余姚物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則目的與依據(jù)為規(guī)范余姚市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國(guó)家和地方相關(guān)價(jià)格管理規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于余姚市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。定義本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式政府指導(dǎo)價(jià)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布。建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成立后住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員、保潔人員、保安人員、維修人員等的工資、獎(jiǎng)金、津貼以及按照國(guó)家規(guī)定為員工繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和提取的職工福利費(fèi)等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用物業(yè)共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用包括設(shè)備的日常保養(yǎng)、維修材料、能源消耗等費(fèi)用，但不包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，這些費(fèi)用應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠化、樓道等公共區(qū)域的清掃、保潔費(fèi)用，垃圾的收集、運(yùn)輸費(fèi)用，以及清潔用品的購(gòu)置費(fèi)用等。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括綠化的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，以及綠化設(shè)施的購(gòu)置、維護(hù)費(fèi)用等。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用包括保安人員的工資、裝備費(fèi)用，安全防范設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，以及為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而發(fā)生的其他費(fèi)用。辦公費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場(chǎng)所的租金、水電費(fèi)、辦公用品的購(gòu)置費(fèi)用、通訊費(fèi)用、差旅費(fèi)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)包括交通工具、辦公設(shè)備、維修工具等，按照規(guī)定的折舊方法計(jì)算的折舊費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及因物業(yè)管理活動(dòng)可能對(duì)第三方造成的人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失購(gòu)買的保險(xiǎn)費(fèi)用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意的其他服務(wù)費(fèi)用，如舉辦社區(qū)文化活動(dòng)的費(fèi)用等。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。物業(yè)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)與繳納計(jì)費(fèi)依據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋建筑面積計(jì)算，建筑面積以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積為準(zhǔn)；尚未辦理房屋所有權(quán)證的，以房屋買賣合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。計(jì)費(fèi)起始時(shí)間納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?？罩梅渴召M(fèi)業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知，并經(jīng)雙方確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按不超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的[X]%交納，具體比例由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)實(shí)際情況確定。停車收費(fèi)管理停車收費(fèi)類型物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車收費(fèi)包括車位服務(wù)費(fèi)和車輛停放服務(wù)費(fèi)。車位服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為車位使用人提供車位清潔、秩序維護(hù)等服務(wù)而收取的費(fèi)用。車輛停放服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的外來(lái)車輛提供臨時(shí)停放服務(wù)而收取的費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位服務(wù)費(fèi)和車輛停放服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門制定。非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。收費(fèi)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法。對(duì)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域執(zhí)行公務(wù)的公安、消防、救護(hù)、市政工程搶險(xiǎn)等車輛，以及為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛，不得收取停車費(fèi)用。監(jiān)督管理價(jià)格公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行長(zhǎng)期公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。明碼標(biāo)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者收費(fèi)地點(diǎn)醒目位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、價(jià)格管理形式、價(jià)格舉報(bào)電話等信息。成本監(jiān)審價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行成本監(jiān)審，定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息，為制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為有異議的，可以向價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門投訴。價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并依法進(jìn)行處理。法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依法予以處罰：1.超出政府指導(dǎo)價(jià)范圍收費(fèi)的；2.不按規(guī)