房屋價格評估管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范房屋價格評估行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋價格評估活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》以及相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在本行政區(qū)域內(nèi)進行的各類房屋價格評估活動，包括但不限于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、征收、司法鑒定、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組等目的的房屋價格評估。定義本辦法所稱房屋價格評估，是指房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)接受委托，對房屋的價值進行測算和判定的活動。房屋包括各類住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等建筑物及其附屬設(shè)施。管理部門本地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋價格評估活動的監(jiān)督管理工作。其主要職責(zé)包括：制定房屋價格評估相關(guān)政策和規(guī)范；對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和人員進行資質(zhì)管理；監(jiān)督房屋價格評估活動的開展；處理房屋價格評估糾紛等。評估機構(gòu)與人員管理評估機構(gòu)資質(zhì)從事房屋價格評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)。房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)分為一級、二級、三級和暫定資質(zhì)，不同資質(zhì)等級的評估機構(gòu)承擔(dān)業(yè)務(wù)的范圍有所不同。一級資質(zhì)評估機構(gòu)可以從事各類房屋價格評估業(yè)務(wù)，不受評估價值和規(guī)模的限制；二級資質(zhì)評估機構(gòu)可以從事除上市公司評估以外的各類房屋價格評估業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)評估機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房屋價格評估業(yè)務(wù)；暫定資質(zhì)評估機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房屋價格評估業(yè)務(wù)。評估機構(gòu)設(shè)立條件申請設(shè)立房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；有符合規(guī)定數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師；有符合規(guī)定的注冊資本；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。評估人員資格從事房屋價格評估業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)估價師資格證書，并經(jīng)注冊后，方可在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)中從事房屋價格評估業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范，保證評估結(jié)果的客觀、公正、合理。機構(gòu)與人員的禁止行為房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和人員不得有下列行為：涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書或者資格證書；超越資質(zhì)等級、業(yè)務(wù)范圍承接評估業(yè)務(wù)；以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當(dāng)競爭；出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的評估報告；未經(jīng)委托人書面同意，擅自轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)等。評估業(yè)務(wù)承接與委托業(yè)務(wù)承接原則房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接房屋價格評估業(yè)務(wù)，并遵循自愿、平等、公平、誠信的原則。評估機構(gòu)不得承接與其有利害關(guān)系的評估業(yè)務(wù)。委托要求委托人應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)簽訂書面委托合同，明確評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日、評估報告交付時間、評估費用等事項。委托人應(yīng)當(dāng)向評估機構(gòu)提供真實、完整、準(zhǔn)確的評估所需資料，并對其真實性、完整性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。評估收費房地產(chǎn)價格評估收費應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、自愿有償、誠實信用的原則，按照國家和本地區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所顯著位置公示收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等信息，不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者變相增加收費項目。評估程序與方法評估程序1.接受委托：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)收到委托人的評估委托后，應(yīng)當(dāng)對委托事項進行初步審查，決定是否接受委托。接受委托的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂委托合同。2.制定評估計劃：評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象和評估要求，制定詳細(xì)的評估計劃，明確評估工作的步驟、時間安排和人員分工。3.實地查勘：評估人員應(yīng)當(dāng)對評估對象進行實地查勘，了解房屋的位置、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等狀況，并拍攝必要的照片。實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由評估人員、委托人或者相關(guān)當(dāng)事人簽字確認(rèn)。4.收集資料：評估人員應(yīng)當(dāng)收集與評估對象相關(guān)的市場交易資料、成本資料、收益資料等，為評估提供依據(jù)。5.選擇評估方法：評估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的特點和評估目的，選擇合適的評估方法。常用的評估方法包括市場比較法、收益法、成本法等。6.進行評估測算：評估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)選擇的評估方法，對評估對象的價值進行測算，并形成初步評估結(jié)果。7.內(nèi)部審核：評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對初步評估結(jié)果進行內(nèi)部審核，審核內(nèi)容包括評估依據(jù)是否充分、評估方法是否恰當(dāng)、評估結(jié)果是否合理等。8.出具評估報告：經(jīng)內(nèi)部審核通過后，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人出具正式的評估報告。評估報告應(yīng)當(dāng)包括評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日、評估方法、評估結(jié)果等內(nèi)容，并由評估機構(gòu)蓋章、評估人員簽字。評估方法選擇1.市場比較法：適用于在同一供求范圍內(nèi)存在較多類似房地產(chǎn)交易實例的情況。通過選取可比實例，對其成交價格進行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況等方面的修正，得出評估對象的價值。2.收益法：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商業(yè)用房、出租住宅等。通過預(yù)測評估對象未來的凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，得出評估對象的價值。3.成本法：適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)等。通過求取評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置成本或重建成本，扣除折舊，得出評估對象的價值。評估報告管理評估報告內(nèi)容評估報告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：標(biāo)題及文號；目錄；聲明；摘要；正文；附件。正文應(yīng)當(dāng)包括評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日、評估原則、評估依據(jù)、評估方法、評估過程、評估結(jié)果、評估假設(shè)和限制條件、評估報告使用有效期等內(nèi)容。評估報告質(zhì)量要求評估報告應(yīng)當(dāng)內(nèi)容完整、表述清晰、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、結(jié)論明確。評估報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構(gòu)公章。評估報告的有效期一般為一年，自評估基準(zhǔn)日起計算。評估報告存檔評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估報告進行存檔管理，存檔期限不少于十五年。存檔內(nèi)容包括評估報告原件、評估委托合同、實地查勘記錄、評估計算過程資料等。監(jiān)督管理與法律責(zé)任監(jiān)督檢查房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對房屋價格評估活動的監(jiān)督檢查，定期對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)情況進行檢查。檢查內(nèi)容包括資質(zhì)條件、業(yè)務(wù)承接、評估程序、評估報告質(zhì)量等方面。投訴處理任何單位和個人對房屋價格評估活動中的違法行為，有權(quán)向房地產(chǎn)行政主管部門投訴。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時受理投訴，并進行調(diào)查處理。法律責(zé)任1.評估機構(gòu)違法責(zé)任：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有超越資質(zhì)等級、業(yè)務(wù)范圍承接評估業(yè)務(wù)等行為的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以相應(yīng)的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書。2.評估人員違法責(zé)任：房地產(chǎn)估價師違反本辦法規(guī)定，有涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資格證書等行為的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以相應(yīng)的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資格證書。3.其他違法責(zé)任：委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定，提供虛假資料或