溫州房產預售管理辦法一、引言親愛的同事們，大家好！在房地產行業(yè)中，房產預售是一個至關重要的環(huán)節(jié)。溫州作為經(jīng)濟活躍、房地產市場繁榮的城市，制定一套科學合理、符合法律法規(guī)且切實可行的房產預售管理辦法，對于保障購房者權益、維護房地產市場秩序以及推動公司穩(wěn)健發(fā)展都具有極其重要的意義。今天，我們就基于溫州當?shù)氐膶嶋H情況以及相關法律法規(guī)，來共同探討并制定這份房產預售管理辦法文檔。希望大家在后續(xù)的工作中，能夠認真貫徹執(zhí)行，共同為打造健康、有序的房產預售環(huán)境貢獻力量。二、適用范圍本管理辦法適用于公司在溫州地區(qū)所有進行預售的房地產開發(fā)項目。無論是新建的住宅小區(qū)，還是商業(yè)辦公樓盤，只要涉及房產預售活動，均需遵循本辦法的相關規(guī)定。我們鼓勵大家在開展業(yè)務前，仔細研讀本辦法，明確適用范圍，確保每一個項目都能合規(guī)操作。三、預售條件1.土地及規(guī)劃要求房地產開發(fā)項目必須取得合法的土地使用權證書，這是項目開展的基礎。土地來源必須清晰，不存在任何產權糾紛或限制交易的情況。希望大家在項目籌備初期，就務必確認土地使用權證書的獲取情況，避免后續(xù)出現(xiàn)問題。項目需取得建設工程規(guī)劃許可證，該許可證明確了項目的規(guī)劃設計方案，包括建筑規(guī)模、用途、布局等關鍵內容。我們要嚴格按照規(guī)劃許可證的要求進行建設，不得擅自變更。若因特殊情況需要變更，必須按照規(guī)定的程序辦理相關手續(xù)。2.工程建設進度要求對于多層建筑（一般指46層），其工程進度需達到主體結構封頂。這意味著建筑的主體框架已經(jīng)完成，能夠直觀地體現(xiàn)出建筑的整體形態(tài)和規(guī)模，讓購房者對項目的實際情況有更清晰的了解。高層建筑（一般指10層及以上），工程進度應達到總層數(shù)的三分之一以上，且不得低于7層。這樣的規(guī)定是為了確保項目在預售階段有一定的建設成果，降低購房者的風險。在實際操作中，大家要密切關注工程進度，及時與施工團隊溝通協(xié)調，確保工程按計劃推進，滿足預售條件。3.資金投入要求投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。這是為了保證項目有足夠的資金支持后續(xù)建設，避免因資金短缺導致項目爛尾。財務部門要做好資金的核算和監(jiān)管工作，確保資金投入符合要求。同時，工程部門要合理制定施工進度計劃，并明確竣工交付日期，向購房者做出清晰的承諾。四、預售申請與審批1.申請材料準備公司需向溫州市相關房地產管理部門提交《商品房預售許可申請表》，表格要如實填寫項目的基本信息、預售計劃等內容。在填寫過程中，請務必認真核對每一項信息，確保準確無誤。提交房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書復印件，復印件需加蓋公司公章，以證明公司具備合法的開發(fā)經(jīng)營資格。大家要注意證書的有效期，及時辦理續(xù)期或變更手續(xù)，確保資質的有效性。土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證的原件及復印件。原件供管理部門查驗，復印件留存?zhèn)浒?。這些證書是項目合法性的重要依據(jù)，務必妥善保管，在申請時按要求提供。工程施工合同及關于施工進度的說明，詳細說明工程目前的進展情況以及預計的施工進度安排。施工部門要與合同管理部門密切配合，確保合同內容完整、進度說明清晰準確。商品房預售方案，包括項目概況、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體說明、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、交房時間等內容。預售方案是購房者了解項目的重要資料，要做到內容詳實、準確，具有可操作性。希望各部門協(xié)同合作，共同制定出高質量的預售方案。2.審批流程溫州市相關房地產管理部門在收到公司提交的預售申請材料后，將在規(guī)定的時間內進行審核。一般情況下，自受理申請之日起10個工作日內完成審核。在審核過程中，管理部門可能會對項目進行實地勘查，以核實申請材料的真實性和項目的實際情況。我們要積極配合管理部門的工作，提前做好準備，確?？辈楣ぷ黜樌M行。若申請材料齊全、符合法定形式，且項目滿足預售條件，管理部門將頒發(fā)《商品房預售許可證》。若審核發(fā)現(xiàn)問題，管理部門會一次性告知公司需要補充或修改的內容。公司應在規(guī)定的時間內完成整改，并重新提交申請。希望大家在申請過程中，嚴格按照要求準備材料，爭取一次性通過審核，避免因反復修改延誤預售時間。五、預售廣告與宣傳1.廣告內容規(guī)范房產預售廣告必須真實、合法、準確，不得含有虛假、夸大的內容，不得欺騙、誤導購房者。廣告中涉及的項目名稱、位置、面積、價格、戶型、配套設施等信息，必須與實際情況相符。例如，在宣傳房屋面積時，要明確是建筑面積還是套內建筑面積，并按照相關規(guī)定進行準確標注。宣傳戶型時，要提供真實的戶型圖，不得進行不合理的美化或歪曲。希望負責廣告宣傳的同事們，在制作廣告內容時，一定要嚴謹認真，以事實為依據(jù)，確保購房者能夠通過廣告獲取真實可靠的信息。廣告中不得承諾辦理戶口、就業(yè)、升學等事項。此類承諾往往超出了公司的能力范圍，容易引發(fā)糾紛，損害公司的信譽。我們要遵守法律法規(guī)，避免在廣告中出現(xiàn)這類不切實際的內容。涉及規(guī)劃中的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，應當在廣告中注明“規(guī)劃中”字樣，并注明資料來源。同時，要明確這些規(guī)劃存在調整的可能性，讓購房者有清晰的認知。在宣傳項目周邊配套時，要以客觀、準確的態(tài)度進行描述，不得過度渲染或虛假承諾。2.宣傳資料管理公司制作的宣傳資料，如樓書、海報、宣傳單頁等，內容同樣要符合廣告內容規(guī)范的要求。宣傳資料要經(jīng)過嚴格的審核，確保信息準確無誤后才能對外發(fā)放。審核過程中，要組織相關部門，包括營銷、法務、工程等，從不同角度對宣傳資料進行把關，避免出現(xiàn)錯誤或誤導性內容。宣傳資料中如有樣板房的描述，應當說明實際交付的商品房質量、設備、裝修標準等與樣板房是否一致，不一致的要說明差異。樣板房是購房者了解房屋實際情況的重要參考，我們要如實向購房者說明樣板房與實際交付房屋的關系，避免因誤解引發(fā)糾紛。六、預售合同管理1.合同文本使用公司應當使用溫州市房地產管理部門統(tǒng)一制定的商品房預售合同示范文本。該示范文本是根據(jù)相關法律法規(guī)制定的，能夠充分保障買賣雙方的合法權益。在簽訂合同前，銷售人員要向購房者詳細介紹合同的條款內容，確保購房者對合同有清晰的理解。同時，公司也可以根據(jù)項目的實際情況，在不違反法律法規(guī)的前提下，對合同文本進行適當?shù)难a充和細化，但補充條款必須合理、公平，不得損害購房者的利益。希望大家認真學習示范文本的內容，熟練掌握合同簽訂的流程和要點。2.合同簽訂流程購房者在決定購買預售房屋后，銷售人員要先與購房者就合同條款進行充分溝通，解答購房者的疑問。對于購房者提出的合理訴求，要及時反饋給相關部門進行研究處理。在確保雙方對合同條款達成一致后，方可簽訂合同。合同簽訂應當采用書面形式，由購房者本人簽字確認。如購房者委托他人代簽，必須提供經(jīng)公證的授權委托書。銷售人員要嚴格核實購房者或代理人的身份信息，確保合同簽訂的真實性和有效性。合同簽訂后，要及時將合同原件交予購房者，并為公司留存一份備份。希望大家在合同簽訂過程中，嚴格按照流程操作，避免出現(xiàn)合同糾紛隱患。3.合同備案公司應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向溫州市房地產管理部門辦理合同備案手續(xù)。備案是保障購房者權益的重要環(huán)節(jié)，通過備案，購房者的購房行為將得到官方認可，降低購房風險。負責合同備案的同事要牢記備案時間要求，及時辦理相關手續(xù)，確保每一份合同都能按時備案。同時，要建立合同備案臺賬，對備案情況進行詳細記錄，便于查詢和管理。七、預售資金監(jiān)管1.監(jiān)管賬戶設立公司應當在溫州市范圍內的商業(yè)銀行設立商品房預售資金監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行、溫州市房地產管理部門簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管賬戶專門用于存儲和管理預售資金，確保資金?？顚Ｓ茫荒苡糜陧椖康墓こ探ㄔO。在選擇監(jiān)管銀行時，要綜合考慮銀行的信譽、服務質量等因素，確保監(jiān)管工作的順利開展。希望財務部門與相關部門密切配合，完成監(jiān)管賬戶的設立和協(xié)議簽訂工作。2.資金繳存與使用購房者支付的定金、首付款、購房貸款等預售資金，應當直接存入監(jiān)管賬戶。公司不得另設其他賬戶收存預售資金。財務部門要加強對資金繳存的管理，確保每一筆預售資金都能準確、及時地存入監(jiān)管賬戶。同時，要建立資金繳存臺賬，詳細記錄資金的來源、金額、繳存時間等信息。預售資金的使用應當按照工程建設進度進行撥付。一般分為基礎完工、主體結構完工、竣工驗收備案等關鍵節(jié)點。公司根據(jù)工程實際進度，向監(jiān)管銀行和房地產管理部門提交用款申請及相關證明材料，經(jīng)審核同意后，方可從監(jiān)管賬戶中支取資金。在資金使用過程中，要嚴格按照規(guī)定的用途使用，不得挪作他用。工程部門和財務部門要密切配合，確保資金使用合理、合規(guī)，保障項目的順利建設。希望大家認識到預售資金監(jiān)管的重要性，共同遵守相關規(guī)定，確保資金安全。3.資金監(jiān)管監(jiān)督溫州市房地產管理部門和監(jiān)管銀行將對預售資金的繳存、使用情況進行監(jiān)督檢查。公司要積極配合監(jiān)督檢查工作，如實提供相關資料和信息。若發(fā)現(xiàn)公司存在違規(guī)使用預售資金的行為，管理部門將依法依規(guī)進行處理，情節(jié)嚴重的將影響公司的信譽和后續(xù)項目的開發(fā)。我們要高度重視資金監(jiān)管工作，建立健全內部監(jiān)督機制，定期對預售資金的使用情況進行自查，確保資金使用合法、合規(guī)、透明。八、法律責任1.公司責任若公司違反本房產預售管理辦法的相關規(guī)定，如未取得預售許可證擅自預售、發(fā)布虛假預售廣告、違規(guī)使用預售資金等，將承擔相應的法律責任?？赡苊媾R的處罰包括責令停止違法行為、沒收違法所得、罰款等。情節(jié)嚴重的，還可能被吊銷房地產開發(fā)資質證書，影響公司的正常經(jīng)營。希望大家務必嚴格遵守管理辦法，不要抱有僥幸心理，共同維護公司的良好形象和合法權益。2.員工責任公司員工在房產預售活動中，若因個人行為導致公司違反相關規(guī)定，給公司造成損失的，員工應當承擔相應的賠償責任。同時，公司將視情節(jié)輕重，對員工進行內部紀律處分，包括警告、罰款、解除勞動合同等。希望每一位員工都能增強法律意識和責任意識，在工作中嚴格遵守公司