籌劃中心雅寶農(nóng)業(yè)路工程組2021-08-14農(nóng)業(yè)路中州大道工程補充完善1、工程報告回憶2、土地價值分析3、物業(yè)排布建議4、各物業(yè)定位工程概況地理位置優(yōu)越，土地資源稀缺；本項目軍安小區(qū)正大廣場金成宜家古德嘉苑實驗小學醫(yī)院〔未建〕中州大道龍湖外環(huán)西路農(nóng)業(yè)路紅專路占地：90畝總建面：209997.9㎡容積率：3.5建筑密度：30%高度：限高80米土地性質(zhì)：商務金融商務金融用地，限高80m對工程形象展示有所削弱；SWOT分析SWOT分析新老城區(qū)交界，區(qū)域價值得到市場認可；大交通優(yōu)勢明顯，紅專路打通將進一步提升交通優(yōu)勢；內(nèi)外部配套齊全；超五星級酒店配套，提升商務價值；景觀資源豐富；工程具有規(guī)模效應；工程所屬高檔住宅區(qū)，商務氣氛較低；工程臨近主干道受噪音、高架橋、粉塵等影響；中州大道高架橋、農(nóng)業(yè)路中間設立隔離帶，造成小交通不甚便利；中州大道作為快速主干道會在一定程度上降低工程商業(yè)價值；控規(guī)指標限制，不利于地塊樹立地標形象〔限高〕；商務綜合體開發(fā)對品牌、產(chǎn)品、體量要求較高；酒店與寫字樓投入較大，回報期較長，開發(fā)難度較高。O:時機s:優(yōu)勢T:威脅w:劣勢位于城市核心區(qū)域、周邊配套資源極為豐富、大交通便利，小交通受限、必須建超五星級酒店的、商務金融工程。工程理解辦公酒店公寓商業(yè)品質(zhì)帶動與提升優(yōu)質(zhì)資源共享開發(fā)戰(zhàn)略：強化區(qū)位優(yōu)勢,以超五星級酒店為“引擎〞，圍繞“高端酒店效應〞開發(fā)，并力爭發(fā)揮到極致，從而拉動整體工程的價值。各物業(yè)的功能定位以酒店為“引擎〞，頂級公寓和高端公寓為“主體〞，高端寫字樓為“輔助〞，局部特色商業(yè)為“補充〞。鄭州CBD·鼎級商務涉外區(qū)形象定位超五星酒店?白金公寓?頂級寫字樓?精品商業(yè)一個位于鄭東新區(qū)核心區(qū)的集高檔寫字樓、商業(yè)、高端商務公寓為一體的現(xiàn)代城市商務綜合體1、工程報告回憶2、土地價值分析3、物業(yè)排布建議4、各物業(yè)定位土地價值分析北邊臨近高架橋，受噪音和粉塵污染較重；東側(cè)與高檔住宅和醫(yī)院相近，居住氣氛較濃；西側(cè)受中州大道阻隔，快車道商業(yè)價值較低；南面景觀資源優(yōu)勢明顯，價值較高；中州大道龍湖外環(huán)西路農(nóng)業(yè)路紅專路高架橋480畝景觀黃河立交橋噪音污染金水河粉塵污染紅專路打通將提升交通優(yōu)勢及工程南邊地塊的價值；平面規(guī)劃建議商務商業(yè)分析模型指標權(quán)重交通通達性40%人流密度30%建筑昭示性20%景觀視野10%商務商業(yè)價值高低結(jié)合工程開展戰(zhàn)略，我們建議將酒店集群放在南面地塊，發(fā)揮工程的昭示性、通達性和景觀資源最大化利用。1、工程報告回憶2、土地價值分析3、物業(yè)排布建議4、各物業(yè)定位平面布局建議商業(yè)頂級公寓酒店寫字樓高檔公寓酒店：臨近主干道與CBD，景觀資源優(yōu)越，視野較好，昭示性高，未來紅專路打通將進一步提升工程通達性及商業(yè)價值頂級公寓：臨近龍湖外環(huán)，景觀資源極為優(yōu)越，又遠離主干道噪音及粉塵影響，與酒店形成資源互補，提升工程形象；寫字樓：西北面都臨近主干道，隨受噪音和粉塵影響較大，但昭示性較好，適合建造高檔寫字樓，同時享受酒店配套資源；高檔公寓：地塊臨近CBD、景觀資源優(yōu)越、周邊比鄰高檔住宅區(qū)，居住分為較濃；平面布局建議中心廣場，工程整體檔次，將各種物業(yè)相互聯(lián)系緊密，提倡綠色、環(huán)保、健康的理念；預留前廣場前廣場：加強工程昭示性及檔次，與周邊景觀相互融合，展現(xiàn)一種新的氣氛；預留中心廣場車行出入口內(nèi)部出入口平面布局建議建議除北面不設置出入口外，南、西、東面均設有車型出入口，并保證酒店，公寓，寫字樓均有獨立的出入口；中州大道屬于快速干道，中間被隔離帶阻隔；龍湖外環(huán)中間被景觀綠化帶阻隔，只能由北向南；與農(nóng)業(yè)路不相連，中間隔有空地；紅專路未來打通；1、工程報告回憶2、土地價值分析3、物業(yè)排布建議4、各物業(yè)產(chǎn)品定位以酒店為“引擎〞五星級酒店樹立工程高姿態(tài)；建議超國際同類標準打造；房間數(shù)量400間左右建筑面積40000平米（含配套商業(yè)）標準間面積50平米左右（萬豪酒店標準）客房配比高級客房85%高級套房14%總理套房0.5%總統(tǒng)套房0.5%酒店產(chǎn)品定位商業(yè)頂級公寓酒店寫字樓高檔公寓設計時要充分發(fā)揮酒店配套對于其他物業(yè)的促進作用，資源共享頂級公寓和高端公寓為“主體〞公寓產(chǎn)品定位高端公寓頂級公寓分擔工程開發(fā)風險充分發(fā)揮工程的商務集群價值是對寫字樓集群的價值延伸和產(chǎn)品細分以五星級酒店為核心驅(qū)動，充分挖掘酒店的價值是對酒店的價值延伸和產(chǎn)品細分形成“酒店物業(yè)集群〞酒店公司直接管理6000元/㎡的豪華裝修標準公寓產(chǎn)品建議高端公寓高端公寓單體標準層建筑面積（萬㎡）2.52標準層面積（㎡）1200標準層層高（m）3.4建筑高度（m）80大堂面積（㎡）600大堂高度（m）8電梯（配置標準）5000：1電梯（數(shù)量/速度）5部/(3.5）空調(diào)中央空調(diào)高端公寓主要硬件配置參數(shù)建議頂級公寓：細分降低酒店開發(fā)風險，是酒店客房局部的有機補充，經(jīng)營更加靈活；可銷售物業(yè)公寓產(chǎn)品建議頂級公寓細分原那么：符合超五星酒店的檔次梯度化產(chǎn)品、擴大客戶范圍價值最大化頂級-A頂級-B充分挖掘超五星酒店的價值，是價值的再提升；將景觀資源優(yōu)勢發(fā)揮到極致；滿足高端客戶的個性化、高品質(zhì)需求可銷售物業(yè)公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_A頂級-A單體標準層建筑面積（萬㎡）2.0標準層面積（㎡）1000標準層層高（m）3.4建筑高度（m）80大堂面積（㎡）800大堂高度（m）10電梯（配置標準）4500：1電梯（數(shù)量/速度）4部/（3.5）空調(diào)中央空調(diào)頂級-A公寓主要硬件配置參數(shù)建議頂級-A公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_A頂級-A公寓戶型配比建議產(chǎn)品類型戶型建筑面積（m2）戶型套數(shù)比頂級-A標準間50-6080%套房(一房一廳)80-9015%大套房（二房）110-1205%降低酒店開發(fā)風險，是酒店客房局部的有機補充，經(jīng)營更加靈活；可銷售物業(yè)公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_B頂級-B單體標準層建筑面積（萬㎡）1.08標準層面積（㎡）600標準層層高（m）3.6建筑高度（m）80大堂面積（㎡）1000大堂高度（m）12電梯（配置標準）4000：1電梯（數(shù)量/速度）3部/（3.5）空調(diào)中央空調(diào)頂級-B公寓主要硬件配置參數(shù)建議頂級-B頂級-B公寓戶型配比建議產(chǎn)品類型戶型建筑面積（m2）戶型套數(shù)比頂級-B套房(一房一廳)80-9050%套房(二房)110-12025%大套房（三房）130-14015%大套房（四房）180-2206%大套房（四房）3004%公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_B充分挖掘超五星酒店的價值，是價值的再提升；將景觀資源優(yōu)勢發(fā)揮到極致；滿足高端客戶的個性化、高品質(zhì)需求可銷售物業(yè)公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_B公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_B公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_B公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_B公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_B公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_B戶型示意公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_B戶型示意公寓產(chǎn)品建議頂級公寓_B公寓產(chǎn)品建議三種公寓綜合比較高端公寓頂級-A頂級-B單體標準層建筑面積（萬㎡）2.522.01.08標準層面積（㎡）12001000600標準層層高（m）3.43.43.6建筑高度（m）808080大堂面積（㎡）6008001000大堂高度（m）81012電梯（配置標準）5000：14500：14000：1空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)主要硬件配置指標比較寫字樓產(chǎn)品定位建筑面積27000（2棟）標準層面積1500電梯配置6部、3.5m/s車位數(shù)量建議與項目其他業(yè)態(tài)共享車位，提高競爭力空調(diào)中央空調(diào)，分戶計量層高3.8米大堂高度10大堂裝修石材精裝修公共空間裝修公共石材衛(wèi)生間裝修精裝外墻裝修玻璃幕墻其他配置會議室高端寫字樓為“輔助〞，將寫字樓打造成為，生態(tài)，環(huán)保，節(jié)能的綠色節(jié)能建筑；商業(yè)頂級公寓酒店寫字樓高檔公寓根據(jù)客戶需求，標準層面積1500㎡，設計要求方正，便于各個面積組合；減少梁柱布局，靈活分割建議面積分割根本集中100-250之間層高滿足層高3.8以上寫字樓產(chǎn)品定位設計特點——大堂大堂層高10米，公共局部裝修以石材為主；充分利用燈光布局，表達工程感覺；設立專門的等候區(qū)和接待區(qū)；設計特點——電梯3.5m/s；知名品牌；電梯等候區(qū)提升層高，增加整體視覺沖擊；奢華裝修；設計特點——會議室多功能會議中心，可設置大中小不同的多功能會議室，便于商務客戶使用；前期可作為工程賣點宣傳，后期可以交付物業(yè)進行使用；智能化建議，建議專屬總裁VIP卡，可享受電梯定制控制；大堂、地下室等入口處設置人像掃描系統(tǒng)，防止閑雜人丁出入寫字樓，以提交工程品質(zhì)及平安性；配置升級建議自動化停車系統(tǒng)，可自動感應業(yè)主車輛，及時放行；地下車庫做好地面采用專用防滑漆，柱與拐角設置平安防護；配置升級建議配置升級建議員工餐廳及茶水間，建議設置員工餐廳及茶水間，表達對于商務人群的關心；空調(diào)出風口，工程標志等細節(jié)應與建筑融為一體；配置升級建議局部特色商業(yè)為“補充〞為保持工程的整體檔次，本工程的商業(yè)主要以酒店商業(yè)及局部高端商業(yè)為主；商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)頂級公寓酒