平谷工程營銷籌劃報(bào)告[平谷工程營銷籌劃報(bào)告]二零零八年五月平谷工程營銷籌劃報(bào)告◎平谷過去時(shí)歷史悠久，源遠(yuǎn)流長。早在10萬年前的舊石器時(shí)代，便有人類繁衍生息。夏商后，歷史言傳，數(shù)易政權(quán)?！蚱焦冗M(jìn)行時(shí)被稱為“京東綠谷〞，全國生態(tài)示范區(qū)，也是首都糧倉。旅游資源豐富，回歸原生態(tài)。

平谷，從原始農(nóng)業(yè)到生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游開發(fā)轉(zhuǎn)型。這片熱土將迎來后現(xiàn)代化的大革命?！?平谷信息網(wǎng)?平谷工程營銷籌劃報(bào)告我司觀點(diǎn)：京東首席優(yōu)質(zhì)公寓京東稀缺品位公寓京東第一高端公寓平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷市場分析工程定位分析爛尾盤操盤分析工程操盤思路推廣籌劃思路報(bào)告大綱其他區(qū)位分析房地產(chǎn)分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷市場分析區(qū)位分析房地產(chǎn)分析報(bào)告內(nèi)容住宅市場分析商業(yè)市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷區(qū)——京東綠谷、全國生態(tài)示范區(qū)、首都糧倉地理位置：

位于北京市區(qū)的東北方，西、北與順義區(qū)、密云縣接壤。東、南與天津市薊縣、河北省興隆縣、三河市為鄰，處在京、津、冀三省市的交匯處。人口、面積：

人口43萬，面積1075平方公里。平谷市場區(qū)位分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告◆平谷區(qū)處于燕山南麓和華北平原北端的相交地帶；◆距首都機(jī)場40公里，區(qū)內(nèi)主要干線涵蓋了順平快速路、京平高速路、五環(huán)路、六環(huán)路等高等級公路；◆三面環(huán)山，山、區(qū)、淺山區(qū)、平原各占總面積的三分之一，境域內(nèi)林木覆蓋率高達(dá)57%，森林覆蓋率為36%；◆“金海湖、大峽谷、大溶洞〞等市級名勝區(qū)11大旅游景區(qū)；◆特色農(nóng)業(yè)生態(tài)經(jīng)濟(jì)與特色旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。平谷市場概況平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷區(qū)2007年1-11月份各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)參數(shù)項(xiàng)目完成情況同比%工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）109.6億元10.4社會消費(fèi)品零售額30.3億元9.3稅收總額24.3億元23.5財(cái)政收入8.1億元27.3存款余額130.1億元1.5貸款余額83.3億元8.9農(nóng)民人均現(xiàn)金收入10045元12.8城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16775元10.6平谷市場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷市場產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)◆05年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一、二、三產(chǎn)業(yè)開展均衡。◆06年平谷的二、三、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)總體格局逐漸改變。旅游帶動商業(yè)、住宿餐飲及效勞業(yè)開展2007年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)旅游收入5.1億元，同比增長20.3%。接待682.4萬人平谷區(qū)也成為了養(yǎng)老的圣地。

郊區(qū)游生態(tài)游農(nóng)家樂

產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)化，出現(xiàn)新格局平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷京東開展門戶◆平谷區(qū)隸屬“兩軸兩帶多中心〞的“東部開展帶〞四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，直接可以到達(dá)通州、密云、順義?！艟┢礁咚俟?021年6月建成通車，通車后將大大縮短北京市區(qū)到平谷區(qū)中心的距離。平谷市場城區(qū)開展平谷工程營銷籌劃報(bào)告中心格局不變的情況下：以文化街、迎賓大道、府前街三條主要交通要道。轄區(qū)內(nèi)分四區(qū):東北部產(chǎn)業(yè)區(qū)城市中心區(qū)西南教育及產(chǎn)業(yè)區(qū)西北休閑度假區(qū)等四區(qū)一條綠色生態(tài)走廊平谷市場平谷規(guī)劃平谷2005-2021年規(guī)劃平谷工程營銷籌劃報(bào)告主方向：洳河兩岸及跨洳河向西

副方向：城南泃河兩岸及京平高速新城聯(lián)絡(luò)線兩側(cè)平谷市場平谷規(guī)劃平谷城區(qū)拓展方向平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷市場分析區(qū)位分析房地產(chǎn)分析報(bào)告內(nèi)容住宅市場分析商業(yè)市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷住宅市場現(xiàn)狀概述市場供給量小。目前中心城區(qū)除漁陽公館和金谷御景豪庭還有少量尾房外，其他工程均已售罄，市場暫時(shí)缺乏供給。市場需求量大，住宅價(jià)格上漲較快。普通住宅單價(jià)超過4500元/平米，以漁陽公館為代表的中高端樓盤每平米超過5500元區(qū)域主力戶型為二居、三居。區(qū)域內(nèi)住宅品質(zhì)普遍不高。受北京房產(chǎn)大勢影響不大，和相近河北地區(qū)住宅市場趨勢有關(guān)聯(lián)。平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告住宅市場工程及位置示意圖平谷市場平谷住宅市場分析林蔭家園迎賓花園金谷御景豪庭漁陽公館中衛(wèi)世紀(jì)城都麗豪庭東方國際公寓平谷工程營銷籌劃報(bào)告城區(qū)市場現(xiàn)有工程統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積㎡

建筑面積㎡備注迎賓花園平谷鎮(zhèn)迎賓環(huán)島西南側(cè)77932.57

157300

金谷御景豪庭平谷區(qū)新平西路金谷園1號，迎賓環(huán)島東南角2500050867.98尾盤價(jià)格4688元/㎡漁陽公館向陽北街西側(cè)，漁陽酒店正對面44914121538尾盤價(jià)格5800元/㎡中衛(wèi)世紀(jì)城文化北街路西、國泰北面16000120000都麗豪庭平谷鎮(zhèn)文化南街東側(cè)，建設(shè)路南側(cè)——34719.07東方國際公寓平谷區(qū)林蔭南路1號林蔭南街、府前西街西南角，大龍環(huán)島西南14292.31約70000林蔭家園林蔭南街南路口以西100米路北3500050000平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告典型案例分析結(jié)合當(dāng)前平谷房地產(chǎn)市場狀況，針對我們的工程特點(diǎn)選取中衛(wèi)世紀(jì)城和漁陽公館工程進(jìn)行分析比較。中衛(wèi)世紀(jì)城工程位置：文化北街路西、國泰北面占地:1.6萬平米建面：12萬〔含商業(yè)和車庫〕綠化率：30%產(chǎn)品類型：高層總套數(shù)：585套戶型面積：52—220平米平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告主力戶型圖三居，建面128.5㎡，南北通透三居，132.5㎡，南北通透平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告戶型分析戶型配比以兩居、三居為主，兩居面積98㎡左右，占總工程的20%，三居面積在120-230㎡之間，占全部戶型的74%，其中三居面積在120-155㎡的戶型占到全部三居的90%以上，一居面積在50-100㎡之間，占總工程的6%左右朝向分析該工程以南北通透戶型為主，北向戶型在4%以內(nèi)。平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告三居，198㎡，南北朝向，總價(jià)較高，銷售相對困難平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告漁陽公館位置：漁陽大街39號漁陽酒店對面占地：44914平米總建面：121538平米綠化率：30%產(chǎn)品類型：高層、多層、雙拼、獨(dú)棟總套數(shù)：700套戶型面積：70平米---150平米之間〔普宅局部無一居產(chǎn)品〕〔在此只分析其普通住宅局部〕平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告主力戶型圖三居，建面131.7㎡，南北通透三居，建面131.35㎡，南北通透平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告戶型分析戶型配比：兩居面積在70-110㎡之間，占全部產(chǎn)品的64%，三局面積在130-145㎡，占全部產(chǎn)品的30%，復(fù)式結(jié)構(gòu)面積在110㎡左右，占全部產(chǎn)品的6%，無一居產(chǎn)品，主力戶型面積為90-100㎡和130-140㎡。朝向：該工程以南北及南向戶型為主，北向戶型全部為兩居，占全部戶型的15%左右，目前該工程剩尾盤40余套，以北向戶型為主平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告滯銷戶型二居，98.45㎡，北向二居，88.59㎡，東北向平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷市場平谷住宅市場分析漁陽公館平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷房地產(chǎn)市場分析總結(jié)平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告潛在市場競爭分析目前平谷市場上暫時(shí)沒有新的開發(fā)工程，不過通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)該區(qū)域即將掛牌一塊土地，作為潛在的競爭對手，特對該地塊進(jìn)行分析。交易文件編號：京土整儲掛（平）[2008]017號用地性質(zhì):商業(yè)、住宅地塊位置:平谷鎮(zhèn)新平北路南側(cè)交易地點(diǎn):平谷區(qū)分中心掛牌信息平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告掛牌土地位置圖工程名稱 占地面積〔平方米〕 建筑面積〔平方米〕 容積率 銷售率土地位置平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告掛牌土地現(xiàn)場圖平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告根底數(shù)據(jù)建設(shè)用地面積:51780.27掛牌起始價(jià)：13102萬元規(guī)劃建筑面積:123237.0426

容積率：2.38該地塊將于2021年5月19日開始掛牌競價(jià)，目前掛牌根底數(shù)據(jù)如下：平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告分析總結(jié)以目前的掛牌價(jià)為基數(shù)，按當(dāng)前正常市場開發(fā)本錢計(jì)算，該工程預(yù)計(jì)利潤及售價(jià)見下表：銷售毛利率毛利潤(萬元)銷售均價(jià)（元）30%20,075.20574625%15,652.10537620%11,764.70505118%10,338.80493215%8,320.404763從上面分析可以看出，目前我們的工程均價(jià)4800元/㎡極具市場競爭力，可根據(jù)后期銷售狀況逐步調(diào)高。平谷市場平谷住宅市場分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告◎平谷城區(qū)商業(yè)供給量較大，近30余萬平米；◎新老商業(yè)區(qū)交相互應(yīng)，主力商業(yè)和普通商業(yè)交錯(cuò)開展?！蚋魃虡I(yè)中心開展不平衡，集中了地?cái)?、門店、柜臺到商場的各種形態(tài)；和美購物廣場、國泰百貨等高檔購物中心集合中高端人群；平谷農(nóng)貿(mào)市場等批發(fā)市場更面向群眾，生活必需品采購地；文化街、向陽街等街邊商鋪專業(yè)化程度不高，集中經(jīng)營。平谷市場平谷商業(yè)市場研究平谷商業(yè)市場研究平谷工程營銷籌劃報(bào)告●國泰百貨●農(nóng)貿(mào)市場●●●大中電器眾信商城京客隆水果一條街陶瓷一條街建材一條街一條街平谷市場平谷商業(yè)市場研究平谷主要商業(yè)分布圖新興商業(yè)街平谷工程營銷籌劃報(bào)告商業(yè)格局根本確定。五條主干街勾勒平谷商業(yè)，但各具特點(diǎn)。平谷市場府前街，機(jī)關(guān)一條街向陽街，運(yùn)動休閑街文化街，最具開展?jié)摿中麻_路，新型商業(yè)街，多種業(yè)態(tài)形式迎賓大道，傳統(tǒng)商業(yè)街⊙府前街，機(jī)關(guān)一條街此街道干凈整潔，多家政府機(jī)關(guān)集中于此。除了上下班時(shí)間，其余時(shí)間人氣不旺。西靠東方國際公寓和信息大廈。東面華業(yè)商廈附近商業(yè)網(wǎng)旺盛。影劇院、東坡酒樓、中踏鞋業(yè)等。商業(yè)格局平谷商業(yè)市場研究平谷工程營銷籌劃報(bào)告⊙向陽街，運(yùn)動休閑街以服裝、運(yùn)動為主，由于紫翔商城和漁陽公館等大型設(shè)施帶動，其區(qū)域?qū)⒏淖內(nèi)肆魃倬置?。商戶們對此街道抱有信心?！盐幕?，最具開展?jié)摿中滦蜕虡I(yè)為主，由于文化街將成為平谷高速進(jìn)入平谷的主要街道。街道右側(cè)為集中區(qū)，分布著近20余家店。左側(cè)為精品街，和美購物中心、中衛(wèi)世紀(jì)城底商、路興旺達(dá)商業(yè)、國泰百貨等構(gòu)成了精品街。向陽街十字路口北左側(cè)水果街，集中分布著十幾家水果店。生意較好。右側(cè)北為陶瓷街，分布著十幾家陶瓷店。商業(yè)集中，聯(lián)營效果好。平谷市場平谷商業(yè)市場研究平谷工程營銷籌劃報(bào)告⊙新開路，新型商業(yè)街，多種業(yè)態(tài)形式此街道檔次較高，外立面設(shè)計(jì)較動感。政府較重視。一層營業(yè)較好，二層三層營業(yè)狀況不好，空置率比較大。商戶對此街報(bào)有信心。銷售價(jià)格從原來的2588元漲到5000元，到了目前的8000元。⊙迎賓大道，傳統(tǒng)商業(yè)街多業(yè)態(tài)，商業(yè)較集中。臨廣場、政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、住宅等，商業(yè)豐富，人氣旺勝。眾信世紀(jì)商城、平谷縣農(nóng)貿(mào)市場沿街道分布。街道主要以服裝、建材五金等為主。平谷市場平谷商業(yè)市場研究平谷工程營銷籌劃報(bào)告主要商業(yè)比照情況項(xiàng)目名稱面積開業(yè)時(shí)間銷售方式業(yè)態(tài)價(jià)格（元/天/平米）人氣和美購物18000平米06年1月持有地下兒童城、家居等一層珠寶、服裝、鞋等二層超市等三層電器市場扣點(diǎn)24%+1%較旺、銷售額大國泰百貨8000平米04年9月1日持有全業(yè)態(tài)經(jīng)營扣點(diǎn)24%+1%較旺、銷售額大紫翔商城13000平米07年5月銷售一層運(yùn)動品牌二層服裝綜合三層休閑娛樂四層辦公價(jià)格為5:4:3:2租金06-1.1人氣較少農(nóng)貿(mào)市場金海商城世紀(jì)隆7200平方米8600平方米2000平方米95年01年5月99年銷售持有綜合類0.8-1.5元（地?cái)偅?.5-1.6元（金海）1.2元（世紀(jì)?。┤藲庾钔叫薪?0000平米05年底銷售自定業(yè)態(tài)0.8-1.2元2888元-5000元/-8000元/平米晚上人氣較旺眾信世紀(jì)商城4500平米持有一層大中電器二層服裝城三層窗簾布藝0.7-0.9元/天/平米一層人氣較旺平谷市場平谷商業(yè)市場研究平谷工程營銷籌劃報(bào)告◎商業(yè)業(yè)態(tài)較單一。零售類占主力地位，服裝批發(fā)等很有市場潛力。商業(yè)業(yè)態(tài)

◎零售業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)廣泛，經(jīng)營方式以專業(yè)店為主。◎餐飲企業(yè)以正餐為主。缺少精神娛樂、休閑娛樂、運(yùn)動娛樂的東西。調(diào)研了主要街道〔文化街、迎賓大道、府前街、新開街、向陽街等〕755家，發(fā)現(xiàn)：分類數(shù)量代表所占比例便利店、雜貨店52門店7%手機(jī)店79中復(fù)電訊、金飛鴻10%建材店89門店12%服裝店133雅爾戈、鴨鴨18%平谷市場平谷商業(yè)市場研究平谷工程營銷籌劃報(bào)告商戶分析

◆從行業(yè)劃分看，主要集中在五大行業(yè)，零售業(yè)居首位，占總戶數(shù)的55.2%；其次是工業(yè)占全部的8.4%；餐飲業(yè)占全部的9.9%；其他效勞業(yè)占全部的9.0%，剩余為其他行業(yè)

◆

平谷的農(nóng)村人買一個(gè)商鋪，很上程度上，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民到城里人的轉(zhuǎn)型。◆

商戶們關(guān)注的是文化街一帶的商鋪，因其處于商業(yè)中心位置，京平高速即將通車、老百姓認(rèn)知力強(qiáng)。平谷市場平谷商業(yè)市場研究平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷市場分析工程定位分析爛尾盤操盤分析工程操盤思路推廣籌劃思路報(bào)告大綱其他整體營銷思路工程賣點(diǎn)分析工程客群分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告推廣籌劃概念北京長安街政治歷史景觀無限平谷長安街上王府井旁二環(huán)中心平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程定位整體營銷定位整體營銷定位高端公寓中端價(jià)格中高端產(chǎn)品

平谷長安街邊首席高端公寓！稀缺產(chǎn)品品鑒收藏平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程定位營銷定位延伸◆

打造平谷首席高端住宅，折桂平谷住宅！◆核心區(qū)域，平谷長安街旁的品位住宅！◆

高端人群品味高端居住環(huán)境，專為平谷上層人士設(shè)計(jì)！◆北京長安街有“西絨線26號〞，“建國門5號〞，該平谷工程與之匹敵！◆工程不僅給人們提供住所，還倡導(dǎo)了一種新的生活方式！營銷定位延伸平谷工程營銷籌劃報(bào)告表達(dá)主次感總建筑面積約6萬平方米的綜合建筑群體，前期力推住宅，因此弱化商業(yè)和辦公，集中訴求商業(yè)，后期舉薦商業(yè)，定位形象進(jìn)一步完善。表達(dá)差異化考慮工程面臨的競爭，差異化能夠?qū)崿F(xiàn)競爭優(yōu)勢并實(shí)現(xiàn)快速銷售。表達(dá)品質(zhì)感突出產(chǎn)品力，支撐本工程高形象營銷。表達(dá)高端性老工程新作，力推工程新形象，概念深入人心，消除前期誤解和質(zhì)疑。工程定位定位原那么定位原那么平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程定位營銷定位說明營銷定位說明◆重建市場信心工程在市場上擱置2年，使得產(chǎn)品在市場上造成一定的利空因素；但工程本身處在區(qū)域繁華地段，交通便利，商業(yè)中心區(qū)，環(huán)境優(yōu)越，為了再次贏得市場對工程的信心，我們必須加大力度對工程的現(xiàn)場包裝、推廣，重新樹立區(qū)域高端公寓標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)區(qū)域城市化潮流，以市場領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)確立競爭優(yōu)勢。◆高調(diào)入市工程低調(diào)期間，很多人在猜疑個(gè)中原因。高調(diào)入市消除不利影響，增強(qiáng)客戶概念。同時(shí)滿足快速回款，聚攏資金。高調(diào)入市更符合客群特點(diǎn)，讓該工程成為平谷人身份的象征。平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程賣點(diǎn)分析地塊地段交通環(huán)境規(guī)劃及產(chǎn)品配套建筑戶型園林人文生態(tài)人文工程定位工程賣點(diǎn)分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程定位工程賣點(diǎn)分析工程分析——獨(dú)特品質(zhì)有利區(qū)分其他工程——平谷首席公寓◆

迎賓大道——平谷的長安街；文化路——平谷的王府井大街！◆

平谷地區(qū)市容市貌最有代表性的建筑特色！◆坐標(biāo)工程，中軸交點(diǎn)，周邊工程以其為圓心劃分商圈！◆

平谷二環(huán)內(nèi)——除了中衛(wèi)世紀(jì)城僅此一尊！◆

平谷核心地段，迎賓大道和文化路交匯處，占據(jù)心臟位置！平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程定位工程賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)二：便利交通，直伸北京◆

京平高速，08年6月揭幕。北京市區(qū)和平谷僅一個(gè)小時(shí)之隔！◆

連接順義，市內(nèi)、懷柔的公交線路在本站設(shè)有站點(diǎn)！◆工程處于交通便捷區(qū)，文化路和迎賓大道是出入平谷的必經(jīng)之點(diǎn)！工程分析——獨(dú)特品質(zhì)有利區(qū)分其他工程——平谷首席公寓平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程定位工程賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)三：周邊環(huán)境，生活一站地◆

緊鄰平谷高檔商業(yè)中心—和美購物、國泰百貨，直通新開路步行街！◆

緊鄰公路局、交通大隊(duì)及府前街，和政府機(jī)關(guān)一步之遙！◆

靠近平谷縣醫(yī)院、藥房等，醫(yī)療上保證生活！◆

和肯德基、永和豆?jié){、麥當(dāng)勞等國際知名連鎖為鄰！◆

緊鄰世紀(jì)廣場，景觀盡收眼底，娛樂休閑好去處！工程分析——獨(dú)特品質(zhì)有利區(qū)分其他工程——平谷首席公寓平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程定位工程賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)四：特質(zhì)產(chǎn)品，平谷稀缺◆近3萬平米商業(yè)，升級此地商業(yè)，不但滿足根本生活，生活層次得以提升！◆地下二層、地上綠化停車位；三個(gè)獨(dú)立口直接工程內(nèi)部〔具體建議見后〕?！?/p>

一居、兩居、三居、四居不同比例，滿足個(gè)性化需求！◆南北樓之間，特色景觀，品位感強(qiáng)〔具體建議見后〕?！?/p>

平谷首個(gè)綜合體——住宅、商業(yè)、辦公?！?/p>

外力面運(yùn)用獨(dú)特材料，力顯其尊貴品質(zhì)。工程分析——獨(dú)特品質(zhì)有利區(qū)分其他工程——平谷首席公寓平谷工程營銷籌劃報(bào)告賣點(diǎn)五：生態(tài)區(qū)，旅游品牌工程定位工程賣點(diǎn)分析◆

處于旅游繁榮區(qū)，擁有該盤，擁有平谷十公里生態(tài)景觀！◆生態(tài)，旅游，人文，處處彰顯工程獨(dú)特概念?！羝焦茸鳛樾屡d生態(tài)區(qū)，我工程被賦予一種綠色地位！工程分析——獨(dú)特品質(zhì)有利區(qū)分其他工程——平谷首席公寓平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程定位工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢〔S〕區(qū)域門戶，交通便利，核心地段。商業(yè)中心。業(yè)態(tài)豐富，生活價(jià)值凸顯。人民公園、世紀(jì)廣場，休閑環(huán)境資源豐富。位置突出，地標(biāo)感強(qiáng)。體量不大，易于消化。時(shí)機(jī)點(diǎn)〔O〕奧運(yùn)帶動區(qū)域開展。北京總體規(guī)劃，城市未來開展向好區(qū)域供給量低，競爭少，入市時(shí)機(jī)好。劣勢〔W〕局部產(chǎn)品調(diào)整受限威脅點(diǎn)〔T〕區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展有限，客戶容量有限早期工程剩余尾盤平谷工程營銷籌劃報(bào)告IIIIII工程定位工程客群分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告年齡及經(jīng)濟(jì)特征年齡集中在28到45歲之間。家庭年收入在20萬元以上，可支配年收入現(xiàn)金至少10萬元以上；每戶家庭至少能夠支配一輛轎車，局部為私人汽車，同時(shí)公車擁有者不占少數(shù)；至少擁有30萬元的靈活資產(chǎn)，可以較為輕松地支付首付；工程定位工程客群分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷市場分析工程定位分析爛尾盤操盤分析工程操盤思路推廣籌劃思路報(bào)告大綱其他平谷工程營銷籌劃報(bào)告爛尾樓操盤思路作為一個(gè)爛尾工程，在營銷上該如何樹立形象和市場信心？？這里以北京的幾個(gè)爛尾工程作為參考進(jìn)行分析爛尾盤操作思路典型工程分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告保利金泉廣場2003年年底，由北京政泉置業(yè)開發(fā)的金泉廣場一期，總建面達(dá)6萬多平米的商業(yè)街對外銷售，但銷售情況讓開發(fā)商大失所望，致使方案中的二期住宅和三期寫字樓、公寓無力繼續(xù)開發(fā)隨之?dāng)R置，于2005年年底轉(zhuǎn)手賣與保利〔北京〕房地產(chǎn)開發(fā)公司

典型案例爛尾盤操作思路典型工程分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告保利營銷手段及策略更改按名為保利金泉廣場以住宅銷售為主，一改往日商業(yè)先行的銷售策略植入富人區(qū)概念全球定制奢華樣板間建筑立面形象品質(zhì)提升借勢“奧運(yùn)〞營銷全網(wǎng)絡(luò)營銷爛尾盤操作思路典型工程分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告US聯(lián)邦公寓爛尾盤操作思路典型工程分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告和喬麗晶和喬麗晶在1997年前后曾經(jīng)推出預(yù)售，但每平方米2000美金的期房沒有被市場接受，當(dāng)年只售出大約20余套房，導(dǎo)致該工程爛尾三年。營銷手段：在外立面設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)上下大功夫提出“英式管家〞的物業(yè)管理理念爛尾盤操作思路典型工程分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告楓藍(lán)國際中心楓藍(lán)國際中心原名銀都中心，是1992年赴港招商的北京地產(chǎn)綜合體，2001年左右，銀都中心已經(jīng)擱置了三四年，2004年獲得新生。營銷手段：更改案名為楓藍(lán)國際中心提出一個(gè)新的工程主題：亞洲首席休閑商務(wù)港將大戶型分割改造成中小戶型爛尾盤操作思路典型工程分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告分析總結(jié)以上案例可以看出沒有永遠(yuǎn)的爛尾樓，通過重新定位，改變營銷思路等一系列方式可以救活一個(gè)樓盤，針對我們的工程，可以通過以下方式樹立形象和市場信心：●工程復(fù)工，重新樹立形象●做好產(chǎn)品定位，確定相應(yīng)的案名；●改善產(chǎn)品品質(zhì)，做好外立面、景觀小品等的建設(shè)；●高調(diào)入市，加強(qiáng)營銷推廣力度，增強(qiáng)人們對工程的信心；爛尾盤操作思路典型工程分析平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷市場分析工程定位分析爛尾盤操盤思路工程操盤思路推廣籌劃建議報(bào)告大綱其他平谷工程營銷籌劃報(bào)告銷售、推廣準(zhǔn)備2021年開盤熱銷5月整體銷售周期4-5個(gè)月時(shí)間，快速消化市場工程操作時(shí)間排序6月7月8月9月10月11月12月銷售團(tuán)隊(duì)建立推廣預(yù)熱推廣強(qiáng)勢平穩(wěn)銷售推廣弱化清盤平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程操作具體思路考慮到國家宏觀調(diào)控因素，并結(jié)合08年平谷區(qū)房地產(chǎn)市場情況，根據(jù)周邊同類物業(yè)的價(jià)格特點(diǎn)，本工程的具體情況，價(jià)格制定原那么如下：最低與最高差價(jià)：700元/平米價(jià)格浮動在4400—5100元/平米之間注：根據(jù)市場及銷售情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬r(jià)風(fēng)格整，以保證完成銷售目標(biāo)。價(jià)格策略公寓均價(jià)：4800元/平米戶型套數(shù)百分比面積百分比單套平均面積單價(jià)銷售額一居114.62%3631.15%3348001742400二居6326.47%663621.08%105480031852800三居12652.94%1817857.74%144480087254400四居3815.97%630420.02%166480030259200總計(jì)238100.%31481100.00%1324800151108800低開高走、逐步抬高平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程操作具體思路◆為了營造開盤的熱銷場面，開盤前采取內(nèi)部認(rèn)購方式，低于市場價(jià)格，促進(jìn)銷售進(jìn)行?！舴蔡崆罢J(rèn)購客戶，享受價(jià)格折扣優(yōu)惠。◆內(nèi)部認(rèn)購條件：首付30%；客戶資料齊全；◆不能以任何理由退房，否那么扣一定違約金；◆時(shí)間可以初定6月下旬；整體銷售進(jìn)度平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程操作具體思路銷售方案總體安排◆首先銷售體進(jìn)駐現(xiàn)場，詳細(xì)了解客戶需求；◆然后根據(jù)客戶需求倒向原那么確定開盤順序；◆銷售體大量、多渠道積累客戶；◆初定銷售期為4-5月，制造工程熱銷場面平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程操作具體思路銷售范圍及銷售目標(biāo)分解時(shí)間工作重點(diǎn)銷售范圍總銷售面積（平米）目標(biāo)銷售額（元）2008.06積累客戶，篩選意向客戶--------------------2008.07積累客戶，篩選意向客戶--------------------2008.08正式開盤認(rèn)購，簽約北樓甲、乙單元5820279360002008.09銷售強(qiáng)銷期，積累客戶，簽約北樓丙、丁單元+南樓甲單元+剩余8730+剩余419040002008.10銷售強(qiáng)銷期，積累客戶，簽約南樓乙、丙、丁單元+剩余8730+剩余419040002008.11積累客戶，簽約全部剩余剩余43459200合計(jì)：南樓、北樓全部31481151108800注：假設(shè)開盤時(shí)間推遲，那么整體銷售進(jìn)度相應(yīng)順延。平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程操作具體思路方案08年11月31號前，達(dá)成合同款：151108800元；回款：93120000元回款方案平谷工程營銷籌劃報(bào)告平谷市場分析工程定位分析爛尾盤操盤分析工程操盤思路推廣籌劃思路報(bào)告大綱其他平谷工程營銷籌劃報(bào)告推廣籌劃整體思路

平谷工程營銷籌劃報(bào)告推廣籌劃案名●

東現(xiàn)長安●

長安名郡和工程地理位置有效結(jié)合起來，平谷長安，核心區(qū)域。把北京長安街的概念嫁接到平谷的迎賓大道上?！皷|現(xiàn)長安〞表達(dá)了至尊的地理位置，居者品位感強(qiáng)。真正表達(dá)平谷長安的概念，長安街上，一座舒適大宅挺拔而起。長安名郡，暗示工程品質(zhì)強(qiáng)。名引申為“知名，有名〞。案名對提升形象有巨大意義。平谷工程營銷籌劃報(bào)告推廣籌劃案名●

望都園●

名人錄

都代表大都，元大都，即北京。平谷離北京尚有一段距離。但此工程和北京隔山相望。望都園表達(dá)就是這一概念。平谷工程，可與北京工程可并論。從客群延伸的含義，該案名影射高端人群。但凡入駐該工程的人都是高品位、懂得生活，并有追求的人。名人錄讓整個(gè)工程提升檔次。平谷工程營銷籌劃報(bào)告推廣籌劃案名●

大府邸

●龍禧豪苑

大府邸，貫穿天地。渾然大氣，問鼎豪宅。大府邸從工程品質(zhì)出來，著力表現(xiàn)該工程的大氣特點(diǎn)，長安街，王府井、二環(huán)坐標(biāo)，都和該案名有較深聯(lián)系。皇家風(fēng)范，又不失現(xiàn)代感。龍禧是古代權(quán)力的象征，豪苑突出現(xiàn)代感。兩者兼并闡述工程的高貴特點(diǎn)。平谷氣質(zhì)大盤。平谷工程營銷籌劃報(bào)告推廣籌劃推廣周期6月7月8月9月10月準(zhǔn)備清盤5月平穩(wěn)預(yù)熱開盤熱銷11月12月1月總推廣費(fèi)用的40%總推廣費(fèi)用的45%總推廣費(fèi)用的15%平谷工程營銷籌劃報(bào)告推廣籌劃費(fèi)用推廣費(fèi)用說明：工程總體量為：6萬平方米；銷售單價(jià)：4800元/平米；總銷售額約為：2億元(包括商業(yè))銷售期：按照一般推廣費(fèi)占銷售額1-3%計(jì)算〔這里取2%〕，總提400萬2021年推廣費(fèi)為95%，約為380萬；2021年推廣費(fèi)所占比例為5%，約為：20萬平谷工程營銷籌劃報(bào)告推廣籌劃費(fèi)用類別具體類別費(fèi)用具體明細(xì)媒體戶外115平谷地區(qū)擎天柱、道旗、燈箱網(wǎng)絡(luò)40新浪、焦點(diǎn)、搜狐等短信30平谷地區(qū)高端人群號外15特色號外電視10平谷縣電視臺活動大活動60開工、開盤活動小活動25公益環(huán)?；顒悠渌潮P204*4沙盤小品30小型雕塑，地標(biāo)建筑制作費(fèi)用20戶外制作、圍擋制作費(fèi)用印刷品15樓書、折頁、簽約等資料廣告設(shè)計(jì)費(fèi)20廣告稿設(shè)計(jì)工作合計(jì)400萬媒體活動其他各占

46%22%32%平谷工程營銷籌劃報(bào)告推廣籌劃周期說明日期周期目的預(yù)熱期08.6-7前期預(yù)熱、樹立形象、累積客戶開盤熱銷期08.8-10開盤入市，集中消化預(yù)熱期積累的客戶集中放量，盡量實(shí)現(xiàn)該階段銷售比例最大化，從而降低下階段的銷售難度，同時(shí)與奧運(yùn)主題結(jié)合（推廣、銷售方面）平穩(wěn)期08.11-12根據(jù)前一年推廣銷售狀況調(diào)整策略，以備更好迎接新一輪的熱銷期清盤期春節(jié)前完成尾盤的銷售平谷工程營銷籌劃報(bào)告工程形象推廣籌劃推廣說明高調(diào)宣傳主打形象覆改平谷制造熱點(diǎn)多手段的營銷方式，科學(xué)合理的媒體組合方式形象形象還是形象平谷工程營銷籌劃報(bào)告推廣籌劃推廣說明

高端活動1開工活動2公益環(huán)?；顒?高端客戶推介會4開盤活動5其他小形象活動強(qiáng)勢媒體1戶外樹立形象2短信直達(dá)客戶3號外深入分析4網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)勢覆蓋5電視主推概念1自制紙質(zhì)媒體2項(xiàng)目網(wǎng)站3售樓處4項(xiàng)目自身圍檔5沙盤1老客戶帶新客戶2老客戶多套購買3機(jī)構(gòu)間傳播

其他媒體口碑傳播多媒體的組合方式1＋1＋1＋1＞5?。。。∑焦裙こ虪I銷籌劃報(bào)告準(zhǔn)備期〔08年5月〕推廣籌劃推廣階段說明工程宣傳工具—樓書、戶型圖、戶外效果圖等宣傳媒介資源聯(lián)絡(luò)，預(yù)定售樓處整修，內(nèi)外飾建議工程銷售團(tuán)隊(duì)開始組建平谷地區(qū)局部客戶走訪平谷工程營銷籌劃報(bào)告預(yù)熱期〔08年6月-8月〕日期形式具體策略6月媒體戶外：平谷地區(qū)擎天柱、迎賓大道道旗網(wǎng)絡(luò)：少量網(wǎng)絡(luò)電視：跟蹤開工新聞活動開工儀式公益環(huán)?；顒印按被丶移渌蹣翘帞r截客戶項(xiàng)目自身圍檔項(xiàng)目自身網(wǎng)站7月媒體戶外：平谷地區(qū)擎天柱、迎賓大道道旗、燈箱網(wǎng)絡(luò)：新浪、焦點(diǎn)強(qiáng)勢覆蓋短信：平谷高端客戶到達(dá)號外：直投形式，理性分析活動公益環(huán)?；顒印獖W運(yùn)來了高端客戶推介會推廣籌劃推廣階段說明樹立形象，強(qiáng)勢宣傳平谷工程營銷籌劃報(bào)告開盤熱銷期〔08年8月-10月〕日期形式具體策略8月媒體戶外：平谷地區(qū)擎天柱、迎賓大道道旗、燈箱網(wǎng)絡(luò)：新浪、焦點(diǎn)強(qiáng)勢覆蓋短信：平谷高端客戶到達(dá)號外：直投形式，理性分析電視跟蹤報(bào)道活動開盤活動奧運(yùn)來了——小型活動其他樣板間體驗(yàn)9月媒體戶外：平谷地區(qū)擎天柱、迎賓大道道旗、燈箱短信：平谷高端客戶到達(dá)電視跟蹤報(bào)道活動高端盤體驗(yàn)——小型活動10月媒體戶外：迎賓大道道旗、燈箱短信：平谷高端客戶到達(dá)其他老帶新獎(jiǎng)勵(lì)推廣籌劃推廣階段說明強(qiáng)勢宣