01020304052/CONTENTS010203043

/4

/01

圖：2021年下半年以來，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)持續(xù)走低表：部分頭部物企在2022~2024年表現(xiàn)為股價的累計下跌2025/5/23市值（億元，人民幣）2022年漲

2023年2024年

2022~2024代碼名稱跌幅漲跌幅漲跌幅年漲跌幅1209.HK

華潤萬象生活7762212041571561201187011%-28%9%-9%2602.HK6098.HK2669.HK6049.HK2869.HK001914.SZ300917.SZ6666.HK3316.HK1516.HK6626.HK萬物云碧桂園服務(wù)中海物業(yè)保利物業(yè)綠城服務(wù)招商積余特發(fā)服務(wù)物業(yè)7%-49%-64%-27%-37%-42%-22%-7%-10%-13%-10%9%-51%-86%-32%-44%-40%-42%100%-71%13%-58%0%-24%-26%-24%10%-13%-11%-45%0%37%-10%92%55%36%-5%72-79%-9%濱江服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)越秀服務(wù)6349-48%-17%-71%13%4035%502

圖：2022年以來百強物企“增收不增利”的現(xiàn)象凸顯圖：重點上市物企在營收和利潤表現(xiàn)上的差異較大603

圖：百強物業(yè)在管面積中來自關(guān)聯(lián)方的占比仍高于45%圖：重點上市物企2024年三方外拓占比普遍較高703

圖：百強物企非業(yè)主增值服務(wù)收入均值自2021年以來持續(xù)下滑圖：部分頭部上市物企的非業(yè)務(wù)增值服務(wù)收入下滑超50%804

圖：房地產(chǎn)新開工和銷售面積在2020~2021年后快速下行圖：樓齡較短的項目物業(yè)費平均更高905

圖：20個核心一二線城市的物業(yè)服務(wù)均價為2.72元/平方米·月圖：2021年以來，百強物企收繳率和留存率走低1006

圖：上市物企持續(xù)計提資產(chǎn)減值，加重利潤壓力表：2023~2024部分上市物企計提減值規(guī)模較大2024年2023年2024年2023年商譽和無形資產(chǎn)

商譽和無形資產(chǎn)

金融資產(chǎn)及合同資金融資產(chǎn)及合同資減值（億元）減值（億元）產(chǎn)減值（億元）

產(chǎn)減值（億元）萬物云中海物業(yè)雅生活服務(wù)合景悠活碧桂園服務(wù)越秀服務(wù)遠洋服務(wù)6.10.743.33.22.70.45.32.57.14.32.614.80.00.12.79.92.40.16.60.22.525.90.02.61112

/01

圖：百強物企的管理規(guī)模增速逐年下滑表：部分物企在2024年選擇主動退出部分項目企業(yè)名稱萬物云退出項目情況上半年退出非價值街道內(nèi)盈利能力較低的住宅項目17個上半年合計終止在管面積1750萬平方米世茂服務(wù)上半年合計終止在管面積953萬平方米，以重新分配資源至盈利能力更強的合約永升服務(wù)融信服務(wù)時代鄰里上半年撤場在管面積401萬平方米上半年終止在管面積374萬平方米，將資源重新分配給收益及回款更優(yōu)質(zhì)的項目，以優(yōu)化物業(yè)管理項目組合上半年終止在管面積361萬平方米，退出部分不符合內(nèi)部業(yè)務(wù)或財務(wù)要求的項目越秀服務(wù)朗詩綠色生活濱江服務(wù)上半年主動退出運營效益不達預(yù)期項目14個，在管面積148萬平方米為進一步整合業(yè)務(wù)資源，優(yōu)化資源配置，上半年共退出10個項目1301

圖：2024年招標市場上辦公類物業(yè)占比接近50%表：非住宅物業(yè)對專業(yè)服務(wù)有一定要求專業(yè)服務(wù)要求業(yè)態(tài)醫(yī)院1.

清潔、消毒、醫(yī)療廢物處理等服務(wù)要求嚴格；2.

具備基礎(chǔ)的醫(yī)療專業(yè)知識，設(shè)施設(shè)備使用維護等能力要求高；3.

24小時持續(xù)不間斷的服務(wù)保障和較強的應(yīng)急處理能力。1.安全管理是第一要務(wù)，包括秩序安全、餐飲安全等；2.確保學(xué)習環(huán)境、辦公環(huán)境的舒適、安靜、便利；3.

具備圖書館、體育館設(shè)施管理、活動組織的專業(yè)服務(wù)能力。學(xué)校1.

各類設(shè)施設(shè)備的管理能力，包括維修、保養(yǎng)、設(shè)備升級；2.

完善的安全管理機制和應(yīng)急處理能力；3.

活動策劃、安排與執(zhí)行能力，確保用戶體驗。場館軌道交通工地物業(yè)景區(qū)1.

地下管道、照明、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等復(fù)雜的設(shè)施管理能力；2.

掌握信息化管理工具和方法，提高管理效率。1.

人員流動性小，服務(wù)空間更加封閉，需提供餐飲、零售、洗衣、宿舍管理等服務(wù)滿足工人日常需求；2.

因涉及人身安全，宿舍安全管理和工地的安全管理要求高。1.

須具備較強的秩序管理、安全管理及應(yīng)急處理能力；2.

活動、演出的安排及現(xiàn)場綜合管理能力；3.

整潔、宜人的環(huán)境打造能力。1.具備較強的綜合服務(wù)能力；能提供設(shè)施管理、餐飲、安保、清潔、會務(wù)等一攬子服務(wù)；2.商寫滿足客戶定制化的服務(wù)需求，對服務(wù)人員的專業(yè)性要求高。02

圖：2024年百強物業(yè)毛利率和凈利率繼續(xù)下滑圖：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率遠低于增值服務(wù)1503

圖：2024年百強物企社區(qū)增值服務(wù)收入均值同比下滑表：物企在社區(qū)增值業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展方向上進行調(diào)整戰(zhàn)略類型

服務(wù)種類戰(zhàn)略調(diào)整內(nèi)容具體情況/案例集中開展家庭保潔、上門維修、家電清洗、送水服務(wù)等家政服務(wù)

聚焦日常生活高頻需求深挖存量房需求，聚焦二融創(chuàng)服務(wù)深化存量房局部改造、裝修業(yè)務(wù)次裝修、局部改造等業(yè)務(wù)發(fā)展，美居服務(wù)實現(xiàn)逆勢增長美居服務(wù)房屋經(jīng)紀社區(qū)零售業(yè)務(wù)聚焦聚焦二手房租售服務(wù)

龍湖智創(chuàng)生活的“塘鵝租售”品牌精準定位業(yè)主核心需求，保利物業(yè)主要聚焦剛需重物、節(jié)日禮品、聚焦核心產(chǎn)品品質(zhì)標品、地理產(chǎn)品等幾類核心產(chǎn)品部分企業(yè)認識到零售業(yè)務(wù)不適合發(fā)展而收退出不適合的業(yè)務(wù)類型

縮社區(qū)零售服務(wù)；永升服務(wù)放棄部分低效益、可持續(xù)性差的業(yè)務(wù)各類社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)收縮各類社區(qū)增值服務(wù)部分百強企業(yè)退出家政服務(wù)的外部合作模式，集中發(fā)展自營模式退出不適宜的業(yè)務(wù)模式17

/01

圖：與美國相比，我國目前居民消費結(jié)構(gòu)中服務(wù)性消費占比較低表：中美日物業(yè)費占人均可支配收入比例美國日本中國范圍全國平均全國平均全國平均物業(yè)費類型HOA

Fee2916美元4.8%管理費+修繕積立金12萬-60萬日元6.5%~32.4%物業(yè)服務(wù)費1015元物業(yè)費（年度）占人均可支配收入比例2.5%1801

圖：以上海為例，不同項目物業(yè)費方差大表：物業(yè)費價格差異與物業(yè)服務(wù)差異直接匹配1902表：部分物企已經(jīng)開始在“四保一服”中使用機器人替代類別保安物業(yè)企業(yè)智能設(shè)備功能及效果實時監(jiān)控小區(qū)安全，包括及時發(fā)現(xiàn)并勸離靠近河道的小孩，排查空調(diào)外機漏水情況，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修等社區(qū)隱患。5分鐘河道全覆蓋巡邏，工作效率提升75%；長城物業(yè)華潤萬象生活無人機巡飛

30分鐘小區(qū)38個單元周覆蓋，工作效率提升50%。對街道上店外經(jīng)營、違規(guī)廣告、暴露垃圾、垃圾桶滿溢、非機動車亂停等城市問題事件進行AI智能分析，自動標記形成工單分類上報到運營平臺，同步派發(fā)相關(guān)指令給距離問題現(xiàn)場最近網(wǎng)格員第一時間處理。萬物云AI巡邏車采用雙中掃和滾筒洗地技術(shù)，確保清潔得更干凈徹底，且能自主控梯上下樓。一臺機器清掃20層樓的樓面只需4小時；零號居民清潔機器人碧桂園服務(wù)保潔保綠金地智慧服務(wù)保利物業(yè)長城物業(yè)路面清掃效率高。清潔效率高達3000平方米/時。掃地機器人圖：碧桂園服務(wù)的零號機器人在保潔業(yè)務(wù)上優(yōu)勢突出融創(chuàng)服務(wù)第一服務(wù)控股

定時澆灌微噴系統(tǒng)

根據(jù)土壤濕度、植物需水量及天氣條件智能調(diào)節(jié)灌溉時間金茂服務(wù)華潤萬象生活移動微噴系統(tǒng)和水量，避免了人工灌溉時可能出現(xiàn)的過量或不足現(xiàn)象。招商積余第一服務(wù)控股對肥力、土壤、水分等進行監(jiān)測，能夠全天候、不間斷地收集古樹的生長環(huán)境數(shù)據(jù)，及時調(diào)整保護措施。古樹設(shè)置傳感器通過紅外熱像儀檢測，可以快速發(fā)現(xiàn)外墻空鼓、開裂破損等問題，全面提升檢測效率和準確性。一棟百米高層，人工檢測需要20天，而無人機檢測僅需2-3天便可完成，精準度提高至95%，節(jié)省了30%的費用。通過智能機器人自動巡檢的作業(yè)模式，實現(xiàn)了設(shè)備房的無人化和智能化管理。中海物業(yè)魯商服務(wù)無人機檢測保修客服明德物業(yè)配電室機器人巡檢鳳梨一號24小時業(yè)務(wù)自助辦理機萬物云保利物業(yè)一站式解決業(yè)主辦理門禁卡、停車月卡、登記、繳費等多種日常生活需求。保利物業(yè)長城物業(yè)金茂服務(wù)綠城服務(wù)配送機器人無人機配送解決配送鏈條的最后100米。02

圖：合景悠活與騰訊云開發(fā)了客服大模型，提供超級管家服務(wù)模式表：展開想象，AI管家將深度參與生活的新角色AI管家服務(wù)輸出AI管家角色告知管家目標，基于系統(tǒng)通過體重秤等設(shè)備的數(shù)據(jù)收集，生成一份符合實際的健身及飲食計劃；私人健康顧問及時監(jiān)督計劃的執(zhí)行，并做好跟蹤記錄。告知管家財務(wù)管理目標，通過分析賬單進行方案輸出；及時收集當日賬單，并做反饋，例如消費預(yù)警。私人財務(wù)助手私人行程助手私人輔導(dǎo)教師讓管家做行程規(guī)劃，包括日常生活的各類行程；若考慮旅游，在告知預(yù)算、住宿要求、餐廳偏好等后可以得到其生成的旅游計劃。若有學(xué)業(yè)輔導(dǎo)的需求，可以使用其作為輔助，作為資源提供、作業(yè)批改、日常監(jiān)督等的智能體。2103+

圖：重點上市物企在手現(xiàn)金規(guī)模2000016000120008000400002024銀行存款及現(xiàn)金（百萬元，左軸）現(xiàn)金按照15XPE全部用于收并購對2023年利潤的增加（%，右軸）2000%1500%1000%500%0%-500%2204

圖：部分上市物企在管面積顯著領(lǐng)先圖：從土地視角看，行業(yè)集中度逐年提升1100200%150%100%50%2024累計在管面積（

百萬平米，左軸）同比（%，右軸）10009008007006005004003002001000%0-50%2305

圖：2024年部分上市物企現(xiàn)金分紅比例圖：2024年部分上市物企股息率水平2425

/01

26表：重點公司盈利預(yù)測EPS（元/股）PE證券代碼證券簡稱5.30最新股價（元）

總市值（億元）投資評級2024A

2025E

2026E

2024A

2025E

2026E2602.HK1209.HK2669.HK6049.HK001914.SZ萬物云華潤萬象生活中海物業(yè)18.5634.234.792177811571