廣西新建商品房管理辦法?一、引言隨著廣西房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，新建商品房項目如雨后春筍般涌現(xiàn)。為了規(guī)范新建商品房的開發(fā)、銷售及管理等各個環(huán)節(jié)，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序，保障購房者的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關法律法規(guī)以及廣西本地的實際情況，特制定本新建商品房管理辦法。本辦法適用于廣西壯族自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新建商品房的開發(fā)建設、銷售、交付及相關管理活動。二、開發(fā)建設管理（一）項目立項與規(guī)劃1.立項審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行新建商品房項目開發(fā)前，必須按照國家和廣西地方規(guī)定，向相關部門提交項目立項申請。申請材料應包括項目可行性研究報告、土地使用證明、環(huán)境影響評價報告等。相關部門應在規(guī)定的時間內(nèi)完成審批工作，對于符合條件的項目予以批準立項。2.規(guī)劃設計開發(fā)企業(yè)應委托具有相應資質(zhì)的規(guī)劃設計單位進行項目規(guī)劃設計。規(guī)劃設計方案需符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及相關的技術(shù)規(guī)范和標準。規(guī)劃設計方案應包括建筑布局、戶型設計、配套設施建設等內(nèi)容，并充分考慮居民的生活需求和環(huán)境保護要求。規(guī)劃設計方案需報經(jīng)規(guī)劃部門審批，經(jīng)批準后方可實施。（二）土地獲取與使用1.土地出讓新建商品房項目用地應通過招標、拍賣、掛牌等方式公開出讓。開發(fā)企業(yè)應按照出讓合同的約定支付土地出讓金，并嚴格按照合同約定的土地用途、開發(fā)期限等條件進行開發(fā)建設。2.土地使用監(jiān)管國土資源部門應加強對開發(fā)企業(yè)土地使用情況的監(jiān)管，定期檢查土地開發(fā)進度。對于未按照出讓合同約定進行開發(fā)建設的，應按照相關規(guī)定進行處理，如征收土地閑置費、收回土地使用權(quán)等。（三）工程建設管理1.施工許可開發(fā)企業(yè)在工程開工前，必須向建設行政主管部門申請領取施工許可證。申請施工許可證應具備以下條件：已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證；施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；已經(jīng)確定施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；建設資金已經(jīng)落實等。建設行政主管部門應在規(guī)定的時間內(nèi)對申請進行審核，對于符合條件的頒發(fā)施工許可證。2.工程質(zhì)量與安全管理開發(fā)企業(yè)應依法將工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)等級的施工單位和監(jiān)理單位。施工單位應嚴格按照工程設計圖紙和施工技術(shù)標準進行施工，確保工程質(zhì)量。監(jiān)理單位應按照監(jiān)理合同的約定，對工程質(zhì)量、進度、安全等進行全過程監(jiān)理。建設行政主管部門應加強對工程質(zhì)量和安全的監(jiān)督檢查，對于存在質(zhì)量和安全問題的項目，應責令開發(fā)企業(yè)、施工單位和監(jiān)理單位限期整改。3.竣工驗收新建商品房項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收?？⒐を炇諔凑諊液偷胤较嚓P標準和規(guī)范進行，驗收合格的，方可交付使用。開發(fā)企業(yè)應在竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將竣工驗收報告和相關文件報建設行政主管部門備案。三、銷售管理（一）預售管理1.預售許可開發(fā)企業(yè)進行新建商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。申請預售許可應符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期等。房地產(chǎn)管理部門應在受理申請后的規(guī)定時間內(nèi)進行審核，對于符合條件的頒發(fā)《商品房預售許可證》。2.預售廣告與宣傳開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預售廣告和宣傳資料，應當真實、準確，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙、誤導消費者。預售廣告和宣傳資料中應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。開發(fā)企業(yè)對商品房預售廣告和宣傳資料內(nèi)容的真實性負責，因虛假廣告和宣傳資料給購房者造成損失的，應依法承擔賠償責任。3.預售合同管理開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂商品房預售合同前，應當向購房者明示《商品房預售許可證》、商品房買賣合同示范文本等。預售合同應當采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的示范文本，并明確約定雙方的權(quán)利和義務。開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門和國土資源部門辦理合同登記備案手續(xù)。（二）現(xiàn)售管理1.現(xiàn)售條件新建商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實等。2.現(xiàn)售合同管理開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂商品房現(xiàn)售合同，應當采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的示范文本，并明確約定雙方的權(quán)利和義務?，F(xiàn)售合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定的時間和標準交付房屋，并協(xié)助購房者辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。（三）銷售價格管理1.價格備案開發(fā)企業(yè)應當在商品房銷售前，將銷售價格報價格主管部門備案。備案價格應包括每套房屋的銷售單價、總價等信息。價格主管部門應加強對商品房銷售價格的監(jiān)測和調(diào)控，對于價格過高、漲幅過快的項目，應進行重點監(jiān)管。2.明碼標價開發(fā)企業(yè)應當在售樓處顯著位置公示商品房銷售價格、優(yōu)惠折扣等信息，實行明碼標價。不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。四、交付管理（一）交付條件新建商品房交付使用時，應當符合以下條件：已取得建設工程竣工驗收備案證明文件；已取得房屋測繪報告；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施和公共設施已按照規(guī)劃設計要求建成并達到交付使用條件；物業(yè)管理用房已按照規(guī)定配置等。（二）交付程序1.交付通知開發(fā)企業(yè)應當在交付日期前一定時間內(nèi)，書面通知購房者辦理交付手續(xù)。通知內(nèi)容應包括交付時間、地點、需攜帶的證件和資料等。2.查驗房屋購房者在接到交付通知后，應按照通知要求的時間和地點辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，開發(fā)企業(yè)應向購房者出示交付條件證明文件，并提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。購房者有權(quán)對房屋進行查驗，對于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應及時進行整改。3.交付手續(xù)辦理購房者對房屋查驗無異議后，應與開發(fā)企業(yè)辦理房屋交付手續(xù)，簽署房屋交接單，并按照合同約定繳納相關費用。（三）質(zhì)量保修開發(fā)企業(yè)應當按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔商品房保修責任。在保修期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應及時處理購房者提出的質(zhì)量問題。對于因質(zhì)量問題給購房者造成損失的，開發(fā)企業(yè)應依法承擔賠償責任。五、產(chǎn)權(quán)登記管理（一）初始登記開發(fā)企業(yè)應當在新建商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)行政主管部門應在規(guī)定的時間內(nèi)對開發(fā)企業(yè)報送的資料進行審核，對于符合條件的辦理房屋初始登記。（二）轉(zhuǎn)移登記購房者應當在商品房交付使用之日起90日內(nèi)，持購房合同、房屋初始登記證明、契稅完稅憑證等資料，到房地產(chǎn)行政主管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助購房者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。六、監(jiān)督管理（一）部門職責房地產(chǎn)管理部門負責新建商品房的預售許可、銷售管理、產(chǎn)權(quán)登記等工作；建設行政主管部門負責新建商品房的工程質(zhì)量、安全監(jiān)督和竣工驗收備案等工作；國土資源部門負責土地出讓、土地使用監(jiān)管等工作；價格主管部門負責商品房銷售價格的監(jiān)管；工商行政管理部門負責對商品房銷售廣告和合同的監(jiān)管等。各部門應密切配合，形成監(jiān)管合力，共同做好新建商品房的管理工作。（二）投訴處理建立健全投訴處理機制，及時處理購房者的投訴和舉報。對于購房者反映的問題，相關部門應進行調(diào)查核實，并依法進行處理。對于違反本辦法規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，應依法給予行政處罰。（三）信用管理建立開發(fā)企業(yè)信用檔案，對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設、銷售、交付等行為進行信用評價。對于信用良好的開發(fā)企業(yè)，給予一定的政策支持和表彰；對于信用不良的開發(fā)企業(yè)，應加強監(jiān)管，限制其市場準入。七、法律責任（一）開發(fā)企業(yè)責任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)在銷售商品房過程中，存在虛假宣傳、價格欺詐等違法行為的，由工商行政管理部門、價格主管部門等依法進行處罰。3.開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定辦理房屋初始登記和協(xié)助購房者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應承擔違約責任，并按照相關規(guī)定進行處理。4.