昌邑市物業(yè)收費(fèi)管理辦法?一、引言隨著昌邑市城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)在城市發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。物業(yè)收費(fèi)作為物業(yè)管理服務(wù)的重要經(jīng)濟(jì)支撐，其合理性、規(guī)范性直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。為了加強(qiáng)昌邑市物業(yè)收費(fèi)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家和地方相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合昌邑市實(shí)際情況，特制定本物業(yè)收費(fèi)管理辦法。二、適用范圍本辦法適用于昌邑市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)及接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主和物業(yè)使用人。三、物業(yè)收費(fèi)原則（一）合理原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤等因素，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）公平原則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或降低服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（三）透明原則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。四、物業(yè)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制（一）政府指導(dǎo)價(jià)對(duì)于普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。昌邑市價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。物業(yè)管理企業(yè)在與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的范圍內(nèi)確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和市場供求情況等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。五、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)（一）公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供公共性物業(yè)服務(wù)所收取的費(fèi)用。其收費(fèi)項(xiàng)目一般包括以下幾個(gè)方面：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等：這是物業(yè)管理企業(yè)人力成本的主要組成部分，包括物業(yè)管理人員、保安人員、保潔人員、維修人員等的工資、獎(jiǎng)金、福利以及社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用：物業(yè)共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。這些共用部位和設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，如水電費(fèi)、設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)等，都包含在公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路清掃、樓道清潔、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用，以及清潔工具、清潔用品的購置費(fèi)用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的花草樹木的養(yǎng)護(hù)、修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等費(fèi)用，以及綠化工具、綠化材料的購置費(fèi)用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用：包括保安人員的工資、保安設(shè)備的購置和維護(hù)費(fèi)用、安全防范措施的費(fèi)用等，以保障物業(yè)管理區(qū)域的安全和秩序。6.辦公費(fèi)用：物業(yè)管理企業(yè)為開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的辦公費(fèi)用，如辦公用品的購置、辦公場地的租賃、通訊費(fèi)用等。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊：物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、交通工具、維修工具等，按照規(guī)定的折舊方法計(jì)提的折舊費(fèi)用。8.法定稅費(fèi)：物業(yè)管理企業(yè)按照國家稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的各種稅費(fèi)，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。9.合理利潤：物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)獲得合理的利潤，以保證企業(yè)的正常運(yùn)營和發(fā)展。公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等因素進(jìn)行確定。昌邑市價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門將根據(jù)不同的物業(yè)服務(wù)等級(jí)，制定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考區(qū)間，物業(yè)管理企業(yè)可以在此范圍內(nèi)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）代收代交費(fèi)用物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水、電、氣、熱、有線電視、通訊等費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式向業(yè)主收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。（三）特約服務(wù)收費(fèi)特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主、使用人的特殊需求而提供的個(gè)性化服務(wù)，如代訂牛奶、代送報(bào)紙、房屋代管、家電維修等。特約服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或使用人根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本和市場行情等因素協(xié)商確定，并簽訂特約服務(wù)協(xié)議。六、物業(yè)收費(fèi)的計(jì)算與繳納（一）計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般按照房屋建筑面積計(jì)算，按月或按季收取。房屋建筑面積以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積為準(zhǔn)；尚未辦理房屋所有權(quán)證的，以購房合同約定的建筑面積為準(zhǔn)。（二）繳費(fèi)時(shí)間業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。一般情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)在每月或每季度的首月繳納。業(yè)主逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取違約金。（三）空置房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額繳納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)六個(gè)月以上）未入住的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)書面?zhèn)浒?，按?guī)定或約定標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。七、物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門的監(jiān)督昌邑市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)格違法行為。對(duì)違反本辦法規(guī)定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)等價(jià)格違法行為，價(jià)格主管部門將按照《中華人民共和國價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)進(jìn)行處罰。（二）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督昌邑市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督，建立健全物業(yè)管理企業(yè)信用檔案制度。對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、違反物業(yè)服務(wù)合同約定等行為的物業(yè)管理企業(yè)，房地產(chǎn)行政主管部門將依法進(jìn)行處理，并記入企業(yè)信用檔案。（三）業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督，要求物業(yè)管理企業(yè)公開收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收支情況。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和質(zhì)詢。八、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與變更（一）合同簽訂建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限等主要內(nèi)容。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合本辦法的規(guī)定和相關(guān)法律法規(guī)的要求。（二）合同變更物業(yè)服務(wù)合同的變更應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面變更協(xié)議。變更后的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)報(bào)昌邑市房地產(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門備案。九、法律責(zé)任（一）物業(yè)管理企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)依法進(jìn)行處理：1.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或擴(kuò)大收費(fèi)范圍的；2.不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；3.提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的；4.未按規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況的；5.其他違反價(jià)格法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為。（二）業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)