欽州物業(yè)用房管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)欽州物業(yè)用房的管理，規(guī)范物業(yè)用房的使用，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于欽州市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)項(xiàng)目中物業(yè)用房的規(guī)劃、建設(shè)、使用、維護(hù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則物業(yè)用房的管理應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及政策的規(guī)定，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.合理配置原則根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、類型及實(shí)際需求，合理確定物業(yè)用房的建筑面積和功能布局，保障物業(yè)管理工作的正常開展。3.規(guī)范使用原則物業(yè)用房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的用途使用，不得擅自改變其使用性質(zhì)或挪作他用，確保其功能的正常發(fā)揮。4.維護(hù)權(quán)益原則注重維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，在物業(yè)用房的管理過程中，充分保障各方的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。（四）定義1.物業(yè)用房指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供辦公、開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)以及業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行日常工作等所需的房屋及相關(guān)配套設(shè)施。包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)客服中心、維修工具房、倉庫等。2.物業(yè)管理區(qū)域指由一個(gè)或者數(shù)個(gè)物業(yè)組成，具有一定共用設(shè)施設(shè)備，并由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理的區(qū)域。二、規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃要求1.新建物業(yè)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，合理規(guī)劃物業(yè)用房的位置、面積和功能布局。2.物業(yè)用房應(yīng)當(dāng)設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相對獨(dú)立、交通便利、便于服務(wù)的位置，不得設(shè)置在地下車庫、設(shè)備機(jī)房等不利于開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的區(qū)域。3.規(guī)劃設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、類型及服務(wù)需求，科學(xué)合理確定物業(yè)用房的建筑面積。一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的一定比例配置，具體比例由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)實(shí)際情況另行規(guī)定。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)用房的建筑質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家和地方現(xiàn)行的建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，確保結(jié)構(gòu)安全、功能完善。2.物業(yè)用房應(yīng)當(dāng)具備良好的通風(fēng)、采光、給排水、供電、通訊等基本使用功能，滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常辦公和開展服務(wù)活動(dòng)的需要。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房應(yīng)當(dāng)按照辦公場所的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，配備必要的辦公家具、設(shè)備和通訊設(shè)施，滿足日常辦公需求。業(yè)主委員會(huì)辦公用房應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際工作需要進(jìn)行適當(dāng)裝修，配備桌椅、文件柜等基本辦公設(shè)備。4.物業(yè)客服中心應(yīng)當(dāng)設(shè)置在顯著位置，方便業(yè)主來訪和咨詢，配備電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、電話等辦公設(shè)備，以及必要的服務(wù)設(shè)施，如飲水機(jī)、休息桌椅等。5.維修工具房應(yīng)當(dāng)合理劃分工具存放區(qū)、維修操作區(qū)等功能區(qū)域，配備相應(yīng)的維修工具、設(shè)備和防護(hù)用品，滿足物業(yè)日常維修保養(yǎng)工作的需要。倉庫應(yīng)當(dāng)具備良好的存儲(chǔ)條件，能夠分類存放各類物資和材料，確保物資的安全和完好。（三）驗(yàn)收要求1.物業(yè)用房應(yīng)當(dāng)與物業(yè)項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收。建設(shè)單位在組織物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及相關(guān)部門對物業(yè)用房進(jìn)行同步驗(yàn)收。2.物業(yè)用房的驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，驗(yàn)收內(nèi)容包括房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)質(zhì)量、功能布局、裝修情況、設(shè)施設(shè)備配備等。3.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及相關(guān)部門提交物業(yè)用房的建設(shè)資料，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、竣工驗(yàn)收報(bào)告等，作為驗(yàn)收的依據(jù)。4.經(jīng)驗(yàn)收合格的物業(yè)用房，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及相關(guān)部門出具驗(yàn)收合格證明。驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照要求進(jìn)行整改，直至驗(yàn)收合格為止。三、使用管理（一）使用主體1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定用途使用，用于開展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，包括辦公、接待業(yè)主、處理投訴、組織培訓(xùn)等。2.業(yè)主委員會(huì)辦公用房由業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定用途使用，用于召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、處理業(yè)主共同事務(wù)、保管業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章及檔案資料等。3.物業(yè)客服中心由物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立，為業(yè)主提供咨詢、投訴、報(bào)修、繳費(fèi)等一站式服務(wù)。4.維修工具房和倉庫由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，用于存放物業(yè)維修保養(yǎng)所需的工具、設(shè)備、材料及物資等。（二）使用規(guī)定1.物業(yè)用房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)確定的用途使用，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理使用物業(yè)用房，不得將其出租、出借或轉(zhuǎn)讓給他人使用。因物業(yè)服務(wù)合同終止等原因不再使用物業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)用房交還給建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)用房內(nèi)開展工作，不得擅自將業(yè)主委員會(huì)辦公地點(diǎn)設(shè)在其他場所。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)用房使用管理制度，確保物業(yè)用房的安全、整潔和正常使用。4.物業(yè)客服中心應(yīng)當(dāng)制定完善的服務(wù)流程和工作制度，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。物業(yè)客服中心工作人員應(yīng)當(dāng)遵守工作紀(jì)律，熱情接待業(yè)主，及時(shí)處理業(yè)主的咨詢、投訴和報(bào)修等事項(xiàng)。5.維修工具房和倉庫應(yīng)當(dāng)建立物資管理制度，對工具、設(shè)備、材料及物資進(jìn)行分類登記、存放和保管。定期對物資進(jìn)行盤點(diǎn)和清查，確保物資的數(shù)量準(zhǔn)確、質(zhì)量完好。（三）費(fèi)用管理1.物業(yè)用房的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)成本，由建設(shè)單位承擔(dān)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用物業(yè)用房過程中發(fā)生的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向供水、供電、供氣等部門繳納相關(guān)費(fèi)用，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確費(fèi)用的承擔(dān)方式。3.業(yè)主委員會(huì)使用物業(yè)用房過程中發(fā)生的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)的決定承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。四、維護(hù)與更新（一）維護(hù)責(zé)任1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)項(xiàng)目交付使用前，對物業(yè)用房進(jìn)行全面檢查和維護(hù)，確保物業(yè)用房的質(zhì)量和使用功能符合要求。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)用房的日常維護(hù)和保養(yǎng)工作，定期對物業(yè)用房的房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝修等進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理存在的問題，確保物業(yè)用房的正常使用。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)用房的維護(hù)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行整改。（二）更新改造1.隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際需求的變化，物業(yè)用房的設(shè)施設(shè)備、裝修等可能需要進(jìn)行更新改造。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，制定物業(yè)用房更新改造計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主大會(huì)和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。2.物業(yè)用房更新改造所需費(fèi)用，按照以下原則處理：屬于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造范圍的，從專項(xiàng)維修資金中列支；不屬于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造范圍的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)；因業(yè)主委員會(huì)工作需要進(jìn)行更新改造的，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)的決定承擔(dān)。3.物業(yè)用房更新改造應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)、施工和驗(yàn)收，確保更新改造工程的質(zhì)量和安全。更新改造后的物業(yè)用房應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和使用功能需要。五、監(jiān)督管理（一）監(jiān)管部門職責(zé)1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)用房管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，制定物業(yè)用房管理的相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)用房的規(guī)劃、建設(shè)、使用、維護(hù)等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.市房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)登記、交易等情況進(jìn)行監(jiān)管，確保物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)清晰、交易合法。3.市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)用房使用過程中涉及的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督檢查，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的收費(fèi)行為。4.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)用房的管理工作。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.物業(yè)用房的規(guī)劃建設(shè)情況，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)文件的執(zhí)行情況、建筑面積和功能布局是否符合要求、建設(shè)質(zhì)量是否合格等。2.物業(yè)用房的使用情況，包括是否按照規(guī)定用途使用、是否擅自改變使用性質(zhì)、是否出租出借或轉(zhuǎn)讓等。3.物業(yè)用房的維護(hù)情況，包括日常維護(hù)保養(yǎng)工作是否落實(shí)、設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行、裝修是否完好等。4.物業(yè)用房的費(fèi)用管理情況，包括建設(shè)費(fèi)用的承擔(dān)、使用過程中水電費(fèi)等費(fèi)用的繳納和管理等。（三）違規(guī)處理1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)物業(yè)用房或者未經(jīng)驗(yàn)收合格擅自交付使用的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)用房使用性質(zhì)、出租出借或轉(zhuǎn)讓物業(yè)用房、未按照規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè)用房的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書。3.業(yè)主委員會(huì)違反本辦法規(guī)定，擅自改變業(yè)主委員會(huì)辦公地點(diǎn)、未按照規(guī)定使用物業(yè)用房的，由市住