小區(qū)自治如何管理辦法總則制定目的為了規(guī)范本小區(qū)的自治管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序和良好環(huán)境，保障全體業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及參與小區(qū)自治管理的相關(guān)組織和個(gè)人。管理原則小區(qū)自治管理遵循業(yè)主自治、民主決策、公開透明、服務(wù)業(yè)主的原則，充分發(fā)揮業(yè)主的主體作用，共同營造安全、舒適、文明、和諧的居住環(huán)境。業(yè)主大會業(yè)主大會的組成與職權(quán)業(yè)主大會由本小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主組成，是小區(qū)自治管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。其主要職權(quán)包括：1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；2.選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3.選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；4.決定專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案；5.決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；6.決定本小區(qū)內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會會議的召開1.定期會議：業(yè)主大會定期會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)公告會議的時(shí)間、地點(diǎn)、議題等相關(guān)事項(xiàng)，公告時(shí)間不少于15日。2.臨時(shí)會議：有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理；業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。3.會議形式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)公告。業(yè)主大會的表決規(guī)則1.一般事項(xiàng)：業(yè)主大會決定一般事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2.重大事項(xiàng)：業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施等重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主委員會業(yè)主委員會的產(chǎn)生與任期1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為511人單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)小區(qū)規(guī)模確定。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本小區(qū)的業(yè)主，具有完全民事行為能力，遵守國家法律法規(guī)和管理規(guī)約，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和時(shí)間精力。2.業(yè)主委員會每屆任期為35年，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉工作。業(yè)主委員會的職責(zé)1.召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；6.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；7.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會會議1.業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，可以委托副主任召集和主持。會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。2.業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作會議記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。會議記錄應(yīng)當(dāng)包括會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、討論情況、決定事項(xiàng)等內(nèi)容。業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)1.業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，具體籌集方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。2.工作經(jīng)費(fèi)主要用于業(yè)主委員會會議、資料印刷、通訊聯(lián)絡(luò)、交通等必要的開支。3.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘1.業(yè)主大會可以根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式進(jìn)行，確保選聘過程的公平、公正、公開。2.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如不再續(xù)聘，應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，業(yè)主大會可以決定解聘：未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，經(jīng)業(yè)主委員會督促后仍未改正；嚴(yán)重違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，損害業(yè)主合法權(quán)益；物業(yè)服務(wù)合同約定的其他解聘情形。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔，包括公共場所、公共綠地、樓道等的清掃和垃圾清運(yùn)；綠化養(yǎng)護(hù)管理，包括花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等；秩序維護(hù)，包括小區(qū)的安全保衛(wèi)、車輛停放管理等；其他約定的服務(wù)事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取與使用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等方面的開支。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用的禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)時(shí)，不得有下列行為：1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；2.違反規(guī)定改變房屋用途；3.擅自改變房屋外觀；4.占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；5.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；6.隨意丟棄垃圾、雜物，影響環(huán)境衛(wèi)生；7.制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動等干擾他人正常生活；8.法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：屬于專項(xiàng)維修資金列支范圍的，從專項(xiàng)維修資金中列支；不屬于專項(xiàng)維修資金列支范圍的，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?.業(yè)主、物業(yè)使用人需要對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助和指導(dǎo)。專項(xiàng)維修資金的管理與使用1.專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。2.專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的管理原則。3.使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案；業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主進(jìn)行表決；經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；維修項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，并公布使用情況。社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)文化活動的組織1.業(yè)主委員會可以聯(lián)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會等組織，定期開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，如文藝演出、體育比賽、節(jié)日慶祝等，增強(qiáng)業(yè)主之間的溝通與交流，營造和諧的社區(qū)氛圍。2.社區(qū)文化活動的經(jīng)費(fèi)可以通過業(yè)主自愿捐贈、小區(qū)公共收益等方式籌集。社區(qū)文明建設(shè)1.全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守社會公德，愛護(hù)公共環(huán)境，維護(hù)公共秩序，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。2.業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對小區(qū)文明建設(shè)的宣傳和引導(dǎo)，通過宣傳欄、電子顯示屏等方式，宣傳文明行為規(guī)范和社區(qū)文化活動信息。監(jiān)督與投訴處理監(jiān)督機(jī)制1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行評估。2.業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)回應(yīng)業(yè)主的關(guān)切，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對小區(qū)自治管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，確保小區(qū)自治管理活動符合法律法規(guī)和政策要求。投訴處理1.業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主委員會的工作等有意見和建議的，可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出投訴。2.業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理業(yè)主的投訴，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)予以答復(fù)