房地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強房地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)管理，規(guī)范房地產(chǎn)稅收征收行為，保障國家稅收收入，維護納稅人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓、出租等活動涉及的房地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)管理。包括但不限于土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅等稅種的征收管理。（三）基本原則1.依法征管原則嚴(yán)格按照國家稅收法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，依法征收房地產(chǎn)稅收，確保稅收征管工作的合法性、規(guī)范性。2.稅源控管原則以房地產(chǎn)項目為單元，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營全過程涉及的稅收進行源頭控管，全面掌握稅源信息，防止稅收流失。3.信息共享原則加強稅務(wù)機關(guān)與相關(guān)部門之間的信息溝通與共享，建立健全信息交換機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收征管信息的互聯(lián)互通，提高征管效率。4.納稅服務(wù)原則樹立納稅服務(wù)意識，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的納稅服務(wù)，幫助納稅人了解稅收政策，正確履行納稅義務(wù)。二、稅源登記管理（一）項目登記1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)并簽訂土地出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《房地產(chǎn)項目情況登記表》，詳細填寫項目名稱、地點、土地面積、土地用途、受讓（出讓）價格、開發(fā)期限、項目預(yù)算等信息。2.稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)報送的項目登記表進行審核，核實相關(guān)信息的真實性、準(zhǔn)確性，并建立房地產(chǎn)項目稅源登記檔案。（二）變更登記房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中發(fā)生項目名稱、地點、土地面積、開發(fā)期限、項目預(yù)算等重大變更事項的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在變更事項發(fā)生之日起15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《房地產(chǎn)項目變更情況登記表》，說明變更原因及變更后的具體情況。稅務(wù)機關(guān)審核后，及時更新稅源登記檔案。（三）注銷登記房地產(chǎn)項目竣工結(jié)算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目清算結(jié)束之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《房地產(chǎn)項目注銷登記表》，申請辦理項目注銷登記。稅務(wù)機關(guān)對項目的稅款繳納情況進行清算核實，結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金、罰款后，辦理注銷登記手續(xù)，并核銷稅源登記檔案。三、土地增值稅管理（一）預(yù)征管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況在規(guī)定幅度內(nèi)確定。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在每月（季）終了后15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅預(yù)繳申報表》，并繳納預(yù)繳稅款。（二）清算管理1.符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.對符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)的納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)可責(zé)令其限期清算；對經(jīng)責(zé)令限期清算仍拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定進行處理。3.納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的資料：房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。4.稅務(wù)機關(guān)對納稅人報送的清算資料進行審核，審核內(nèi)容包括項目開發(fā)及銷售情況、銷售收入及成本費用核算情況、扣除項目金額計算情況等。對審核中發(fā)現(xiàn)的問題，及時要求納稅人進行調(diào)整或補充資料。5.土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》，通知納稅人清算結(jié)果。納稅人應(yīng)按照清算結(jié)果補繳或退還土地增值稅稅款。四、房產(chǎn)稅管理（一）計稅依據(jù)1.對自用房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值為計稅依據(jù)。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2.對出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。（二）納稅義務(wù)發(fā)生時間1.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。2.購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。3.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。（三）申報繳納房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人應(yīng)在規(guī)定的納稅期限內(nèi)，向房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)報送《房產(chǎn)稅納稅申報表》，并繳納稅款。五、城鎮(zhèn)土地使用稅管理（一）計稅依據(jù)以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。土地面積的計量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。（二）納稅義務(wù)發(fā)生時間1.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。2.購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。3.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。4.以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。5.新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人應(yīng)在規(guī)定的納稅期限內(nèi)，向土地所在地主管稅務(wù)機關(guān)報送《城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報表》，并繳納稅款。六、契稅管理（一）計稅依據(jù)1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格。2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。（二）納稅義務(wù)發(fā)生時間契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。（三）申報繳納納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。納稅人辦理納稅事宜后，征收機關(guān)應(yīng)向納稅人開具契稅完稅憑證。七、印花稅管理（一）應(yīng)稅憑證房地產(chǎn)行業(yè)涉及的印花稅應(yīng)稅憑證主要包括土地出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同、建筑安裝工程承包合同、借款合同等。（二）計稅依據(jù)印花稅的計稅依據(jù)根據(jù)不同應(yīng)稅憑證分別確定：1.購銷合同，按購銷金額萬分之三貼花。2.加工承攬合同，按加工或承攬收入萬分之五貼花。3.建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，按收取費用萬分之五貼花。4.建筑安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。5.財產(chǎn)租賃合同，按租賃金額千分之一貼花。稅額不足1元的，按1元貼花。6.貨物運輸合同，按運輸費用萬分之五貼花。7.倉儲保管合同，按倉儲保管費用千分之一貼花。8.借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。9.財產(chǎn)保險合同，按保險費收入千分之一貼花。10.技術(shù)合同，按所載金額萬分之三貼花。11.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，按所載金額萬分之五貼花。12.營業(yè)賬簿，記載資金的賬簿，按實收資本和資本公積的合計金額萬分之五貼花。其他賬簿按件貼花5元。13.權(quán)利、許可證照，按件貼花5元。（三）納稅義務(wù)發(fā)生時間印花稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為應(yīng)稅憑證書立或者領(lǐng)受時。（四）申報繳納印花稅實行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計算應(yīng)納稅額，購買并一次貼足印花稅票（以下簡稱貼花）的繳納辦法。應(yīng)納稅額較大或者貼花次數(shù)頻繁的，納稅人可向稅務(wù)機關(guān)提出申請，采取以繳款書代替貼花或者按期匯總繳納的辦法。八、稅收風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別1.建立房地產(chǎn)稅收風(fēng)險指標(biāo)體系，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)、經(jīng)營數(shù)據(jù)、納稅申報數(shù)據(jù)等進行分析，識別潛在的稅收風(fēng)險點。2.關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)政策變化、市場動態(tài)等因素，及時發(fā)現(xiàn)可能影響稅收征管的風(fēng)險因素。（二）風(fēng)險評估對識別出的稅收風(fēng)險點進行評估，確定風(fēng)險等級。根據(jù)風(fēng)險等級采取相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。（三）風(fēng)險應(yīng)對1.對低風(fēng)險納稅人，采取風(fēng)險提示、納稅輔導(dǎo)等方式，幫助納稅人消除風(fēng)險。2.對中等風(fēng)險納稅人，實施納稅評估，深入了解納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營情況和納稅情況，查找風(fēng)險原因，督促納稅人補繳稅款、滯納金等。3.對高風(fēng)險納稅人，開展稅務(wù)檢查，依法查處稅收違法行為，維護稅收征管秩序。九、納稅服務(wù)（一）政策宣傳通過多種渠道，如稅務(wù)網(wǎng)站、辦稅服務(wù)廳、新聞媒體等，及時向納稅人宣傳房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)，解答納稅人疑問。（二）辦稅輔導(dǎo)為納稅人提供辦稅流程、納稅申報等方面的輔導(dǎo)，幫助納稅人正確履行納稅義務(wù)。（三）權(quán)益保護維護納稅人合法權(quán)益，對納稅人提出的涉稅訴求及時進行處理和反饋，保障納稅人的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)等。十、信息化管理（一）信息系統(tǒng)建設(shè)建立房地產(chǎn)稅收管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目稅源登記、納稅申報、稅款征收、風(fēng)險監(jiān)控等業(yè)務(wù)的信息化管理，提高征管效率和數(shù)據(jù)質(zhì)量。（二）數(shù)據(jù)應(yīng)用充分利用信息化手段，對房地產(chǎn)稅收征管數(shù)據(jù)進行分析和挖掘，為稅收決策、征管措施調(diào)整等提供數(shù)據(jù)支持。十一、部門協(xié)作（一）與土地管理部門協(xié)作1.土地管理部門在辦理土地出讓、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)時，及時將相關(guān)信息傳遞給稅務(wù)機關(guān)，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)做好土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種的征管工作。2.稅務(wù)機關(guān)定期與土地管理部門進行信息交換，核對土地使用情況和土地出讓、轉(zhuǎn)讓信息，確保稅源信息準(zhǔn)確。（二）與房產(chǎn)管理部門協(xié)作1.房產(chǎn)管理部門在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記、變更等手續(xù)時，將相關(guān)信息傳遞給稅務(wù)機關(guān)，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)做好房產(chǎn)稅、契稅等