長治物業(yè)服務(wù)管理辦法總則制定目的為了加強(qiáng)長治市物業(yè)服務(wù)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于長治市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)的物業(yè)服務(wù)管理活動?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅持公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和監(jiān)督權(quán)。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的使用和管理享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。按時交納物業(yè)服務(wù)費用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會的成立與運作1.成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)在[X]人以上的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)不足[X]人的，可以不成立業(yè)主大會，但應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。2.籌備組符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后[X]日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起[X]日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組成員名單及工作職責(zé)。3.業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)半數(shù)以上通過；業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過。4.業(yè)主委員會業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由[X]至[X]人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔。具有一定的組織能力。具備必要的工作時間。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起[X]日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用。組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立與資質(zhì)管理1.設(shè)立條件依法設(shè)立，具有獨立法人資格。有固定的經(jīng)營場所。有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。有相應(yīng)的財務(wù)管理、檔案管理等制度。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。3.資質(zhì)申請與審批新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：營業(yè)執(zhí)照。企業(yè)章程。驗資證明。企業(yè)法定代表人的身份證明。物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批制度。一級資質(zhì)由國務(wù)院建設(shè)主管部門審批；二級資質(zhì)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門審批；直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。2.合同履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3.合同變更與終止物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期滿前[X]日內(nèi)向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商一致，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)檔案資料管理。法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為一級、二級、三級。具體標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門會同有關(guān)部門制定并公布。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)1.使用規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。2.維護(hù)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運行和使用。業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)影響房屋安全或者其他業(yè)主正常使用的情形時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時維修，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因相鄰關(guān)系給對方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因維修、更新和改造造成業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。專項維修資金1.交存業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)、交存方式等由市房地產(chǎn)行政主管部門會同有關(guān)部門制定并公布。2.使用專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。專項維修資金的使用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核后，報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇等內(nèi)容。專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3.管理市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同財政部門建立專項維修資金管理制度，對專項維修資金的交存、使用、管理等情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)管理用房1.配置建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，建筑面積按照不少于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之三且不低于[X]平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電、通訊等正常使用功能。2.用途物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公、業(yè)主委員會辦公、物業(yè)檔案資料保管等，不得挪作他用。監(jiān)督管理行政監(jiān)督1.監(jiān)督主體市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。2.監(jiān)督內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理情況。物業(yè)服務(wù)合同簽訂與履行情況。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理情況。專項維修資金的交存、使用和管理情況。物業(yè)管理用房的使用情況。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作情況。法律、法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)督事項。業(yè)主監(jiān)督1.知情權(quán)業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會會議記錄、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項維修資金的收支情況等。2.投訴與舉報業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)等有異議的，可以向業(yè)主委員會投訴，也可以向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報。信用管理1.信用檔案建立市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、經(jīng)營活動、服務(wù)質(zhì)量、投訴處理等信息。2.信用評價市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行信用評價，評價結(jié)果向社會公布。3.信用獎懲對信用等級高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)、資質(zhì)晉升等方面給予優(yōu)先考慮。對信用等級低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取限制市場準(zhǔn)入、降低資質(zhì)等級等措施進(jìn)行懲戒。法律責(zé)任業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律責(zé)任1.業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，未履行法定義務(wù)的，由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報批評，并可以處[X]元以下的罰款。2.業(yè)主違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，損害其他業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，并可以處[X]元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處[X]元以上[X]元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金的，由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，并處挪用金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，并處[X]元以上[X]元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其他法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)