農(nóng)資公司小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)農(nóng)資公司小區(qū)的管理，營(yíng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于農(nóng)資公司小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保小區(qū)管理工作合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對(duì)待全體業(yè)主和使用人一視同仁，公平處理各類事務(wù)。4.共同參與原則：鼓勵(lì)業(yè)主和使用人積極參與小區(qū)管理，共同維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)小區(qū)進(jìn)行專業(yè)化管理服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)包括：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；維護(hù)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；定期向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。（四）其他相關(guān)部門1.社區(qū)居委會(huì)：指導(dǎo)和監(jiān)督小區(qū)的管理工作，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的各類問(wèn)題，促進(jìn)小區(qū)和諧穩(wěn)定。2.街道辦事處：負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理小區(qū)管理中的重大問(wèn)題。三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、用途或者進(jìn)行違章搭建。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知業(yè)主、使用人進(jìn)行整改，并做好記錄。3.業(yè)主、使用人裝修房屋時(shí)，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理裝修登記手續(xù)，遵守裝修管理規(guī)定，不得影響房屋安全和其他業(yè)主、使用人的正常生活。（二）設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全設(shè)施設(shè)備管理制度，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.共用設(shè)施設(shè)備包括：建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊通道等；電梯、消防設(shè)施、安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.業(yè)主、使用人不得擅自占用、損壞共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其使用功能。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在規(guī)定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，包括道路、樓道、電梯、停車場(chǎng)、綠地等，確保環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.及時(shí)清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾應(yīng)分類收集，運(yùn)至指定的垃圾處理場(chǎng)所。3.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生死角的清理，保持環(huán)境整潔美觀。（二）綠化養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期對(duì)花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。2.保護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，不得擅自破壞或占用綠地。業(yè)主、使用人如需在綠地內(nèi)進(jìn)行種植、搭建等活動(dòng)，應(yīng)事先征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.業(yè)主、使用人應(yīng)自覺(jué)維護(hù)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得隨地吐痰、便溺。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為及時(shí)進(jìn)行制止和糾正，并可按照管理規(guī)約的約定進(jìn)行處理。五、安全秩序管理（一）人員出入管理1.小區(qū)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)。業(yè)主、使用人憑有效證件出入小區(qū)，訪客應(yīng)進(jìn)行登記并經(jīng)被訪人確認(rèn)后，方可進(jìn)入小區(qū)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)門崗值班，對(duì)出入人員和車輛進(jìn)行查驗(yàn)、登記，維護(hù)門崗秩序。（二）車輛停放管理1.小區(qū)內(nèi)設(shè)置合理的停車位，包括地下停車場(chǎng)、地面停車位等。業(yè)主、使用人的車輛應(yīng)按照規(guī)定的位置停放，不得亂停亂放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定車輛停放管理制度，對(duì)車輛停放進(jìn)行引導(dǎo)和管理，確保車輛停放有序。3.車輛停放應(yīng)繳納停車費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。（三）治安防范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全治安防范制度，配備必要的治安防范人員和設(shè)施設(shè)備，如保安巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)等，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的治安防范工作。2.保安人員應(yīng)定時(shí)巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告并采取措施進(jìn)行處理。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)重點(diǎn)部位的監(jiān)控，確保小區(qū)安全。3.業(yè)主、使用人應(yīng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治安防范工作，發(fā)現(xiàn)可疑人員或情況及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告。（四）消防安全管理1.小區(qū)內(nèi)應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)消防安全規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，如滅火器、消火栓、消防通道等，并保持完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定消防安全管理制度，定期組織消防演練，提高業(yè)主、使用人的消防安全意識(shí)和自防自救能力。3.業(yè)主、使用人不得占用、堵塞消防通道，不得損壞消防設(shè)施設(shè)備。對(duì)違反消防安全管理規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，按照物價(jià)部門的規(guī)定進(jìn)行制定，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。（二）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（三）費(fèi)用繳納1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.業(yè)主逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)法律途徑追討。（四）費(fèi)用使用1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，合理使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得擅自挪用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。七、專項(xiàng)維修資金管理（一）資金來(lái)源專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳納，用于小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（二）資金使用1.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提出專項(xiàng)維修資金使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后實(shí)施。維修費(fèi)用較大的，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3.專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主的監(jiān)督。八、裝修管理規(guī)定（一）裝修申請(qǐng)業(yè)主、使用人裝修房屋前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝修申請(qǐng)表，并提供以下資料：1.房屋所有權(quán)證或購(gòu)房合同復(fù)印件；2.裝修設(shè)計(jì)方案；3.裝修施工單位資質(zhì)證書及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；4.裝修施工人員身份證復(fù)印件。（二）裝修審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到裝修申請(qǐng)后的[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，對(duì)符合裝修管理規(guī)定的，予以批準(zhǔn)；對(duì)不符合規(guī)定的，書面通知業(yè)主、使用人進(jìn)行整改，整改合格后方可批準(zhǔn)。（三）裝修注意事項(xiàng)1.不得擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)；2.不得損壞房屋原有防水、防火、隔音等功能；3.不得在非承重墻上開門、窗；4.不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；5.裝修施工時(shí)間應(yīng)遵守小區(qū)規(guī)定，不得在居民休息時(shí)間進(jìn)行產(chǎn)生噪音、粉塵等污染的作業(yè)；6.裝修垃圾應(yīng)及時(shí)清理，不得在樓道、電梯內(nèi)堆放。（四）裝修監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人對(duì)裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)要求施工單位整改。對(duì)違反裝修管理規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止，并可按照管理規(guī)約的約定進(jìn)行處理。九、小區(qū)文化建設(shè)（一）文化活動(dòng)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織開展小區(qū)文化活動(dòng)，如文藝演出、體育比賽、親子活動(dòng)等，豐富業(yè)主、使用人的業(yè)余生活，增強(qiáng)小區(qū)的凝聚力和歸屬感。（二）宣傳教育利用小區(qū)宣傳欄、公告欄等宣傳陣地，宣傳小區(qū)管理規(guī)定、文明行為規(guī)范、法律法規(guī)等知識(shí)，提高業(yè)主、使用人的文明素質(zhì)和法律意識(shí)。（三）文化設(shè)施建設(shè)在小區(qū)內(nèi)適當(dāng)位置建設(shè)文化設(shè)施，如圖書閱覽室、棋牌室、健身器材等，為業(yè)主、使用人提供文化娛樂(lè)場(chǎng)所。十、投訴處理與爭(zhēng)議解決（一）投訴處理1.業(yè)主、使用人對(duì)小區(qū)管理服務(wù)有意見或建議的，可以通過(guò)電話、書面等形式向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提出投訴。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)受理業(yè)主、使用人的投訴，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)和處理。對(duì)投訴事項(xiàng)應(yīng)進(jìn)行記錄，跟蹤處理結(jié)果，確保投訴得到妥善解決。（二）爭(zhēng)議解決1.業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生爭(zhēng)議的，可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解等方式解決。協(xié)商不成的，可以依法向人