房屋分割銷售管理辦法一、引言親愛的各位同事：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展，房屋分割銷售在滿足不同客戶需求、提高房產(chǎn)資源利用效率方面發(fā)揮著越來越重要的作用。為規(guī)范公司房屋分割銷售行為，確保銷售活動(dòng)合法、有序、公平地進(jìn)行，保障公司與客戶的合法權(quán)益，結(jié)合本公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況以及相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本《房屋分割銷售管理辦法》。希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守，共同推動(dòng)公司房屋分割銷售業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。二、適用范圍本辦法適用于公司在[具體區(qū)域范圍]內(nèi)開展的所有房屋分割銷售活動(dòng)。包括但不限于各類住宅、商業(yè)用房等物業(yè)類型的分割銷售管理。無論是新建項(xiàng)目還是存量房產(chǎn)進(jìn)行分割銷售，均應(yīng)依照本辦法執(zhí)行。三、基本原則1.合法性原則：房屋分割銷售活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方有關(guān)法律法規(guī)，包括但不限于《中華人民共和國(guó)民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，確保所有操作合法合規(guī)。2.合理性原則：房屋的分割方案應(yīng)基于市場(chǎng)需求、建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及實(shí)際使用功能等因素進(jìn)行合理規(guī)劃。分割后的房屋應(yīng)具備獨(dú)立使用價(jià)值，且不影響整體建筑的安全性與功能性。3.公平公正公開原則：在房屋分割銷售過程中，公司應(yīng)秉持公平、公正、公開的態(tài)度，對(duì)待所有潛在客戶。銷售信息、價(jià)格體系、分割方案等相關(guān)內(nèi)容應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地向客戶披露，保障客戶知情權(quán)。4.客戶權(quán)益保障原則：我們始終將客戶權(quán)益放在首位，在房屋分割銷售過程中，充分考慮客戶的實(shí)際需求和利益，確?？蛻糍?gòu)買分割后的房屋能夠獲得明確的產(chǎn)權(quán)歸屬、良好的使用體驗(yàn)以及相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)保障等。四、職責(zé)分工1.銷售部門負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶對(duì)房屋分割銷售的需求及市場(chǎng)同類產(chǎn)品信息，為房屋分割方案的制定提供依據(jù)。制定房屋分割銷售計(jì)劃，包括銷售策略、價(jià)格策略、推廣方案等，并負(fù)責(zé)具體的銷售執(zhí)行工作。與客戶進(jìn)行溝通和洽談，解答客戶關(guān)于房屋分割銷售的疑問，協(xié)助客戶辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。收集客戶反饋信息，及時(shí)向其他部門反饋銷售過程中出現(xiàn)的問題及客戶訴求。2.法務(wù)部門對(duì)房屋分割銷售涉及的法律法規(guī)進(jìn)行研究和解讀，確保公司的銷售行為合法合規(guī)。審查和起草房屋分割銷售相關(guān)的合同、協(xié)議等法律文件，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保障公司合法權(quán)益。為公司房屋分割銷售業(yè)務(wù)提供法律咨詢服務(wù)，對(duì)銷售過程中出現(xiàn)的法律問題提出解決方案。協(xié)助處理與房屋分割銷售相關(guān)的法律糾紛，維護(hù)公司合法權(quán)益。3.工程部門根據(jù)銷售部門提供的市場(chǎng)需求和客戶反饋信息，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，制定合理的房屋分割方案。負(fù)責(zé)房屋分割施工過程中的技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督工作，確保分割施工符合建筑規(guī)范和安全要求。協(xié)調(diào)施工單位、設(shè)計(jì)單位等相關(guān)各方，解決房屋分割施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)問題。對(duì)分割后的房屋進(jìn)行驗(yàn)收，確保房屋質(zhì)量和使用功能符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和客戶需求。4.財(cái)務(wù)部門參與制定房屋分割銷售價(jià)格策略，根據(jù)成本核算、市場(chǎng)行情等因素，合理確定分割后房屋的銷售價(jià)格。負(fù)責(zé)房屋分割銷售款項(xiàng)的收付管理，確保銷售資金及時(shí)、準(zhǔn)確入賬。進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和稅務(wù)處理，按照相關(guān)法律法規(guī)和財(cái)務(wù)制度要求，做好房屋分割銷售業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)記錄和稅務(wù)申報(bào)工作。對(duì)房屋分割銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，為公司決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持。5.物業(yè)管理部門參與房屋分割方案的制定，從物業(yè)管理角度提出合理建議，確保分割后的房屋便于后續(xù)物業(yè)管理和服務(wù)。提前制定針對(duì)分割后房屋的物業(yè)管理服務(wù)方案，包括服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，并向客戶進(jìn)行明確告知。在房屋交付后，負(fù)責(zé)提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，保障小區(qū)的正常秩序和公共設(shè)施的正常運(yùn)行。及時(shí)處理客戶在使用房屋過程中提出的物業(yè)管理相關(guān)問題，維護(hù)客戶關(guān)系。五、房屋分割流程1.方案策劃階段銷售部門通過市場(chǎng)調(diào)研，整理潛在客戶對(duì)房屋面積、戶型、功能等方面的需求信息，結(jié)合公司現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目情況，初步提出房屋分割銷售的總體設(shè)想和目標(biāo)客戶群體定位。工程部門根據(jù)銷售部門提供的信息，對(duì)擬分割的房屋進(jìn)行實(shí)地勘查，分析建筑結(jié)構(gòu)、水電設(shè)施、消防等方面的情況，制定初步的房屋分割方案。方案應(yīng)包括分割后各房屋的戶型圖、面積、空間布局、配套設(shè)施等詳細(xì)內(nèi)容。法務(wù)部門對(duì)工程部門提出的分割方案進(jìn)行合法性審查，確保方案符合相關(guān)法律法規(guī)和建筑規(guī)范要求，不存在法律風(fēng)險(xiǎn)。如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)提出修改意見。財(cái)務(wù)部門根據(jù)工程部門提供的分割方案，進(jìn)行成本核算，包括分割施工成本、營(yíng)銷成本、后期維護(hù)成本等，并結(jié)合市場(chǎng)行情，初步測(cè)算分割后房屋的銷售價(jià)格和預(yù)期收益。各部門召開聯(lián)合會(huì)議，對(duì)房屋分割方案進(jìn)行充分討論和論證。綜合考慮市場(chǎng)需求、工程可行性、法律合規(guī)性、財(cái)務(wù)收益等因素，對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化和完善，形成最終的房屋分割方案。2.審批備案階段將最終確定的房屋分割方案提交公司內(nèi)部決策層進(jìn)行審批。決策層從公司整體戰(zhàn)略、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)效益等方面對(duì)方案進(jìn)行全面評(píng)估，審批通過后方可進(jìn)入下一步流程。獲得公司內(nèi)部審批后，由相關(guān)部門按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的要求，準(zhǔn)備房屋分割備案所需的資料。資料一般包括申請(qǐng)書、房屋產(chǎn)權(quán)證明、分割方案圖紙、規(guī)劃變更文件（如有）等。將準(zhǔn)備好的備案資料提交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門進(jìn)行備案登記。在備案過程中，積極配合管理部門的審查工作，如遇問題及時(shí)溝通協(xié)調(diào)解決，確保備案順利完成。3.施工建設(shè)階段根據(jù)備案通過的房屋分割方案，工程部門組織施工單位進(jìn)行房屋分割施工。在施工前，與施工單位簽訂詳細(xì)的施工合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期要求、安全責(zé)任等內(nèi)容。工程部門安排專業(yè)技術(shù)人員對(duì)施工過程進(jìn)行全程監(jiān)督和指導(dǎo)，確保施工嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案和建筑規(guī)范進(jìn)行。定期檢查施工質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決施工過程中出現(xiàn)的問題，確保施工安全和工程質(zhì)量。在施工過程中，如因?qū)嶋H情況需要對(duì)分割方案進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)按照規(guī)定的流程重新進(jìn)行方案論證、審批和備案。調(diào)整后的方案應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門和施工單位，確保各方知曉并按新方案執(zhí)行。4.驗(yàn)收交付階段房屋分割施工完成后，工程部門組織內(nèi)部驗(yàn)收。邀請(qǐng)公司相關(guān)部門、施工單位、監(jiān)理單位等共同參與，按照施工設(shè)計(jì)方案和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)分割后的房屋進(jìn)行全面檢查。驗(yàn)收內(nèi)容包括房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量、裝修質(zhì)量、水電設(shè)施、消防設(shè)施等方面。內(nèi)部驗(yàn)收通過后，向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案。提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、施工圖紙、質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告等相關(guān)資料，經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門審核驗(yàn)收合格并取得備案證明后，房屋方可交付使用。銷售部門根據(jù)竣工驗(yàn)收情況，通知客戶辦理房屋交付手續(xù)。在交付過程中，向客戶提供房屋質(zhì)量保證書、使用說明書等相關(guān)文件，帶領(lǐng)客戶實(shí)地查看房屋，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施等進(jìn)行詳細(xì)介紹和說明，解答客戶疑問。確?？蛻羟宄私夥课莸臓顩r和使用方法后，雙方完成房屋交付手續(xù)。六、銷售管理1.銷售價(jià)格管理財(cái)務(wù)部門會(huì)同銷售部門根據(jù)成本核算、市場(chǎng)行情、房屋位置、戶型、面積、配套設(shè)施等因素，制定房屋分割銷售價(jià)格體系。價(jià)格體系應(yīng)包括基準(zhǔn)價(jià)格、價(jià)格調(diào)整因素及幅度等內(nèi)容，確保價(jià)格合理、公平、透明。在銷售過程中，銷售部門應(yīng)嚴(yán)格按照公司制定的價(jià)格體系執(zhí)行銷售價(jià)格。如需對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，必須經(jīng)公司相關(guān)部門聯(lián)合審批，并按照規(guī)定的程序進(jìn)行公示和通知客戶。嚴(yán)禁銷售人員擅自變動(dòng)銷售價(jià)格或進(jìn)行不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。定期對(duì)房屋分割銷售價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和分析，與周邊同類產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，根據(jù)市場(chǎng)變化情況及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，確保公司產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有競(jìng)爭(zhēng)力。2.銷售合同管理法務(wù)部門負(fù)責(zé)起草和制定統(tǒng)一的房屋分割銷售合同文本。合同應(yīng)明確雙方當(dāng)事人的基本信息、房屋基本情況（包括位置、面積、戶型、用途等）、價(jià)格及付款方式、交付時(shí)間及條件、產(chǎn)權(quán)登記、違約責(zé)任等主要條款，確保合同內(nèi)容合法、合規(guī)、完整，充分保障雙方的合法權(quán)益。銷售部門在與客戶簽訂銷售合同前，應(yīng)向客戶詳細(xì)介紹合同條款內(nèi)容，解答客戶疑問，確保客戶對(duì)合同條款理解無異議。同時(shí)，應(yīng)要求客戶提供真實(shí)有效的身份證明和相關(guān)購(gòu)房資料，對(duì)客戶購(gòu)房資格進(jìn)行初步審核。銷售合同簽訂后，銷售部門應(yīng)及時(shí)將合同副本分發(fā)給相關(guān)部門，如財(cái)務(wù)部門、工程部門、物業(yè)管理部門等，以便各部門根據(jù)合同約定履行相應(yīng)職責(zé)。合同履行過程中，如出現(xiàn)變更、解除等情況，應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)和合同約定的程序辦理，并及時(shí)將相關(guān)信息通知各相關(guān)部門。建立合同檔案管理制度，由專人負(fù)責(zé)合同的保管、歸檔和查閱工作。合同檔案應(yīng)包括合同文本、客戶資料、補(bǔ)充協(xié)議、往來函件等相關(guān)文件，確保合同檔案完整、可追溯。3.銷售宣傳管理銷售部門負(fù)責(zé)制定房屋分割銷售宣傳推廣方案，明確宣傳渠道、宣傳內(nèi)容、宣傳時(shí)間等。宣傳方案應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)和廣告管理規(guī)定，不得進(jìn)行虛假宣傳、夸大宣傳或誤導(dǎo)性宣傳。在宣傳內(nèi)容方面，應(yīng)客觀、真實(shí)地介紹房屋的基本情況、分割方案、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、銷售價(jià)格等信息。宣傳資料（包括海報(bào)、宣傳單頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)宣傳文案等）應(yīng)經(jīng)公司內(nèi)部相關(guān)部門審核，確保內(nèi)容準(zhǔn)確無誤、合規(guī)合法。鼓勵(lì)銷售人員在與客戶溝通交流過程中，以誠(chéng)實(shí)、專業(yè)的態(tài)度介紹產(chǎn)品信息，不得隨意承諾無法實(shí)現(xiàn)的事項(xiàng)。同時(shí)，應(yīng)及時(shí)收集客戶對(duì)宣傳內(nèi)容的反饋意見，根據(jù)客戶需求和市場(chǎng)反饋，對(duì)宣傳方案進(jìn)行適時(shí)調(diào)整和優(yōu)化。4.客戶服務(wù)管理我們鼓勵(lì)全體員工樹立以客戶為中心的服務(wù)理念，在房屋分割銷售全過程中，為客戶提供熱情、周到、專業(yè)的服務(wù)。銷售部門應(yīng)建立客戶咨詢和投訴處理機(jī)制，及時(shí)解答客戶疑問，處理客戶投訴。對(duì)于客戶提出的合理訴求，應(yīng)積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門予以解決；對(duì)于不合理訴求，應(yīng)耐心向客戶解釋說明原因，爭(zhēng)取客戶理解。在房屋交付后，物業(yè)管理部門應(yīng)按照事先制定的服務(wù)方案，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。定期對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，維護(hù)小區(qū)秩序，保障公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。及時(shí)處理客戶在使用房屋過程中提出的維修、保養(yǎng)等問題，提高客戶滿意度。定期開展客戶滿意度調(diào)查，收集客戶對(duì)公司房屋分割銷售及物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，分析存在的問題，制定改進(jìn)措施并加以落實(shí)，不斷提升公司服務(wù)水平和客戶滿意度。七、產(chǎn)權(quán)管理1.產(chǎn)權(quán)登記準(zhǔn)備房屋分割銷售完成后，法務(wù)部門會(huì)同銷售部門、工程部門等相關(guān)部門，按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門的要求，準(zhǔn)備產(chǎn)權(quán)登記所需的資料。資料一般包括房屋分割備案證明、銷售合同、購(gòu)房發(fā)票、房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、測(cè)繪報(bào)告等。確保資料的真實(shí)性、完整性和合法性，為客戶辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)做好準(zhǔn)備。對(duì)產(chǎn)權(quán)登記資料進(jìn)行整理和審核，建立產(chǎn)權(quán)登記資料檔案，記錄資料的收集、整理、審核及提交情況，便于跟蹤管理和查詢。如發(fā)現(xiàn)資料存在問題或缺失，及時(shí)通知相關(guān)部門進(jìn)行補(bǔ)充和完善。2.協(xié)助客戶辦理產(chǎn)權(quán)登記銷售部門負(fù)責(zé)通知客戶辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及所需資料，并協(xié)助客戶填寫產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)表等相關(guān)文件。向客戶詳細(xì)說明產(chǎn)權(quán)登記的流程和注意事項(xiàng)，確?？蛻羟宄私廪k理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)要求。安排專人陪同客戶前往當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，積極協(xié)助客戶解決辦理過程中遇到的問題。如因特殊情況客戶無法親自辦理，可按照規(guī)定程序委托他人代為辦理，但需提供合法有效的授權(quán)委托書。在產(chǎn)權(quán)登記辦理過程中，及時(shí)跟進(jìn)辦理進(jìn)度，與房地產(chǎn)登記部門保持溝通，及時(shí)獲取產(chǎn)權(quán)登記結(jié)果。如出現(xiàn)因公司原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)登記辦理延誤或無法辦理的情況，應(yīng)及時(shí)采取措施解決，并向客戶說明原因，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3.產(chǎn)權(quán)檔案管理建立產(chǎn)權(quán)檔案管理制度，對(duì)客戶的產(chǎn)權(quán)登記資料、產(chǎn)權(quán)證書等進(jìn)行妥善保管。產(chǎn)權(quán)檔案應(yīng)按照房屋項(xiàng)目、客戶類別等進(jìn)行分類歸檔，便于查詢和管理。明確檔案的借閱、查閱流程，確保產(chǎn)權(quán)檔案的安全和保密性。定期對(duì)產(chǎn)權(quán)檔案進(jìn)行整理和更新，確保檔案信息與實(shí)際產(chǎn)權(quán)情況相符。如產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更（如房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等），及時(shí)記錄相關(guān)信息，并更新產(chǎn)權(quán)檔案資料。在公司相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)（如審計(jì)、稅務(wù)檢查等）中，根據(jù)需要提供產(chǎn)權(quán)檔案資料。同時(shí)，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)和公司保密制度，防止產(chǎn)權(quán)檔案信息泄露。八、監(jiān)督與檢查1.內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制公司設(shè)立專門的監(jiān)督小組，成員由各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成。監(jiān)督小組定期對(duì)房屋分割銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行全面檢查，檢查內(nèi)容包括分割方案執(zhí)行情況、銷售流程合規(guī)性、合同簽訂及履行情況、產(chǎn)權(quán)管理情況等。各部門應(yīng)定期向監(jiān)督小組匯報(bào)本部門在房屋分割銷售業(yè)務(wù)中的工作情況，主動(dòng)接受監(jiān)督。對(duì)于監(jiān)督小組提出的問題和整改建議，應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，及時(shí)制定整改措施并加以落實(shí)。整改完成后，向監(jiān)督小組提交整改報(bào)告，確保問題得到徹底解決。建立內(nèi)部舉報(bào)制度，鼓勵(lì)公司員工對(duì)房屋分割銷售業(yè)務(wù)中的違規(guī)行為進(jìn)行舉報(bào)。對(duì)于舉報(bào)屬實(shí)的員工，公司將給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，并嚴(yán)格保密舉報(bào)人信息；對(duì)于違規(guī)行為責(zé)任人，公司將按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。2.外部監(jiān)督配合積極配合政府相關(guān)部門（如房地產(chǎn)管理部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門、稅務(wù)部