重慶商業(yè)公寓管理辦法一、引言（一）制定背景隨著重慶城市化進(jìn)程的加速，商業(yè)公寓作為一種融合居住與商業(yè)功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在城市發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。商業(yè)公寓數(shù)量的不斷增加，其管理的規(guī)范化、科學(xué)化需求日益凸顯。為了加強(qiáng)重慶商業(yè)公寓的管理，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，保障商業(yè)公寓的安全、有序運(yùn)營(yíng)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合重慶本地實(shí)際情況，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于重慶市行政區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)公寓的管理活動(dòng)，包括新建、在建和已投入使用的商業(yè)公寓項(xiàng)目。商業(yè)公寓是指土地用途為商業(yè)性質(zhì)，可用于居住、辦公、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等多種用途的建筑物。二、管理職責(zé)劃分（一）政府部門職責(zé)1.規(guī)劃和自然資源部門負(fù)責(zé)商業(yè)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和土地管理工作，確保項(xiàng)目符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃要求。嚴(yán)格審查商業(yè)公寓的用地性質(zhì)、建筑規(guī)模、容積率等規(guī)劃指標(biāo)，防止違規(guī)建設(shè)和擅自改變土地用途。2.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)商業(yè)公寓的建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，確保工程質(zhì)量符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)商業(yè)公寓的預(yù)售許可管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。3.市場(chǎng)監(jiān)督管理部門加強(qiáng)對(duì)商業(yè)公寓內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)管，查處無照經(jīng)營(yíng)、虛假宣傳、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等違法行為。維護(hù)商業(yè)公寓內(nèi)的市場(chǎng)秩序，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。4.消防救援部門負(fù)責(zé)商業(yè)公寓的消防安全監(jiān)督管理工作，制定消防安全標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對(duì)商業(yè)公寓的消防設(shè)施建設(shè)、消防通道設(shè)置等進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。組織開展消防安全宣傳教育活動(dòng)，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識(shí)。5.公安部門維護(hù)商業(yè)公寓周邊的治安秩序，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)公寓內(nèi)流動(dòng)人口的管理。依法查處各類違法犯罪行為，保障商業(yè)公寓內(nèi)居民和經(jīng)營(yíng)人員的人身和財(cái)產(chǎn)安全。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理制定商業(yè)公寓的物業(yè)管理方案，包括物業(yè)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等。負(fù)責(zé)商業(yè)公寓的日常運(yùn)營(yíng)管理，包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，環(huán)境衛(wèi)生的清掃和保潔，綠化養(yǎng)護(hù)等。2.安全管理建立健全安全管理制度，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)公寓的安全保衛(wèi)工作。設(shè)置門禁系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行管理。定期對(duì)消防設(shè)施、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。3.秩序維護(hù)維護(hù)商業(yè)公寓內(nèi)的公共秩序，制止亂停亂放、亂搭亂建等違法行為。對(duì)商業(yè)公寓內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范管理，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定。4.客戶服務(wù)建立客戶服務(wù)熱線，及時(shí)處理業(yè)主和使用人的投訴和建議。定期開展業(yè)主滿意度調(diào)查，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。（三）業(yè)主和使用人職責(zé)1.遵守管理規(guī)定業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守本管理辦法以及商業(yè)公寓的業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)章制度等。按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)用，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作。2.合理使用物業(yè)按照商業(yè)公寓的規(guī)劃用途合理使用房屋和配套設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。不得在商業(yè)公寓內(nèi)從事違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3.維護(hù)公共安全不得在商業(yè)公寓內(nèi)堆放易燃易爆等危險(xiǎn)物品，不得占用消防通道和公共空間。積極參與消防安全宣傳教育活動(dòng)，提高自身的安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力。三、規(guī)劃建設(shè)管理（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1.功能布局商業(yè)公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分考慮其多功能用途，合理劃分居住、辦公、商業(yè)等功能區(qū)域。確保各功能區(qū)域之間相對(duì)獨(dú)立又相互協(xié)調(diào)，避免相互干擾。2.配套設(shè)施配套建設(shè)完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如停車場(chǎng)、電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等。配套建設(shè)一定比例的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，滿足業(yè)主和使用人的日常生活需求。3.建筑外觀商業(yè)公寓的建筑外觀應(yīng)當(dāng)符合城市整體風(fēng)貌要求，注重建筑的美觀性和實(shí)用性。采用環(huán)保、節(jié)能的建筑材料和技術(shù)，提高建筑的品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展能力。（二）建設(shè)施工管理1.施工質(zhì)量監(jiān)管建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)施工過程的監(jiān)理，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)商業(yè)公寓的建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時(shí)責(zé)令整改。2.施工安全管理施工單位應(yīng)當(dāng)建立健全施工安全管理制度，加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理。設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，采取必要的安全防護(hù)措施，確保施工人員和周邊居民的安全。（三）竣工驗(yàn)收管理1.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)公寓建設(shè)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、消防設(shè)施、規(guī)劃指標(biāo)等方面。2.驗(yàn)收程序建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行自驗(yàn)，自驗(yàn)合格后向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織相關(guān)部門和單位進(jìn)行綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。四、運(yùn)營(yíng)管理（一）租賃管理1.租賃合同備案業(yè)主和使用人將商業(yè)公寓用于出租的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并在合同簽訂之日起30日內(nèi)到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理租賃合同備案手續(xù)。2.租賃信息管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立商業(yè)公寓租賃信息管理臺(tái)賬，及時(shí)掌握租賃情況。定期向相關(guān)部門報(bào)送租賃信息，配合政府部門做好租賃市場(chǎng)的監(jiān)管工作。3.租賃行為規(guī)范出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供房屋，確保房屋符合安全、衛(wèi)生等要求。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用房屋，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借。（二）經(jīng)營(yíng)管理1.經(jīng)營(yíng)許可在商業(yè)公寓內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等相關(guān)證照。遵守國(guó)家和地方有關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2.經(jīng)營(yíng)秩序維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)公寓內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，維護(hù)經(jīng)營(yíng)秩序。制止占道經(jīng)營(yíng)、亂擺亂放等違法行為，保障公共通道暢通。3.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)監(jiān)管市場(chǎng)監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)公寓內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的日常監(jiān)管，查處無照經(jīng)營(yíng)、假冒偽劣、價(jià)格欺詐等違法行為。（三）停車管理1.停車場(chǎng)規(guī)劃商業(yè)公寓應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)停車場(chǎng)，合理規(guī)劃停車位數(shù)量和布局。鼓勵(lì)采用智能化停車管理系統(tǒng)，提高停車場(chǎng)的使用效率。2.停車秩序維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的管理，維護(hù)停車秩序。設(shè)置明顯的停車標(biāo)志和標(biāo)線，引導(dǎo)車輛有序停放。3.停車收費(fèi)管理停車收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布停車收費(fèi)收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。五、安全管理（一）消防安全管理1.消防設(shè)施建設(shè)商業(yè)公寓應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)消防設(shè)施，包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防栓、滅火器等。消防設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。2.消防通道管理保持消防通道暢通無阻，不得在消防通道內(nèi)堆放雜物、停放車輛等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)消防通道的日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止占用消防通道的行為。3.消防安全宣傳教育物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織開展消防安全宣傳教育活動(dòng)，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識(shí)。制定消防安全應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行演練。（二）治安安全管理1.門禁系統(tǒng)管理商業(yè)公寓應(yīng)當(dāng)安裝門禁系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行管理。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)妥善保管門禁卡，不得隨意轉(zhuǎn)借他人。2.監(jiān)控系統(tǒng)建設(shè)安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)公寓的公共區(qū)域進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。監(jiān)控資料應(yīng)當(dāng)保存一定期限，以備查詢。3.治安巡邏物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人進(jìn)行治安巡邏，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)公寓的安全防范。發(fā)現(xiàn)可疑人員和情況及時(shí)進(jìn)行處理，并向公安部門報(bào)告。（三）設(shè)施設(shè)備安全管理1.電梯安全管理電梯應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行安裝、維修和保養(yǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)電梯進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保電梯安全運(yùn)行。2.給排水系統(tǒng)安全管理定期檢查給排水系統(tǒng)的管道、閥門等設(shè)施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理漏水、堵塞等問題。確保給排水系統(tǒng)的正常運(yùn)行，保障業(yè)主和使用人的用水需求。3.供電系統(tǒng)安全管理加強(qiáng)對(duì)供電系統(tǒng)的管理，定期檢查變壓器、配電柜等設(shè)備。確保供電系統(tǒng)的安全可靠，防止發(fā)生電氣火災(zāi)等事故。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)，明確清掃保潔的范圍、頻率和質(zhì)量要求。對(duì)商業(yè)公寓的公共區(qū)域、樓道、電梯等進(jìn)行定期清掃和消毒，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.垃圾處理設(shè)置垃圾分類收集設(shè)施，引導(dǎo)業(yè)主和使用人進(jìn)行垃圾分類投放。及時(shí)清理垃圾，確保垃圾不堆積、不散發(fā)異味。3.環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。定期向業(yè)主和使用人公布環(huán)境衛(wèi)生情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。（二）綠化管理1.綠化規(guī)劃與建設(shè)商業(yè)公寓應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行綠化建設(shè)，合理選擇植物品種，注重綠化的美觀性和實(shí)用性。綠化面積應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。2.綠化養(yǎng)護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物的健康生長(zhǎng)。及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物和枯枝落葉，保持綠化環(huán)境整潔。3.綠化改造與提升根據(jù)商業(yè)公寓的實(shí)際情況和業(yè)主需求，適時(shí)對(duì)綠化進(jìn)行改造和提升。增加綠化景觀，提高綠化品質(zhì)。七、投訴處理與糾紛解決（一）投訴處理機(jī)制1.投訴渠道物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱、在線平臺(tái)等。及時(shí)受理業(yè)主和使用人的投訴，并做好記錄。2.投訴處理流程接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并將處理結(jié)果反饋給投訴人。對(duì)于復(fù)雜的投訴問題，應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門和人員進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。（二）糾紛解決方式1.協(xié)商解決業(yè)主和使用人之間、業(yè)主和使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)首先通過協(xié)商解決。雙方應(yīng)當(dāng)本著平等、自愿、公平的原則，友好