房屋預(yù)售登記管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范房屋預(yù)售登記行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，確保購房者的權(quán)益得到有效保護(hù)，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法依規(guī)進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)。（二）適用范圍本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上商品房預(yù)售的管理。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，凡進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均應(yīng)按照本辦法的規(guī)定辦理預(yù)售登記手續(xù)。無論是住宅、商業(yè)、辦公等各類商品房，均在此適用范圍內(nèi)。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定開展房屋預(yù)售登記管理工作，確保各項(xiàng)管理活動(dòng)有法可依、有章可循。2.公正公平原則對(duì)待所有參與房屋預(yù)售活動(dòng)的主體，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者，一視同仁，確保交易過程公正透明，維護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。3.便民高效原則簡(jiǎn)化辦事流程，提高工作效率，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者提供便捷的服務(wù)，減少不必要的環(huán)節(jié)和時(shí)間成本。二、預(yù)售條件（一）土地條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)已取得土地使用權(quán)證書。土地使用權(quán)證書是證明企業(yè)合法取得土地開發(fā)權(quán)的重要憑證，確保土地來源合法合規(guī)，不存在土地糾紛或產(chǎn)權(quán)瑕疵。土地使用權(quán)證書應(yīng)明確土地的用途、面積、使用年限等信息，與預(yù)售項(xiàng)目的規(guī)劃用途和規(guī)模相匹配。（二）規(guī)劃條件持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃要求的確認(rèn)，包括建筑物的布局、高度、面積、外觀等方面的規(guī)劃審批。預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容必須與規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的內(nèi)容一致，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。如因特殊原因需要變更規(guī)劃，必須按照規(guī)定程序重新辦理規(guī)劃審批手續(xù)，并及時(shí)告知相關(guān)部門和購房者。（三）施工條件按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這一條件旨在確保項(xiàng)目具備一定的建設(shè)進(jìn)度，有能力按照預(yù)定計(jì)劃完成開發(fā)建設(shè)，保障購房者按時(shí)入住。同時(shí)，明確的施工進(jìn)度和竣工交付日期也為購房者提供了合理的預(yù)期，便于其安排購房資金和后續(xù)生活規(guī)劃。（四）其他條件向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這是商品房預(yù)售的核心條件，只有取得預(yù)售許可證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能合法進(jìn)行房屋預(yù)售活動(dòng)。預(yù)售許可證明是政府對(duì)預(yù)售項(xiàng)目合法性、合規(guī)性的最終確認(rèn)，標(biāo)志著該項(xiàng)目符合預(yù)售要求，可以面向社會(huì)公開銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在售樓處顯著位置公示預(yù)售許可證明，接受購房者和社會(huì)監(jiān)督。三、預(yù)售登記申請(qǐng)（一）申請(qǐng)主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房屋預(yù)售登記的申請(qǐng)主體。在申請(qǐng)預(yù)售登記時(shí)，企業(yè)應(yīng)如實(shí)提供相關(guān)資料，對(duì)資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。企業(yè)應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)辦理預(yù)售登記申請(qǐng)事宜，確保申請(qǐng)過程的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。如有變更，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門。（二）申請(qǐng)材料1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表。申請(qǐng)表應(yīng)詳細(xì)填寫項(xiàng)目基本信息、預(yù)售范圍、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)格等內(nèi)容，確保信息準(zhǔn)確完整。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)合法經(jīng)營的憑證，資質(zhì)證書反映了企業(yè)的開發(fā)能力和信譽(yù)等級(jí)。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。這些證書是證明項(xiàng)目合法建設(shè)的必備文件，相互關(guān)聯(lián)，共同構(gòu)成項(xiàng)目合法預(yù)售的基礎(chǔ)條件。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明。包括銀行出具的資金到位證明、財(cái)務(wù)報(bào)表等，以證明項(xiàng)目已達(dá)到規(guī)定的投資進(jìn)度。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。施工合同明確了項(xiàng)目建設(shè)的雙方權(quán)利義務(wù)，施工進(jìn)度說明則詳細(xì)闡述了項(xiàng)目目前的建設(shè)進(jìn)展情況和預(yù)計(jì)竣工交付日期。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)包括項(xiàng)目基本情況、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。預(yù)售方案是對(duì)預(yù)售項(xiàng)目的全面規(guī)劃和安排，是保障預(yù)售活動(dòng)順利進(jìn)行的重要依據(jù)。（三）申請(qǐng)流程1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備齊全申請(qǐng)材料后，向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售許可申請(qǐng)。2.房地產(chǎn)管理部門收到申請(qǐng)后，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查。審查內(nèi)容包括材料的完整性、真實(shí)性、合法性等。如發(fā)現(xiàn)材料不齊全或不符合要求，應(yīng)一次性告知企業(yè)需要補(bǔ)充或更正的內(nèi)容。3.經(jīng)初步審查合格的，房地產(chǎn)管理部門在10個(gè)工作日內(nèi)（根據(jù)實(shí)際情況可能有所調(diào)整）進(jìn)行實(shí)地查勘。實(shí)地查勘主要核實(shí)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量等情況是否與申請(qǐng)材料一致。4.實(shí)地查勘合格后，房地產(chǎn)管理部門對(duì)符合預(yù)售條件的項(xiàng)目予以許可，并頒發(fā)商品房預(yù)售許可證明。不符合預(yù)售條件的，應(yīng)書面通知企業(yè)并說明理由。四、預(yù)售登記辦理（一）登記機(jī)構(gòu)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門是房屋預(yù)售登記的辦理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)設(shè)立專門的窗口或科室，負(fù)責(zé)受理、審核和辦理預(yù)售登記業(yè)務(wù)，確保工作的專業(yè)性和規(guī)范性。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)配備專業(yè)的工作人員，熟悉相關(guān)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)流程，具備良好的服務(wù)意識(shí)和溝通能力，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。（二）辦理程序1.受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的預(yù)售登記申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)場(chǎng)受理，并出具受理通知書。受理通知書應(yīng)注明受理時(shí)間、申請(qǐng)事項(xiàng)等信息，作為企業(yè)辦理后續(xù)手續(xù)的依據(jù)。如申請(qǐng)材料不齊全或不符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予受理，并一次性告知企業(yè)需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。2.審核登記機(jī)構(gòu)對(duì)受理的申請(qǐng)材料進(jìn)行全面審核。審核內(nèi)容包括項(xiàng)目的預(yù)售條件是否滿足、申請(qǐng)材料是否真實(shí)有效、預(yù)售方案是否合理可行等。審核過程中，登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)需要進(jìn)行實(shí)地核查、查閱相關(guān)資料或向有關(guān)部門咨詢。對(duì)于審核中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)與企業(yè)溝通，要求企業(yè)作出說明或補(bǔ)充材料。3.記載于登記簿經(jīng)審核符合預(yù)售登記條件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將預(yù)售項(xiàng)目的相關(guān)信息記載于房屋預(yù)售登記簿。登記簿應(yīng)詳細(xì)記錄項(xiàng)目名稱、開發(fā)企業(yè)、預(yù)售范圍、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)格、預(yù)售資金監(jiān)管情況等內(nèi)容，作為房屋預(yù)售管理的重要檔案資料。登記簿應(yīng)采用電子和紙質(zhì)相結(jié)合的方式進(jìn)行管理，確保信息的安全、準(zhǔn)確和可查詢。4.發(fā)證登記機(jī)構(gòu)根據(jù)登記簿的記載，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證應(yīng)注明預(yù)售項(xiàng)目的詳細(xì)信息，包括許可證編號(hào)、項(xiàng)目名稱、開發(fā)企業(yè)、預(yù)售范圍、預(yù)售面積、預(yù)售期限等內(nèi)容。預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法進(jìn)行房屋預(yù)售的唯一憑證，企業(yè)應(yīng)妥善保管，并在售樓處顯著位置公示。（三）辦理期限登記機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理預(yù)售登記申請(qǐng)之日起10日內(nèi)（根據(jù)實(shí)際情況可能有所調(diào)整），對(duì)符合條件的項(xiàng)目予以登記，并頒發(fā)預(yù)售許可證。對(duì)于特殊情況需要延長辦理期限的，應(yīng)經(jīng)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并告知申請(qǐng)人延長的理由和期限。五、預(yù)售合同登記備案（一）備案主體商品房預(yù)售合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者應(yīng)共同向房地產(chǎn)管理部門辦理合同登記備案手續(xù)。備案主體雙方應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和要求，如實(shí)提供相關(guān)資料，確保備案信息的準(zhǔn)確完整。（二）備案材料1.商品房預(yù)售合同。合同應(yīng)明確雙方當(dāng)事人的基本信息、房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容，符合法律法規(guī)和相關(guān)政策的規(guī)定。2.購房者身份證明。購房者應(yīng)提供有效的身份證件，如居民身份證、戶口簿等。3.其他相關(guān)證明材料。如委托他人辦理備案手續(xù)的，應(yīng)提供授權(quán)委托書及受托人身份證明。（三）備案程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者在簽訂預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，持備案材料向房地產(chǎn)管理部門提出合同登記備案申請(qǐng)。2.房地產(chǎn)管理部門對(duì)備案申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。審核內(nèi)容主要包括合同條款是否符合規(guī)定、當(dāng)事人身份信息是否真實(shí)有效等。3.經(jīng)審核符合備案條件的，房地產(chǎn)管理部門將預(yù)售合同的相關(guān)信息錄入房屋交易管理系統(tǒng)，并在系統(tǒng)中予以公示。公示期一般為7個(gè)工作日（根據(jù)實(shí)際情況可能有所調(diào)整）。4.公示無異議的，房地產(chǎn)管理部門在預(yù)售合同上加蓋登記備案章，并出具合同登記備案證明。合同登記備案證明是預(yù)售合同合法有效的證明，具有重要的法律效力。（四）備案效力1.保障購房者權(quán)益預(yù)售合同登記備案后，購房者的權(quán)益得到進(jìn)一步保障。備案信息可在房屋交易管理系統(tǒng)中查詢，便于購房者了解房屋的銷售情況，防止開發(fā)企業(yè)一房多賣等欺詐行為。同時(shí)，備案合同具有對(duì)抗第三人的效力，如開發(fā)企業(yè)將已備案的房屋再次出售給他人，該行為將被認(rèn)定為無效，購房者的合法權(quán)益將得到優(yōu)先保護(hù)。2.規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序合同登記備案制度有助于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為，促使企業(yè)依法依規(guī)進(jìn)行房屋預(yù)售活動(dòng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。通過備案管理，政府部門可以及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。六、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則1.?？顚Ｓ迷瓌t預(yù)售資金必須專項(xiàng)用于預(yù)售項(xiàng)目的工程建設(shè)，包括建筑材料采購、施工人員工資支付、設(shè)備購置等與項(xiàng)目建設(shè)直接相關(guān)的費(fèi)用，不得挪作他用。2.全程監(jiān)管原則對(duì)預(yù)售資金從收取到使用的全過程進(jìn)行監(jiān)管，確保資金安全、合理、有效使用，保障項(xiàng)目順利竣工交付。3.保障購房者權(quán)益原則通過預(yù)售資金監(jiān)管，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足，避免因資金短缺導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，切實(shí)保障購房者按時(shí)入住的權(quán)益。（二）監(jiān)管賬戶設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)與項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)，不得混存。監(jiān)管賬戶的設(shè)立應(yīng)在預(yù)售許可前完成，并將監(jiān)管賬戶信息報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和監(jiān)管要求。（三）資金繳存購房者按照預(yù)售合同約定支付的購房款，應(yīng)直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存預(yù)售資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售樓處顯著位置公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息，告知購房者將購房款存入監(jiān)管賬戶的相關(guān)事宜，確保購房者的資金繳存準(zhǔn)確無誤。（四）資金使用1.資金使用計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度編制預(yù)售資金使用計(jì)劃，報(bào)房地產(chǎn)管理部門審核。使用計(jì)劃應(yīng)明確項(xiàng)目各階段的資金需求、使用時(shí)間、用途等內(nèi)容，確保資金使用合理、合規(guī)。2.資金撥付房地產(chǎn)管理部門根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和資金使用計(jì)劃，對(duì)符合條件的資金申請(qǐng)進(jìn)行審核后，通知監(jiān)管銀行將相應(yīng)資金撥付給施工單位或其他相關(guān)方。資金撥付應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，確保資金流向真實(shí)、合法的項(xiàng)目建設(shè)用途。同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金使用情況的監(jiān)督檢查，防止資金挪用等違規(guī)行為發(fā)生。七、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)責(zé)任1.未取得預(yù)售許可證明擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，撤銷預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以警告；逾期仍不改正的，可暫停該項(xiàng)目的預(yù)售資金撥付，并可處以5萬元以下的罰款。4.開發(fā)企業(yè)將已備案的預(yù)售合同再行轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓行為無效，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款。（二）購房者責(zé)任購房者未按照合同約定支付購房款或未辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致預(yù)售合同無法正常履行的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式和具體金額應(yīng)按照合同約定執(zhí)行。如購房者因自身原因要求解除預(yù)售合同的，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的解除合同責(zé)任，包括支付違約金、賠償開發(fā)企業(yè)損失等。（三）其他責(zé)任房地產(chǎn)管理部門工作人員在房屋預(yù)售登記管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。任何單位和個(gè)人發(fā)現(xiàn)房屋預(yù)售活動(dòng)中的違法行