湖南廣播電視大學開放教育、成人教育專科畢業(yè)作業(yè)題目：智能小區(qū)物業(yè)管理的探析學號：0943001451662姓名：王路專業(yè)：物業(yè)管理分校：湖南廣播電視大學直屬分校教學點：中南大學指導教師：周亮湖南廣播電視大學教務處制湖南廣播電視大學畢業(yè)作業(yè)寫作過程記錄表（此頁由學生填寫）選題經(jīng)過調(diào)研與材料準備初稿寫作第一次修改內(nèi)容第二次修改內(nèi)容第三次修改內(nèi)容湖南廣播電視大學畢業(yè)作業(yè)評審表指導教師評語指導成績指導教師（簽名）：年月日分校初審意見初審成績初審教師（簽名）：年月日省校終審意見終審成績終審教師（簽名）：年月日目錄緒論11概述22智能化小區(qū)的物業(yè)管理的定義、目標及特點…………….……32.1智能化小區(qū)的物業(yè)管理……………..………42．2智能小區(qū)的目標包括總體目標和設計目標……….………..53物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)的區(qū)別及物業(yè)管理的電算化64智能物業(yè)與智能化物業(yè)管理 75智能小區(qū)需要智能化物業(yè)管理

86智能物業(yè)在國內(nèi)外的現(xiàn)狀和發(fā)展97智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的內(nèi)容及特點107．1計算機在物業(yè)管理領域主要具有的功能………………….117．2智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)特點………………128智能小區(qū)物業(yè)管理主要內(nèi)容及存在的問題 139智能小區(qū)物業(yè)管理問題的解決方法 1410智能小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 1510.1數(shù)字化…………………...…..1610.2生態(tài)化………………...……..1710.3城鎮(zhèn)化…………………...…..1811結(jié)束語1911．1物業(yè)管理公司秉承以人為本的經(jīng)營原則………………….2011．2實現(xiàn)觸摸控制 21致謝……………….…22參考文獻： 23智能小區(qū)物業(yè)管理的探析【摘要】：近十多年來，隨著我國經(jīng)濟實力的不斷增強，各種形態(tài)、不同功能的單體建筑或建筑群體不斷涌現(xiàn)，其智能化的建設也同樣欣欣向榮。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及計算機的普及和信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對居住環(huán)境要求的不斷提高,智能化小區(qū)的管理,才能真正實現(xiàn)物業(yè)管理的價值,為小區(qū)居民提供全方位的服務智能小區(qū)日漸成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。只有通過位的信息服務,居民才能感受生活的便利舒適。但是，目前我國多數(shù)智能小區(qū)的物業(yè)管理還停留在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式上。本文通過分析智能小區(qū)物業(yè)管理方面的特征，提出相對于傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，智能小區(qū)在物業(yè)管理中的不同處以及存在的問題，并提出了相應的解決辦法及發(fā)展的趨勢。【關(guān)鍵詞】：智能小區(qū)；物業(yè)管理；存在問題；解決方法;發(fā)展趨勢1概述隨著世界進入信息網(wǎng)絡時代，在市場經(jīng)濟條件下，都必須采用一種成熟的管理模式既物業(yè)管理模式，也必須將“智能化”引入了正在蓬勃興起的住宅小區(qū)和家庭建設中。智能小區(qū)強調(diào)自動化，但智能化住宅并不僅僅是自動化，它還強調(diào)人的主觀能動性，亦即重視人與居住系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，控制人們自身的居住環(huán)境，以實現(xiàn)富有創(chuàng)造性的生活。在現(xiàn)代化的城鄉(xiāng)住宅小區(qū)內(nèi)綜合采用微型計算機、自動控制、通信與網(wǎng)絡和智能卡運用等技術(shù)，使小區(qū)與每個家庭有一個安全、舒適、溫馨和便利的環(huán)境。最終目的是使每一住戶得到滿足其要求的最佳方案。因此，智能小區(qū)的智能化物業(yè)管理不但在管理手段上和管理模式上與傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理有很大的改進和提升，同時在管理內(nèi)容和功能上也有很大的轉(zhuǎn)變和擴充。而物業(yè)管理職能化程度也是人們生活安全、舒適、便利生活的高低體現(xiàn).而高科技發(fā)展的腳步帶領著人們向往的物質(zhì)到精神生活越加美好完善.2智能化小區(qū)的物業(yè)管理的定義、目標及特點2.1智能化小區(qū)的物業(yè)管理是指在物業(yè)管理過程中,以現(xiàn)代先進科學技術(shù)為手段,對物業(yè)管理活動進行科學的組織和對物業(yè)進行有效的管理,運用智能化管理方式,實行物業(yè)管理工作過程的自動化、智能化。智能小區(qū)一般是由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)組成。其中，物業(yè)管理系統(tǒng)是關(guān)系著整個住宅小區(qū)能否真正向著智能化方向的關(guān)鍵。2.2智能小區(qū)的目標包括總體目標和設計目標2.2.1總體目標是2.2.1.物業(yè)管理服務電腦化2.物業(yè)內(nèi)部管理網(wǎng)絡化3.住宅小區(qū)內(nèi)事務智能卡管理（一卡通）IC卡智能門鎖，各種供應采用IC卡。預付電表、水表、煤氣表、有線電視、停車場、商場、娛樂智能卡管理。2.3智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的組成十分龐大，但是，目前不少智能小區(qū)缺少現(xiàn)代化的管理手段，只是將其先進的硬件設備簡單地拼湊在一起，并未充分發(fā)揮出智能化系統(tǒng)的功效。正是由于智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)構(gòu)造的具有復雜性以及獨特性，使得智能小區(qū)物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理在管理模式上存在著很大的差別。智能小區(qū)物業(yè)管理的特征主要表現(xiàn)在以下幾個方面：2.3.1、各種智能化設備系統(tǒng)的自動監(jiān)控和集中遠程管理。傳統(tǒng)的設備管理只可能靠人工現(xiàn)場巡查、看護，而智能小區(qū)的物業(yè)管理只需在中央監(jiān)控室便可了解各種設備的運行狀況，調(diào)節(jié)設備的運行，并可根據(jù)設備自動報警信號顯示故障區(qū)，及時到位搶修，確保小區(qū)的設備正常運行。2.3.2、三表自動計量，各種收費一卡通。智能抄表系統(tǒng)可以免去人工挨家挨戶上門抄表的繁瑣和用戶到指定地點交費的不便，住戶只需手持一卡通便可通過刷卡交費保安、消防、停車管理高度自動化。這些管理均是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，往往需占用大量人力。而智能小區(qū)可以實現(xiàn)保安、消防自動監(jiān)控，減少大量巡視人員。2.3.3、保安、消防、停車管理高度自動化。這些管理均是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，往往需占用大量人力。而智能小區(qū)可以實現(xiàn)保安、消防自動監(jiān)控，減少大量巡視人員。2.3.4、智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡化特征。傳統(tǒng)的物業(yè)管理是自成體系的獨立管理模式。智能小區(qū)物業(yè)管理則是通過網(wǎng)絡來實現(xiàn)物業(yè)管理信息的傳遞和交互。通過與其他小區(qū)之間的信息交流與互換，從而更方便快捷地學習先進的管理方式，來改變自身在管理上存在的漏洞和不足，為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供更好的服務。3物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)的區(qū)別及物業(yè)管理的電算化3.1是機制上面的區(qū)別,物業(yè)管理體制下,物業(yè)公司是受產(chǎn)權(quán)人的委托對物業(yè)管理進行社會化、企業(yè)化的經(jīng)營管理;傳統(tǒng)的房屋管理體制,房管單位是代表政府和產(chǎn)權(quán)單位對物業(yè)進行行政型、福利型的管理。3.2是管理內(nèi)容的區(qū)別，傳統(tǒng)的房屋管理體制，房管單位只負責房屋及設備的修繕，收取房租、水電費等，內(nèi)容單一；而物業(yè)管理是全方位的管理，物業(yè)管理公司除了管房屋及設備外，還要對物業(yè)的相關(guān)環(huán)境進行管理，包口綠化、清潔、保安、交通及多種服務。這是物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)服務的轉(zhuǎn)變。為了提高工作效率和服務水平，適應物業(yè)管理形勢的需要，必須引用先進的管理手段，即建立物業(yè)管理計算機管理信息系統(tǒng)，才能使物業(yè)管理工作更加規(guī)范化、程序化、制度化、高效化、使物業(yè)公司獲得最佳的服務形象。3.3什么叫物業(yè)管理電算化呢?所謂的電算化就是以計算機為手段的現(xiàn)代化物業(yè)管理方法，即計算機在物業(yè)管理工作中的應用。更為具體的說，物業(yè)管理電算化是指應用各種軟硬件系統(tǒng)來代替手工完成工作，或完成手工下很難完成甚至無法完成的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理從手工管理階段進入計算機管理階段是一個較大的飛躍。利用計算機進行物業(yè)管理，不僅可以提高物業(yè)信息處理速度，縮短物業(yè)信息生成時間，降低物業(yè)管理人員的勞動強度，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，這是電算化的根本目標總之，只有利用計算機進行物業(yè)管理，特別是進行聯(lián)網(wǎng)管理，才可能實現(xiàn)物業(yè)信息的標準化和規(guī)范化，為物業(yè)管理工作提供準確及時的信息，有助于物業(yè)公司進行管理并做出相關(guān)決策；同時也使物業(yè)公司及時準確地了解運營狀況，做出經(jīng)營決策，這樣才能使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。4智能物業(yè)與智能化物業(yè)管理在21世紀的今天，當我們進行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，智能物業(yè)這一并不算新穎的名稱，卻將會成為建筑材料業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)濟增長點。并極有可能給現(xiàn)在已競爭激烈的朝陽行業(yè)IT業(yè)開辟另一個新戰(zhàn)場。

什么叫智能物業(yè)呢?在這里我們有必要弄清這個概念。近年來，智能建筑技術(shù)又有了新的發(fā)展，人們把智能建筑技術(shù)擴展到一個區(qū)域的幾座智能建筑進行綜合管理，再分層次地連接起來進行統(tǒng)一管理，這樣的區(qū)域和城市分別被稱為智能物業(yè)小區(qū)和智能城市。智能物業(yè)小區(qū)是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業(yè)中繼智能建筑之后的有一個熱點。

所謂的智能物業(yè)小區(qū)，就是將在一定地域范圍內(nèi)多個具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區(qū))按照統(tǒng)籌的方法分別對其功能進行智能化，資源充分共享，統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于統(tǒng)一管理和控制，并盡可能的提高性價比指標。5智能小區(qū)需要智能化物業(yè)管理

5.1智能小區(qū)為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展空間

智能住宅與智能社區(qū)的發(fā)展方向，可以概括出四大特點：①網(wǎng)絡化。目前流行的家庭的辦公、網(wǎng)上購物、遠程教育等等正是通信與計算機網(wǎng)絡化的現(xiàn)實表現(xiàn)，離開了網(wǎng)絡，也就不可能有住宅與住宅小區(qū)的智能化。②智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能；把住宅小區(qū)的狹小、封閉空間變?yōu)榭捎|及世界的開放地域。③人性化。智能住宅與智能住宅小區(qū)是迎合人的需要而產(chǎn)生和發(fā)展的，因此，在規(guī)劃、設計階段，就已充分考慮了居民的各種現(xiàn)實與各種需要要“以人為本”。④綜合化。智能住宅小區(qū)具有很多復雜的功能，這些功能含蓋通信、安防、物業(yè)管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強。

具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個發(fā)展的空間，也給物業(yè)管理一個展現(xiàn)價值的機會。智能住宅與智能小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術(shù)含量較高的管理服務內(nèi)容，如網(wǎng)絡服務等等，使物業(yè)管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。

同時，物業(yè)管理的參與也才能真正實現(xiàn)智能住宅與智能住宅小區(qū)的智能功能。一方面，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與智能住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒有物業(yè)管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區(qū)的智能化；另一方面，只有物業(yè)管理的參與，并通過物業(yè)公司管理服務人員對智能化設備設施的管理，及通過提供多種信息為居民服務，居民才能真正感受到住宅與住宅小區(qū)的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

6智能物業(yè)在國內(nèi)外的現(xiàn)狀和發(fā)展由于智能物業(yè)具有高效、節(jié)能、舒適等突出優(yōu)點，在世界各地迅速發(fā)展，引起普遍重視。1984年，世界第一座智能建筑誕生于美國哈特福德市，它是由一座金融大廈改造而成的，并在大廈出租率、投資回收率、經(jīng)濟效益等方面取得成功。日本在1985年開始建設智能建筑，新建的大廈中有近60％為智能型，是在智能建筑領域進行全面的綜合研究并提出有關(guān)理論和進行實踐的最具有代表性的國家之一。歐洲國家智能建筑的發(fā)展基本上與日本同步啟動，智能建筑主要集中在各國的現(xiàn)代化都市，1989年在西歐的智能建筑面積中倫敦占12％，巴黎占10％，法蘭克福和馬德里分別占5％。亞太地區(qū)的智能建筑則主要集中在漢城、曼谷、香港、雅加達、吉隆坡等中心城市。新加坡政府投入巨資對智能建筑進行研究，規(guī)劃將新加坡建成“智能城市公園”。韓國制定“智能島”計劃。印度也于1995年起在加爾各答的鹽湖開始建設“智能城”計劃。泰國智能建筑普及率高，在20世紀80年代，泰國新建大樓中，有近60％為智能建筑。

縱觀國外智能建筑的發(fā)展，有以下特點：(1)智能建筑與節(jié)能環(huán)保以及業(yè)主的經(jīng)濟效益緊密相聯(lián)。建筑物的節(jié)約能源和保護環(huán)境，已成為智能建筑發(fā)展必須考慮的首要前提和最重要的條件。智能建筑功能的采用必須與用戶或業(yè)主的經(jīng)濟效益緊密相關(guān)。發(fā)達國家的智能建筑決不是運用新技術(shù)來提高建筑物的身份。(2)智能建筑充分的體現(xiàn)“以人為本”的思想。智能建筑的最終受益者因該是其中生活、工作的人。一棟大廈智能化程度，不能全視其所裝設備器材的先進程度，而主要取決于使用人的需求功能。發(fā)達國家的智能建筑發(fā)展到今天，已經(jīng)不是單純的高新技術(shù)產(chǎn)品的簡單合成，而是采用高科技來實現(xiàn)人的需求，改善和提高人工環(huán)境的品質(zhì)，更好地為人服務。7智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的內(nèi)容及特點7.1小區(qū)物業(yè)計算機管理是應用計算機作為物業(yè)管理系統(tǒng)工具是物業(yè)管理的發(fā)展方向，只有利用計算機進行物業(yè)聯(lián)網(wǎng)管理,才能實現(xiàn)物業(yè)信息的標準化和規(guī)范化,才能使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。計算機在物業(yè)管理領域主要具有以下功能。

7.1.1房產(chǎn)管理

管理房產(chǎn)檔案。主要功能是儲存、輸出所有需要長期管理的公寓房屋的各種詳細信息，包括每套公寓的產(chǎn)權(quán)信息。

管理業(yè)主檔案。主要功能是儲存、輸出每套公寓住戶的詳細信息。

7.1.2收費管理

物業(yè)管理的收費應該規(guī)范化。業(yè)主可以通過IC卡交納各種物業(yè)費用,包括租金、月收費、年收費、合同收費、三表收費等。另外，物業(yè)管理公司根據(jù)各種成本費用進行計算并確定物業(yè)收費合理標準，要做到收費標準有依據(jù)，這樣才能取信于業(yè)主。

7.1.3費用結(jié)算

主要功能是進行實際的費用收取工作,輸出每戶的各類費用收欠情況；實現(xiàn)小區(qū)帳務的電子化,并與指定銀行協(xié)作,實現(xiàn)業(yè)主費用的直接劃轉(zhuǎn)。較好的解決了物業(yè)收費難及欠費問題。

7.1.4圖紙圖像管理

主要功能是利用計算機儲存小區(qū)的建筑規(guī)劃圖、建筑效果圖、建筑平面圖、樓排的建筑平面圖、建筑效果圖以及單套住宅的單元平面圖等資料。

7.1.5辦公自動化

辦公自動化是在小區(qū)網(wǎng)絡的基礎上搭建一個開放的平臺,實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享,內(nèi)部通訊和無紙辦公。主要包括:物業(yè)文檔管理、收發(fā)文管理、各類報表的收集整理、接待管理(來賓、投訴、報修等)及日常事務處理等。

7.1.6查詢系統(tǒng)

查詢系統(tǒng)采用分級密碼查詢的方式,不同的密碼可以查詢不同的范圍和內(nèi)容,查詢的輸出采用網(wǎng)絡、觸摸屏等多種方式。

7.1.7維修管理

房產(chǎn)維修主要功能是儲存、輸出物業(yè)維修養(yǎng)護的詳細情況；設施維修主要功能是儲存、輸出對物業(yè)中的各種公共設施、各種樓宇設備進行的維修養(yǎng)護詳細情況。

7.1.8IC卡管理

小區(qū)IC卡系統(tǒng)的最終目的是實現(xiàn)小區(qū)一卡通,用IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段。用IC卡一卡通,是小區(qū)智能化和信息化標志之一,能夠提高業(yè)主的生活水平,也使物業(yè)管理自動化更加成熟先進。

7.2小區(qū)公用設施智能化控制

現(xiàn)代化的物業(yè)管理要求對公用設備進行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖熱交換、電梯、水箱、公共照明、消防、變配電等系統(tǒng)進行信號采集和控制,實現(xiàn)設備管理自動化及集中管理。對小區(qū)的各類公用設備做到運行安全、可靠、節(jié)能降耗。公用設備管理內(nèi)容主要包括:

7.2.1電源開關(guān)狀態(tài)及故障報警

高、低壓配電柜的狀態(tài)監(jiān)測及開/關(guān)控制。包括高壓配電的電流、電壓及有功功率監(jiān)測；變壓器出線電流、電壓、功率因數(shù)及有功功率監(jiān)測；各種負載的電流監(jiān)測與故障監(jiān)測。

7.2.2給排水系統(tǒng)智能化管理

監(jiān)測系統(tǒng)可對給排水系統(tǒng)進行全面監(jiān)控。電腦屏幕以動畫圖形顯示給排水系統(tǒng)的運行狀況,一有異常情況,自動調(diào)出報警畫面顯示故障位置及原因并提供聲響報警及報警情況打印。

7.2.3風機狀態(tài)管理

送排風應依清晨、上班、午休、下班、夜間及樓層特性,自動調(diào)整風機啟停及節(jié)電周期運轉(zhuǎn)。送排風系統(tǒng)的智能化運轉(zhuǎn)可選擇:按不同時段及樓層屬性進行預置，自動控制風機啟停。同時監(jiān)控送排風機狀態(tài)、故障報警以及火警發(fā)生時自動啟停送排風機。

7.2.4公共照明智能化

電梯口夜間警戒時段由紅外人體偵測聯(lián)動照明；庭院照明、節(jié)日彩燈、噴泉彩燈、航空障礙照明燈等的定時開關(guān)控制及各種圖形效果的智能控制；路燈的時序智能控制。

7.2.5閉路電視監(jiān)控

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)用于整個小區(qū)范圍內(nèi)的監(jiān)視?？蓪⒏鞅O(jiān)視點設于小區(qū)的各主要出入通道、車庫等重要地區(qū),對小區(qū)的人流進行動態(tài)監(jiān)控。

7.3小區(qū)家庭智能管理家庭智能管理是指將業(yè)主家中的溫/濕度、電器、照明、安全防范,對外通訊等進行集中的智能化控制,使每套住宅運行在最佳狀態(tài)。它是智能小區(qū)物業(yè)管理不可缺少的部分主要包括：

7.3.1家庭信息采集

自動收集業(yè)主家居運行的各種參數(shù),包括三表數(shù)據(jù)、居室溫濕度等。這些數(shù)據(jù)既可以在其自帶的顯示屏上顯示,又可以上傳至物業(yè)管理中心進行統(tǒng)計和計費。

7.3.2可視對講

業(yè)主可通過可視對講系統(tǒng)與訪客對講,可觀察來訪者容貌并決定是否開啟單元門。

7.3.3防盜報警及求助

家居防盜報警系統(tǒng)連接門磁開關(guān)、紅外探頭等防入侵探測器,當有入侵情況發(fā)生時，系統(tǒng)發(fā)出報警并將警情及時傳送至小區(qū)保安中心值班室。另外，當有緊急情況發(fā)生時，業(yè)主可按動緊急求助按鈕向物業(yè)和保安值班室呼救。

7.3.4Internet服務

小區(qū)對外成為一個網(wǎng)站,可發(fā)布小區(qū)的概況、物業(yè)管理公司、小區(qū)地形、樓盤情況等相關(guān)信息,提供電子信箱服務:對內(nèi)實現(xiàn)業(yè)主的費用查詢、報修、投訴、各種綜合服務信息(天氣預報、電視節(jié)目、新聞、啟示、廣告)的發(fā)布及網(wǎng)上購物等。

總之，先進的住宅小區(qū)物業(yè)智能化管理系統(tǒng)，代表了物業(yè)管理行業(yè)的未來方向，同時也促進了智能住宅小區(qū)的健康穩(wěn)步發(fā)展。

7.4系統(tǒng)特點

7.4.1方便、快捷性

住戶不必擔心管理人員上門抄表，催繳費用等煩人事情。物業(yè)管理公司亦能夠及時地收到管理費用，以便更好地為小區(qū)住宅服務。操作方面，由于我們選用的非接觸式IC卡采用非接觸無源通訊方式，讀寫器在10厘米范圍內(nèi)就可以對卡片操作，不用插撥卡，同時非接觸式IC卡無方向性，卡片可以任意方向掠過讀寫卡器表面，即可完成操作，這大大提高了每次使用的速度。

7.4.2安全性

隨著都市化建設的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的安全性越來越關(guān)注。一方面，住戶不希望受到未邀請人員的無故打擾；另一方面，又希望在遇到困難時能夠及時得到小區(qū)管理人員的幫助。安裝在用戶門上的智能卡門鎖不僅具有鎖門的作用，而且智能卡門鎖因與物業(yè)管理公司監(jiān)控部門實行聯(lián)網(wǎng)服務，具有監(jiān)控、報警等功能。

7.4.3網(wǎng)絡性

整個小區(qū)的發(fā)卡，基金處理檔案管理及后臺財務管理，實行聯(lián)網(wǎng)服務，可以及時反應小區(qū)內(nèi)住戶的情況，收支情況及管理人員的服務狀態(tài)。

7.4.4經(jīng)濟性

由于各專用設備采用無源發(fā)送方式，設備在機械上做成密封形式，防水、防破壞，因而設備故障和維護費用將大大降低。

7.4.5內(nèi)部管理自動化

采用計算機網(wǎng)絡，使物業(yè)管理公司在財務、人事、工資、辦公、監(jiān)控、住房咨詢方面實行無紙化、自動化管理，這樣可減少工作人員數(shù)量，節(jié)約綜合管理費用，提高工作效率。

7.4.6實用性

系統(tǒng)功能操作簡單，人機界面友好，非專業(yè)人員一經(jīng)培訓就會使用。8智能小區(qū)物業(yè)管理主要內(nèi)容及存在的問題

8.1智能小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及項目較多，而我國的物業(yè)管理尚在不斷地發(fā)展完善之中，隨著人們對物業(yè)管理的認識不斷深入，其所涉及的范圍、內(nèi)容還在不斷地充實,并向住宅社區(qū)物業(yè)管理數(shù)字化電算化應用方向發(fā)展。電算化的含義就是當前智能化小區(qū)物業(yè)管理主要有以下內(nèi)容：8.1.1房屋建筑主體的管理。包括房屋基本情況的掌握、房屋修繕及其管理。以上的管理工作通過辦公自動化將逐步實現(xiàn)計算機管理。8.1.2設備、設施的數(shù)字化管理和自動化。包括各類設備、設施基本情況的掌握，各類設備和設施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。通過建筑及社區(qū)內(nèi)集中和分布的機電設備運行監(jiān)控管理中心，實施對機電設備的運行狀態(tài)與故障報警進行監(jiān)視，報警確認，操作控制，設備運行狀態(tài)和故障報警信息的記錄與查詢。8.1.3綜合安防管理。將建筑及社區(qū)內(nèi)的出入口門禁管理子系統(tǒng)、周界報警子系統(tǒng)、巡更管理子系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)、家庭安防報警子系統(tǒng)、車輛管理子系統(tǒng)，以及公共廣播子系統(tǒng)集成在統(tǒng)一的網(wǎng)絡化集成綜合安防管理平臺上（SMS）。通過建筑及社區(qū)內(nèi)集中和分布的安全及防盜報警監(jiān)控管理中心，實施對報警信息的監(jiān)視、報警確認、操作控制、報警信息記錄與查詢。管理人員有效的預防與處理各類突發(fā)事件，以確保小區(qū)與樓內(nèi)外的安全，保持物業(yè)管理區(qū)域的安靜、祥和。8.1.4消防管理。火災的預防及發(fā)生火災時協(xié)助消防和有關(guān)部門進行救護與處理。8.1.5數(shù)字化應用服務。建立建筑及社區(qū)局域網(wǎng)/社區(qū)網(wǎng)站，向社區(qū)住戶提供諸如：綜合信息服務，物業(yè)與住戶信息交互，“一卡通”服務，以及家庭智能化監(jiān)控信息服務等增值服務項目。8.1.6收費管理。通過數(shù)字化物業(yè)管理軟件對向住戶收取的各種費用進行管理，包括收費項目、價格類型、損耗分攤、各類報表等。物業(yè)管理公司可通過軟件自定義，可隨時增減修改，以滿足靈活多變的收費需求。以上內(nèi)容均應是物業(yè)管理部門面向所有業(yè)主提供的數(shù)字化物業(yè)管理與服務。當然，物業(yè)管理還包括環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理等。總之，物業(yè)管理所包含的內(nèi)容，根據(jù)不同住宅小區(qū)的情況，其服務內(nèi)容和設施的標準將視具體情況而定。分析上述智能小區(qū)在物業(yè)管理方面的特征，可以看出傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)不能適應智能小區(qū)在物業(yè)管理方面的要求8.2智能小區(qū)為物業(yè)管理提出了更多的新問題，其突出表現(xiàn)在以下的幾個方面：8.2.1智能小區(qū)物業(yè)管理首先面對的問題就是大量設備的日常維護。由于智能小區(qū)物業(yè)管理的高科技化特征，使得其管理設備相對一般小區(qū)而言數(shù)量會更多，物業(yè)管理設備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。相對于普通住宅小區(qū)的設備維護，由于智能小區(qū)的物業(yè)設備工程量大，并且操作技術(shù)要求高，所以在日常的維護管理中就出現(xiàn)了重投資、輕維護的現(xiàn)象，對于智能小區(qū)的物業(yè)管理成效有很大影響。8.2.2節(jié)能問題。智能小區(qū)由于擁有大量的電子設備、高新技術(shù)設備，，所以物業(yè)管理中節(jié)能問題處理的好壞對物因此日常運行中能源的消耗問題就隨之產(chǎn)生業(yè)管理的服務成本有很大影響。但是在日常管理過程中，有些管理部門或管理人員并沒有真正重視節(jié)能管理，這必將對整個物業(yè)管理工作帶來不良的影響。8.2.3人才的配備問題。由于智能住宅小區(qū)的核心技術(shù)智能化系統(tǒng)大量地采用現(xiàn)代的通信技術(shù)、計算機技術(shù)及控制技術(shù)，無論是工作性質(zhì)還是運行管理都與傳統(tǒng)的機電設備有較大的差異。智能化系統(tǒng)的操作與運行必須配備較高技術(shù)素質(zhì)的人員，除操作人員外，還應有專業(yè)維護力量的支持。但是有不少領導與管理人員存在一些不切實際的觀念，認為“智能化系統(tǒng)是高新技術(shù)的自動化產(chǎn)物，一旦建成，一切皆可自動進行，可大大減少管理人員”。正是由于這些片面的理解和錯誤的觀念，使許多從事智能建筑物業(yè)管理的企業(yè)不重視技術(shù)人才的引進和使用，從而導致技術(shù)力量薄弱，管理水平不高，服務質(zhì)量低下8.2.4信息資源的安全性問題。由于智能住宅小區(qū)的網(wǎng)絡化管理使得從傳統(tǒng)意義上的信息孤島進化為公共運營網(wǎng)絡中的一分子，從而與外界的聯(lián)系更為緊密。同時隨著計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了大量的電腦黑客，這就不得不考慮會出現(xiàn)電腦黑客侵入小區(qū)的管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的隱私。因此如何防止智能小區(qū)業(yè)主信息資源遭到各種途徑的破壞、保護業(yè)主的隱私安全就成了一個重要問題。9智能小區(qū)物業(yè)管理問題的解決方法隨著智能小區(qū)的迅速發(fā)展，與其相適應的物業(yè)管理必須不斷改善自身存在的不足之處，使智能小區(qū)的物業(yè)管理日趨成熟，從而為小區(qū)中的業(yè)主提供更高檔次的物業(yè)服務。針對上述的幾個突出問題，智能小區(qū)在物業(yè)管理方面應做出的具體措施為：9.1對于智能小區(qū)設備維護的解決方法。智能小區(qū)物業(yè)設備的管理內(nèi)容不僅僅是普通住宅小區(qū)物業(yè)設備管理的重復。智能住宅小區(qū)物業(yè)設備大量地運用了高科技產(chǎn)品，在日常的維護中如果簡單地重復普通小區(qū)物業(yè)設備管理的方法，那么只能是治標不治本。智能小區(qū)在設備的日常維護中要著重強調(diào)以下幾個方面：(1)加強設備管理軟件系統(tǒng)的建設。智能小區(qū)管理平臺為小區(qū)中設備的管理系統(tǒng)提供了一個良好的建設平臺，通過信息平臺的建設，可以更好地監(jiān)督和檢查小區(qū)設備的使用情況，便于小區(qū)的物業(yè)設備進行集中管理，并且高效地完成維護任務。(2)注重設備自身的軟件維護更新。如今科技的發(fā)展日新月異，要保證智能小區(qū)物業(yè)管理的智能化，必須時刻保證物業(yè)管理設備的先進，保證機器軟件設備的良好工作性能，做好軟件的維護和更新。9.2對于節(jié)能問題的處理方法。(1)制定能源耗用量計劃和做好計量工作。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用的計劃，作出1—12月每個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。(2)采用切實有效的節(jié)能技術(shù)措施。在選用設備時，注意設備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進的電子控制技術(shù)，實施自動調(diào)節(jié)，使設備在運行過程中一直處于最佳運行工況和最佳運行負荷之中。在節(jié)約用電方面，優(yōu)先選用節(jié)能型電機，在供配電設施上應有提高功率的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開關(guān)控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式(3)加強節(jié)能管理工作。管理部門應真正認識到節(jié)能問題的嚴重性，從實質(zhì)上加強管理。9.3對于人才配備問題的解決方法。(1)實踐證明，智能建筑的物業(yè)管理在運作過程中涉及的知識面很寬，它涉及行政管理學、心理學、公共關(guān)系學、經(jīng)濟學、系統(tǒng)工程學、法學等，還涉及到城市規(guī)劃學、建筑學、土木工程學等多方面，因此，合理、正確選拔合適人才對智能小區(qū)物業(yè)管理很重要。在選拔人才的時候保證以最佳人員實現(xiàn)組織的戰(zhàn)略和目標也應考慮企業(yè)現(xiàn)在以及將來的經(jīng)營與計劃，除了滿足企業(yè)目前的人才需要外，還要為將來企業(yè)運作需要的管理人員做長遠打算。(2)招聘合格人才之后還要進行相應的培訓。培訓是提高管理人員素質(zhì)的重要途徑。培訓改變員工現(xiàn)有的行為、提高知識以使員工的特征符合工作要求學習更高的技能及綜合素質(zhì)。它的最終目的是促使企業(yè)的績效提高。9.4對于信息資源安全性問題的解決。智能小區(qū)物業(yè)管理中特別需要嚴格的內(nèi)部人員管理和信息資源合法性管理。在智能小區(qū)的網(wǎng)絡化管理中應該在母系統(tǒng)中建立對子系統(tǒng)的監(jiān)督體系，一旦出現(xiàn)非法操作或錯誤操作這樣的情況，系統(tǒng)馬上發(fā)出警報，責令停止或糾正。另外，還可以在網(wǎng)絡化管理中在系統(tǒng)中采用口令、密碼、多重復核等技術(shù)監(jiān)視手段。在整個母系統(tǒng)內(nèi)信息共享的同時，也要防止非法入侵、竊聽窺視和非法拷貝等信息資源的被破壞或流失。10智能小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢智能小區(qū)的發(fā)展趨勢10.1數(shù)字化,

隨著國家向數(shù)字化建設發(fā)展的宏觀戰(zhàn)略需要，在智能小區(qū)之后，數(shù)字社區(qū)應運而生。

數(shù)字社區(qū)的提出和實施依賴于信息技術(shù)的發(fā)展及人民生活水平和文化水平的提高。隨著微處理器和網(wǎng)絡技術(shù)的普及，國外于八十年代提出了智能化建筑的基本框架；以建筑物內(nèi)的數(shù)字通信設施為核心，配置面向商務用戶的安防系統(tǒng)和資源控制系統(tǒng)，并逐漸增加了計算機網(wǎng)絡和相應設施，出現(xiàn)了商住融合的概念。九十年代以后，互聯(lián)網(wǎng)的普及和電子商務的應用導致了信息社會的實用階段，并形成了大規(guī)模的信息基礎建設和電子政務的實施，形成了有利于數(shù)字社區(qū)建設的良好的外部環(huán)境。數(shù)字社區(qū)建設不僅有了堅實的技術(shù)基礎，并已進入了規(guī)范性發(fā)展的實用階段。

數(shù)字社區(qū)是智能小區(qū)和智能社區(qū)的發(fā)展，是智能小區(qū)和智能社區(qū)發(fā)展的高級階段，他們之間有緊密的聯(lián)系又有區(qū)別。這些聯(lián)系和區(qū)別主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）數(shù)字社區(qū)進一步加強了網(wǎng)絡的功能，具有完備的局域網(wǎng)和廣域網(wǎng)、國際互聯(lián)網(wǎng)接入。通過完備的網(wǎng)絡可以實現(xiàn)社區(qū)機電設備和家庭電器的自動化智能化遠程監(jiān)控，實現(xiàn)一體化、聯(lián)動安防系統(tǒng)的自動化、智能化監(jiān)控。

（2）數(shù)字社區(qū)應用現(xiàn)代數(shù)字技術(shù)，包括現(xiàn)代傳感技術(shù)，數(shù)字信息處理技術(shù)、數(shù)字通信技術(shù)、計算機技術(shù)、多媒體技術(shù)和網(wǎng)絡技術(shù)，加快了信息傳播的速度，提高了信息采集、傳播、處理、顯示的性能，增強了安全性。

（3）智能社區(qū)提高了智能系統(tǒng)的集成程度，實現(xiàn)了信息和資源的充分共享，提高了系統(tǒng)的優(yōu)化程度。

數(shù)字社區(qū)是數(shù)字城市的基本單元，數(shù)字社區(qū)的建設為數(shù)字城市的建設創(chuàng)造了條件，為電子政務、電子商務、物流等現(xiàn)代化技術(shù)的應用打下了基礎。

10.2生態(tài)化

隨著生活水平的提高，居住小區(qū)正朝著節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)化方向發(fā)展。智能化系統(tǒng)作為其必備的組成部分，在其中擔負著重要作用，成為其智慧核心。

2025年9月，國內(nèi)首幢真正意義上的生態(tài)建筑示范樓在上海市閔行區(qū)的莘莊工業(yè)園區(qū)拔地而起。作為市科委重大項目“生態(tài)建筑關(guān)鍵技術(shù)研究與系統(tǒng)集成”的示范工程，它的現(xiàn)在將是市民未來生活的翻版。環(huán)顧四周，慧眼獨到的天窗可隨意調(diào)節(jié)開啟角度以散射陽光；聰明的遮陽板會自動變換方向，避免光線刺人眼；乖巧的窗戶采用低輻射玻璃有效阻斷紅外光；體貼的電子百頁窗開合隨意、自動遮陽所有這些都要歸功于由六類探頭組成的“智能大腦”。有了它，房屋的溫度、濕度、光線以及二氧化碳濃度和熱流量，都將視人們的真實感受而自動調(diào)節(jié)，并最大限度地利用自然，活脫一幢會動腦筋的“聰明屋”。

10.3城鎮(zhèn)化,

由于國內(nèi)的人口密集特點，在許多大城市的周邊，新建了一部分新城、新鎮(zhèn)，形成了新型的智能化、數(shù)字化建設需求。如位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)南部的安亭新鎮(zhèn)，是上海國際汽車城核心居住區(qū)。是上海市“一城九鎮(zhèn)”率先啟動的第一鎮(zhèn)。新鎮(zhèn)規(guī)劃用地4.9平方公里，規(guī)劃居住人口8萬人，總長約6公里。這也是上海郊區(qū)新城鎮(zhèn)建設中的首次嘗試。

總之，智能小區(qū)的發(fā)展將是多方位、多層次，同時隨著科技的發(fā)展，將產(chǎn)生新型的智能化應用來服務于居住社區(qū)，我們期待未來的居住環(huán)境將更加適合人類居住，體現(xiàn)人行化、特色化的生活環(huán)境。與世界發(fā)達國家相比，我國的物業(yè)管理水平還有很大的差距。但是，社會的需要將會大大促進智能化小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，智能化小區(qū)正處在蓬勃發(fā)展期，智能化小區(qū)物業(yè)管理也應運而生，必將有美好前景。我國已經(jīng)從傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式向智能小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)變是新的認識好的開始。從技術(shù)角度看，智能化住宅小區(qū)包容了機械、電子、建筑及控制等各種行業(yè)的新技術(shù)，因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理必將向高性能化、高智能化及城市組網(wǎng)三方面發(fā)展。11結(jié)束語近年來，隨著我國智能建筑住宅小區(qū)的大量涌現(xiàn)．作為房地產(chǎn)售后服務行業(yè)的物業(yè)管理也開始采用自動化、信息化的現(xiàn)代管理手段。11．1物業(yè)管理公司已不能再簡單沿用計劃經(jīng)濟時代落后的管理模式，而應秉承以人為本的經(jīng)營原則，以更好地服務為宗旨，認識到高新技術(shù)和全新的服務理念在保證智能小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的過程中所起到的不可替代的作用。為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神的理想居住氛圍．進而提高人們的精神文明素質(zhì)并展現(xiàn)當代城市風貌。11．2未來5年觸摸控制，將成為智能家居普及型的控制方式，通過一個智能觸摸控制屏實現(xiàn)對家庭內(nèi)部為燈光，電器，窗簾，安防，監(jiān)控，門禁等智能控制，這是必配的。創(chuàng)造一個更舒適，更健康，更環(huán)保，更節(jié)能，更智慧的科技居住環(huán)境。

12參考文獻物業(yè)管理信息系統(tǒng)機械工業(yè)出版社2025年11月城市.建筑智能系統(tǒng)陸偉良2025年第2期

3.物業(yè)管理東北財經(jīng)大學出版社2025年11月出4.略談智能化住宅，陸斌編（上海房地【J】）2025年8期5.物業(yè)智能化管理[M]沈瑞珠楊連武編2025年同濟大學出版社出版6.智能建筑物業(yè)管理[M]陸偉良諸建華編2025年7.住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)[fM]電子工業(yè)出版社