徐州園林公寓管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)徐州園林公寓的管理，維護(hù)公寓的正常秩序，保障公寓內(nèi)居民的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、美觀的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及徐州市住房管理、物業(yè)管理等方面的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合徐州園林公寓的實(shí)際情況，特制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于徐州園林公寓內(nèi)的所有物業(yè)及其相關(guān)設(shè)施設(shè)備的管理，包括但不限于公寓樓、公共區(qū)域、配套商業(yè)設(shè)施、綠化景觀等，以及公寓內(nèi)居住的業(yè)主、租戶和其他相關(guān)人員。管理原則徐州園林公寓的管理遵循“依法管理、規(guī)范服務(wù)、業(yè)主自治、共同維護(hù)”的原則，以提高公寓的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)公寓的可持續(xù)發(fā)展。管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置徐州園林公寓設(shè)立管理委員會(huì)，由業(yè)主代表、物業(yè)企業(yè)代表、社區(qū)居委會(huì)代表等組成。管理委員會(huì)是公寓管理的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)審議和決定公寓管理的重大事項(xiàng)。同時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)公寓的日常管理和服務(wù)工作。管理委員會(huì)職責(zé)1.制定和修改公寓管理的各項(xiàng)規(guī)章制度；2.審議物業(yè)管理企業(yè)的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算；3.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和工作效率；4.協(xié)調(diào)解決公寓管理中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；5.組織業(yè)主開(kāi)展自治活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主的參與意識(shí)和責(zé)任感。物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)；2.負(fù)責(zé)公寓內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3.維護(hù)公寓內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化景觀；4.保障公寓內(nèi)的公共安全，做好治安防范和消防管理工作；5.管理公寓內(nèi)的停車秩序和交通疏導(dǎo)；6.收集和處理業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)解決業(yè)主反映的問(wèn)題。業(yè)主與租戶的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主權(quán)利1.對(duì)公寓的管理和服務(wù)享有知情權(quán)、建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)；2.按照規(guī)定選舉和被選舉為管理委員會(huì)成員；3.依法使用公寓內(nèi)的公共設(shè)施和公共區(qū)域；4.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行整改；5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主義務(wù)1.遵守本管理辦法和公寓管理的各項(xiàng)規(guī)章制度；2.按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他相關(guān)費(fèi)用；3.配合物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)工作，不得妨礙物業(yè)管理企業(yè)的正常作業(yè)；4.愛(ài)護(hù)公寓內(nèi)的公共設(shè)施和公共區(qū)域，不得擅自占用、損壞或改變其用途；5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。租戶權(quán)利和義務(wù)租戶除享有與業(yè)主同等的部分權(quán)利外，還應(yīng)遵守與業(yè)主簽訂的租賃合同以及本管理辦法的相關(guān)規(guī)定。租戶應(yīng)按時(shí)向業(yè)主繳納租金和其他費(fèi)用，并按照規(guī)定使用公寓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備。同時(shí)，租戶應(yīng)配合物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，不得從事違法違規(guī)活動(dòng)。房屋管理房屋使用管理1.業(yè)主和租戶應(yīng)按照房屋的設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌。如需進(jìn)行裝修或改造，應(yīng)提前向物業(yè)管理企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行施工。2.禁止在房屋內(nèi)從事非法生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得存放易燃易爆、有毒有害等危險(xiǎn)物品。3.業(yè)主和租戶應(yīng)愛(ài)護(hù)房屋的墻面、地面、天花板等裝修裝飾，不得隨意涂鴉、張貼或損壞。房屋維修養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期對(duì)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理存在的問(wèn)題。對(duì)于房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定從專項(xiàng)維修資金中列支。2.業(yè)主和租戶發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患或需要維修的情況，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在接到報(bào)告后及時(shí)進(jìn)行處理，確保房屋的使用安全。3.因業(yè)主或租戶的原因造成房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修費(fèi)用。公共區(qū)域與設(shè)施設(shè)備管理公共區(qū)域管理1.公寓內(nèi)的公共區(qū)域包括樓道、電梯間、停車場(chǎng)、綠化景觀等，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)保持公共區(qū)域的整潔、衛(wèi)生和暢通。禁止在公共區(qū)域堆放雜物、停放車輛或從事其他妨礙通行的活動(dòng)。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期對(duì)公共區(qū)域的照明、消防等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。3.業(yè)主和租戶應(yīng)愛(ài)護(hù)公共區(qū)域的環(huán)境和設(shè)施，不得隨意破壞或損壞。設(shè)施設(shè)備管理1.公寓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全設(shè)施設(shè)備的管理制度，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢修，確保設(shè)施設(shè)備的安全可靠運(yùn)行。2.設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，所需費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金中列支或由業(yè)主按照規(guī)定分?jǐn)偂?.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急預(yù)案，在設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或突發(fā)事件時(shí)，能夠及時(shí)采取有效的措施進(jìn)行處理，保障居民的正常生活。環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備專業(yè)的保潔人員，定期對(duì)公寓內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃和消毒，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.業(yè)主和租戶應(yīng)將生活垃圾放入指定的垃圾桶內(nèi)，不得隨意丟棄。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)清運(yùn)垃圾，做到日產(chǎn)日清。3.禁止在公寓內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜等動(dòng)物。對(duì)于允許飼養(yǎng)的寵物，業(yè)主應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理，不得影響他人的正常生活。綠化管理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)公寓內(nèi)綠化景觀的養(yǎng)護(hù)和管理，定期進(jìn)行澆水、施肥、修剪等工作，保持綠化景觀的美觀和整潔。2.業(yè)主和租戶應(yīng)愛(ài)護(hù)綠化植物，不得隨意踐踏、采摘或損壞。如有需要，物業(yè)管理企業(yè)可組織業(yè)主開(kāi)展綠化養(yǎng)護(hù)活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主的環(huán)保意識(shí)。安全管理治安防范管理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全治安防范制度，配備必要的保安人員和安全設(shè)施設(shè)備，加強(qiáng)對(duì)公寓的巡邏和監(jiān)控，確保公寓內(nèi)的治安安全。2.保安人員應(yīng)嚴(yán)格履行職責(zé)，對(duì)外來(lái)人員和車輛進(jìn)行登記和管理，防止無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入公寓。3.業(yè)主和租戶應(yīng)提高自身的安全防范意識(shí)，妥善保管好個(gè)人財(cái)物，發(fā)現(xiàn)可疑人員或情況應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)或公安機(jī)關(guān)報(bào)告。消防安全管理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照消防法規(guī)的要求，配備消防設(shè)施設(shè)備，設(shè)置明顯的消防安全標(biāo)志，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好有效。2.業(yè)主和租戶應(yīng)遵守消防安全規(guī)定，不得在樓道、樓梯間等公共區(qū)域堆放易燃物品，不得私拉亂接電線。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織開(kāi)展消防安全宣傳教育活動(dòng)，提高業(yè)主和租戶的消防安全意識(shí)和自防自救能力。定期組織消防演練，確保在火災(zāi)發(fā)生時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行應(yīng)對(duì)。電梯安全管理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)委托有資質(zhì)的電梯維護(hù)保養(yǎng)單位對(duì)電梯進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)和檢修，確保電梯的安全運(yùn)行。2.電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好記錄。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)監(jiān)督電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的工作質(zhì)量。3.業(yè)主和租戶應(yīng)文明使用電梯，不得在電梯內(nèi)吸煙、打鬧或進(jìn)行其他危險(xiǎn)行為。如發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告。停車管理停車場(chǎng)規(guī)劃與建設(shè)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)公寓的實(shí)際情況，合理規(guī)劃停車場(chǎng)的布局和車位數(shù)量。停車場(chǎng)的建設(shè)應(yīng)符合相關(guān)的安全和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置明顯的交通標(biāo)志和標(biāo)線。停車秩序管理1.業(yè)主和租戶應(yīng)按照規(guī)定的車位停放車輛，不得隨意占用他人車位或公共通道。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的管理，維護(hù)停車秩序，確保車輛的安全。3.對(duì)于違規(guī)停車的行為，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，如張貼警示通知、鎖車等。停車費(fèi)用管理停車場(chǎng)的停車費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收取，用于停車場(chǎng)的建設(shè)、維護(hù)和管理。停車費(fèi)用的收支情況應(yīng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。費(fèi)用管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理企業(yè)繳納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)公寓的實(shí)際情況和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行合理確定，并報(bào)相關(guān)部門備案。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和方式向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或增加收費(fèi)項(xiàng)目。3.業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期未繳納的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取滯納金。專項(xiàng)維修資金1.專項(xiàng)維修資金是用于公寓內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的專項(xiàng)資金。業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審批和管理，確保資金的安全和合理使用。投訴與糾紛處理投訴處理1.業(yè)主和租戶對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量或管理工作有意見(jiàn)或建議的，可以通過(guò)電話、書(shū)面等方式向物業(yè)管理企業(yè)或管理委員會(huì)進(jìn)行投訴。2.物業(yè)管理企業(yè)或管理委員會(huì)應(yīng)在接到投訴后及時(shí)進(jìn)行調(diào)查和處理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將處理結(jié)果反饋給投訴人。糾紛處理1.對(duì)于業(yè)主、租戶與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，雙方應(yīng)通過(guò)協(xié)商的方式解決。協(xié)商不成的，可以申請(qǐng)管理委員會(huì)進(jìn)行調(diào)