集體土地出讓管理辦法?一、引言在我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的進(jìn)程中，集體土地的合理利用與出讓管理對(duì)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)以及土地資源的優(yōu)化配置具有至關(guān)重要的意義。隨著城市化進(jìn)程的加速，集體土地出讓活動(dòng)日益頻繁，為了規(guī)范集體土地出讓行為，保護(hù)集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，提高土地利用效率，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，特制定本集體土地出讓管理辦法。二、適用范圍與定義（一）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)集體土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易活動(dòng)及其管理。農(nóng)村集體土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，但本辦法主要針對(duì)集體建設(shè)用地的出讓管理。（二）定義1.集體土地：是指農(nóng)民集體所有的土地，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地。2.集體土地出讓：是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付土地出讓金的行為。3.土地使用者：是指通過出讓方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人。三、出讓原則（一）符合規(guī)劃原則集體土地出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，確保土地資源的合理利用和可持續(xù)發(fā)展。（二）民主決策原則農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓集體土地應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，充分保障農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和決策權(quán)。（三）公開公平公正原則集體土地出讓應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，實(shí)行陽光操作，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行，確保土地出讓過程和結(jié)果的透明度。（四）有償使用原則土地使用者取得集體建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)支付土地出讓金，土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地的區(qū)位、用途、使用年限等因素合理確定。（五）保護(hù)耕地原則嚴(yán)格保護(hù)耕地，禁止將耕地擅自轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。集體土地出讓不得突破耕地保護(hù)紅線，確保國家糧食安全。四、出讓條件（一）權(quán)屬清晰出讓的集體土地必須權(quán)屬清晰，具有合法的土地所有權(quán)證書和相關(guān)證明文件，不存在權(quán)屬糾紛。（二）規(guī)劃許可出讓的集體土地必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，取得相關(guān)的規(guī)劃許可文件。（三）用途明確出讓的集體土地應(yīng)當(dāng)有明確的用途，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求，不得用于國家禁止或限制的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。（四）開發(fā)建設(shè)條件具備出讓的集體土地應(yīng)當(dāng)具備基本的開發(fā)建設(shè)條件，包括通水、通電、通路等基礎(chǔ)設(shè)施條件，或者明確開發(fā)建設(shè)的配套要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。五、出讓程序（一）擬定出讓方案農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬定集體土地出讓方案。出讓方案應(yīng)當(dāng)包括出讓土地的位置、面積、用途、使用年限、出讓方式、出讓價(jià)格、開發(fā)建設(shè)要求等內(nèi)容。（二）民主決策出讓方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并形成書面決議。（三）申請(qǐng)審批農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將出讓方案和相關(guān)材料報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）審核，經(jīng)審核同意后，報(bào)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門審批。（四）發(fā)布出讓公告經(jīng)審批同意后，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門或者其委托的交易機(jī)構(gòu)發(fā)布集體土地出讓公告。公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出讓土地的基本情況、出讓方式、競(jìng)買人資格要求、報(bào)名時(shí)間和地點(diǎn)等信息。（五）競(jìng)買申請(qǐng)有意競(jìng)買的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照公告要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交競(jìng)買申請(qǐng)，并繳納競(jìng)買保證金。（六）組織交易根據(jù)出讓方式（招標(biāo)、拍賣、掛牌）的不同，組織競(jìng)買人進(jìn)行交易活動(dòng)。招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和程序進(jìn)行，確保交易過程的公平、公正、公開。（七）簽訂出讓合同競(jìng)得人確定后，出讓人與競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)簽訂集體土地出讓合同。出讓合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括土地出讓金的支付方式和時(shí)間、土地交付時(shí)間、開發(fā)建設(shè)要求、違約責(zé)任等內(nèi)容。（八）繳納出讓金競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同的約定，按時(shí)足額繳納土地出讓金。土地出讓金應(yīng)當(dāng)存入農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織指定的賬戶，?？顚Ｓ?。（九）辦理登記手續(xù)土地使用者按照出讓合同的約定支付全部土地出讓金后，應(yīng)當(dāng)持出讓合同、土地出讓金繳納憑證等相關(guān)材料，到縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。六、出讓價(jià)格與收益管理（一）出讓價(jià)格確定集體土地出讓價(jià)格應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地的區(qū)位、用途、使用年限、市場(chǎng)供求等因素，參照同區(qū)域、同類型國有土地的市場(chǎng)價(jià)格合理確定。出讓價(jià)格不得低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低限價(jià)。（二）出讓金計(jì)算土地出讓金的計(jì)算方式應(yīng)當(dāng)在出讓合同中明確約定。一般情況下，土地出讓金按照土地面積、出讓單價(jià)和使用年限等因素計(jì)算。（三）收益分配集體土地出讓收益歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，主要用于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)、保障農(nóng)民權(quán)益等方面。收益分配方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）備案。（四）資金管理農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)建立健全集體土地出讓收益管理制度，加強(qiáng)對(duì)出讓金的收支管理，確保資金使用的規(guī)范、安全和有效。出讓金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用。七、土地使用者的權(quán)利和義務(wù)（一）權(quán)利1.按照出讓合同的約定，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，并在規(guī)定的使用年限內(nèi)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.在符合規(guī)劃和相關(guān)規(guī)定的前提下，可以將集體建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。3.對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，享受相應(yīng)的投資收益。（二）義務(wù)1.按照出讓合同的約定，按時(shí)足額繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。2.嚴(yán)格按照出讓合同約定的用途和開發(fā)建設(shè)要求使用土地，不得擅自改變土地用途和開發(fā)建設(shè)條件。3.遵守國家法律法規(guī)和土地管理的相關(guān)規(guī)定，接受土地行政主管部門的監(jiān)督檢查。4.按照規(guī)定做好土地的環(huán)境保護(hù)和安全生產(chǎn)工作。八、監(jiān)督管理（一）政府部門職責(zé)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體土地出讓的管理和監(jiān)督工作，依法查處集體土地出讓中的違法行為。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓集體土地的行為進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助做好相關(guān)工作。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.集體土地出讓是否符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。2.出讓程序是否合法合規(guī)，是否經(jīng)過民主決策和審批。3.出讓價(jià)格是否合理，出讓金是否按時(shí)足額繳納。4.土地使用者是否按照出讓合同的約定使用土地，是否存在擅自改變土地用途和開發(fā)建設(shè)條件的行為。5.集體土地出讓收益的分配和使用是否規(guī)范、合理。（三）法律責(zé)任對(duì)違反本辦法規(guī)定的單位和個(gè)人，依法追究其法律責(zé)任。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擅自出讓集體土地或者違反出讓程序的，其出讓行為無效，對(duì)相關(guān)責(zé)任人依法給予處分；土地使用者未按照出讓合同的約定使用土地或者拖