第四章房地產(chǎn)評估

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述

一，房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地，建筑物及其他地上定著物。

房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單純的土地，單純的建筑物，土地及建筑物合成一體的房地

產(chǎn)。

房地產(chǎn)是實物，權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。

1.實物是房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分。

2.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的，不可觸摸的部分。（運用權(quán)，全部權(quán)，租賃權(quán)，抵押權(quán),

等等）

3.區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)及其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房

地產(chǎn)評估過程中需考慮的很主要的部分。

二，房地產(chǎn)的特征

1.位置固定性

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。位置的固定性使得區(qū)位環(huán)境因素在房地產(chǎn)

評估中變得特別重要。

2.耐用性

從某種意義上講，土地的運用具有永續(xù)性。建筑物一經(jīng)建立完成，其壽命是相當長的。

值得留意的是：國家對土地運用權(quán)是有期限規(guī)定的，居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè),

旅游，消遣用地40年等。土地運用權(quán)的剩余運用年限是影響房地產(chǎn)價值的重要因素。

3.影響因素多樣性

房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。除了房地產(chǎn)自身的自然

的，物理的，化學(xué)的因素以外，社會因素以及周邊環(huán)境等都會對房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價

值的實現(xiàn)起到特別大的影響作用。

4.投資大量性

不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可觀的，不論是國家投資者，企

業(yè)投資者還是個人投資者，投資房地產(chǎn)都須要較大數(shù)額的資金。

5.保值增值趨勢

在社會經(jīng)濟發(fā)展正常的狀況下，隨著人口社會生產(chǎn)力的發(fā)展，社會對土地的需求及日俱

增。房地產(chǎn)具有保值，增值的趨勢。

三，房地產(chǎn)的評估程序

房地產(chǎn)的評估程序是從評估開始到評估結(jié)束的各個步驟。房地產(chǎn)評估的每一步驟主要內(nèi)

容如下：

1.明確評估基本領(lǐng)項

評估機構(gòu)在接受房地產(chǎn)評估托付后，應(yīng)對評估協(xié)議書中約定的一些條件進行調(diào)查，了

解。如：評估收費，違約責任，評估對象，評估目的，評估時點，評估詳細工作時間等

等。

2.擬定評估工作方案

在明確了評估的基本領(lǐng)項的基礎(chǔ)上，應(yīng)當對評估項目進行充分分析，擬定評估作業(yè)安

排。圍繞資產(chǎn)評估的特定目的進行，詳細包括：依據(jù)評估對象和評估目的，以及可能收集到

的數(shù)據(jù)資料，初選評估方法和評估的技術(shù)路線，確定評估人員及分工，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)

時間表，初算評估成本等。

3.實地勘查搜集資料

房地產(chǎn)評估人員必需到評估現(xiàn)場實地勘查，對房地產(chǎn)的基本狀況進行了解，弄清房地產(chǎn)

的位置和四周環(huán)境，自然和人文景觀，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，以及評估對象的物質(zhì)狀況。

并對已收集到的資料進行核實，驗證。

4.選用評估方法評定估算

在房地產(chǎn)評估中，除了運用其他資產(chǎn)評估常用的市場法，收益法和成本法外，還可以

依據(jù)詳細狀況運用假設(shè)開發(fā)法，殘余估價法，路線價估價法，基準地價修正法等。一般選

取兩種或兩種以上的方法進行評估。

5.確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告

選取兩種或兩種以上的方法進行評估，會得到幾個初步評估結(jié)果。評估人員應(yīng)對幾個結(jié)

果充分論證以便得到最終結(jié)果，并撰寫評估說明和報告。它是整個資產(chǎn)評估工作中重要的總

結(jié)。最終形成的資產(chǎn)評估報告書，經(jīng)過評估機構(gòu)的負責人審核后，遞交給托付方。

第二節(jié)土地運用權(quán)評估的特點

一，土地運用權(quán)及其實質(zhì)

土地運用權(quán)是土地運用者依法對土地進行運用或依法對其運用權(quán)進行出讓，出租，轉(zhuǎn)

讓，抵押，投資的權(quán)利。土地運用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)，對土地

運用權(quán)的評估應(yīng)依據(jù)土地的位置，用途，四周環(huán)境等因素進行。

它可單獨評估，也可及地上建筑物一起評估，還可作為企業(yè)整體資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體

企業(yè)一并評估。

二，土地資產(chǎn)的分類及其特性

（一）土地資產(chǎn)及其分類

1.按社會經(jīng)濟用途（重點）

土地可分為工業(yè)用地，商業(yè)用地，交通運輸用地，公用事業(yè)用地，生活住宅用地及

其它用地等等。在明確它為經(jīng)濟特性后確定它的經(jīng)濟用途分類。

2.按經(jīng)濟地理位置

土地可分為市中心區(qū)，一般市區(qū)，市區(qū)邊沿區(qū)，近郊區(qū)，遠郊區(qū)等等。依據(jù)經(jīng)濟地理

位置，越接近城中心的地理位置土地的價值，經(jīng)濟特性表現(xiàn)的越明顯，價值量就越高。

3.按全部權(quán)歸屬（重點）

土地可分為國家全部土地和集體全部土地。我國城市土地屬國家全部；除城市以外的土

地屬集體全部,但有些集體全部土地經(jīng)過開發(fā)等緣由也屬于國家全部土地。要留意全部權(quán)歸

屬時應(yīng)如何劃分。

4.按利用程度

土地可分為高度集約運用的土地，正常運用土地，閑置未運用土地或空地和運用不當

土地。

5.按開發(fā)程度及開發(fā)趨勢

土地可分為已開發(fā)的土地，未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。

（二）土地資產(chǎn)的特性

1.自然特性（是土地本身具有的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性）表現(xiàn)在：

（1）土地面積的有限性

（2）土地空間位置的固定性

（3）土地運用價值的永續(xù)性和增值性

（4）土地的不可替代性

2.經(jīng)濟特性（是人們在利用土地的過程中，出現(xiàn)的有關(guān)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的特征），表

現(xiàn)在：

（1）用途多樣性。

（2）經(jīng)濟地理位置的可變性。

（3）可壟斷性。

三，土地資產(chǎn)價格體系（土地資產(chǎn)即地產(chǎn)，精確說是土地運用權(quán)資產(chǎn)）

（-）土地資產(chǎn)的價格類型

1.基準地價（“面價”，“平均價”）

基準地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別，不同地段

分別評估和測算的商業(yè)，工業(yè)，住宅等各類用地土地運用權(quán)的平均價格。

從定義中可以看到：

（1）它是政府行為，是政府制定出來的：

（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價格；

（3）是各類用地的平均地價，即用地條件相近區(qū)域中商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地

的平均地價；

（4）它表示的是單位土地面積的地價。

2.標定地價（“點價”，“詳細價”）

標定地價是在市，縣政府依據(jù)須要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政

策作用下，詳細宗地在肯定運用年限內(nèi)的價格。

從定義中可以看到：

（1）它是政府行為；是政府評估的詳細地塊的地價，即宗地地價；

（2）在一般狀況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地運用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)

讓，抵押，出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估：

（3）標定地價也是確定土地運用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。

3.土地運用權(quán)出讓底價（政府出讓，企業(yè)等受讓）

土地運用權(quán)出讓底價是政府依據(jù)正常市場狀況卜.宗地或地塊應(yīng)達到的地價水平確定的

某一宗地或地塊出讓時的最低限制價格標準。它是土地運用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓

土地或地塊的最低地價的依據(jù)。

4.轉(zhuǎn)讓價格

地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是運用者將已取得的土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支

付的一種價格。其價格形成由交易雙方來確定。

5.出租價格

地產(chǎn)出租價格亦稱土地運用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)為兩種形態(tài)。

（1）土地運用者之間所形成的租金價格

（2）國家及土地運用者之間形成的租金價格

6.其他價格（土地交易成交價格，抵押價格）

了解價格體系后，就會發(fā)覺，基準地價，標定地價，土地運用權(quán)出讓底價都是政府行

為，轉(zhuǎn)讓價格和出租價格都是市場行為。這樣形成了兩個級別的十.地，一級市場（即政府批

租市場）和二級市場（是土地運川權(quán)的轉(zhuǎn)讓，出租，抵押市場的總和）。一級市場的評估是

評估事務(wù)所不能進行的。

（二）土地資產(chǎn)價格的特點

1.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本確定

土地價格不是由它的生產(chǎn)成本確定，它是自然資源，它的形成就無所謂生產(chǎn)成本。

2.土地價格主要由土地的需求確定

經(jīng)濟發(fā)展速度加快，經(jīng)濟規(guī)模擴張時，土地的需求會快速增加，從而土地價格隨之上

漲。

3.土地價格具有明顯的區(qū)域性

處在不同地域的土地盡管其地質(zhì)條件完全相同，但其價格會有很大的差異。

4.土地價格的上漲性

這是依據(jù)土地的需求和自然特性而確定的。土地價格是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，邊際收益率是

下降的，地租不變時，邊際收益率下降，土地的價格就會上升。另一個重要緣由是由于土地

的不可再生性。

四，影響地產(chǎn)價格的因素

（一）一般因素

一般因素是指對土地價格凹凸及其變動具有普遍性，一般性和共同性影響的因素，有：

1.行政因素

行政因素主要是指國家對土地價格的干預(yù)。

影響地產(chǎn)評估的主要行政因素有：土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，土地出讓方式,

地價政策，稅收政策，交通管制和行政隸屬變更等。

2.社會因素

社會發(fā)展狀況和安定狀況對?地價有很大的影響。這些社會因素包括政治安定狀況，社

會治安程度，房地產(chǎn)投機和城市化等四個方面。

3.經(jīng)濟因素

（1）經(jīng)濟發(fā)展狀況

（2）居民收入和消費水平

（3）物價變動。物價上漲率越高，房地產(chǎn)價格也越高，一者成輪番上漲趨勢。

（4）儲蓄和投資水平，財政收支及金融狀況，利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生肯

定的影響。

4.其他一般因素

如人L1因素，心理因素，國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生肯定的影響。

（二）區(qū)域因素

區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素。也就是說，土地所在地區(qū)的自

然條件及社會經(jīng)濟，行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。有：

1.影響商業(yè)用地價格的區(qū)域因素

（1）商業(yè)繁華程度

（2）交通便捷度

（3）環(huán)境優(yōu)劣度。包括：一是人文環(huán)境，即商業(yè)區(qū)四周人口密度，收入水同等；二是

自然環(huán)境，即商業(yè)區(qū)的地質(zhì)狀況，土地承壓力，地形和有無洪水沉沒威脅等。

（4）規(guī)劃限制

（5）其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確實對商業(yè)區(qū)土地價格產(chǎn)生重大影

響的因素。

2.影響住宅用地價格的區(qū)域因素

（1）位置

（2）交通便捷度

（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度

（4）公用設(shè)施完備度

（5）環(huán)境質(zhì)量度。包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。

（6）規(guī)劃限制

（7）其他因素

3.影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素

（1）交通便捷度

（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度

（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模

（4）環(huán)境質(zhì)量

（5）規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對工業(yè)用地的有關(guān)要求，包括建筑物的高度，密度,

消防間距以及土地運用的發(fā)展前景等。

（6）其他因素

（三）個別因素

個別因素是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特殊的如位置，面積，地形，地質(zhì)，寬度，進深等

對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。

1.位置因素

2.地形地質(zhì)因素。直接影響土地的運用狀況

3.面積因素

4.地塊形態(tài)因素。主要從深度及寬度的比例進行，假如比例不合理，會影響土地的限制

條件。

5.土地利用因素。主要包括容積率和土地用途

例題：標定地價是（）。（2010.7）

A.土地運用權(quán)出讓底價

B.政府評估的詳細地塊的出讓價格

C.政府出租土地的價格

D.政府評估的詳細地塊的價格

【答案】D

例題：農(nóng)村宅基地，自留地，自留山等屬于（）。（2010.7）

A.國家全部

B.農(nóng)戶全部

C.集體全部

D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)全部

【答案】C

例題：導(dǎo)致土地價格具有明顯的區(qū)域性的緣由是（）。（2008.4）

A.土地的稀缺性

B.土地用途的多樣性

C.土地空間位置的固定性

?土地的可壟斷性

【答案】C

例題：基準地價是（）o（2008.7）

A.一個區(qū)域性的平均地價

B.各類用地的平均地價

C.詳細宗地在肯定年限內(nèi)的價格

D.政府評估的土地運用權(quán)價格

E.單位土地面積的地價

【答案】ABE

例題：在影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于一般因素的有（）。（2010.7）

A.行政因素

B.社會因素

c.IX域因素

D.個別因素

E.經(jīng)濟因素

【答案】ABE

例題：越來越多的城市邊沿土地被用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，這說明白（）。（2011.7）

A.土地的面積有限性

B.土地的運用價值永續(xù)性

C.土地的空間位置固定性

D.土地的經(jīng)濟地理位置的可變性

【答案】D

例題：標定地價是（）。（2009.4）

A.省政府公告的詳細宗地在肯定運用年限內(nèi)的價格

B.市，縣政府公告的詳細宗地在肯定運用年限內(nèi)的，,介格

C.省政府在肯定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地運用權(quán)價格

D.市，縣政府在肯定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地運用權(quán)價格

【答案】B

例題：交通條件，商業(yè)網(wǎng)點，住宅建設(shè)等的變化，會改變土地的價值，這說明（）。

（2010.7）

A.土地用途的多樣性

B.土地經(jīng)濟地理位置的可變性

C.土地價值影響因素的多樣性

D.土地的不可替代性

【答案】A

例題：對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，確定其價格的根本區(qū)域因素是（）。（2009.7）

A.風(fēng)景好壞

B.交通設(shè)施條件

C.地段

D.居民的職業(yè)構(gòu)成

【答案】C

例題：城鎮(zhèn)土地的基準地價是（）.（2011.10）

A.某時點城鎮(zhèn)土地的單位價格

B.某時期城鎮(zhèn)土地的單位價格

C.某時點城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均價

D.某時期城鎮(zhèn)土地區(qū)域性平均價

【答案】D

例題：土地的經(jīng)濟地理位置具有（）。（2011.10）

A.不可位移性

B.可壟斷性

C.可變性

D.多樣性

【答案】C

五，土地運用權(quán)評估的原則（駕馭）

（一）替代原則

猶如一區(qū)域內(nèi)，同一地段，各地塊土地價格近似，可相互替代：

（二）最有效運用原則

對于土地，用途的多樣性，確定了人們對它的利用狀況，或者從運用狀況來說，肯定要

獲得更多的收益。以這個滿意目的為前提，土地的價格應(yīng)及地塊的效用發(fā)揮具有直接的關(guān)

系。應(yīng)用這個原則時，應(yīng)留意：

1.應(yīng)依據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最相宜川途來確定。如城市間市區(qū)中心的街角地，其最佳用途應(yīng)

當為商業(yè)用地。

2.土地的最有效運用原則還包括地塊運用強度，如建筑密度，容積率等。

（1）建筑密度：建筑基地面積及占地面積比例

（2）容積率：建筑面積/占地面積（即地塊總面積）

3.應(yīng)用這一原則，必需符合國家法律，法規(guī)和政策的規(guī)定。

（三）變動原則

一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形,

它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過

程中形成的。

在土地估價時，必需分析該土地的效用，稀缺性，個別性及有效需求，以及運用這些

因素發(fā)生變動的一般因素，區(qū)域因素及個別因素。

（四）供需原則

在完全的自由市場中，一般商品的價格取決于需求及供應(yīng)關(guān)系的均衡點。土地價格也受

市場供求關(guān)系的影響。除此，土地還具有價格獨占性和替代有限性。

土地不能僅依據(jù)均衡法則來確定價格。同時，在我國，城市土地屬國家全部，市場中能

夠流淌的僅是有限年期的土地運用權(quán)，土地供方主要由國家限制，這一因素對地價具有至關(guān)

重要的影響。在進行土地估價時，應(yīng)充分了解土地市場的上述特征。

（五）貢獻原則

按經(jīng)濟學(xué)邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價值大個，可依據(jù)其對總收益的貢獻大小來

確定。對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用

的結(jié)果，其某一部分帶來的收益，對總收益而言是部分及整體之間的關(guān)系。估價時，可以依

據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土地，建筑物價格，進而評估整個不動產(chǎn)價格，也可依據(jù)整個不動產(chǎn)

價格及其他構(gòu)成部分的價格，扣除建筑物價格來估算土地價格。

第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置

一，土地權(quán)屬的類型

（-）土地全部權(quán)

1.城市土地一一國家全部（城市人民政府代表行使全部權(quán)）

2.農(nóng)村土地一一集體全部（集體組織代表行使全部權(quán)）。留意，宅基地，自留山等也屬

于集體全部。

（二）劃撥土地運用權(quán)

1.國家向特定單位，組織劃撥，用于特定用途，如機關(guān)，教化，醫(yī)療衛(wèi)生等公益性用

途。

2.通過國家劃撥方式獲得的土地運用權(quán)，一般無運用期限限制，但限定用途，也不得轉(zhuǎn)

讓和設(shè)定抵押。

3.特定組織和用途獲得劃撥土地運用權(quán)（熟識前三種）

（1）國家機關(guān)用地，軍事用地

（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，公益事業(yè)用地

（3）國家重點扶持的能源，交通，水利等用地

（三）出讓土地運用權(quán)

1.出讓土地運用權(quán)是國家將國有土地運用權(quán)在肯定年限內(nèi)出讓給運用者，向運用者收取

土地運用權(quán)出讓金的行為，

2.出讓土地運用權(quán)出讓方式：

（1）對商業(yè)，旅游，消遣和豪華住宅用地，必需采納招標，拍賣，掛牌方式

（2）沒有條件，可以采納協(xié)議出讓方式，但協(xié)議出讓價不得低于按國家規(guī)定所確定的最

低價

3.土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

（1）支付全部出讓金，取得土地運用權(quán)證；（2）房屋建設(shè)用地的，完成投資總額25%

以上；（3）成片開發(fā)的，需形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓土地運用年限=原出讓年限?已運用年限

4.出讓土地運用權(quán)期限（最高年限）

（1）居住用地70年；（現(xiàn)行法律規(guī)定：居住用地運用期滿自動續(xù)期）

（2）工業(yè)用地50年；

（3）教化，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地50年；

（4）商業(yè)，旅游，消遣用地40年；

（5）綜合用地或其他用地50年；

（四）集體土地全部權(quán)（了解）

1.農(nóng)村集體土地屬于農(nóng)民集體全部

2.農(nóng)村村民建房等占用耕地，需向縣級人民政府申請

3.還需熟識有關(guān)各種用途運用農(nóng)村集體土地審批規(guī)定

4.了解集體用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，需辦理土地征收（國有）手續(xù)。

二，企業(yè)資產(chǎn)重組及改制中土地權(quán)屬的處置（了解）

（-）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定

評估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾種方式：

1.企業(yè)依法辦理出讓，取得土地運用權(quán)，在簽訂土地運用權(quán)出讓合同，交納土地運用權(quán)

出讓金后，其出讓土地運用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，出租或作價入股。土地運用權(quán)的取得必需交納土地

出讓金。

2.國家土地租賃是指土地運用者及縣級以上人民政府國土管理部門簽訂肯定年期的土

地租賃合同并支付租金的行為。

3.國家以土地運用權(quán)作價出資（入股），是指國家以肯定年限的國有土地運用權(quán)作價，作

為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)。

4.授權(quán)經(jīng)營是指國家依據(jù)須要，可以將肯定年限的國有土地運用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)

院批準設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管

理。

（二）土地權(quán)屬處置方式

有三種處置方式：

1.出讓方式

企業(yè)繳納土地出讓金，辦理土地運用權(quán)出讓手續(xù)；

即由劃撥取得轉(zhuǎn)為出讓取得；

2.直接投資入股方式

國家以土地運用權(quán)作價出資入股

3.租賃方式

國有上地運用權(quán)租賃；

例題：下列關(guān)于國家規(guī)定的土地運用權(quán)出讓最高年限的表述，正確的是（）。（2011.4）

A.旅游業(yè)用地30年

B.商業(yè)用地40年

C.居住用地50年

D.教化用地70年

【答案】B

第四節(jié)土地運用權(quán)評估的方法

一，市場法

（一）市場法及其適用條件

1.理論依據(jù)：替代原理，即用類似土地的已知價格，經(jīng)過相關(guān)因素修正得到待估土地價

格。

2.思路

（1）市場法也稱市場比較法，是將待估土地及在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比

較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：

（3）最終，對修正后比較案例（三個及以上）價格，按算術(shù)平均或加權(quán)平均等方法,

計算得到待估土地價格。

（-）市場法應(yīng)用的步驟及過程

L廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

應(yīng)搜集大量案例，查閱一些國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)交易的規(guī)章制度，房地產(chǎn)的價格信

息公布，杳閱同行業(yè)的交易資料，走訪一些土地管理部門得到一些價格信息，為之后的評

估打下基礎(chǔ)。搜集資產(chǎn)包括兩個方面：首先是被評估土地的資料；在市場上土地評估相關(guān)的

一些交易案例（參照物）的資料。

這里須要駕馭搜集案例的要求：

（1）及待估土地用途相同

（2）及待估土地交易類型相同

（3）案例交易狀況為正?；蚩尚拚秊檎＝灰谞顩r

（4）及待估土地在區(qū)域因素，個別因素等方面相近

（5）案例交易時間及待估土地交易時間接近；

2.進行交易狀況的修正。交易狀況的修正事實上是要剔除比較案例的交易價格中包含的

一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個方面：

（1）有肯定利害關(guān)系的主體之間的交易。如親戚關(guān)系等。

（2）交易時有特殊動機，如急于出售或購買。

（3）買方或賣方不了解市場行情。如市場信息不靈。

（4）其他特殊交易情形。

3.進行交易時間的修正。

比較案例成交時間及評估土地交易時間不一樣，因此，須要將修正兩者交易時間不同對

土地價格的影響：

估價基準日物價指數(shù)

交易時間修正系數(shù)=

比較案例交易日物價指數(shù)

4.進行區(qū)域因素修正。

比較案例區(qū)域因素及評估土地不一樣，須要對其進行修正。這里需留意區(qū)域因素包括:

（1）繁華程度；

（2）交通狀況

（3）基礎(chǔ)設(shè)施狀況

（4）環(huán)境質(zhì)量等

5.進行個別因素修正。

（即詳細宗地因素）

這里留意個別因素包括：

（1）土地（剩余）運用年限；

（2）容積率；

（3）臨街寬深度；

（4）占地面積；

（5）形態(tài)；

（6）地形，地質(zhì)等。

其中，土地運用年限修正系數(shù)：

待估對象容積率系數(shù)

容積率修正系數(shù)

一比較案例容積率系數(shù)

上述修正系數(shù)說明：①上述m,n分別表示待估土地運用權(quán)剩余年限，比較案

例土地運用權(quán)剩余年限，r表示還原率（折現(xiàn)率）；②容積率=建筑面積+占地面積；建筑面

積是建筑物平面投影面積之和。

6.確定待估土地評估值。

依據(jù)前面修正計算得到的案例價格（一般不少于三個案例），采納算術(shù)平均法，加

權(quán)平均法，中位數(shù)法，眾數(shù)法，以此確定待估土地價格。

補充：（1）總地價=土地單價X占地面積；

（2）單位建筑面積地價=總地價+建筑面積

=（土地單價X占地面積）+建筑面積

=土地單價?容積率

例題：用市場法進行土地評估時，選擇的比較案例不得少于（）。（2010.7）

A.1個

B.2個

C.3個

D.5個

【答案】C

例題：現(xiàn)有甲，乙，丙，丁四宗土地，土地單價分別為2900元/m2,2800元/m2,

2300元/m2,1500元/m2,其容積率分別是3.0,2.5,2.0,1.5。假如四宗土地其他條件完

全相同，則在正常的市場交易行為中最簡單售出的宗地是（）。（2010.4）

A.甲

B.乙

U丙

D.T

【答案】A

建筑單價=土地單價/容積率

例題：某企業(yè)擬購置2500平米土地建房，下列選項中較經(jīng)濟的一宗是（）。

A.單價3000元/平米，容積率4

B.單價4000元/平米，容積率5

C.單價3500元/平米，容積率4.5

D.單價3800元/平米，容積率4.6

【答案】A

［解析］建筑單價=土地單價*土地總面積/建筑總面積=土地單價/容積率

例題：被評估土地運用權(quán)年限為50年，參照物土地運用權(quán)年限為40年，折現(xiàn)率為10%,

則土地運用年限修正系數(shù)為（）。

【答案】C

【解析】

土地運用年限修止系數(shù):

（三）市場法案例

【例題】有

一待估宗

地,剩余運

用年限為

45年，土地

還原利率為

成交價（元

7%,現(xiàn)搜集交易時間交易狀況容積率區(qū)域因素個別因素剩余年限

/平方米）

到3個比較

案例，詳細

狀況如表。

表中交易狀

況，區(qū)域

因素，個

別因素是比

較案例及待

估土地比

較，以待估

土地為基精

確定的。容

積率每增加

0.1,宗地

地價比容積

率為1.5時

增加3%,

該地區(qū)從

2000年至

2004年每

年地價上升

1%,評估待

估土地在

2004年1月

的價格?

（2006年4

月）

宗地

待估土地—2004.101.70045年

A21502003.1-1%1.60-1%40年

B24002003.101.82%045年

C21002002.12%1.601%40年

1,各因素

修正系數(shù)成交仞（兀

交易時間交易狀況容積率區(qū)域因素個別因素剩余年限

表：/平方米）

宗地

待估土地一11001061001001

A21501.0199103100991.0206

B24001.011001091021001

C21001.020198103100991.0206

交易時間修正系數(shù)計算過程：

A案例:(1+1%)44-(1+1%)3=1.01

B案例：(1+1%)4+(1+1%)3=1.01

C案例：(1+1%)44-(1+1%)2=1.0201

剩余年限修正系數(shù)計算過程:A方案

[l-(l+7%)-45]-r[l-(l+7%)-4°]=1.0206

剩余年限修正系數(shù)計算過程:B方案

[1-(1+7%)-45]+[1-(1+7%)-45]=1

2,全部因

素修正系

成交價交易時間交易狀況容積率區(qū)域因索個別因索剩余年限修正系數(shù)

數(shù)計算表：

宗地

待估土地—11001061001001

A21501.01100/99106/103100/100100/991.02061.0824

B24001.01100/100106/109100/102100/10010.963

C21001.012100/98106/103100/100100/991.02061.1014

A案例修正后價格：1.0824*2150=2327元/平方米

B案例修正后價格:0.963*2400=2311元/平方米

C案例修正后價格：2100*1.1014=2313元/平方米

三個價格相接近，采納算數(shù)平均數(shù)作為待估宗地價格：

（2327+2311+2313）3=2319元/平方米

例題：某宗土地，土地單價為3000元/m2,該宗地容積率為2,建筑面積為150平方米,

則樓面地價為（）。（20114）

A.20元/m2

B.15O元/m2

C.300元/m2

D.1500元/m2

【答案】D

（四）基準地價系數(shù)修正法

1.含義及計算形式

基準地價法是市場法的?種特殊狀態(tài)。它依據(jù)政府制定頒布的基準地價作為參照物（比

較案例），對其各種因素進行系數(shù)修正，以求得估價土地價格的方法。

公式為：

待估土地運用權(quán)評估值=基準地價X基準地價時間因素系數(shù)X個別因素修正系數(shù)X市場

轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)

2.基準地價法相關(guān)系數(shù)修正

1）時間因素修正

基準地價一般對應(yīng)的是某類土地運用權(quán)法定最高年限；

1

K=1-----------

(1+rf（l+r）\

說明：上述m,n分別表示待估土地運用年限，基準地價土地運用年限最高出讓年限;

r表示還原利率；

2）個別因素修正

主要指容積率，土地形態(tài)，地形，地質(zhì)等宗地因素。

說明：

（1）基準地價一般是當?shù)卣ㄆ诟拢?，是已知?shù)值；

（2）基準地價是肯定時期內(nèi)的，肯定區(qū)域的，某類用途的土地的平均價格；

（3）區(qū)分于標定地價（詳細某宗地價格）；

例題：運用基準地價修正法評估土地價值時，可能須要修正的因素：

A.土地運用權(quán)年限

B.容積率

C.基準地價時間因素

D.區(qū)域因素

【答案】ABC

例題：下列評估方法中，木質(zhì)上屬于市場法的評估方法是（）。（2011.10）

A.基準地價修正系數(shù)法

B.假設(shè)開發(fā)法

C.殘余估價法

D.割差法

【答案】A

二，收益法

（-）收益法的含義及運用范圍

收益法，又稱收益還原法，是通過測算土地將來年限內(nèi)預(yù)期凈收益，以肯定收益還原率

折算到估價時點的價值之和，即為評估價值。

公式為：

AI

土地使用權(quán)評價價值=-1-----=Ax（P/4",〃）

r（l+r）

式中：

A-土地收益

r一還原利率

n-土地收益年限

說明：

（1）收益法是用土地在將來剩余運用年限內(nèi)產(chǎn)生收益計算；

（2）是將收益折現(xiàn)到估價時點價值合計；

（3）上式假如每期收益相同（A）,則可以用年金現(xiàn)值形式表示:

AI

土地使用權(quán)評價價值=—1-----=Ax（P/A,八〃）

r（l+r）n_

（二）土地收益額及其估算

一，土地收益的分類

1.實際收益，客觀收益一一估價中采納客觀收益

2.有形收益，無形收益一一估價中兩者都要考慮

二，土地收益的確定方法（指土地純收益）一以房地產(chǎn)出租為例

L計算房地產(chǎn)總收入。如房屋租金收入

2.計算房地產(chǎn)總費用。包括：稅金（房產(chǎn)稅，營業(yè)稅等），折舊費，修理費，管理費,

保險費，租金損失（空置）

3.計算房地產(chǎn)總收益。=總收入-總費用

4.計算房屋的純收益。=房屋現(xiàn)值X房屋還原率

5.計算土地純收益。=房地產(chǎn)總收益-房屋的純收益

（三）土地還原率及其估算

1.利用收益還原法公式法（了解）

還原利率=純收益/價格，然后算術(shù)平均求得（此法須要抽取多宗土地，一般4項以上，求

得其純收益及價格之比的平均值）

2.完全利率加風(fēng)險調(diào)整值法

土地還原率=平安利率+風(fēng)險調(diào)整值（后面第/I章講）

3.按投資及風(fēng)險，按收益率排序插入法：

將社會各種類型投資的收益率排序，然后將本案例投資類型插入該排序，以求得其還原

率（了解）

（四）土地收益年限

土地運用權(quán)收益年限為其剩余運用年限，剩余收益色限=出讓年限-已運用年限

例題：一宗工業(yè)用地，出讓年限為法定最高年限，已運用30年，折現(xiàn)率為10%,預(yù)期該

土地將來每年純收益15萬元，則該宗土地價值。

【解析】本例關(guān)鍵是要確定土地剩余運用年限：再用年金現(xiàn)值公式：

工業(yè)用地法定最高年限50年，所以，剩余運用年限20年；

15L1'

評價價值d10%'（1+10%）20_

例題：某住宅占地面積200平米，建筑面積120平米，月租金3000元，取得年租金收入

的年總成本10000元房屋重置成本20萬元，貶值率40%（三種），房屋還原率為8%。計

算該土地每年純收益？

【解析】房地年純收益=3000*12-10000=26000元

房屋純收益=房屋現(xiàn)值*還原率=200000*（1-40%）*8%=9600元

土地純收益=26000-9600=16400

三，成本法

（-）成本法及其適用范圍

成本法亦稱成本靠近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上肯定的利

潤，利息，稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。其計算公式為：評估

值（土地價格）=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益該方法適合新開發(fā)

土地的評估。

（-）成本法評估的步驟

1.估算土地取得費。

（1）征用集體土地。

.土地取得成本包括：土地補償費，安置補助費，附著物和青苗費補償費，新菜地開發(fā)

基金等；（以賠償文件依據(jù)）

（2）購買和征用城市舊有土地。（拆遷）

土地取得成本：拆遷補償費，遷拆安置補償費；

2.估算土地開發(fā)費。包括：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費。

（3）小區(qū)開發(fā)配套費。

3.估算稅費。稅費主要包括耕地占用稅，土地管理費和土地增值稅等。

4.估算利息。

利息計算公式為：

利息尸土地取得費X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率

X50%

5.估算利潤。投資開發(fā)土地所應(yīng)獲得的利潤

6.估算土地增值收益。土地經(jīng)開發(fā)而獲得的增值收益（含用途改變）

計算方法有三種：

（1）按補交出讓金的40%計算確定

（2）直接采納土地運用權(quán)出讓金標精確定

（3）按“1—5”合i-為基礎(chǔ)計算

土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）X增值收益率

7.估算土地運用權(quán)評估值。

兩步：

（1）將前述“1—6”項合計，計算得到無限年期下土地運用權(quán)價格（P'）

（2）再將無限年期下土地價格轉(zhuǎn)化為規(guī)定評估年限的價格（P）

I-]r]

p=—\—LLJ=p，x1--——

11[（1+也

[飛可」

例題：某宗土地取得費2000萬元，全部為開發(fā)商投入，開發(fā)期2年，開發(fā)費3000萬元,

其中2000萬元向銀行借入，利息率為10%,則用成本法評估工地時的利息為（）。

（2010.7）

A.200萬元

B.400萬元

C.700萬元

D.1000萬元

【答案】C

【解析】

土地取得費和開發(fā)費都需計息，總利息:2OOOX1O%X2+3OOOX1O%X2X（V2）=7OO萬元

（三）成本法案例

例題：某企業(yè)占用一塊土地，面積為15000平方米，土地運用權(quán)年限為50年，已達到三

通一平（通水，通路，通電和土地平整），由于該地區(qū)土地交易較少，確定采納成本法估價。

相關(guān)資料如下：

（1）土地取得費包括征地補償費和土地管理費在內(nèi)為500元/平方米，其中土地補償費

已包括地上附著物補償費，青苗補償費，安置補償費等；

（2）土地開發(fā)費為80元/平方米，土地開發(fā)期2年，開發(fā)費勻稱投入；

（3）稅費主要為耕地占用稅，按5元/平方米計征，其他稅費不計；

（4）二年期貸款利息為10%；

（5）利潤率為20%；

（6）土地全部權(quán)的增值收益為土地取得費，土地開發(fā)費，稅費，利息，利潤之和的

25%。

要求：估算以下兩種狀況的土地單價和總價。

（1）無限年期土地運用權(quán)價格；

（2）50年期土地運用權(quán)價格（假設(shè)折現(xiàn)率為10%）。（2011.4）

①土地取得費為500元/平方米；

②土地開發(fā)費為80元/平方米；

③稅費為5元/平方米

④利息=（土地取得費+稅費）*10%乂2+土地開發(fā)費乂10%><2><：1/2（單利計息）

=（500+5）X10%X2+80X10%X2X1/2=109（元/平方米）

⑤利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）X20%=（500+80+5）X20%=117（元/平方米）

（計算基數(shù)不含利息）

⑥土地全部權(quán)增值收益=（500+80+5+109+117）*25?4=202.75（元/平方米）

估算土地價格：

（1）無限年期土地運用權(quán)價格為：

土地單價為：500+80+5+109+117+202.75=1013.75（元/平方米）

土地總價為：1013.75*15000=15206250元

（2）50年期土地運用權(quán)價格（假設(shè)折現(xiàn)率為10%；

土地單價為:1013.75*[l-V（1+10%）50）=1013.75*0.9915=1005.13（元/平方米）;土地總

價為1005.13*15000=15075950（元/平方米）

四，假設(shè)開發(fā)法

（-）假設(shè)開發(fā)法及其適用條件

假設(shè)開發(fā)法，亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地價格時，將待估土地預(yù)期開發(fā)后

的價值，扣除其正常的開發(fā)費用，銷售費用，稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估上地價格的

一種方法。

（一）假設(shè)開發(fā)法計算方法（兩種方法）

L假設(shè)開發(fā)法計算方法一一將來值法

待估地價=樓價-建筑費?專業(yè)費用?利息?利潤?租售稅光?租售費用

（1）樓價一指將待估土地開發(fā)成房屋后的價格，即樓價（售價）；

（2）待估地價一指評估時點地價；

（3）建筑費一即開發(fā)建立房屋所發(fā)生的成本費用；

（4）專業(yè)費用一指及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的設(shè)計費，勘察費等；

專業(yè)費=建筑費X某百分比

（5）利息一全部預(yù)付資本的利息：（一般按復(fù)利計息）

1）利息計算基數(shù)（預(yù)付款）：待估土地價格，建立費，專業(yè)費等；

2）計息期確定：待估地價在建立起點投入，以整個建立期計息；建筑費，專業(yè)費在建

立期勻稱投入，視為期中投入計息；

（6）利潤一以預(yù)付資本為計算基礎(chǔ)，即“2-4”項，注：不包含利息；

（7）稅費一指銷售建立房地產(chǎn)發(fā)生的稅費（營業(yè)稅等）

（8）租（銷）售費用一出租或銷售房地產(chǎn)發(fā)生的茄用，如銷售費用等

2.假設(shè)開發(fā)法計算方法一一現(xiàn)值法

待估地價=樓價折現(xiàn)一建筑費折現(xiàn)一專業(yè)費折現(xiàn)一利潤折現(xiàn)一銷售稅費折現(xiàn)

（1）樓價折現(xiàn)值：指將待估土地開發(fā)成房地產(chǎn)后的價格折現(xiàn)到評估時點：

（2）建筑費折現(xiàn)值：即開發(fā)建立房地產(chǎn)所發(fā)生的成本費用折現(xiàn)到評估時點；

（3）專業(yè)費用折現(xiàn)值：指及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的設(shè)計費等折現(xiàn)到評估時點；

專業(yè)費折現(xiàn)=建筑費折現(xiàn)值X某百分比

（4）利息不考慮一因為已折現(xiàn)，不需折現(xiàn)；

（5）利潤一以預(yù)付資本現(xiàn)值“2-3”為計算基礎(chǔ)：

（6）稅費一指銷售建立房地產(chǎn)現(xiàn)值乘以稅率等計算；（主要指銷售房地產(chǎn)的稅金，如營

業(yè)稅，土地增值稅等）

（7）租（銷）售費用一指租（伯：）建立房地產(chǎn)現(xiàn)值乘以租（售）費率比例等

（三）假設(shè)開發(fā)法評估的步驟

1.調(diào)查待評估土地的基本狀況。

2.選擇土地利用最佳方式。包括用途，運用強度，建筑樣式等

3.估計建設(shè)期。即將土地開發(fā)為房地產(chǎn)整個過程；

4.預(yù)料土地開發(fā)價值（樓價）；

5.預(yù)料開發(fā)建設(shè)總成本（建筑費）；

6.預(yù)料租售開發(fā)建立房地產(chǎn)所發(fā)生稅金，租售費用；

7.計算地價

（四）假設(shè)開發(fā)法案例

待估土地為待開發(fā)建設(shè)的空地。'七通一平”），面積12000平方米，用途為住宅建設(shè)，容

積率為6,覆蓋率W50%,土地運用年限70年，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：

預(yù)料建設(shè)期2年，第一年投入60%總建設(shè)費，第二年投入40%總建設(shè)費，總建設(shè)費預(yù)料

為1000萬元。專業(yè)費用為總建設(shè)費用的6%,利息率10%,利潤率20%,銷售費用及稅金等

為售樓價的5%。假設(shè)該住宅建成后即可全部售出，樓價預(yù)料為3000元/平方米，折現(xiàn)率10%。

要求：采納假設(shè)開發(fā)法計算待估土地價格？

【解析】（現(xiàn)值法）

1,預(yù)料待估土地開發(fā)完成后樓價現(xiàn)值：

12000*3000*（1+10%）-2=2975.21萬元；

2,建立費用現(xiàn)值：

1000*60%*（1+10%）°-5+1000*40%*（1+10%）-"=918.79萬元

3,專業(yè)費用：建立費用*比例=918.79*6%=55.13萬元

4,租售費用及稅金：樓價*稅率=2975.21*5%=148.76萬元；

5,利潤=（地價+總建筑費+專業(yè)費）*利潤率

=（地價+918.79+55.13）*20%

=地價*20%+194.784

6,地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利潤-稅費-租售費用

通過上式計算，評估地價=1381.46萬元；

【解析】將來值法（僅供參考）

1,預(yù)料待估土地開發(fā)完成后樓價：12000*3000=3600萬元

2,建立費用：1000萬元；

3,專業(yè)費用：建立費用*比例=1000*6%=6071元

4,利息=地價*[（1+10%）2-1]+（1000+60）*60%*[（1+10%）15-1]+（1000+60）

*40%*[（1+10%）05-1]=0.21*地價+162.91

5,利潤=（地價+建立費用+專業(yè)費用）*20%=地價*20%+212

6,銷售稅費=樓價*5%=3600*5%=180萬元

1也價=3600-1000-60-0.21*地價?162.91d也價*20%-212180

得到：(1+0.21+0.2)*地價=1985.09

計算得：地價=1407.87萬元；

（2010年4月真題）待評估地塊為一待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允

許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為7,覆蓋率小于等于50%,土地運用年限50年,2009

年8月出售，求取公允市場價格。

估價方法采納假設(shè)開發(fā)法。設(shè)計建筑面積為14000平方米，共14層，1?2層為商用房,

共2000平方米,3?4層共12000平方米用于住宅。預(yù)料共需2年時間完成（到2011年8月）,

第一年投入60%的總建筑費，第二年投入40%的總建筑費?？偨ㄖM1000萬元，專業(yè)費為

總建筑費的6%,利潤率為20%,租售費用及稅金綜合為售樓價的5%。假定該建筑物建成

后即可全部出售，預(yù)料當時售價，商.業(yè)樓4000元/平方米，住宅樓2000元/平方米，折現(xiàn)率

10%。

要求：

（1）以評估基準日2009年8月為時間點，計算總樓價；

（2）計算該時點的總建筑費；

（3）計算該時點的專業(yè)費；

（4）計算該時點的稅費；

（5）計算該時點的利潤和地價。（計算結(jié)果以“元”為單位，取整）

（提示公式：地價=樓價一建筑費一專業(yè)費一利潤一稅費）

第五節(jié)建筑物評估的特點

一，建筑物及其分類

建筑物是指及土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中房屋是指

能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住，工作，消遣等各種活動的場所；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是

指人們通常不能直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動的場所，如煙囪，水塔，道路等。

（一）按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類

建筑物的承重結(jié)構(gòu)不同，確定了其運用性能，耐用年限和建立成本具有明顯的區(qū)分。建

筑物按其結(jié)構(gòu)承重形式不同，可分為以下四種。

1.鋼結(jié)構(gòu)。

2.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

3.混合結(jié)構(gòu)。

（1）磚混結(jié)構(gòu)。

（2）磚木結(jié)構(gòu)。

（二）按建筑物運用功能分類

建筑物按運用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民川建筑。

1.工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料運用的房屋，構(gòu)筑物。

2.民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

二，建筑物評估的恃性

（-）建筑物價值的內(nèi)涵困難性的特點

建筑物作為及土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨立存在的。

（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地運用權(quán)年限的制約

我國的土地由國家全部，正常運用土地的企業(yè)或個人只能取得土地的運用權(quán)，這確定了

地上的附著物，房屋建筑物所運用的年限受土地運用權(quán)的年限制約。

（三）建筑物功能，用途及評估方法

通常狀況下，建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，經(jīng)常及

建筑物自身的功能用途有關(guān)。

三，建筑物評估時需考慮的因素

1.物理因素

風(fēng)格，結(jié)構(gòu)，設(shè)備設(shè)施功能等。

2.環(huán)境優(yōu)劣的影響

自然環(huán)境，社會經(jīng)濟環(huán)境，人文環(huán)境等，外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要

因素。

3.經(jīng)濟地理因素

即建筑物區(qū)位（區(qū)域）因素，在我國政治經(jīng)濟文體發(fā)展極不平衡。

4.新舊程度

土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。

5用途

某一詳細建筑物的用途可能是單一的。

6.產(chǎn)權(quán)

建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為全部權(quán)，運用權(quán)和租用權(quán)。

7.政策因素

國家經(jīng)濟政策每個時期都有肯定的重點和方向。

8.供需狀況

地產(chǎn)價值凹凸受市場供求關(guān)系的影響很大，供過于求時，價值會降低；供不應(yīng)求時價值

會提高。

9.其他因素

如住房制度改革，長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。

四，建筑物評估的原則

（一）替代原則

在功能相同的狀況下，在確定某個建筑物價格時，應(yīng)考慮它的替代可能性，假如替代性

較多，價格應(yīng)選取最低的價格，作為評估價值。

（二）最有效運用原則

由于建筑物具有肯定的功能變異性的特點，不同的利用方式對于房屋建筑物來說，帶來

的收益具有差別性，所以在確定建筑物價值時，應(yīng)考慮它的最有效運用原則。

（三）供需原則

建筑物在實現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要受價值規(guī)律的制約，其價格取決于需求

及供應(yīng)關(guān)系的均衡點。需求超過供應(yīng)，價格隨之提高；反之，供應(yīng)超過需求，價格隨之下降。

（四）房地合一原則

1,建筑物及土地結(jié)合，使房地產(chǎn)成為最終的商品，所以在評估建筑物時，往往只看到

了建筑物的價值，沒有看到土地的價值，實際體現(xiàn)出來的是房地合一的價值。

2,建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)分是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價格。

第六節(jié)建筑物評估的方法

一，成本法

基于建筑物重置來看通過計算建筑物在估價基準日重置成本，扣除建筑物的三種貶值

損失，即得到估計基準口建筑物價值

建筑物評估價值=建筑物基準日重置成本-建筑物貶值（三種）

（-）建筑物成本的構(gòu)成

1.建筑安裝工程費

建筑安裝工程包括建筑工程和建安工程。

2.前期費用

一般包括：

（1）規(guī)劃和可行性揆討費；

（2）工程設(shè)計費：

（3）人防工程設(shè)計費；

（4）“三通一平”費；

（5）地上附屬物拆除費；

（6）工程標的編制費；

（7）工程招投標費；

（8）合同預(yù)審費；

（9）公正費；

（10）鑒證