鎮(zhèn)江物業(yè)項目管理辦法總則目的與依據(jù)本辦法旨在加強鎮(zhèn)江物業(yè)項目的規(guī)范化管理，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，依據(jù)《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定本辦法。適用范圍本辦法適用于鎮(zhèn)江行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)項目的管理活動，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等?；驹瓌t1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和地方相關(guān)規(guī)定，依法開展物業(yè)管理活動。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.專業(yè)規(guī)范原則：運用專業(yè)化的管理手段和方法，確保物業(yè)管理工作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。4.公平公正原則：在物業(yè)管理活動中，公平對待各方利益主體，公正處理各類問題。物業(yè)項目前期管理項目承接1.承接條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項目時，應(yīng)確保項目具備以下條件：建設(shè)單位已按照合同約定完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，達(dá)到使用要求。提供必要的物業(yè)管理用房，其面積和位置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，包括竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。2.承接查驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應(yīng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。查驗內(nèi)容包括：共用部位：建筑結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓道、大堂、電梯前廳、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備：給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、智能化系統(tǒng)等。承接查驗應(yīng)形成書面報告，由雙方簽字確認(rèn)。對于查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)及時整改，整改合格后再進(jìn)行交接。物業(yè)服務(wù)合同簽訂1.合同內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：雙方當(dāng)事人的基本情況。物業(yè)基本情況，包括物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等。服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供的服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求。服務(wù)費用及支付方式，包括物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、支付時間等。雙方的權(quán)利義務(wù)，明確建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)。專項維修資金的管理與使用。物業(yè)管理用房的使用。合同期限。違約責(zé)任。解決爭議的方法。2.合同簽訂程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在承接物業(yè)項目后，與建設(shè)單位或業(yè)主委員會按照平等、自愿、公平、誠實信用的原則簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同簽訂后，雙方應(yīng)嚴(yán)格履行合同約定的各項義務(wù)。物業(yè)項目日常管理服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用部位維修養(yǎng)護(hù)定期對房屋及共用部位進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理房屋滲漏、墻體裂縫、門窗損壞等問題。對共用部位的建筑結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓道、大堂、電梯前廳、走廊通道等進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，確保其安全、完好。2.共用設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)建立共用設(shè)施設(shè)備管理制度，定期對給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、智能化系統(tǒng)等進(jìn)行巡查、維護(hù)保養(yǎng)和運行管理。確保共用設(shè)施設(shè)備正常運行，及時處理設(shè)施設(shè)備故障和突發(fā)事件，保障業(yè)主的正常生活和工作秩序。3.環(huán)境衛(wèi)生管理制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃、保潔，包括道路、綠地、樓道、電梯、垃圾桶等。及時清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，保持物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔。4.綠化養(yǎng)護(hù)管理對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化植物進(jìn)行定期巡查、澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)管理工作。保持綠化植物生長良好，景觀優(yōu)美。5.秩序維護(hù)管理制定秩序維護(hù)管理制度，設(shè)置門崗、巡邏崗，對物業(yè)區(qū)域進(jìn)行24小時值班巡邏。負(fù)責(zé)車輛停放管理，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通秩序。協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范工作，預(yù)防和制止各類違法犯罪行為，保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。6.客戶服務(wù)設(shè)立客戶服務(wù)中心，受理業(yè)主的咨詢、投訴、建議等事項，及時回復(fù)業(yè)主的訴求。定期走訪業(yè)主，了解業(yè)主需求，提供個性化的物業(yè)服務(wù)。組織開展社區(qū)文化活動，增強業(yè)主之間的溝通與交流，營造和諧的社區(qū)氛圍。服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.房屋及共用部位維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)房屋外觀整潔，無明顯破損、滲漏等現(xiàn)象。共用部位的建筑結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓道、大堂、電梯前廳、走廊通道等保持完好，無安全隱患。維修養(yǎng)護(hù)及時，維修質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。2.共用設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)給排水系統(tǒng)暢通，無堵塞、滲漏現(xiàn)象。供電系統(tǒng)正常運行，無停電事故。供熱系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)運行穩(wěn)定，溫度、壓力符合標(biāo)準(zhǔn)要求。消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好，可隨時投入使用。電梯運行平穩(wěn)，安全保護(hù)裝置齊全有效，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和安全檢測。智能化系統(tǒng)運行正常，功能完好。3.環(huán)境衛(wèi)生管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生，無雜物、無異味。垃圾桶定期清理，垃圾無外溢。樓道、電梯等部位干凈整潔。4.綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)綠化植物生長良好，無明顯病蟲害。草坪平整，花卉、樹木修剪整齊，造型美觀。5.秩序維護(hù)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)門崗、巡邏崗值班人員堅守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)。車輛停放有序，交通秩序良好。無治安案件和安全事故發(fā)生。6.客戶服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)中心工作人員態(tài)度熱情、服務(wù)周到，及時回復(fù)業(yè)主的訴求。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度達(dá)到[X]%以上。服務(wù)費用管理1.費用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及市場行情等因素合理確定。物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確，并向業(yè)主公示。2.費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用一般包括以下部分：人員費用：包括管理人員、維修人員、保潔人員、綠化人員、秩序維護(hù)人員等的工資、福利、社會保險等。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費用：包括日常維修、保養(yǎng)、更新、改造等費用。環(huán)境衛(wèi)生管理費用：包括清潔工具、清潔劑、垃圾清運等費用。綠化養(yǎng)護(hù)管理費用：包括綠化工具、肥料、農(nóng)藥、苗木更新等費用。秩序維護(hù)管理費用：包括安保設(shè)備、器材、巡邏車輛等費用。辦公費用：包括辦公用品、水電費、通訊費等。法定稅費：按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的稅費。利潤：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤。3.費用收取與繳納物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主應(yīng)按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催繳，并按照合同約定收取違約金。經(jīng)催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法通過訴訟等方式解決。4.費用使用與公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的用途使用物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)項目專項維修資金管理資金繳存1.繳存標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定繳存專項維修資金。專項維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)一般按照房屋建筑安裝工程每平方米造價的一定比例繳存。2.繳存方式專項維修資金可以由業(yè)主直接繳存至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門指定的專戶，也可以由建設(shè)單位代收代繳。建設(shè)單位代收代繳的，應(yīng)在收到業(yè)主繳存的專項維修資金后30日內(nèi)，將代收的專項維修資金存入專戶。資金使用1.使用范圍專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。具體使用范圍包括：房屋主體結(jié)構(gòu)部分的維修、更新和改造。屋面防水、外墻滲漏等共用部位的維修。電梯、消防、給排水、供電、供熱、供氣等共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主委員會提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主同意后，報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門審核。房地產(chǎn)管理部門審核通過后，按照規(guī)定程序從專項維修資金專戶中列支使用資金。維修、更新和改造工程竣工后，應(yīng)進(jìn)行驗收，并將驗收情況報房地產(chǎn)管理部門備案。資金管理與監(jiān)督1.專戶存儲專項維修資金應(yīng)存入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門指定的專戶，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?。2.賬目管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)建立專項維修資金賬目，定期公布收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.監(jiān)督檢查房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強對專項維修資金的管理和監(jiān)督，定期對專項維修資金的繳存、使用情況進(jìn)行檢查，確保資金安全、合理使用。物業(yè)項目檔案管理檔案內(nèi)容物業(yè)項目檔案應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.物業(yè)項目基本資料：包括項目立項文件、規(guī)劃設(shè)計文件、建設(shè)工程竣工驗收備案表等。2.物業(yè)服務(wù)合同：包括與建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。3.共用設(shè)施設(shè)備檔案：包括設(shè)施設(shè)備的采購合同、安裝調(diào)試記錄、運行維護(hù)記錄、維修保養(yǎng)記錄、安全檢測報告等。4.房屋檔案：包括房屋的產(chǎn)權(quán)資料、租賃合同、裝修管理資料等。5.業(yè)主檔案：包括業(yè)主的基本信息、聯(lián)系方式、繳費記錄等。6.環(huán)境衛(wèi)生管理檔案：包括清潔衛(wèi)生檢查記錄、垃圾清運記錄等。7.綠化養(yǎng)護(hù)管理檔案：包括綠化植物巡查記錄、養(yǎng)護(hù)管理記錄等。8.秩序維護(hù)管理檔案：包括門崗值班記錄、巡邏記錄、車輛停放記錄、治安案件處理記錄等。9.客戶服務(wù)檔案：包括業(yè)主咨詢、投訴、建議記錄、走訪記錄、社區(qū)文化活動記錄等。10.財務(wù)檔案：包括物業(yè)服務(wù)費用收支賬目、專項維修資金收支賬目等。檔案管理要求1.檔案收集物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時收集、整理物業(yè)項目檔案，確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性。2.檔案整理檔案資料應(yīng)按照分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整理，建立檔案目錄，便于查閱和管理。3.檔案保管檔案應(yīng)妥善保管，存放于專門的檔案柜或檔案室，確保檔案安全。檔案保管期限應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.檔案查閱因工作需要查閱檔案的，應(yīng)履行查閱手續(xù)，經(jīng)檔案管理人員同意后方可查閱。查閱檔案應(yīng)愛護(hù)檔案資料，不得涂改、損壞、丟失。物業(yè)項目考核與監(jiān)督考核機(jī)制1.考核主體建立物業(yè)項目考核機(jī)制，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門或相關(guān)行業(yè)協(xié)會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項目管理情況進(jìn)行考核。2.考核內(nèi)容考核內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用收支情況、專項維修資金管理、檔案管理等方面。3.考核方式考核方式包括定期檢查、不定期抽查、業(yè)主滿意度調(diào)查等。監(jiān)督檢查1.監(jiān)督主體當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對物業(yè)項目進(jìn)行監(jiān)督檢查，依