河南商品房預購管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強商品房預購管理，規(guī)范商品房預購行為，保護當事人的合法權益，維護房地產市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產管理法》等相關法律法規(guī)，結合我省實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在河南省行政區(qū)域內從事商品房預購活動及其管理。本辦法所稱商品房預購，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的商品房預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。（三）基本原則1.合法原則：商品房預購活動應當遵守法律法規(guī)的規(guī)定，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。2.公平原則：預購雙方應當遵循公平、公正的原則，確定各自的權利和義務，不得顯失公平。3.自愿原則：預購活動應當基于雙方當事人的真實意思表示，任何單位和個人不得強迫、欺詐、脅迫他人進行商品房預購。4.誠信原則：預購雙方應當誠實守信，履行合同約定的義務，不得隱瞞真實情況，不得擅自變更或者解除合同。二、預售許可管理（一）預售條件1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。4.開發(fā)企業(yè)向市、縣人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。（二）申請與受理開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》，應當提交下列證件（復印件）及資料：1.商品房預售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書。3.土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。5.工程施工合同及關于施工進度的說明。6.商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。市、縣人民政府房地產管理部門應當自收到開發(fā)企業(yè)申請之日起10日內，作出是否受理的決定。決定受理的，應當出具受理通知書；決定不予受理的，應當說明理由。（三）審核與許可市、縣人民政府房地產管理部門受理商品房預售申請后，應當在10日內，對開發(fā)企業(yè)提供的有關證件（復印件）及資料進行審查。經審查符合預售條件的，核發(fā)《商品房預售許可證》；不符合預售條件的，應當書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。三、預購合同管理（一）合同簽訂開發(fā)企業(yè)與承購人應當簽訂書面商品房預購合同。合同應當包括以下主要內容：1.當事人名稱或者姓名和住所。2.商品房基本狀況。3.商品房的銷售方式。4.商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。5.交付使用條件及日期。6.裝飾、設備標準承諾。7.供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任。8.公共配套建筑的產權歸屬。9.面積差異的處理方式。10.辦理產權登記有關事宜。11.解決爭議的方法。12.違約責任。13.雙方約定的其他事項。（二）合同備案商品房預購合同簽訂后30日內，開發(fā)企業(yè)應當向市、縣人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理合同備案手續(xù)。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。（三）合同變更與解除1.經雙方協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預購合同。變更或解除合同的，應當簽訂書面協(xié)議，并到原合同備案機關辦理變更或解除合同備案手續(xù)。2.因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需變更或解除合同的，開發(fā)企業(yè)應當及時通知承購人，并在一定期限內與承購人協(xié)商處理。協(xié)商不成的，可通過法律途徑解決。四、預購資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則商品房預購資金實行專款專用、專戶存儲、監(jiān)管使用的原則。（二）監(jiān)管賬戶設立開發(fā)企業(yè)應當在商業(yè)銀行設立商品房預購資金監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行、市、縣人民政府房地產管理部門簽訂商品房預購資金監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管賬戶應當注明“商品房預購資金監(jiān)管賬戶”字樣。（三）資金繳存承購人應當按照商品房預購合同約定的付款方式和時間，將房價款直接存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)不得另設其他賬戶收存商品房預購資金。（四）資金使用1.開發(fā)企業(yè)使用商品房預購資金，應當向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供相關證明材料。監(jiān)管銀行應當對開發(fā)企業(yè)提交的用款計劃和證明材料進行審核。2.商品房預購資金應當按照工程建設進度分期撥付使用。具體撥付比例如下：基礎完工后，撥付至商品房預售資金總額的20%。主體結構完工后，撥付至商品房預售資金總額的40%?？⒐を炇蘸细窈?，撥付至商品房預售資金總額的60%?？⒐を炇諅浒负?，撥付至商品房預售資金總額的85%。房屋交付使用后，撥付至商品房預售資金總額的95%。辦理房屋所有權初始登記后，按照有關規(guī)定和監(jiān)管協(xié)議約定，將剩余的商品房預售資金撥付給開發(fā)企業(yè)。（五）監(jiān)督管理1.市、縣人民政府房地產管理部門應當加強對商品房預購資金監(jiān)管的監(jiān)督檢查，定期對監(jiān)管賬戶資金繳存、使用情況進行核查。2.監(jiān)管銀行應當按照監(jiān)管協(xié)議約定，履行對商品房預購資金的監(jiān)管職責，對開發(fā)企業(yè)的用款申請進行審核，確保資金?？顚Ｓ谩?.開發(fā)企業(yè)應當按照本辦法和監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定使用商品房預購資金，不得挪作他用。違反規(guī)定的，由市、縣人民政府房地產管理部門責令限期改正，并處以挪用金額5%以上10%以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。五、預售廣告管理（一）廣告內容要求1.商品房預售廣告應當真實、準確、合法、不得欺騙和誤導消費者。2.廣告中涉及的商品房基本狀況、銷售價格、付款方式、交房日期、配套設施、物業(yè)管理等內容應當與商品房預購合同一致。3.廣告中不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。（二）廣告發(fā)布審查開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預售廣告，應當向廣告發(fā)布者提交下列證明文件：1.房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。2.土地使用權證書。3.建設工程規(guī)劃許可證。4.施工許可證。5.《商品房預售許可證》。6.預售方案。7.其他有關證明文件。廣告發(fā)布者應當對開發(fā)企業(yè)提交的證明文件進行審查，對不符合規(guī)定的廣告不得發(fā)布。六、法律責任（一）開發(fā)企業(yè)責任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，由市、縣人民政府房地產管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用商品房預購資金的，由市、縣人民政府房地產管理部門責令限期改正，并處以挪用金額5%以上10%以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。4.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定與承購人簽訂書面商品房預購合同的，由市、縣人民政府房地產管理部門責令限期改正，逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。5.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定辦理商品房預購合同備案手續(xù)的，由市、縣人民政府房地產管理部門責令限期改正，逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。（二）承購人責任承購人未按照商品房預購合同約定支付房價款的，應當承擔違約責任。開發(fā)企業(yè)有權解除合同，并要求承購人賠償損失。（三）其他責任1.房地產管理部門工作人員在商品房預購管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。2.廣告發(fā)布者違反本辦法規(guī)定發(fā)布商品房預售廣告的，由工商行政管理部門依照《中