規(guī)范房地產(chǎn)秩序管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易等行為，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)以及對房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)行管理的相關(guān)部門和單位。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，對房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)行監(jiān)督管理，確保各項(xiàng)管理活動(dòng)有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。2.公平公正原則維護(hù)房地產(chǎn)市場各參與主體的合法權(quán)益，營造公平競爭的市場環(huán)境，保障市場交易的公正性和透明度。3.預(yù)防與懲治相結(jié)合原則注重對房地產(chǎn)市場秩序的日常監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正各類違法違規(guī)行為，同時(shí)加大對違法違規(guī)行為的懲治力度，形成有效威懾。4.協(xié)同治理原則加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理部門之間的協(xié)同配合，形成工作合力，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范管理。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)業(yè)績等條件，按照規(guī)定申請資質(zhì)等級。不同資質(zhì)等級的企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模和類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2.資質(zhì)審批建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審批和管理，嚴(yán)格審查企業(yè)提交的申請材料，對符合條件的企業(yè)予以核發(fā)資質(zhì)證書，并定期進(jìn)行資質(zhì)年檢。3.資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理制度，對企業(yè)的經(jīng)營行為、工程質(zhì)量、市場信譽(yù)等情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測。對于不符合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書。（二）項(xiàng)目審批與規(guī)劃管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行立項(xiàng)審批，提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告等相關(guān)文件，經(jīng)發(fā)展改革部門審核批準(zhǔn)后方可實(shí)施。2.規(guī)劃許可開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃手續(xù)。規(guī)劃主管部門要嚴(yán)格審查項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，確保項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求。3.項(xiàng)目建設(shè)條件意見書在土地出讓前，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)提出項(xiàng)目建設(shè)條件意見書，明確項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、配套設(shè)施、開竣工時(shí)間等要求。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)條件意見書的要求進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。（三）項(xiàng)目建設(shè)管理1.施工許可開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向建設(shè)行政主管部門申請辦理施工許可證。建設(shè)行政主管部門要審查施工企業(yè)資質(zhì)、施工組織設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量安全保證措施等情況，符合條件的頒發(fā)施工許可證。2.工程質(zhì)量與安全管理開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全工程質(zhì)量管理和安全管理制度，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位對工程質(zhì)量和施工安全進(jìn)行監(jiān)理。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)文件和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和施工安全。建設(shè)行政主管部門要加強(qiáng)對工程質(zhì)量和安全的監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)責(zé)令整改。3.竣工驗(yàn)收項(xiàng)目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，向建設(shè)行政主管部門備案。未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，不得交付使用。三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理（一）商品房銷售管理1.預(yù)售許可房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可條件包括已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期等。2.銷售合同管理開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購房者簽訂書面商品房買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定，不得含有欺詐、霸王條款等違法違規(guī)內(nèi)容。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對商品房銷售合同的備案管理，及時(shí)公示合同備案信息。3.銷售價(jià)格管理開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照公平、合理、誠實(shí)信用的原則確定商品房銷售價(jià)格，并在銷售場所顯著位置明碼標(biāo)價(jià)。價(jià)格主管部門要加強(qiáng)對商品房銷售價(jià)格的監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。（二）二手房交易管理1.交易主體資格審查房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在促成二手房交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)對交易雙方的主體資格進(jìn)行審查，確保交易主體具備合法的產(chǎn)權(quán)證明和交易資格。2.交易合同管理二手房交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面買賣合同，明確房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對二手房交易合同的備案管理，規(guī)范交易行為。3.交易資金監(jiān)管推行二手房交易資金監(jiān)管制度，保障交易資金安全。交易雙方可以將交易資金存入監(jiān)管賬戶，在完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，按照合同約定由監(jiān)管賬戶向賣方支付房款。（三）房屋租賃管理1.租賃合同登記備案房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括租賃雙方的基本信息、房屋基本情況、租金及交付方式、租賃期限、維修責(zé)任等。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對租賃合同登記備案的管理，建立租賃信息數(shù)據(jù)庫。2.租賃市場監(jiān)管加強(qiáng)對房屋租賃市場的日常巡查，嚴(yán)厲打擊違法群租、哄抬租金等行為。規(guī)范房屋租賃中介服務(wù)行為，查處中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)收費(fèi)、虛假房源等違法行為。四、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理（一）中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理1.設(shè)立條件房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)人員、固定的經(jīng)營場所、必要的辦公設(shè)備等條件，并依法取得營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)資質(zhì)證書。不同類型的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等）還應(yīng)當(dāng)符合各自的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。2.資質(zhì)審批房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的審批和管理，對申請資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格審查，符合條件的頒發(fā)資質(zhì)證書。3.資質(zhì)年檢與動(dòng)態(tài)管理建立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年檢制度，定期對機(jī)構(gòu)的經(jīng)營情況、人員資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行檢查。對不符合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書。同時(shí)，加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)行為。（二）從業(yè)人員管理1.資格認(rèn)證從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書、房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書等。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對從業(yè)人員資格證書的審核和管理。2.繼續(xù)教育建立房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員繼續(xù)教育制度，定期組織從業(yè)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，不斷提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。3.從業(yè)行為規(guī)范從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范，誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé)地為客戶提供服務(wù)。不得隱瞞真實(shí)情況、提供虛假信息、惡意串通損害當(dāng)事人利益等。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對從業(yè)人員從業(yè)行為的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為依法予以處罰。（三）中介服務(wù)行為規(guī)范1.業(yè)務(wù)承接與委托中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面委托合同，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)。不得承接未經(jīng)委托人書面委托的業(yè)務(wù)，不得擅自改變服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。2.信息發(fā)布管理中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得發(fā)布虛假房源信息、隱瞞房屋真實(shí)情況等。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信息發(fā)布的監(jiān)管，對違規(guī)發(fā)布信息的行為依法予以查處。3.收費(fèi)管理中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)合理、透明，不得高于市場指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。價(jià)格主管部門要加強(qiáng)對中介服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，規(guī)范收費(fèi)行為。五、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.設(shè)立條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、服務(wù)業(yè)績等條件，按照規(guī)定申請資質(zhì)等級。不同資質(zhì)等級的企業(yè)承接不同規(guī)模和類型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2.資質(zhì)審批房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的審批和管理，對申請資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格審查，符合條件的頒發(fā)資質(zhì)證書。3.資質(zhì)年檢與動(dòng)態(tài)管理建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)年檢制度，定期對企業(yè)的經(jīng)營情況、服務(wù)質(zhì)量、人員配備等進(jìn)行檢查。對不符合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書。同時(shí)，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管，及時(shí)處理業(yè)主投訴和舉報(bào)。（二）物業(yè)服務(wù)合同管理1.合同簽訂建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限等。2.合同履行與監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，履行相應(yīng)的服務(wù)義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)情況進(jìn)行評估。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)合同履行情況的監(jiān)督檢查，協(xié)調(diào)解決合同糾紛。（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門制定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.收費(fèi)行為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等。價(jià)格主管部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。六、監(jiān)督檢查（一）監(jiān)管部門職責(zé)分工房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)的日常監(jiān)管，查處各類違法違規(guī)行為。發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)審批、價(jià)格監(jiān)管等工作。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃許可等工作。建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工許可、工程質(zhì)量安全監(jiān)管等工作。價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管等工作。其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房地產(chǎn)市場秩序管理工作。（二）監(jiān)督檢查方式1.日常巡查各監(jiān)管部門要建立健全日常巡查制度，定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正各類違法違規(guī)行為。2.專項(xiàng)檢查針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題，適時(shí)組織開展專項(xiàng)檢查，集中力量查處一批違法違規(guī)典型案件，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。3.投訴舉報(bào)處理暢通投訴舉報(bào)渠道，設(shè)立專門的投訴舉報(bào)電話、郵箱等，及時(shí)受理群眾對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為的投訴舉報(bào)。對投訴舉報(bào)事項(xiàng)要認(rèn)真調(diào)查核實(shí)，依法處理，并及時(shí)反饋處理結(jié)果。（三）違法違規(guī)行為查處1.違法行為認(rèn)定各監(jiān)管部門要依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確認(rèn)定房地產(chǎn)市場中的違法違規(guī)行為，如未取得資質(zhì)從事開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)、違規(guī)預(yù)售商品房、虛假宣傳、價(jià)格欺詐等。2.處罰措施對認(rèn)定的違法違規(guī)行為，各監(jiān)管部門要依法采取相應(yīng)的處罰措施，包括責(zé)令改正、罰款、吊銷資質(zhì)證書、暫停網(wǎng)簽備案、記入信用檔案等。構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。3.整改落實(shí)對被查處的違法違規(guī)企業(yè)和項(xiàng)目，要責(zé)令其限期整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查。整改不到位的，要進(jìn)一步加大處罰力度，直至符合要求。七、信用管理（一）信用檔案建立建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用檔案，記錄其基本信息、經(jīng)營行為、違法違規(guī)記錄等情況。信用檔案信息要及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，并向社會(huì)公開。（二）信用評價(jià)制定房地產(chǎn)市場主體信用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)企業(yè)和從業(yè)人員的信用檔案信息，定