新疆拆遷評估管理辦法一、引言在新疆地區(qū)，隨著城市建設(shè)的不斷推進和發(fā)展，拆遷工作成為了改善城市面貌、提升居民生活質(zhì)量以及推動經(jīng)濟發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。拆遷評估作為拆遷工作中的關(guān)鍵部分，其公正性、準(zhǔn)確性直接影響到拆遷工作的順利進行以及各方利益的平衡。我們深知拆遷評估工作的重要性，希望大家能夠認(rèn)真對待本管理辦法，共同保障拆遷評估工作的規(guī)范、有序開展。二、適用范圍本辦法適用于新疆維吾爾自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)各類建設(shè)項目涉及的拆遷評估活動。無論是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)，還是公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等引發(fā)的拆遷，其評估工作均需遵循本辦法的規(guī)定。三、拆遷評估機構(gòu)與人員管理（一）評估機構(gòu)準(zhǔn)入1.希望參與新疆拆遷評估工作的機構(gòu)，應(yīng)依法取得相應(yīng)的資產(chǎn)評估資質(zhì)，并在自治區(qū)相關(guān)管理部門進行備案登記。備案時需提供機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、專業(yè)人員構(gòu)成等詳細(xì)資料。2.我們鼓勵具有良好信譽、豐富經(jīng)驗的評估機構(gòu)參與新疆拆遷評估工作。評估機構(gòu)應(yīng)具備完善的內(nèi)部管理制度，包括質(zhì)量控制制度、檔案管理制度等，以確保評估工作的規(guī)范進行。（二）評估人員要求1.從事拆遷評估的專業(yè)人員，必須具備國家認(rèn)可的資產(chǎn)評估師資格，并在相關(guān)行業(yè)協(xié)會注冊。評估人員應(yīng)定期參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力。2.評估人員在工作中應(yīng)秉持公正、客觀、獨立的原則，不得與拆遷當(dāng)事人存在利害關(guān)系，以保證評估結(jié)果的真實性和公正性。希望每一位評估人員都能以高度的責(zé)任感和職業(yè)道德，認(rèn)真履行自己的職責(zé)。四、拆遷評估程序（一）評估委托1.拆遷人應(yīng)在拆遷項目啟動前，依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行拆遷評估。委托時應(yīng)簽訂書面委托合同，明確委托事項、評估范圍、評估目的、評估費用等內(nèi)容。2.評估機構(gòu)在接受委托后，應(yīng)及時組建評估項目組，確定項目負(fù)責(zé)人和主要評估人員，并向拆遷人通報項目組成員情況。（二）評估準(zhǔn)備1.評估項目組應(yīng)收集與拆遷評估相關(guān)的資料，包括拆遷范圍內(nèi)的土地、房屋權(quán)屬證明、規(guī)劃文件、市場交易案例等。同時，應(yīng)實地勘查拆遷現(xiàn)場，對被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、面積、裝修等情況進行詳細(xì)記錄。2.在勘查過程中，希望拆遷當(dāng)事人能夠積極配合評估人員的工作，提供真實、準(zhǔn)確的信息。評估人員應(yīng)做好勘查記錄，并由拆遷當(dāng)事人簽字確認(rèn)。如拆遷當(dāng)事人拒絕簽字，評估人員應(yīng)在記錄中注明情況。（三）評估方法選擇1.評估人員應(yīng)根據(jù)拆遷評估對象的特點和評估目的，選擇合適的評估方法。常用的評估方法包括市場比較法、收益法、成本法等。在選擇評估方法時，應(yīng)充分考慮評估對象的實際情況和市場環(huán)境，確保評估結(jié)果的合理性。2.對于同一拆遷項目，原則上應(yīng)采用兩種以上的評估方法進行評估，并對不同評估方法的結(jié)果進行分析比較。如兩種評估方法結(jié)果差異較大，應(yīng)進一步分析原因，必要時可聘請專家進行論證。（四）評估報告編制1.評估人員應(yīng)根據(jù)收集的資料和評估分析結(jié)果，編制拆遷評估報告。評估報告應(yīng)內(nèi)容完整、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、邏輯清晰，包括封面、目錄、致委托方函、評估師聲明、評估假設(shè)和限制條件、評估結(jié)果報告、評估技術(shù)報告等部分。2.評估報告應(yīng)經(jīng)評估機構(gòu)內(nèi)部審核通過后，由負(fù)責(zé)該項目的評估師簽字并加蓋評估機構(gòu)公章。評估機構(gòu)應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)將評估報告提交給委托方。（五）評估報告送達與公示1.拆遷人應(yīng)在收到評估報告后的規(guī)定時間內(nèi)，將評估報告送達被拆遷人。送達方式可采用直接送達、郵寄送達等方式。如被拆遷人拒絕接收，可采用留置送達等法律認(rèn)可的方式。2.拆遷人應(yīng)在拆遷現(xiàn)場顯著位置對評估結(jié)果進行公示，公示期不得少于規(guī)定天數(shù)。公示期間，被拆遷人如有異議，可向評估機構(gòu)提出復(fù)核申請。五、拆遷評估標(biāo)準(zhǔn)與參數(shù)（一）土地評估標(biāo)準(zhǔn)1.對于拆遷范圍內(nèi)的土地評估，應(yīng)依據(jù)土地的用途、區(qū)位、土地級別等因素，參照當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價和土地出讓市場價格進行評估。2.如土地存在特殊情況，如土地上有特殊的附著物或土地使用年限與法定年限存在差異等，評估人員應(yīng)在評估報告中詳細(xì)說明，并根據(jù)實際情況進行合理調(diào)整。（二）房屋評估標(biāo)準(zhǔn)1.房屋評估應(yīng)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修情況、使用功能等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赝惙课莸氖袌鼋灰變r格進行評估。對于不同結(jié)構(gòu)類型的房屋，應(yīng)采用相應(yīng)的評估標(biāo)準(zhǔn)和修正系數(shù)。2.房屋裝修部分的評估，應(yīng)根據(jù)裝修材料的種類、質(zhì)量、使用年限等因素進行評估。裝修評估應(yīng)遵循重置成本法，并考慮裝修的成新率。（三）其他附著物評估標(biāo)準(zhǔn)1.拆遷范圍內(nèi)的其他附著物，如樹木、青苗、圍墻、水井等，應(yīng)根據(jù)其實際價值進行評估。評估標(biāo)準(zhǔn)可參考當(dāng)?shù)卣贫ǖ南嚓P(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)，或根據(jù)市場交易價格進行評估。2.對于一些具有特殊價值的附著物，如歷史文物、古樹名木等，應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行評估和處理，確保其得到妥善保護。六、拆遷評估爭議處理（一）復(fù)核申請1.被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)在公示期內(nèi)向評估機構(gòu)提出書面復(fù)核申請。復(fù)核申請應(yīng)說明異議的理由和依據(jù)，并提供相關(guān)證明材料。2.評估機構(gòu)應(yīng)在收到復(fù)核申請后的規(guī)定時間內(nèi)，對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核工作應(yīng)由原評估項目組以外的評估人員進行。如經(jīng)復(fù)核，評估結(jié)果確實存在錯誤，評估機構(gòu)應(yīng)及時修正評估報告，并重新送達被拆遷人。（二）專家鑒定1.如被拆遷人對復(fù)核結(jié)果仍有異議，可在規(guī)定時間內(nèi)向自治區(qū)拆遷評估專家委員會申請鑒定。專家委員會應(yīng)在收到鑒定申請后的規(guī)定時間內(nèi)，組織專家對評估報告進行鑒定。2.專家鑒定應(yīng)遵循公正、客觀、科學(xué)的原則，對評估報告的評估依據(jù)、評估方法、評估參數(shù)等進行全面審查。專家委員會應(yīng)出具書面鑒定意見，作為拆遷評估爭議處理的依據(jù)。（三）法律途徑1.如拆遷當(dāng)事人對專家鑒定意見仍不滿意，可依法通過仲裁或訴訟等法律途徑解決爭議。在爭議解決期間，拆遷工作應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定繼續(xù)進行，但不得影響被拆遷人的合法權(quán)益。2.我們希望拆遷當(dāng)事人在遇到評估爭議時，能夠冷靜、理性地通過合法途徑解決問題，避免采取過激行為，共同維護拆遷工作的正常秩序。七、監(jiān)督與管理（一）行政監(jiān)督1.自治區(qū)及各地（州、市）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)的拆遷評估活動進行監(jiān)督管理。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)定期對評估機構(gòu)和評估人員的工作進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)建立拆遷評估機構(gòu)和評估人員信用檔案，對評估機構(gòu)和評估人員的執(zhí)業(yè)情況進行記錄和評價。對于信用良好的評估機構(gòu)和評估人員，可給予適當(dāng)?shù)谋碚煤酮剟睿粚τ诖嬖谶`法違規(guī)行為的評估機構(gòu)和評估人員，應(yīng)依法嚴(yán)肅處理。（二）行業(yè)自律1.新疆房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)自律作用，制定行業(yè)規(guī)范和職業(yè)道德準(zhǔn)則，引導(dǎo)評估機構(gòu)和評估人員依法執(zhí)業(yè)、誠信經(jīng)營。2.行業(yè)協(xié)會應(yīng)定期組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)術(shù)交流活動，不斷提高評估人員的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。同時，應(yīng)積極協(xié)調(diào)解決行