沈陽(yáng)小區(qū)物業(yè)管理辦法尊敬的各位同事、朋友們：在沈陽(yáng)這座充滿(mǎn)活力的城市，小區(qū)物業(yè)管理對(duì)于提升居民生活品質(zhì)、維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定起著至關(guān)重要的作用。作為在該領(lǐng)域有著二十年工作經(jīng)驗(yàn)的一員，深知制定一套科學(xué)、合理且符合實(shí)際需求的物業(yè)管理辦法的重要性。接下來(lái)，就讓我們一同詳細(xì)了解這份《沈陽(yáng)小區(qū)物業(yè)管理辦法》。一、總則1.目的與適用范圍我們制定本辦法，旨在規(guī)范沈陽(yáng)小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用與維護(hù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。本辦法適用于沈陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理及其相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。2.基本原則小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用以及屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的原則。希望大家都能秉持這些原則，共同營(yíng)造良好的物業(yè)管理環(huán)境。我們鼓勵(lì)大家在日常工作和生活中，積極踐行這些原則，讓我們的小區(qū)更加和諧美好。二、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主作為小區(qū)的主人，享有諸多權(quán)利，例如對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)等。同時(shí)，業(yè)主也需履行相應(yīng)義務(wù)，如遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。希望各位業(yè)主朋友們能夠充分了解自己的權(quán)利和義務(wù)，積極參與小區(qū)管理，共同維護(hù)小區(qū)的良好秩序。2.業(yè)主大會(huì)的成立與職責(zé)同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。我們鼓勵(lì)業(yè)主積極參與業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)活動(dòng)，充分行使自己的權(quán)利，為小區(qū)的發(fā)展出謀劃策。3.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與運(yùn)作業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。比如執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。我們希望業(yè)主委員會(huì)成員能夠認(rèn)真履行職責(zé)，公正公平地為業(yè)主服務(wù)，積極協(xié)調(diào)各方關(guān)系，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理工作順利開(kāi)展。三、前期物業(yè)管理1.前期物業(yè)服務(wù)合同新建住宅物業(yè)在銷(xiāo)售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。希望建設(shè)單位能夠嚴(yán)格按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂規(guī)范的前期物業(yè)服務(wù)合同，為小區(qū)物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。2.臨時(shí)管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。我們希望建設(shè)單位能夠制定合理、公平的臨時(shí)管理規(guī)約，引導(dǎo)業(yè)主遵守相關(guān)規(guī)定，共同維護(hù)小區(qū)的和諧有序。3.物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，并簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真做好物業(yè)承接查驗(yàn)工作，確保小區(qū)物業(yè)的質(zhì)量和后續(xù)管理的順利進(jìn)行。四、物業(yè)服務(wù)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容一般包括物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠嚴(yán)格按照合同約定和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。我們希望業(yè)主能夠按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，同時(shí)也希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠合理定價(jià)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；對(duì)違反管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定的行為進(jìn)行制止等權(quán)利。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)履行按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)等義務(wù)。我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極履行義務(wù)，依法行使權(quán)利，與業(yè)主建立良好的合作關(guān)系，共同打造溫馨和諧的小區(qū)環(huán)境。五、物業(yè)的使用與維護(hù)1.物業(yè)使用規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理規(guī)定，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修垃圾應(yīng)當(dāng)袋裝收集，定時(shí)清運(yùn)，不得亂堆亂放。我們希望業(yè)主和物業(yè)使用人能夠遵守物業(yè)使用規(guī)定，共同維護(hù)小區(qū)的整體風(fēng)貌和居住環(huán)境。2.物業(yè)維修資金的管理與使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)遵循專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。希望大家能夠積極配合物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交納和使用工作，確保小區(qū)共用部位和設(shè)施設(shè)備能夠及時(shí)得到維修和更新。3.物業(yè)的維護(hù)與管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞等影響正常使用的情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修。遇到危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，可以按照有關(guān)規(guī)定使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。我們希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠切實(shí)做好物業(yè)的維護(hù)與管理工作，保障小區(qū)居民的正常生活。六、監(jiān)督管理1.行政管理部門(mén)職責(zé)市房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。相關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。希望各行政管理部門(mén)能夠認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督和指導(dǎo)，為小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。2.行業(yè)協(xié)會(huì)的作用物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。我們鼓勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮自身作用，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供更多的支持和幫助，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的規(guī)范化和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。3.投訴處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為，可以向房地產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)部門(mén)投訴、舉報(bào)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的期限內(nèi)予以處理。希望大家積極參與物業(yè)管理監(jiān)督