杭州開發(fā)商售房管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)杭州房地產(chǎn)市場秩序管理，規(guī)范開發(fā)商售房行為，保障購房人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在杭州市行政區(qū)域內(nèi)從事新建商品房銷售活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“開發(fā)商”）?；驹瓌t1.合法合規(guī)原則開發(fā)商售房活動(dòng)必須遵守國家法律法規(guī)及本市相關(guān)政策規(guī)定，依法依規(guī)開展經(jīng)營活動(dòng)。2.誠信公平原則秉持誠信經(jīng)營理念，遵循公平、公正、公開的市場原則，保障購房人與開發(fā)商雙方的合法權(quán)益，不得實(shí)施欺詐、不正當(dāng)競爭等行為。3.信息透明原則售房過程中的各類信息應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)地向購房人公開，確保購房人在充分了解相關(guān)情況的基礎(chǔ)上做出決策。預(yù)售管理預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.向市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可申請開發(fā)商申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。預(yù)售合同簽訂1.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自取得《商品房預(yù)售許可證》之日起10日內(nèi)開始銷售商品房。2.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂書面預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的示范文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)將預(yù)售合同報(bào)市房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。預(yù)售款監(jiān)管1.預(yù)售款應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫糜谟嘘P(guān)的工程建設(shè)。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，確保預(yù)售款用于商品房項(xiàng)目建設(shè)。3.開發(fā)商使用預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計(jì)劃，經(jīng)市房地產(chǎn)管理部門審核同意后，由監(jiān)管銀行按照用款計(jì)劃撥付資金。現(xiàn)售管理現(xiàn)售條件1.完成開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)，取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明。2.取得房地產(chǎn)初始登記證明。3.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。現(xiàn)售備案1.開發(fā)商現(xiàn)售商品房的，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送市房地產(chǎn)管理部門備案。2.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到備案申請之日起7日內(nèi)，對符合條件的，出具商品房現(xiàn)售備案證明；對不符合條件的，書面通知申請人并說明理由?，F(xiàn)售合同簽訂1.開發(fā)商現(xiàn)售商品房的，應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂書面現(xiàn)售合同?，F(xiàn)售合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的示范文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.現(xiàn)售合同簽訂后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)將現(xiàn)售合同報(bào)市房地產(chǎn)管理部門備案。銷售行為規(guī)范銷售場所管理1.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示以下內(nèi)容：營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案證明。經(jīng)批準(zhǔn)的商品房預(yù)售方案或者商品房現(xiàn)售方案。商品房銷售價(jià)格、價(jià)格浮動(dòng)幅度、付款方式及折扣優(yōu)惠情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。商品房買賣合同示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊。其他應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容。2.售樓處應(yīng)當(dāng)保持整潔、舒適，展示的商品房應(yīng)當(dāng)與實(shí)際交付的商品房一致。銷售人員管理1.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)、政策及商品房銷售業(yè)務(wù)知識。2.銷售人員應(yīng)當(dāng)持證上崗，佩戴統(tǒng)一標(biāo)識。3.銷售人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)向購房人介紹商品房的有關(guān)情況，不得隱瞞、欺詐、誤導(dǎo)購房人。價(jià)格管理1.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，在售樓處顯著位置公示商品房銷售價(jià)格、價(jià)格浮動(dòng)幅度、付款方式及折扣優(yōu)惠情況等內(nèi)容。2.開發(fā)商不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。3.開發(fā)商調(diào)整銷售價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整前3日內(nèi)在售樓處顯著位置公示調(diào)整原因及調(diào)整內(nèi)容。廣告宣傳管理1.開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)購房人。2.廣告宣傳資料中涉及的商品房價(jià)格、面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與商品房買賣合同約定一致。3.開發(fā)商不得利用廣告或者其他方法，對商品房的質(zhì)量、性能、環(huán)境、居住條件、配套設(shè)施等作虛假宣傳。合同管理合同簽訂1.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂書面商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.合同文本應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的示范文本，不得擅自修改示范文本的內(nèi)容。3.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人詳細(xì)說明合同條款的含義，確保購房人充分理解合同內(nèi)容。合同備案1.商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)將合同報(bào)市房地產(chǎn)管理部門備案。2.備案部門應(yīng)當(dāng)對合同的內(nèi)容進(jìn)行審查，對符合規(guī)定的，予以備案；對不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令開發(fā)商改正后重新備案。合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或者解除商品房買賣合同。變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并報(bào)市房地產(chǎn)管理部門備案。2.因不可抗力或者當(dāng)事人約定的其他原因?qū)е潞贤瑹o法履行的，可以解除合同。解除合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購房人，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。交付管理交付條件1.完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。2.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。3.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告。4.有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。5.有施工單位簽署的工程保修書。6.建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。交付通知1.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前10日，將交付時(shí)間、地點(diǎn)及交付手續(xù)等事項(xiàng)書面通知購房人。2.通知應(yīng)當(dāng)以掛號信、特快專遞等方式送達(dá)購房人，購房人在通知規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未收到通知的，不影響交付的進(jìn)行。交付手續(xù)1.購房人在接到交付通知后，應(yīng)當(dāng)按照通知要求的時(shí)間和地點(diǎn)辦理交付手續(xù)。2.辦理交付手續(xù)時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人提供以下文件：住宅質(zhì)量保證書。住宅使用說明書?？⒐を?yàn)收備案證明。實(shí)測面積報(bào)告。3.購房人應(yīng)當(dāng)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題或者其他不符合合同約定的情況，應(yīng)當(dāng)在驗(yàn)收時(shí)提出書面異議。4.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對購房人提出的異議進(jìn)行核實(shí)和處理，如確實(shí)存在問題，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。保修責(zé)任1.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)商品房的保修責(zé)任。2.在保修期限內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行保修義務(wù)，確保房屋正常使用。3.保修期限屆滿后，開發(fā)商可以按照規(guī)定收取一定的維修費(fèi)用。法律責(zé)任開發(fā)商違規(guī)責(zé)任1.開發(fā)商違反本辦法規(guī)定，未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)商未按照規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)登記備案的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。3.開發(fā)商現(xiàn)售商品房不符合現(xiàn)售條件的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以警告，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。4.開發(fā)商違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以警告，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款：未按照規(guī)定在售樓處顯著位置公示有關(guān)內(nèi)容的。未按照規(guī)定對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)和管理的。未按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的。發(fā)布虛假廣告或者進(jìn)行虛假宣傳的。未按照規(guī)定簽訂、備案商品房買賣合同的。未按照規(guī)定履行保修責(zé)任的。購房人權(quán)益保護(hù)1.購房人認(rèn)為開發(fā)商的售房行為侵犯其合法權(quán)