天倫.皇城龍脈工程操作思路匯報(bào)謹(jǐn)呈：天倫置業(yè)金領(lǐng)籌劃﹠如意代理2021年7月前言由于正式介入本案之前與貴司僅做過(guò)初步溝通，我們對(duì)本案理解還停留在感觀層次上。只能憑借眾多工程操作經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程進(jìn)行整體的分析，對(duì)工程操作提出淺薄建議。并希望通過(guò)本次匯報(bào)成為我們雙方進(jìn)一步溝通和合作的橋梁。工程理解工作方向和內(nèi)容工作方案本報(bào)告目錄工程定位推廣表現(xiàn)工程理解工程自身理解周邊環(huán)境理解市場(chǎng)環(huán)境理解工程自身根底數(shù)據(jù)南側(cè)地塊：約50畝北側(cè)地塊：約36畝總建筑面積：約32萬(wàn)平米容積率：約5.6工程背景位置屬性：南二環(huán)東側(cè)，屬城市高海拔地帶土地屬性：劉家莊集體土地性質(zhì)工程屬性：碑林區(qū)政府批準(zhǔn)的合法城中村改造工程進(jìn)度工程北區(qū)村民安置區(qū)目前4棟點(diǎn)式高層工程進(jìn)度已到地上2層南區(qū)地塊東側(cè)局部樓位挖坑已經(jīng)完畢高海拔、高容積、城市成熟地段大體量住宅工程周邊環(huán)境□區(qū)位屬性：工程地塊位于青龍寺北側(cè)唐代樂(lè)游原遺址范圍內(nèi)□教育屬性：西安交大、理工大、建大林立周邊，屬西安傳統(tǒng)的教育文化產(chǎn)業(yè)集中區(qū)□生活屬性：樂(lè)居廠(chǎng)、南北沙坡眾多傳統(tǒng)住宅區(qū)□公園屬性：興慶公園、大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園地塊富有文化和歷史背景，推廣上可做進(jìn)一步挖掘區(qū)位上屬城市傳統(tǒng)居住教育文化板塊，可作為工程分賣(mài)點(diǎn)周邊市政設(shè)施齊備，三大公園公園環(huán)繞周邊挖掘地塊歷史文化屬性地段、公園和教育是工程主要賣(mài)點(diǎn)多方面調(diào)控因素和住房剛性需求相互作用

下半年市場(chǎng)整體穩(wěn)定，整體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有升土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中介市場(chǎng)上半年呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)公房開(kāi)始入市開(kāi)發(fā)市場(chǎng)放量巨大首次購(gòu)置70㎡自住二手房稅費(fèi)減半完善土地儲(chǔ)蓄制度加強(qiáng)土地調(diào)控交易關(guān)注點(diǎn)增加調(diào)控監(jiān)管發(fā)力剛性需求促使市場(chǎng)回暖拆遷需求婚房需求檔次需求本錢(qián)需求市場(chǎng)回暖穩(wěn)中有升市場(chǎng)環(huán)境正規(guī)城改開(kāi)始大量入市城改研究09年7月5日西安政府公布83個(gè)合法城改工程的批復(fù)表象：政府對(duì)于城改態(tài)度積極，全力促進(jìn)前期拆遷改造工作順利進(jìn)行根源：城市開(kāi)展要求、傳統(tǒng)城中村拆遷安置難度大實(shí)際：政府以利潤(rùn)和證件作為保證，以中間人的身份組織和協(xié)調(diào)村上與開(kāi)發(fā)商之間的合作關(guān)系，將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商可能風(fēng)險(xiǎn)：利益黑洞促使內(nèi)部矛盾重重、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膱?zhí)行、城改手續(xù)辦理開(kāi)發(fā)預(yù)警：前期開(kāi)發(fā)須謹(jǐn)慎，證件假設(shè)不能及時(shí)拿到，銷(xiāo)售會(huì)受到影響現(xiàn)金流是關(guān)鍵，工程開(kāi)發(fā)體量要控制區(qū)域重點(diǎn)工程——蘭蒂斯城根底信息工程背景產(chǎn)品特點(diǎn)銷(xiāo)售分析總建面：60萬(wàn)占地面積：148畝容積率：6.08一期規(guī)劃10棟，啟動(dòng)區(qū)推出3棟，戶(hù)型面積：40-120㎡現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)：5020元/㎡交定金10萬(wàn)元可優(yōu)惠8%前期銷(xiāo)售勢(shì)頭良好，一期已銷(xiāo)70%工程為南沙坡村城中村改造工程，屬于經(jīng)政府批準(zhǔn)和合法商品房區(qū)域重點(diǎn)工程——常春藤花園根底信息工程背景產(chǎn)品特點(diǎn)銷(xiāo)售分析總建面：30萬(wàn)占地面積：70畝容積率：6.43工程為黃埔莊城中村改造工程，屬經(jīng)政府批準(zhǔn)和合法商品房工程主題定位學(xué)府高端社區(qū)產(chǎn)品上以板點(diǎn)結(jié)合和一梯一戶(hù)純板產(chǎn)品一期推出5棟高層，2棟板式和3棟板點(diǎn)結(jié)合高層戶(hù)型面積：85-140㎡預(yù)計(jì)售價(jià)：5300元目前處于咨詢(xún)階段，預(yù)計(jì)9月份正式開(kāi)盤(pán)對(duì)外銷(xiāo)售市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域內(nèi)多為合法城改工程，大體量、高容積率產(chǎn)品根本雷同地段的優(yōu)勢(shì)使客戶(hù)對(duì)于區(qū)域產(chǎn)品舒適性要求不高交大和其他大學(xué)的教師成為區(qū)域內(nèi)購(gòu)置力最強(qiáng)的客戶(hù)區(qū)域的獨(dú)特教育和環(huán)境優(yōu)勢(shì)也吸引了本地其他區(qū)域的購(gòu)房者銷(xiāo)售理解產(chǎn)品理解客戶(hù)理解市場(chǎng)整體走勢(shì)平穩(wěn)，下半年市場(chǎng)看好，合法城改工程區(qū)域內(nèi)在售工程銷(xiāo)售情況良好，小區(qū)域市場(chǎng)放量巨大未來(lái)城改工程競(jìng)爭(zhēng)將成為區(qū)域市場(chǎng)必然趨勢(shì)在走勢(shì)平穩(wěn)，量?jī)r(jià)齊升整體市場(chǎng)回暖的客觀條件下，我工程從高容積率、大體量、產(chǎn)品根本雷同的區(qū)域市場(chǎng)如何切入市場(chǎng)并突圍成為工程操作的關(guān)鍵！工程定位推廣調(diào)性形象定位價(jià)格定位客戶(hù)定位推廣調(diào)性銷(xiāo)售部景觀：水景、竹林、回廊中式風(fēng)格建筑立面效果：現(xiàn)代簡(jiǎn)約立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格暫定案名：天倫皇城龍脈我們對(duì)現(xiàn)有條件進(jìn)行分析銷(xiāo)售部立面：全玻璃幕墻新中式風(fēng)格我們提出的新中式風(fēng)格，不是簡(jiǎn)單現(xiàn)代簡(jiǎn)約與中式傳統(tǒng)風(fēng)格的組合和拼湊。而是對(duì)工程地塊人文歷史進(jìn)行深度挖掘后，將古代到現(xiàn)代的上千年歷史進(jìn)行有篩選的重演，給工程的內(nèi)核氣質(zhì)注入歷史和人文所賦予的滄桑。所處地段：南二環(huán)土地屬性：古代樂(lè)游原舊址、青龍寺調(diào)性說(shuō)明推廣訴求——區(qū)域市場(chǎng)蘭蒂斯城常春藤花園興慶湖畔世界級(jí)文脈華宅主推廣語(yǔ)推廣路線(xiàn)景觀和教育路線(xiàn)推廣訴求舒適的、升值潛力區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)工程都力求通過(guò)推廣表現(xiàn)，將自己的工程從區(qū)域內(nèi)跳出來(lái)。躲避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，尋求區(qū)域差異化的推廣表現(xiàn)。穿新鞋，走老路；敢于拔高和創(chuàng)新！我們推廣訴求上：推廣訴求——工程屬性交大曲江興慶公園南二環(huán)教育附加路線(xiàn)板塊臨近路線(xiàn)公園配套路線(xiàn)交通升值路線(xiàn)樂(lè)游原歷史人文路線(xiàn)理由：常春藤花園已經(jīng)使用并已經(jīng)將產(chǎn)品與教育提升到國(guó)際高度理由：距離太遠(yuǎn)難以落到實(shí)處，可作為分賣(mài)點(diǎn)推出理由：距離太遠(yuǎn)難以落到實(shí)處，可作為分賣(mài)點(diǎn)推出理由：賣(mài)點(diǎn)直接，但挖掘潛力較小，延展難度大，是我工程主賣(mài)點(diǎn)之一理由：賣(mài)點(diǎn)獨(dú)特，對(duì)客戶(hù)殺傷力大，延展高度和廣度俱佳工程地脈起源探尋①漢武帝經(jīng)上林苑在此休息時(shí)，被這里的地勢(shì)和風(fēng)景吸引，遂對(duì)樂(lè)游原修葺擴(kuò)建，廣植花草，使樂(lè)游原皇家園林更具規(guī)模，它像一條龍連綿起伏10里，俯瞰曲江和長(zhǎng)安城。秦始皇、漢武帝以后歷代皇帝時(shí)常尊駕于此登高攬勝，與民同樂(lè)、共享盛世。②因樂(lè)游原是唐長(zhǎng)安城的最高點(diǎn)，地勢(shì)高平軒敞，為登高覽勝最正確景地。唐太平公主在此添造亭閣，營(yíng)造了當(dāng)時(shí)最大的私宅園林——太平公主莊園。③同時(shí)因?yàn)榈乩砦恢酶弑阌谟[勝，文人墨客也經(jīng)常來(lái)此做詩(shī)抒懷。唐代詩(shī)人們?cè)跇?lè)游原留下了近百首珠璣絕句，歷來(lái)為世人稱(chēng)道。著名的李白、賀知章、裴迪、王維詩(shī)宴會(huì)便發(fā)生在這里，這里是唐代詩(shī)人游樂(lè)攬勝的地方，現(xiàn)有100多首關(guān)于樂(lè)游原的唐詩(shī)。區(qū)位探尋歷史起源名人足跡位于西安市南郊大雁塔東北部、曲江池北面的黃土塬。南面有大雁塔、曲江池，上有青龍寺，還建有空海紀(jì)念碑、紀(jì)念堂，種植著多株名貴櫻花，是人們春游踏青的好去處。樂(lè)游原是秦代宜春苑的一局部，得名于西漢初年。?漢書(shū)·宣帝紀(jì)?載，“神爵三年，起樂(lè)游苑〞。也就是說(shuō)樂(lè)游原本名“樂(lè)游苑〞，因“苑〞與“原〞諧音，樂(lè)游苑即被傳為“樂(lè)游原〞。工程特質(zhì)中小戶(hù)型樂(lè)游原青龍寺南二環(huán)便利的歷史的易得的保障的對(duì)于城市繁華的渴望對(duì)于傳統(tǒng)文化的渴望對(duì)于歷史文脈的渴望生活區(qū)皇室花園工程屬性歷史屬性高校林立板點(diǎn)結(jié)合現(xiàn)代立面文人墨客32萬(wàn)平米獨(dú)立社區(qū)配套屬性舒適的人文的屬性定位語(yǔ)南二環(huán)交大旁32萬(wàn)平歷史人文名邸結(jié)合我工程實(shí)際情況屬性定位上必須表達(dá)幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：地段、主要配套、體量、工程特質(zhì)形象定位語(yǔ)“千百家似圍棋書(shū)〞，這是唐代大詩(shī)人白居易用來(lái)描繪這種獨(dú)特的布局格式的詩(shī)句，它形象地概括了唐都長(zhǎng)安一百零八坊的布局。而本案地處其中108坊中著名的升平坊與新昌坊兩坊，而當(dāng)初白居易的居所就在新昌坊，而今追根溯源本案將借108坊新昌升平兩坊之意重新演繹-------街市里坊的繁華與文人墨客的詩(shī)情畫(huà)意，同時(shí)這種方式也是在恢原中國(guó)最純粹的最真實(shí)的生活觀。唐一零八坊中國(guó)生活觀天倫翰景臺(tái)案名主推：價(jià)格定位目前區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)在5000-5200元之間北區(qū)村民安置區(qū)居住環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)較低，作為前期啟動(dòng)回款和現(xiàn)金需求，定價(jià)低于市場(chǎng)均價(jià)500-800元/㎡入市均價(jià)：4500元/㎡南區(qū)北區(qū)村民安置區(qū)南區(qū)商品房居住環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)較高，作為工程中后期價(jià)格拉升和利潤(rùn)表達(dá)需求，定價(jià)應(yīng)處于區(qū)域市場(chǎng)高位入市均價(jià)：5200元/㎡客戶(hù)定位客戶(hù)地域?qū)傩裕寒?dāng)?shù)卦∶窕蛘叻俏靼餐忄l(xiāng)原住民〔但已融入這個(gè)城市〕客戶(hù)生活屬性：重視日常生活，講求生活品質(zhì)和風(fēng)格客戶(hù)區(qū)域?qū)傩裕捍竽辖肌睬?、高新、南郊〕是客?hù)來(lái)源主體，區(qū)域外如東郊、城內(nèi)客戶(hù)精神屬性：熱愛(ài)繁華生活，同時(shí)對(duì)于中國(guó)傳統(tǒng)文化比較向往按照我工程產(chǎn)品主力戶(hù)型區(qū)間在70-120㎡，單價(jià)4500-5200元，總價(jià)32-60萬(wàn)來(lái)推斷我們客群客戶(hù)置業(yè)屬性：二次或以上次數(shù)置業(yè)為主客戶(hù)年齡屬性：年齡30歲至50歲之間客戶(hù)形象定位：向往繁華生活的新城市主義居民工作方向和內(nèi)容開(kāi)發(fā)思路和推盤(pán)節(jié)奏整體工作方向啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)和推廣策略開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略南區(qū)北區(qū)整體開(kāi)發(fā)順序起步階段：北區(qū)作為村民主要安置區(qū)，形象和品質(zhì)較低，符合政府對(duì)安置的要求，同時(shí)有利于快速回款開(kāi)展階段：開(kāi)發(fā)相對(duì)高性?xún)r(jià)比、中高品質(zhì)的南區(qū)東北側(cè)臨街單位。易于樹(shù)立形象和品質(zhì)成熟階段：最后開(kāi)發(fā)南區(qū)西南側(cè)單位，品質(zhì)標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)居住價(jià)值劃分：③﹥②﹥①123低品質(zhì)先行開(kāi)路；中品質(zhì)翻開(kāi)市場(chǎng)；高品質(zhì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分組團(tuán)、分批次、控制支出、合理分配營(yíng)銷(xiāo)工作——整體推盤(pán)節(jié)奏南區(qū)北區(qū)村民安置區(qū)1.1期啟動(dòng)區(qū)北區(qū)4單元；理由：入市低價(jià)快速回款南區(qū)2#東單元；理由：品質(zhì)標(biāo)桿拉升價(jià)格1.2期啟動(dòng)區(qū)南區(qū)2#樓西單元和品質(zhì)一般的3#樓理由：形象建立保證銷(xiāo)量迅速回款2.1期中品質(zhì)的南區(qū)4#樓理由：價(jià)格與1.2期持平，通過(guò)前期建立的高品質(zhì)形象保證銷(xiāo)量迅速回款以小組團(tuán)形式分批次推出，保證現(xiàn)金流，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)2.2期中品質(zhì)南區(qū)5#樓理由：價(jià)格比2.1期略高，通過(guò)前期建立的高品質(zhì)形象保證銷(xiāo)量迅速回款3期南區(qū)1、6#樓理由：成熟社區(qū)形象和口碑樹(shù)立，最大限度的拉升工程整體利潤(rùn)價(jià)格策略南區(qū)北區(qū)村民安置區(qū)1.1期啟動(dòng)區(qū)北區(qū)4單元4500元均價(jià)沖擊市場(chǎng)快速回款南區(qū)2#東單元5200均價(jià)樹(shù)立品質(zhì)1.2期啟動(dòng)區(qū)2#樓西單元價(jià)格拉升至5400元均價(jià)3#樓5100元均價(jià)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和回款2.1期中品質(zhì)的南區(qū)4#樓均價(jià)5300元從入市4500元價(jià)格拉升至5800元均價(jià)，通盤(pán)實(shí)現(xiàn)均價(jià)5400元/㎡2.2期中品質(zhì)南區(qū)5#樓均價(jià)5400元3期1#樓均價(jià)5600元;6#樓均價(jià)5800元整體工作方向按照9月3號(hào)艾維房展會(huì)為節(jié)點(diǎn)，工程進(jìn)行全面亮相！□工程進(jìn)度：北區(qū)4棟高層目前已到地上2層，目前南區(qū)東側(cè)樓位已經(jīng)開(kāi)始挖坑□營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度：銷(xiāo)售中心主體全部完成，現(xiàn)正進(jìn)行內(nèi)裝局部，預(yù)計(jì)9月初可以入場(chǎng)從工程、營(yíng)銷(xiāo)和推廣進(jìn)度入手確定下階段整體的工作方向□推廣進(jìn)度：所有的推廣目前沒(méi)有展開(kāi)，市場(chǎng)亮相的鋪墊是工程銷(xiāo)售的前提從工程進(jìn)度看：北區(qū)4#樓可支持工程前期啟動(dòng)和資金回籠，南區(qū)2#可進(jìn)入認(rèn)籌階段從營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度看：前期營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備工作完成以及配合推廣進(jìn)行前期市場(chǎng)預(yù)熱客觀條件從推廣進(jìn)度看：確定整體調(diào)性和推廣主題，前期包裝和市場(chǎng)鋪墊工作全面展開(kāi)1.1期啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)和推廣我們根據(jù)一期啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)確定推廣主線(xiàn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：09年8月15號(hào)至9月30號(hào)營(yíng)銷(xiāo)目的：市場(chǎng)形象初步建立推廣主線(xiàn)：尋找失落的樂(lè)游原記憶就在天倫翰景臺(tái)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：09年9月30號(hào)至12月30號(hào)營(yíng)銷(xiāo)目的：通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)，制造爭(zhēng)論，吸引眼球推廣主線(xiàn)：名家相聚樂(lè)游原，天倫翰景臺(tái)百家講壇——游園會(huì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：10年1月1號(hào)至10年5月31號(hào)營(yíng)銷(xiāo)目的：借助前期形象建立，全力轉(zhuǎn)入實(shí)銷(xiāo)階段推廣主線(xiàn)：天倫翰景臺(tái)復(fù)原千年樂(lè)游原先賢生活藍(lán)本，邀全城共賞強(qiáng)銷(xiāo)期引爆期啟動(dòng)期三條推廣主線(xiàn)相互關(guān)聯(lián)，貫穿于工程1.1期啟動(dòng)區(qū)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)階段1.1期啟動(dòng)期操作目的：推出前期形象建立懸念樹(shù)立工程的推廣高度時(shí)間：2021年9月30號(hào)—12月30號(hào)房源：北區(qū)4單元均價(jià)4200元主線(xiàn)：尋找失落的樂(lè)游原記憶就在天倫翰景臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)：全城尋找，屬于樂(lè)游原的記憶工程公開(kāi)亮相，對(duì)外接受咨詢(xún)艾維展會(huì)營(yíng)銷(xiāo)北區(qū)4單元全面進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)茝V：短信、戶(hù)外〔東南二環(huán)、南郊〕主題網(wǎng)絡(luò)評(píng)選活動(dòng)啟動(dòng)〔客戶(hù)互動(dòng)活動(dòng)〕1.1期引爆期操作目的：高品質(zhì)產(chǎn)品亮相，同時(shí)樹(shù)立工程品質(zhì)高度時(shí)間：2021年10月—12月房源：南區(qū)2#東單元均價(jià)5200主線(xiàn)：名家相聚樂(lè)游原，天倫翰景臺(tái)百家講壇——游園會(huì)營(yíng)銷(xiāo)：百家講壇游園會(huì)網(wǎng)絡(luò)主題性活動(dòng)頒獎(jiǎng)〔大型客戶(hù)參與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)〕2#東單元認(rèn)籌活動(dòng)全面展開(kāi)〔工程進(jìn)度和證件決定解籌時(shí)間〕推廣：短信、戶(hù)外〔高新、南郊、二環(huán)〕、報(bào)廣、房周刊周末現(xiàn)場(chǎng)小型客戶(hù)互動(dòng)活動(dòng)1.1期強(qiáng)銷(xiāo)期操作目的：中等品質(zhì)產(chǎn)品亮相，前期建立的工程品質(zhì)高度以適中價(jià)格迅速出貨時(shí)間：2021年1月—5月房源：南區(qū)2#東單元均價(jià)5200主線(xiàn)：天倫翰景臺(tái)復(fù)原千年樂(lè)游原先賢生活藍(lán)本，盛邀全城共賞營(yíng)銷(xiāo)：百家講壇游園會(huì)網(wǎng)絡(luò)主題性活動(dòng)頒獎(jiǎng)〔大型客戶(hù)參與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)〕2#東單元正式銷(xiāo)售全面展開(kāi)實(shí)景樣板展示推廣：短信、戶(hù)外〔高新、南郊、二環(huán)〕、報(bào)廣、房周刊周末現(xiàn)場(chǎng)小型客戶(hù)互動(dòng)活動(dòng)啟動(dòng)區(qū)操作關(guān)鍵點(diǎn)□推廣宣傳：

現(xiàn)階段手續(xù)和證件不齊全，不宜大量投放硬廣，建議推廣方式以網(wǎng)絡(luò)和戶(hù)外為主，短信輔助提高上客量□產(chǎn)品類(lèi)型前期啟動(dòng)以出面積有利回款的點(diǎn)式樓和板點(diǎn)結(jié)合產(chǎn)品為主，戶(hù)型以70-85㎡實(shí)用性?xún)煞亢?00-120㎡經(jīng)濟(jì)性三房為主，兩房總價(jià)控制在32-40萬(wàn)之間，三房控制在50-60萬(wàn)□對(duì)外說(shuō)辭前期對(duì)外承諾本工程屬政府批準(zhǔn)的城改工程，未來(lái)可轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，能拿到預(yù)售許可證?，F(xiàn)階段證件暫時(shí)不齊全，價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠拆遷賠償和安置順利完成是前期操作的前提對(duì)外口徑一定承諾是商品房，可做網(wǎng)簽合同銀行按揭，未來(lái)可拿預(yù)售證啟動(dòng)區(qū)安置房產(chǎn)品必須與市場(chǎng)差價(jià)500元以上才能夠保證前期快速銷(xiāo)售□價(jià)格策略為保證前期回款，建議啟動(dòng)北區(qū)以低于市場(chǎng)價(jià)500-800元的均價(jià)向外推出，付款方式以一次性和按揭付款模式和分期操作，不同付款方式優(yōu)惠額度不同工作方案整體運(yùn)作方案近期工作方案1.1期啟動(dòng)區(qū)09年9月－10年6月1.2期啟動(dòng)區(qū)10年6月－10年12月2期旺銷(xiāo)期11年1月－11年12月3期旺銷(xiāo)期12年1月－13年4月尾盤(pán)銷(xiāo)售13年4月－13年9月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)和推廣戰(zhàn)略階段劃分2009年2010年2011年2012年2013年34123412341234123工程整體方案銷(xiāo)售周期為4年，約48個(gè)月銷(xiāo)售階段啟動(dòng)區(qū)旺銷(xiāo)期尾盤(pán)階段1.1期1.2期2.1期2.2期3期剩余房源時(shí)間節(jié)點(diǎn)2009年2010年20112012年2013年09年9月3日—10年6月1日10年6月—12月１１年1月—１2月底１１年1月—１2月底12年1月—13年4月13年5月—9月銷(xiāo)售周期9個(gè)月7個(gè)月6個(gè)月6個(gè)月16個(gè)月5個(gè)月主推房源北區(qū)4單元和南區(qū)2#樓東單元2#樓西單元和3#樓4#樓5#樓1、6#樓剩余房源總銷(xiāo)售比例20%18%11%11%33%7%備注在證件不齊全的情況下通過(guò)低價(jià)迅速銷(xiāo)售取得回款證件齊全后快速拉價(jià)，在保證銷(xiāo)量的同時(shí)追求利潤(rùn)最大化營(yíng)銷(xiāo)階段劃分注：以上營(yíng)銷(xiāo)階段按照工程進(jìn)度劃分，假設(shè)工程進(jìn)度出現(xiàn)變更那么營(yíng)銷(xiāo)方案須及時(shí)調(diào)整推廣階段劃分銷(xiāo)售階段啟動(dòng)區(qū)旺銷(xiāo)期尾盤(pán)階段1.1期1.2期2.1期2.2期3期剩余房源時(shí)間節(jié)點(diǎn)2009年2010年20112012年2013年09年9月3日—10年6月1日10年