征收資產(chǎn)評(píng)估管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范征收資產(chǎn)評(píng)估行為，保障征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證征收評(píng)估結(jié)果的客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際業(yè)務(wù)情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本公司在各類征收項(xiàng)目中涉及的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，包括但不限于國有土地上房屋征收、集體土地征收、企業(yè)征收等相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估工作?；驹瓌t征收資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)獨(dú)立開展評(píng)估工作，不受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)；以客觀事實(shí)為依據(jù)，進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估；嚴(yán)格按照法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保評(píng)估結(jié)果公正合法。評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員管理評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇在征收項(xiàng)目確定后，征收部門應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和程序，通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式，從具備相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽(yù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)中擇優(yōu)選擇。所選評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有省級(jí)以上財(cái)政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評(píng)估資格證書，且在近三年內(nèi)無不良執(zhí)業(yè)記錄。評(píng)估人員的要求從事征收資產(chǎn)評(píng)估的人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，取得資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格證書，并在評(píng)估機(jī)構(gòu)中注冊(cè)執(zhí)業(yè)。評(píng)估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，保守在執(zhí)業(yè)過程中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的職責(zé)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。評(píng)估人員應(yīng)按照評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同的約定，按時(shí)、按質(zhì)完成評(píng)估工作，對(duì)評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)向委托方和相關(guān)部門報(bào)告。評(píng)估程序評(píng)估委托征收部門應(yīng)與選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂書面評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。委托合同應(yīng)包括評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估期限、評(píng)估費(fèi)用等主要內(nèi)容。前期準(zhǔn)備評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托后，應(yīng)組建評(píng)估項(xiàng)目組，制定評(píng)估工作計(jì)劃。項(xiàng)目組應(yīng)收集與評(píng)估對(duì)象相關(guān)的資料，包括產(chǎn)權(quán)證明、規(guī)劃許可、房屋建筑資料、市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)等，并對(duì)資料的真實(shí)性、完整性進(jìn)行核實(shí)?，F(xiàn)場(chǎng)勘查評(píng)估人員應(yīng)到評(píng)估對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘查，了解評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況，包括房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、使用情況、周邊環(huán)境等?？辈檫^程中應(yīng)做好記錄，并拍攝相關(guān)照片。評(píng)估方法選擇評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和評(píng)估目的，選擇合適的評(píng)估方法。常見的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法、成本法等。對(duì)于同一評(píng)估對(duì)象，應(yīng)采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)不同方法的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析、比較和調(diào)整，確定最終的評(píng)估結(jié)果。評(píng)估計(jì)算與分析評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)選擇的評(píng)估方法，進(jìn)行具體的計(jì)算和分析。在計(jì)算過程中，應(yīng)合理確定各項(xiàng)參數(shù)和取值，并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證和審核。評(píng)估報(bào)告編制評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)評(píng)估工作的結(jié)果，編制評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括標(biāo)題、文號(hào)、聲明、摘要、正文、附件等內(nèi)容。正文應(yīng)詳細(xì)說明評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果等事項(xiàng)。評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核通過后，由評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人或合伙人簽字并加蓋公章。評(píng)估報(bào)告送達(dá)與公示評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估報(bào)告送達(dá)征收部門和被征收人。征收部門應(yīng)在征收范圍內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示，公示期不少于7個(gè)工作日。公示期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)安排評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解釋和說明。評(píng)估方法市場(chǎng)法市場(chǎng)法是指通過比較評(píng)估對(duì)象與近期類似房地產(chǎn)的交易價(jià)格，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估的方法。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)選擇與評(píng)估對(duì)象在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面相似的可比實(shí)例，并對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面的修正。收益法收益法是指通過預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象未來的收益，將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)，應(yīng)合理確定收益期限、凈收益、折現(xiàn)率等參數(shù)。凈收益應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際經(jīng)營情況和市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，折現(xiàn)率應(yīng)反映評(píng)估對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)程度。成本法成本法是指按照評(píng)估對(duì)象的重置成本或重建成本，扣除折舊等因素，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。運(yùn)用成本法評(píng)估時(shí)，應(yīng)合理確定重置成本或重建成本、折舊率等參數(shù)。重置成本或重建成本應(yīng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日的建筑材料價(jià)格、人工費(fèi)用等因素進(jìn)行計(jì)算，折舊率應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的使用年限、維護(hù)狀況等因素進(jìn)行確定。評(píng)估結(jié)果異議處理復(fù)核評(píng)估被征收人或者征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。專家鑒定被征收人或者征收部門對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估檔案管理檔案內(nèi)容評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全評(píng)估檔案管理制度，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的相關(guān)資料進(jìn)行整理、歸檔。評(píng)估檔案應(yīng)包括評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同、評(píng)估報(bào)告、評(píng)估工作底稿、現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄、照片、相關(guān)文件資料等。檔案保管期限評(píng)估檔案的保管期限應(yīng)不少于15年。對(duì)于涉及國家重大建設(shè)項(xiàng)目或重要征收項(xiàng)目的評(píng)估檔案，保管期限應(yīng)不少于30年。檔案查閱與保密評(píng)估檔案一般不得對(duì)外查閱，確因工作需要查閱的，應(yīng)經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并辦理相關(guān)查閱手續(xù)。查閱人員應(yīng)遵守檔案管理規(guī)定，不得泄露檔案內(nèi)容。監(jiān)督與管理內(nèi)部監(jiān)督公司應(yīng)建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行定期檢查和抽查。檢查內(nèi)容包括評(píng)估程序的執(zhí)行情況、評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用、評(píng)估報(bào)告的編制質(zhì)量等。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行整改。外部監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)接受相關(guān)部門的監(jiān)督檢查。對(duì)于違反法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的行為，相關(guān)部門將依法給予處罰。投訴處理公司應(yīng)設(shè)立投訴舉報(bào)渠道，接受征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的投訴。對(duì)于投訴事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴人。法律責(zé)任評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由相關(guān)部門依法給予處罰：1.未取得資產(chǎn)評(píng)估資格證書從事征收資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的；2.以不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)的；3.允許其他機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義開展業(yè)務(wù)，或者冒用其他機(jī)構(gòu)名義開展業(yè)務(wù)的；4.出具虛假評(píng)估報(bào)告的；5.違反評(píng)估程序和評(píng)估方法規(guī)定的；6.其他違反法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的行為。評(píng)估人員的法律責(zé)任評(píng)估人員違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由相關(guān)部門依法給予處罰：1.