綠地集團(tuán)房產(chǎn)管理制度總則制度目的本制度旨在規(guī)范綠地集團(tuán)房產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的管理流程，確保房產(chǎn)開發(fā)、銷售、運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)的有序進(jìn)行，保障公司利益，提高運(yùn)營效率，提升客戶滿意度，促進(jìn)集團(tuán)房產(chǎn)板塊的健康可持續(xù)發(fā)展。適用范圍本制度適用于綠地集團(tuán)旗下所有從事房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)的部門及員工?；驹瓌t1.合規(guī)合法原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定開展房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。2.質(zhì)量至上原則：始終將房產(chǎn)質(zhì)量放在首位，確保所開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)符合高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。3.客戶導(dǎo)向原則：以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足客戶期望。4.效益優(yōu)先原則：在確保質(zhì)量和服務(wù)的前提下，注重成本控制，追求經(jīng)濟(jì)效益最大化。5.團(tuán)隊(duì)協(xié)作原則：強(qiáng)調(diào)各部門之間的協(xié)同合作，形成高效的工作團(tuán)隊(duì)。房產(chǎn)開發(fā)管理項(xiàng)目立項(xiàng)1.市場調(diào)研：由市場調(diào)研部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)研，分析市場需求、競爭態(tài)勢、政策走向等，形成詳細(xì)的市場調(diào)研報(bào)告，為項(xiàng)目立項(xiàng)提供依據(jù)。2.項(xiàng)目策劃：根據(jù)市場調(diào)研報(bào)告，結(jié)合公司戰(zhàn)略規(guī)劃，制定項(xiàng)目策劃方案，包括項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、營銷策略等。3.立項(xiàng)審批：項(xiàng)目策劃方案提交公司高層會(huì)議審批，經(jīng)批準(zhǔn)后確定項(xiàng)目立項(xiàng)，并成立項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)單位選擇：通過招標(biāo)或邀標(biāo)等方式，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。2.設(shè)計(jì)方案審核：設(shè)計(jì)單位提交初步設(shè)計(jì)方案后，組織相關(guān)部門及專家進(jìn)行審核，提出修改意見，確保設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目定位和市場需求。3.設(shè)計(jì)變更管理：如遇設(shè)計(jì)變更，需按照規(guī)定的流程進(jìn)行審批，明確變更原因、影響范圍及費(fèi)用預(yù)算等，確保變更后的設(shè)計(jì)方案合理可行。工程建設(shè)1.施工單位選擇：通過公開招標(biāo)等方式，選擇信譽(yù)良好、實(shí)力雄厚的施工單位承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。2.工程合同管理：與施工單位簽訂詳細(xì)的工程合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)、工程進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式等條款。3.工程進(jìn)度管理：制定工程進(jìn)度計(jì)劃，定期檢查工程進(jìn)度執(zhí)行情況，及時(shí)協(xié)調(diào)解決影響工程進(jìn)度的問題，確保項(xiàng)目按時(shí)交付。4.工程質(zhì)量管理：建立健全質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)施工過程質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量符合要求。5.工程安全管理：強(qiáng)化施工現(xiàn)場安全管理，落實(shí)安全責(zé)任制度，加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)，排查安全隱患，確保施工安全。項(xiàng)目驗(yàn)收1.竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備：項(xiàng)目完工后，施工單位組織自查自驗(yàn)，整改合格后向建設(shè)單位提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。2.竣工驗(yàn)收組織：建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，對(duì)工程質(zhì)量、工程資料等進(jìn)行全面檢查。3.驗(yàn)收備案：經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，按照規(guī)定辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。房產(chǎn)銷售管理銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)1.團(tuán)隊(duì)組建：根據(jù)項(xiàng)目銷售需求，組建專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，明確各崗位職責(zé)和人員配置。2.業(yè)務(wù)培訓(xùn)：定期組織銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，包括房地產(chǎn)市場知識(shí)、產(chǎn)品知識(shí)、銷售技巧、客戶服務(wù)等方面的培訓(xùn)，提升團(tuán)隊(duì)整體業(yè)務(wù)水平。銷售策劃1.制定銷售策略：結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和市場情況，制定全面的銷售策略，包括定價(jià)策略、促銷策略、渠道策略等。2.銷售方案制定：根據(jù)銷售策略，編制詳細(xì)的銷售方案，明確銷售目標(biāo)、銷售計(jì)劃、推廣活動(dòng)安排等。銷售執(zhí)行1.客戶接待：規(guī)范銷售接待流程，熱情、專業(yè)地接待客戶，了解客戶需求，提供準(zhǔn)確的項(xiàng)目信息。2.銷售簽約：嚴(yán)格按照銷售合同范本與客戶簽訂購房合同，確保合同條款清晰、合法有效，保障雙方權(quán)益。3.銷售回款管理：建立銷售回款跟蹤機(jī)制，及時(shí)督促客戶按時(shí)付款，確保銷售款項(xiàng)及時(shí)足額回籠?？蛻舴?wù)1.客戶投訴處理：建立客戶投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理客戶投訴，分析投訴原因，采取有效措施解決問題，提高客戶滿意度。2.客戶關(guān)系維護(hù)：定期回訪客戶，了解客戶使用房產(chǎn)情況，提供必要的售后服務(wù)，增強(qiáng)客戶忠誠度。房產(chǎn)運(yùn)營管理物業(yè)前期介入1.規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)部門提前介入，從物業(yè)管理角度提出合理化建議，優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)。2.設(shè)施設(shè)備選型：參與項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的選型和采購，確保設(shè)施設(shè)備便于管理和維護(hù)。物業(yè)承接查驗(yàn)1.承接查驗(yàn)準(zhǔn)備：在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)部門制定承接查驗(yàn)方案，明確查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和流程。2.查驗(yàn)實(shí)施：按照承接查驗(yàn)方案，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行全面查驗(yàn)，詳細(xì)記錄查驗(yàn)情況。3.問題整改跟蹤：對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，督促建設(shè)單位及時(shí)整改，跟蹤整改情況，確保整改到位。物業(yè)管理服務(wù)1.服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)：明確物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括房屋管理、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等方面。2.服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督：建立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決服務(wù)過程中存在的問題。3.費(fèi)用收繳管理：按照規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，及時(shí)足額收繳物業(yè)管理費(fèi)用，確保物業(yè)運(yùn)營資金充足。物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理1.資金歸集：按照相關(guān)規(guī)定，協(xié)助業(yè)主足額歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金。2.資金使用：制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用管理制度，明確資金使用范圍、審批流程、使用監(jiān)督等，確保資金合理使用。人事考核考核原則1.客觀公正原則：考核過程和結(jié)果應(yīng)客觀真實(shí)，不受主觀因素影響，確保公平公正。2.全面考核原則：從品德、能力、業(yè)績、態(tài)度等多個(gè)維度對(duì)員工進(jìn)行全面考核。3.激勵(lì)導(dǎo)向原則：考核結(jié)果與員工薪酬、晉升、獎(jiǎng)勵(lì)等掛鉤，激勵(lì)員工積極工作，提高績效。考核周期1.月度考核：每月對(duì)員工的工作表現(xiàn)進(jìn)行考核，重點(diǎn)考核當(dāng)月工作任務(wù)完成情況、工作質(zhì)量、工作態(tài)度等。2.年度考核：每年年底對(duì)員工進(jìn)行年度綜合考核，全面評(píng)價(jià)員工一年的工作表現(xiàn)，作為員工晉升、調(diào)薪、獎(jiǎng)勵(lì)等的重要依據(jù)?？己藘?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.房產(chǎn)開發(fā)崗位考核：包括項(xiàng)目進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、成本控制、團(tuán)隊(duì)協(xié)作等方面的考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)。2.房產(chǎn)銷售崗位考核：涵蓋銷售業(yè)績、客戶開發(fā)與維護(hù)、銷售技能等方面的考核內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。3.物業(yè)管理崗位考核：涉及服務(wù)質(zhì)量、客戶滿意度、費(fèi)用收繳、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等考核要點(diǎn)和等級(jí)劃分?？己肆鞒?.員工自評(píng)：員工根據(jù)考核周期內(nèi)的工作表現(xiàn)進(jìn)行自我評(píng)價(jià)，填寫自評(píng)表。2.上級(jí)評(píng)價(jià)：上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)員工日常工作表現(xiàn)，對(duì)員工進(jìn)行評(píng)價(jià)，填寫評(píng)價(jià)意見。3.綜合評(píng)審：考核小組對(duì)員工的自評(píng)和上級(jí)評(píng)價(jià)進(jìn)行綜合評(píng)審，確定考核結(jié)果。4.結(jié)果反饋：將考核結(jié)果反饋給員工，員工如有異議，可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出申訴?？己私Y(jié)果應(yīng)用1.薪酬調(diào)整：根據(jù)考核結(jié)果，調(diào)整員工的薪酬水平，激勵(lì)員工提高工作績效。2.晉升晉級(jí)：優(yōu)先考慮考核優(yōu)秀的員工進(jìn)行晉升晉級(jí)，為員工提供發(fā)展空間。3.培訓(xùn)與發(fā)展：根據(jù)考核結(jié)果，為員工制定個(gè)性化的培訓(xùn)與發(fā)展計(jì)劃，提升員工能力素質(zhì)。4.獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰：對(duì)考核優(yōu)秀的員工給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)考核不稱職的員工進(jìn)行批評(píng)教育或采取相應(yīng)的懲罰措施。財(cái)務(wù)管理預(yù)算管理1.預(yù)算編制：每年末，各部門根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)計(jì)劃，編制下一年度的預(yù)算草案，包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等。2.預(yù)算審核與調(diào)整：財(cái)務(wù)部門對(duì)各部門提交的預(yù)算草案進(jìn)行審核，報(bào)公司高層會(huì)議審批后確定年度預(yù)算。預(yù)算執(zhí)行過程中，如遇特殊情況需要調(diào)整預(yù)算，需按照規(guī)定的流程進(jìn)行審批。成本控制1.成本核算：建立健全成本核算制度，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)、銷售、運(yùn)營等過程中的各項(xiàng)成本進(jìn)行準(zhǔn)確核算。2.成本控制措施：通過優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、加強(qiáng)工程管理、控制采購成本等措施，降低房產(chǎn)項(xiàng)目成本。資金管理1.資金籌集：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和資金需求，合理籌集資金，確保項(xiàng)目資金鏈穩(wěn)定。2.資金使用：加強(qiáng)資金使用管理，嚴(yán)格執(zhí)行資金審批制度，確保資金使用安全、合理、有效。3.資金監(jiān)控：定期對(duì)資金狀況進(jìn)行監(jiān)控和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決資金管理中存在的問題。財(cái)務(wù)審計(jì)1.內(nèi)部審計(jì)：定期開展內(nèi)部審計(jì)工作，對(duì)公司財(cái)務(wù)收支、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.外部審計(jì)：按照國家有關(guān)規(guī)定，聘請(qǐng)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)，確保財(cái)務(wù)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：對(duì)房產(chǎn)開發(fā)、銷售、運(yùn)營等業(yè)務(wù)過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面識(shí)別，包括市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：采用科學(xué)的方法對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較大且影響程度嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，如放棄某些高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。2.風(fēng)險(xiǎn)降低：通過加強(qiáng)管理、制定應(yīng)急預(yù)案等方式，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性或減輕風(fēng)險(xiǎn)影響程度。3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：將部分風(fēng)險(xiǎn)通過購買保險(xiǎn)、簽訂合同等方式轉(zhuǎn)移給其他方。4.風(fēng)險(xiǎn)接受：對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較小且影響程度較輕的風(fēng)險(xiǎn)，采取風(fēng)險(xiǎn)接受措施，定期監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)狀況。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警1.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控：建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，定期對(duì)風(fēng)