武漢.漢江財富.硚口區(qū)

取地策略研究方案探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)度進(jìn)入策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕房地產(chǎn)市場典型表現(xiàn)地塊開展策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕土地市場狀況區(qū)域取地可行性分析區(qū)域取地必要性分析如何進(jìn)入意向地區(qū)？戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面取地策略研究邏輯結(jié)構(gòu)區(qū)域樓市現(xiàn)狀與規(guī)劃〔內(nèi)部雄起動因〕意向地塊分析〔內(nèi)部質(zhì)素〕武漢樓市過往表現(xiàn)及趨勢〔外部開展機遇分析〕宏觀經(jīng)濟

■5月匯豐PMI終值創(chuàng)8個月新低制造業(yè)運行放緩

■統(tǒng)計局:5月份CPI同比上漲2.1%，PPI同比降2.9%

■5月經(jīng)濟數(shù)據(jù)尚難擺脫低迷狀況

■14家房企前5月銷售逾2778億萬科恒大保利占比過半2021年1-2021年4月CPI指數(shù)和PPI指數(shù)整體經(jīng)濟疲軟的形勢下，房地產(chǎn)宏觀市場走勢良好未來10年到20年，住房需求仍然十分龐大探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)度進(jìn)入策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕房地產(chǎn)市場典型表現(xiàn)地塊開展策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕土地市場狀況區(qū)域取地可行性分析區(qū)域取地必要性分析如何進(jìn)入意向地區(qū)？戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面取地策略研究邏輯結(jié)構(gòu)區(qū)域樓市現(xiàn)狀與規(guī)劃〔內(nèi)部雄起動因〕意向地塊分析〔內(nèi)部質(zhì)素〕武漢樓市過往表現(xiàn)及趨勢〔外部開展機遇分析〕4月武漢住宅成交量118萬㎡，環(huán)比減少13.9%，同比增加44%；4月成交均價6,950元/㎡，環(huán)比上升3.4%，同比下跌5.4%。4月樓市接力“金三〞，有43個工程開盤或加推，市場量價持續(xù)飄紅。4月成交1.3萬套，連續(xù)兩個月突破萬套銷量。4月，成交均價呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢，主要是漢街壹號公館等典型高端盤成交量放大，拉抬均價。受“國五條〞影響，“一步到位〞式需求發(fā)力，120-140㎡大戶型、高端置業(yè)成交量上行明顯。武漢樓市——住宅量價走勢24501025200

0400

20600

158001200

301000武漢商品住宅存量走勢期未庫存(萬方)存銷比〔月度〕4月存量1068萬方，同比增長12%，庫存環(huán)比小幅下降但同比仍小幅增長，按月均去化計算，約需11個月消化，壓力微漲

目前存量最高的三大區(qū)域分別為光谷194萬方，武昌170萬方，漢口二三環(huán)138萬方；連續(xù)四月呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，雖小幅消化庫存，但壓力仍較大存量低谷存量劇增萬㎡歷叱波峰武漢樓市——住宅存量走勢

4月武漢商業(yè)市場成交69,417㎡，環(huán)比減少12%，同比增加55%；成交均價15626元/㎡，環(huán)比上升13%，同比上升1%。4月，全市15區(qū)均有商業(yè)備案，漢陽區(qū)以13215㎡蟬聯(lián)成交面積冠軍，隨后是江漢區(qū)12899㎡、東西湖區(qū)6564㎡。均價方面，江漢區(qū)均價最高，為39009元/㎡，隨后是江岸區(qū)30809元/㎡、武昌區(qū)25999元/㎡。數(shù)據(jù)來源：CRIC武漢樓市——商業(yè)量價走勢武漢市寫字樓市場4月武漢寫字樓市場成交49112㎡，環(huán)比減少15%，同比減少7%；成交均價11465元/㎡，環(huán)比上升23%，同比上升5%。4月，全市12區(qū)、共51個寫字樓工程有備案，江漢區(qū)成為本月銷售冠軍，成交10210㎡。均價方面，江漢、武昌、硚口、江岸四區(qū)均價過萬，其余各區(qū)均價均在萬元以內(nèi)。數(shù)據(jù)來源：CRIC武漢樓市——寫字樓量價走勢武漢樓市——未來新增供給預(yù)售證號項目地址項目套數(shù)面積武房開預(yù)售[2013]140號

漢陽區(qū)溝咀村溝咀村改造項目k1地塊（廣電.蘭亭時代）

3190364963.98武房開預(yù)售[2013]139號

武漢市洪山區(qū)珞瑜路560號吳家彎御院

1072

126419.22武房開預(yù)售[2013]138號

東湖開發(fā)區(qū)曙光軟件園以東，武九鐵路以北清江山水住宅小區(qū)3.1期

75088296.18武房開預(yù)售[2013]137號

武漢市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)7R2地塊5-9號五棟住宅樓及地下室（香瀾水岸住宅小區(qū)一期）977117532.33武房開預(yù)售[2013]136號

洪山區(qū)毛坦村清能清江錦城k7地塊

2296274658.35武房開預(yù)售[2013]134號

江岸區(qū)江岸新村174號（二期）水域天際三、四期1820183681.01武房開預(yù)售[2013]133號

江岸區(qū)金橋大道68號后期花園二期（晉合。金橋世家）

484132802武房開預(yù)售[2013]132號

硚口區(qū)解放大道586號中御公館

1572184405.4武房開預(yù)售[2013]131號

蔡甸區(qū)蔡甸街同心村福晟濱江國際一期（10-15號樓）

72878725.01武房開預(yù)售[2013]129號

武漢市洪山區(qū)珞獅南路西側(cè)大華南湖公園世家上河西區(qū)二期地下車位

848138683.85武房開預(yù)售[2013]128號

武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)44R2地塊武漢海倫春天

1389180476.51武房開預(yù)售[2013]127號

蔡甸區(qū)沌陽街沌口小區(qū)4號地海天幸福小城三期

1085123712.38武房開預(yù)售[2013]126號

武昌區(qū)中北路23號武漢1818中心一期

1302174123.75武房開預(yù)售[2013]125號

武漢陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)童院村湖北農(nóng)機展示中心

43089451.19武房開預(yù)售[2013]124號

武漢市江夏區(qū)流芳街長咀街兆麟育龍灣B區(qū)

460

56574.69武漢樓市——未來新增供給武房開預(yù)售[2013]123號

武漢市江夏區(qū)五里界鎮(zhèn)栗廟村陽光100大湖第二期B地塊

600293303.7武房開預(yù)售[2013]122號

武漢市江夏區(qū)紙坊街大橋社區(qū)大花嶺村菩提苑二期

1541207614.49武房開預(yù)售[2013]121號武漢市武昌區(qū)余家頭村奧山世紀(jì)城k-1-2地塊1908245500.51武房開預(yù)售[2013]120號漢陽區(qū)龍燈堤路，琴臺路以北、梅子路以西華潤置地中央公園三期B地塊34599135。82武房開預(yù)售[2013]118號漢陽區(qū)漁業(yè)村（新建住宅項目）觀瀾國際三期

1368175015.87武房開預(yù)售[2013]119號

東湖開發(fā)區(qū)光谷大道以東、高新四路以北金融后臺服務(wù)中心基地建設(shè)項目二期2.5期B17、B18期

7146783.87武房開預(yù)售[2013]117號

關(guān)山一路552號中建康城3、4、5號樓

17617065.02武房開預(yù)售[2013]116號

武昌區(qū)徐家棚街和平大道918號江尚天地

1613234726.28武房開預(yù)售[2013]115號

蔡甸區(qū)大集街塔爾山村、南湖村人信千年美麗四期（二區(qū)）

525400.6武房開預(yù)售[2013]114號

蔡甸區(qū)蔡甸街新天村恒大綠洲24號住宅樓

12916756.65武房開預(yù)售[2013]113號

東西湖區(qū)徑河街辦事處三店易家灣渡頭嘴北豐尚時代廣場熙龍灣

44457010.03武房開預(yù)售[2013]111號

武漢市江夏區(qū)紙坊街齊心村康麗齊心花園（二期）

18223759.73武房開預(yù)售[2013]110號

漢陽區(qū)江堤中路以西，墨水湖南路以北漢陽漁場項目

1650184303.39武房開預(yù)售[2013]109號

東西湖區(qū)養(yǎng)殖農(nóng)場機場路東、馬池路南常青花園六小區(qū)南區(qū)

2593309280.77武房開預(yù)售[2013]108號

東西湖區(qū)金橋一路以南西湖二路以東金湖王府

2251]365781.79武房開預(yù)售[2013]101號

東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大道888號金地雄楚1號一期

888253070.37武房開預(yù)售[2013]112號

洪山區(qū)南湖村保利中央公館三區(qū)

969101294.13武房開預(yù)售[2013]107號

江漢區(qū)王家墩地區(qū)原空軍漢口機場內(nèi)住宅、商業(yè)、酒店及配套綜合用房（悅海園）

384149402.99武房開預(yù)售[2013]106號

新洲區(qū)陽邏街高潮村世紀(jì)廣場

37425258.82武房開預(yù)售[2013]105號

東西湖區(qū)慈惠街惠安大道776號外用藥研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化項目（正同工業(yè)園）

0199298.34武房開預(yù)售[2013]103號

武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)6R2地塊萬科金域藍(lán)灣

15717511.08武房開預(yù)售[2013]100號

江岸區(qū)后湖路與建設(shè)渠路交匯處（百步亭花園路123號）住宅、商業(yè)、幼兒園及配套綜合用房（萬錦江城）

2736331481.75武房開預(yù)售[2013]099號

江岸區(qū)永清街（B片B9、B11、B20地塊）住宅及配套商業(yè)（B9地塊）

085008.93武房開預(yù)售[2013]現(xiàn)005號

武漢市硚口區(qū)長豐鄉(xiāng)舵落口48號住宅及配套用房（銀舵新都）

22219459.8武房開預(yù)售[2013]097號

湖北中天鴻源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

清江泓景一期

1514190973.33武房開預(yù)售[2013]096號

江漢區(qū)姑嫂樹村常青南園三期

61882413.37武房開預(yù)售[2013]095號

東西湖區(qū)走馬嶺農(nóng)場二大隊三隊天龍都市工業(yè)園輕工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房

063349.74武房開預(yù)售[2013]092號

黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)葉店村天縱頤景康城

1822190065.71武房開預(yù)售[2013]091號

武漢市江夏區(qū)五里界街栗廟村藏龍倚湖逸居

19269609.26武房開預(yù)售[2013]090號

新洲區(qū)汪集街汪集村汪集商業(yè)步行街

43948128.05武房開預(yù)售[2013]089號

黃陂區(qū)灄口街灄口村宏信漢北尚都

91597332.41武房開預(yù)售[2013]088號

武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)歡樂大道166號武漢華僑城生態(tài)住宅社區(qū)一期（A-1,A-2)純水岸·東湖

15760321.6武漢樓市——未來新增供給武漢樓市——未來新增供給武房開預(yù)售[2013]086號

硚口區(qū)古田四路和解放大道交叉口商住樓、住宅樓、商業(yè)寫字樓（聯(lián)發(fā)·九都府）

0148544.17武房開預(yù)售[2013]085號

新洲區(qū)陽邏街平江東路以南東方新天地

77482568.29武房開預(yù)售[2013]083號

武昌區(qū)中北路以西、沙湖大道以東、東沙大道以北、樂業(yè)路以南武漢中央文化區(qū)K4地塊一期

1160268508.1武房開預(yù)售[2013]082號

江岸區(qū)建設(shè)大道延長線與幸福大道交匯處商業(yè)、辦公及綜合用房（A-7-b地塊二期）（漢口城市廣場二期）

1879202261.2武房開預(yù)售[2013]081號

武昌區(qū)中北路長航藍(lán)晶綠洲一期

1029108315.51武房開預(yù)售[2013]084號

東湖開發(fā)區(qū)鄭橋村當(dāng)代國際花園四期1-8#樓及地下室（十五區(qū)）

81095390.65截止2021年4月，武漢共54個工程拿到預(yù)售證，總預(yù)售面積7,494,255平方米，總預(yù)售套數(shù)40,705套；新增供給量大部集中于武昌中心區(qū)及江岸區(qū)；硚口區(qū)僅僅聯(lián)發(fā)·九都府有新貨〔商業(yè)LOFT〕上市。武漢樓市——結(jié)論探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)度進(jìn)入策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕房地產(chǎn)市場典型表現(xiàn)地塊開展策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕土地市場狀況區(qū)域取地可行性分析區(qū)域取地必要性分析如何進(jìn)入意向地區(qū)？戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面取地策略研究邏輯結(jié)構(gòu)區(qū)域樓市現(xiàn)狀與規(guī)劃〔內(nèi)部雄起動因〕意向地塊分析〔內(nèi)部質(zhì)素〕武漢樓市過往表現(xiàn)及趨勢〔外部開展機遇分析〕硚口規(guī)劃——重點建設(shè)“五區(qū)一帶〞六大功能區(qū)，硚口迎來騰飛契機漢正街商貿(mào)旅游區(qū)〔全國區(qū)域性商品交易和旅游購物中心〕寶豐商務(wù)區(qū)〔全市重要商務(wù)板塊和全省知名的特色文化效勞區(qū)〕中央采購區(qū)〔中部地區(qū)家居家裝產(chǎn)業(yè)“品牌大本營〞和“創(chuàng)意設(shè)計中心〞〕都市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)〔武漢城市圈內(nèi)最具創(chuàng)新活力的中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園〕國際商業(yè)休閑區(qū)〔中部地區(qū)重要的國家旅游目的地〕漢江生態(tài)商務(wù)帶〔全市與武昌、江岸齊名的重要臨水商務(wù)板塊〕在“十一五〞規(guī)劃中，硚口區(qū)提出重點建設(shè)“四區(qū)一帶〞：漢正街都市工業(yè)區(qū)、漢正街商貿(mào)旅游區(qū)、硚口西部物流區(qū)、寶豐商務(wù)區(qū)和漢水濱江商住帶。在這一思路指導(dǎo)下，硚口區(qū)功能分區(qū)日益明晰和完善。在漢江濱水區(qū)域規(guī)劃與開發(fā)、漢正街商業(yè)業(yè)態(tài)的改造與升級、新漢正街都市工業(yè)園建設(shè)的大背景下，硚口區(qū)將重點建設(shè)“五區(qū)一帶〞六大功能區(qū)：硚口區(qū)域樓市開展歷程——早期以古田四路沿線開展為主，透支輕軌價值，促進(jìn)區(qū)域認(rèn)同感香港映象均價：5300

漢水熙園均價：4500漢口春天主力戶型：兩室89-95平米；三室125-135：主力均價：3400元/平米融僑錦城主力戶型：一室42平；兩室76-93平；三室127-128平主力均價：4500元/平硚口區(qū)域樓市開展歷程——中期以古田四路沿線舊改、寶豐中心區(qū)同時發(fā)力，賺取區(qū)域形象，實現(xiàn)區(qū)域原有價值賽達(dá)國際兩室78-96：三室114-119均價9500中民長青里兩室80-84三室100-117均價10000聯(lián)發(fā)九都府一室36-64兩室86-93三室119-134均價10500天宇盛世濱江兩室97三室138四室195均價12998保利香檳國際兩室65：三室88四室130均價10650南國大武漢SOHO復(fù)式48-87一室34-37；兩室71均價14000左岸美鄰一室61-63兩室83-93三室120-129均價9600融僑錦江兩室89-123三室133-134均價12000武漢城市廣場（公寓）均價14000越秀星匯云錦兩室96.96三室112-173均價15000中御公館一室59.32兩室66-107；三室136均價16000硚口區(qū)域樓市開展歷程——后期以古田一路以西、竹葉海周邊及長豐大道以北舊改為主，區(qū)域價值得以提升，逐步超越或者顛覆區(qū)域價值認(rèn)知琴斷口地塊新居城工程賽達(dá)國際廣電工程名流工程中森華工程宗關(guān)—漢西商圈紅星美凱龍〔10分鐘車程〕英特宜家〔10分鐘車程〕古田凱德廣場〔5分鐘車程〕硚口區(qū)域樓市現(xiàn)狀——供求趨勢2021年硚口區(qū)供給量為54.70萬方，總成交量為20.59萬方，年供求比為2.7:1。2021年硚口區(qū)供給量為32.33萬方，總成交量為16.48萬方，年供求比為2.0:1；2021年與2021年相比，供給成交量分別上漲69%和25%，整體依然呈現(xiàn)供大于求的局面，全年新增供給量主要集中在一季度和三季度，成交量整體分布較為平穩(wěn)，而供給分布波動較大，成交持續(xù)低迷，供求比增大，供大于求局面更加明顯；2021年，前三季度，硚口區(qū)主要以消化存量為主，供大于求局面有望逐漸持平。硚口區(qū)域樓市現(xiàn)狀——供給面積走勢硚口區(qū)2021年總供給量僅54.70萬方。9月份〔22.66萬方〕的供給到達(dá)全年最高點，占全年供給的41%。主力供給來自寶豐和古田板塊，分別供給量為26.73萬平米和25.73萬平米；2021年，區(qū)域供給依然集中于暴風(fēng)板塊的越秀.星匯云錦、硚房.翰林瓏城西馬名仕、保利香檳國際金海名都、裕亞俊園等個案；古田板塊主要集中于天宇盛世濱江、聯(lián)發(fā)九都府蒙緹公館、賽達(dá)國際、萬象國際四個工程。硚口區(qū)域樓市現(xiàn)狀——成交總量表現(xiàn)2021年硚口區(qū)成交總面積為20.59萬方，成交總套數(shù)達(dá)2249套。成交量多集中在二、三季度，其中7月傳統(tǒng)淡季成交反而到達(dá)全年最高值2.27萬平米，這與7月保利香檳國際和融僑錦江集中出貨有關(guān)；2021年硚口區(qū)域成交工程排名前三的工程集中在保利香檳國際、融僑錦江和聯(lián)發(fā)九都府這三個工程，成交套數(shù)分別為502套、325套和290套；2021年，受大量新貨加推刺激及老城區(qū)拆遷制度逐漸完善，區(qū)域成交總面積有望突破去年數(shù)量。硚口區(qū)域樓市現(xiàn)狀——成交價格表現(xiàn)2021年硚口區(qū)整體成交均價整體呈波動上揚的趨勢，成交均價為9552元/平米，到10月份區(qū)域均價到達(dá)歷史最高值，突破10000元/平米，隨著區(qū)域高端工程〔如保利香檳國際、融僑錦江、聯(lián)發(fā)LOFT戶型、越秀星匯云錦等〕的大面積成交，整體價格將逐步攀升；2021年5月，寶豐板塊、古田四路沿線及以東區(qū)域已經(jīng)邁入萬元時代，古田二路沿線工程將在7000——10000元/平米區(qū)間徘徊。硚口區(qū)域樓市現(xiàn)狀——成交面積表現(xiàn)2021年區(qū)域成交的主要產(chǎn)品為80-100平米的2房，其主要來自于融僑錦江、保利香檳國際以及聯(lián)發(fā)九都府三個工程的成交；截止2021年5月趨勢仍在延續(xù)，但90平米以下戶型及再改型戶型面積段將發(fā)力。硚口區(qū)域樓市現(xiàn)狀——成交客戶特征來源區(qū)域：以地緣性客戶為主，本地居民擁有較為強勁的需求和消費力；未來，隨著江漢六橋的開通，及漢江北岸規(guī)劃的完善，將進(jìn)一步吸引漢陽及其他區(qū)域客戶置業(yè)的欲望?？蛻糁脴I(yè)：區(qū)域三產(chǎn)狀況決定的私營業(yè)主、產(chǎn)業(yè)類客戶是區(qū)域購房主力；由于三產(chǎn)比重在區(qū)域經(jīng)濟中逐步提升，自由職業(yè)類將逐步增多。硚口區(qū)域樓市現(xiàn)狀——成交客戶特征取地可行性啟示武漢樓市大勢看漲區(qū)域發(fā)力價值重塑區(qū)域取地迎來最好時機探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)度進(jìn)入策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕房地產(chǎn)市場典型表現(xiàn)地塊開展策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕土地市場狀況區(qū)域取地可行性分析區(qū)域取地必要性分析如何進(jìn)入意向地區(qū)？戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面取地策略研究邏輯結(jié)構(gòu)區(qū)域樓市現(xiàn)狀與規(guī)劃〔內(nèi)部雄起動因〕意向地塊分析〔內(nèi)部質(zhì)素〕武漢樓市過往表現(xiàn)及趨勢〔外部開展機遇分析〕古田二路地塊根本經(jīng)濟參數(shù)：項目技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)商業(yè)金融用地規(guī)劃總用地17255平方米規(guī)劃凈用地13202平方米計容總建筑面積61800平方米容積率4.68特殊要求住宅90平方米以下戶型占60%商主比=6:4項目用地面積(㎡)用地面積(畝)現(xiàn)狀用地面積13214.1919.8規(guī)劃控制面積（代征道路、綠地）4996.147.5凈用地面積12224.418.3可建建筑面積6.18萬㎡古田二路地塊一區(qū)位：古田二路地塊一配套〔公益〕：金融：武漢農(nóng)村商業(yè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄學(xué)校：中小學(xué)：橋口區(qū)長豐小學(xué)、辛家地小學(xué)、武漢市第四十三中學(xué)商業(yè)：中百倉儲、古田路購物廣場交通：公交：548、568、589、311、4、560、621武漢農(nóng)村商業(yè)銀行農(nóng)業(yè)銀行建設(shè)銀行郵政儲蓄長豐小學(xué)辛家地小學(xué)四十三中學(xué)中百倉儲、古田購物廣場約750萬方城市綜合體名流工程、廣電工程、中森華工程等古田二路地塊一人文景觀資源：綠地公園地塊周邊景觀分析地塊所在的位置屬于古田西漢正街都市工業(yè)園區(qū)域其地理區(qū)位距離中心城區(qū)最近，開展?jié)摿κ?；地區(qū)距離較近處有多個公園和廣場，工程有一定人文景觀資源；地塊周邊自然環(huán)境分析空氣：地塊附近是工業(yè)園是本工程在空氣質(zhì)量上受到一定影響；噪音：周圍噪音較少。古田二路地塊一周邊環(huán)境：東：古田二路、連接解放大道和長豐大道本案星田公寓三江航天富仕雅庭萬象國際古田二路口開展廣場北：星田公寓南：富仕雅庭、凱利廣場工程西：三江航天辦公樓、屬于都市工業(yè)園內(nèi)辦公大樓未來，工程周邊將逐漸形成又一個區(qū)域性補充型商業(yè)中心2025/7/17古田二路地塊開發(fā)優(yōu)劣勢與時機點分析地塊優(yōu)劣勢與時機點優(yōu)勢：1、位處古田板塊待開展區(qū)域，古田區(qū)域改造重點進(jìn)行中區(qū)域，未來開展前景良好；2、片區(qū)規(guī)劃利好逐漸顯現(xiàn)，工程價值提升空間較大；3、周邊大盤多，具區(qū)域集群效應(yīng)，認(rèn)知度度較高；4、體量少，在大盤林立的片區(qū)，有時機以較高的價格實現(xiàn)快速去化。劣勢：1、緊鄰都市工業(yè)區(qū)，居住生活環(huán)境偏差；2、周邊大盤林立，未來客戶競爭劇烈；3、6:4或者5:5的商住比，拉高了本錢的同時無法實現(xiàn)較高的商業(yè)價值。共享片區(qū)繁榮，快速抽身：轉(zhuǎn)變寫字樓功能，以商業(yè)居住性質(zhì)，搶奪區(qū)域城改市場及剛需客；

較高的產(chǎn)品質(zhì)素，與區(qū)域大盤實現(xiàn)錯位競爭；

共享區(qū)域規(guī)劃利好，價格突圍市場屬性詮釋西漢口認(rèn)知度高、品質(zhì)項目云集核心區(qū)硚口重點改造和區(qū)域價值提升區(qū)區(qū)域補充型商業(yè)地產(chǎn)大鱷扎堆，商業(yè)需求差異化補充者精致綜合體體量少、品質(zhì)易拔高、功能配套相對更完善西漢口核心區(qū)區(qū)域補充型精致綜合體古田二路地塊屬性界定工農(nóng)路地塊經(jīng)濟參數(shù)：總用地面積（㎡）21000平方米總建筑面積（㎡）67200平方米

其中

住宅面積（㎡）53760平方米

商業(yè)面積（㎡）12440平方米配套用房面積（㎡）1000平方米地下建筑面積（㎡）13000住宅（戶數(shù)）597停車數(shù)（輛）600

其中地上停車（輛）100地下停車（輛）500容積率3.2綠化率≥30%建筑密度≤20%工程用地屬于硚口區(qū)古田范圍，位于聯(lián)工路與聯(lián)農(nóng)路中間，北臨輕軌一號線及解放大道，交通便利，南依沿江路，可零距離欣賞漢江美景。R=3.2住宅：商業(yè)=8：2輕軌一號線本案古田客運站公交線路：2、505、508、546、560、568、621、722、737、741、途經(jīng)工農(nóng)路聯(lián)農(nóng)路站；輕軌1號線：〔東吳大道-堤角〕古田一路和舵落口有站點；三環(huán)線：在工程距三環(huán)線進(jìn)入口僅2公里；長途客運站：古田客運站；在古田一路設(shè)有站點，距工程僅有600m。；江漢六橋：正在建設(shè)，未來古田板塊與漢陽的聯(lián)系將更加緊密。工農(nóng)路地塊一通達(dá)性—軌道交通成熟，外圍交通進(jìn)入性強，交通便利工農(nóng)路地塊一配套〔公益〕：金融:中國農(nóng)業(yè)銀行、武漢農(nóng)村商業(yè)銀行舵落口支行、中國銀行；超市:聯(lián)合一百永佳超市、佳宜家超市、佳興百貨超市、穎菘平價超市、百佳超市；餐飲酒店:谷香酒軒鴻運旅館戰(zhàn)友賓館南泥灣平價美食；教育:易家墩小學(xué)、舵落口小學(xué)、武漢市七十九中學(xué)。中國農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)村商業(yè)銀行中國銀行舵落口小學(xué)79中學(xué)易家墩小學(xué)學(xué)谷香酒軒聯(lián)合一百永佳超市佳興百貨超市2025/7/17工農(nóng)路地塊一地塊現(xiàn)狀與景觀資源：現(xiàn)狀：目前，勞保市場尚未拆遷；景觀：工程處漢江北岸濱水規(guī)劃區(qū)中的“西部環(huán)保綜合區(qū)〞核心范圍內(nèi)，一線臨江，北面可直觀漢江景觀，視野開闊，景色秀麗，可利用度取決于沿江大道的完善地塊所在地周邊有眾多有機化工廠，衍生出化工產(chǎn)品生產(chǎn)，物流，銷售的產(chǎn)業(yè)鏈：1——武染工業(yè)園〔聯(lián)友路和工農(nóng)路交匯處，解放大道上〕2——武漢有機實業(yè)〔工程旁，解放大道上〕3——有機化工類產(chǎn)品門店〔工農(nóng)路上〕4——三江華宇物流古田分公司〔豐帆路與工農(nóng)路交匯處，解放大道口〕工農(nóng)路地塊一周邊環(huán)境—多為產(chǎn)業(yè)市場，工廠與居民雜居，城市改造強力推進(jìn)中工農(nóng)路地塊一周邊環(huán)境—城市改造進(jìn)行中，整個區(qū)域地產(chǎn)工程目前大都集中在古田二路以東，本工程所處片區(qū)屬待開發(fā)片區(qū)，關(guān)注度較低2021年5月，武漢預(yù)計有42個工程開盤。受武漢軌道交通建設(shè)的影響，遠(yuǎn)城區(qū)主干道以及商業(yè)等配套建設(shè)的利好，遠(yuǎn)城區(qū)同主城區(qū)的距離大大縮短，這也在一定程度上提高了遠(yuǎn)城區(qū)的居住價值。在5月42個預(yù)計開盤工程中，遠(yuǎn)城區(qū)占比64.3。工農(nóng)路地塊開發(fā)優(yōu)劣勢與時機點分析地塊優(yōu)劣勢與時機點優(yōu)勢：1、一線臨江，處漢江北岸濱水規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未來景觀優(yōu)勢較大；2、地塊方正，利于布局；3、體量較少，且居住區(qū)的規(guī)劃，利于“短、平、快〞開發(fā)運作；4、地塊沿解放大道輕輕軌線，昭示性好；交通完善劣勢：1、目前周邊環(huán)境“臟、亂、差〞，后期形象塑造難度加大；2、拆遷尚未完成，工程入市期難以確定；3、距離硚口核心商圈較遠(yuǎn)，片區(qū)內(nèi)生活高層次相關(guān)配套有待完善，片區(qū)認(rèn)知度有待提升區(qū)域規(guī)劃，拉升價值：借力額頭灣片的集中商業(yè)開發(fā)，提升工程價值；借力江漢六橋及漢江北岸濱水生態(tài)居住區(qū)的開發(fā)，提升工程宜居度，拉寬客層廣度；搶抓片區(qū)內(nèi)舊城改造之風(fēng)，平價快速去化，快速回籠資金屬性詮釋漢江北岸城市重點改造區(qū)、一線江景解放大道上城市主干道、昭示性好、認(rèn)知度高生態(tài)魅力生活景觀軸線、人文生態(tài)軸心、重點主題景觀區(qū)漢江北岸解放大道上生態(tài)魅力住區(qū)工農(nóng)路地塊屬性界定2025/7/17探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)度進(jìn)入策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕房地產(chǎn)市場典型表現(xiàn)地塊開展策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕土地市場狀況區(qū)域取地可行性分析區(qū)域取地必要性分析如何進(jìn)入意向地區(qū)？戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面取地策略研究邏輯結(jié)構(gòu)區(qū)域樓市現(xiàn)狀與規(guī)劃〔內(nèi)部雄起動因〕意向地塊分析〔內(nèi)部質(zhì)素〕武漢樓市過往表現(xiàn)及趨勢〔外部開展機遇分析〕2025/7/17片區(qū)住宅個案表現(xiàn)-賽達(dá)國際——輕軌沿線主打性價比的純住宅工程，銷售良好供給產(chǎn)品：6棟16-32層的高層住宅和臨街商業(yè)圍合而成〔商鋪目前未銷售〕。開盤時間：2021年3月24日〔首次開盤〕在售情況：1、3號樓50-120平米存量房均價：9500元/平米預(yù)計加推：2021-5-25推出二期2、4號樓50-120平米兩房三房，現(xiàn)已開始認(rèn)籌2萬享開盤95折，預(yù)計7月開盤。交付時間：2021年8月1日項目名稱賽達(dá)國際（住宅）開發(fā)商武漢賽達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積132139平方米占地面積33359平方米容積率3.50綠化率30%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯（住宅）目前銷售情況50-119㎡住宅（認(rèn)籌95折）均價9500元/平米主力戶型50-120平米總戶數(shù)1306戶總銷售情況36.8%（480套）一期共推出512套月均去化率160套（至今開盤3個月）停車位數(shù)量791個項目地址硚口古田二路（漢口春天西側(cè)）性價比取勝2025/7/17片區(qū)住宅個案表現(xiàn)-聯(lián)發(fā)九都府〔地鐵沿線教育地產(chǎn)〕項目名稱聯(lián)發(fā)九都府（公寓）開發(fā)商聯(lián)發(fā)集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積125000平方米占地面積27700平方米容積率4.05綠化率30%開盤時間2011-06-29（住宅首次開盤）2012-05-19（公寓首次開盤）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯（住宅）精裝修（公寓）目前銷售情況36-64㎡精裝公寓88-119㎡住宅最低價9688元/平米主力戶型公寓：36——

64平米住宅：88——134.平米總戶數(shù)1363戶總銷售情況59.4%（810套）月均去化率33.75套（開盤至今24個月）停車位數(shù)量總共：858個

地面：276個地下：582個項目地址硚口解放大道與古田四路交匯處（輕軌古田四路站口）供給產(chǎn)品：5棟住宅32-33層，1棟酒店式公寓30層〔1-4層為商業(yè)〕。開盤時間：2021年5月19日〔公寓首次開盤〕在售情況：2021-5-19日，推出6#樓36-64㎡精裝公寓，9688元/平米起；同時3#樓、5#樓88-119㎡房源折后均價10500元/平米，1#樓87-134㎡房源起價9800元/平方米。目前還剩少量房源在售交付時間：2021-12-1日，1#、2#、5#、6#樓入住。片區(qū)住宅個案表現(xiàn)-融僑錦江〔輕軌地鐵沿線瞰江豪宅〕項目名稱融僑錦江開發(fā)商武漢融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積259014平方米占地面積61649平方米容積率3.63綠化率33.85%開盤時間2013-3-312011-09-03（首次開盤）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯目前銷售情況8#樓117-157平米99-123平米價格12000元/平米（均價）9800元/平米（最低價）主力戶型1-3#樓：89-123平米（共540套）4-8#樓：99-157平米（共1296套）總戶數(shù)1904戶總銷售情況59.5%（1132套）月均去化率51.5套（開盤至今22個月）停車位數(shù)量826個（1：0.45）項目地址硚口建一路2號（江漢二橋橋頭處）供給產(chǎn)品：8棟40-42層超高層沿江豪宅開盤時間：2021年3月31日〔7號樓2單元共132套，主力戶型99-123平米〕在售情況：2021-5-18日，8#樓開盤，主推111-157平米，均價14000元/平米。另在售99-123平米房源，均價12000元/平米，現(xiàn)推出特惠房源5千抵10萬交付時間：2021-3-31日，1#、2#、3#樓入住。2021-10月，4-8#樓入住。2025/7/17片區(qū)住宅個案表現(xiàn)-保利香檳國際〔地鐵沿線復(fù)合地產(chǎn)〕項目名稱保利香檳國際（住宅、公寓）開發(fā)商武漢保利金硚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積240356平方米占地面積51517平方米容積率4.00綠化率45%開盤時間2011-10-22（首次開盤）2013-03-23（第四次加推）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯（住宅）目前銷售情況38-45平米公寓均價10300元/平米（公寓）10600（住宅）主力戶型公寓：38-45平米，住宅：156-180平米總戶數(shù)共2382戶，其中A區(qū)：1365戶，B區(qū)：1017戶總銷售情況61.4%（1462套），其中：A區(qū)：90.7%（1238套），B區(qū)：22%（224套）月均去化率73.1套（開盤至今20個月）停車位數(shù)量1253個項目地址硚口解放大道宗關(guān)（武漢四中旁）供給產(chǎn)品：8棟住宅，1棟寫字樓，1棟SOHO公寓；住宅34層〔其中2號樓17層，9號樓30層〕開盤時間：2021年3月23日〔第四次加推〕在售情況：9號樓SOHO主推面積38-45平米，均價10300元/平，現(xiàn)有搜房團購特別優(yōu)惠5000抵25000。另有局部頂層大戶156—180平天幕豪宅，均價10600元/平米交付時間：2021-6-1日，1#、2#、3#、3A#樓入住；2021-12-31日，9#樓公寓入住。2025/7/17片區(qū)住宅個案表現(xiàn)-中民長青里〔復(fù)合地產(chǎn)〕項目名稱中民長青里開發(fā)商武漢中民置業(yè)有限公司建筑面積75000平方米占地面積47154平方米容積率2.61綠化率35%開盤時間2012-05-26（首次開盤）2012-09-16（第一次加推）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯目前銷售情況40-423平米（LOFT公寓）價格8894元/平米（最低）10801元/平米（最高）主力戶型公寓：40-42平米，住宅：80-90平米2房、90-120平米3房總戶數(shù)739戶總銷售情況44.5%（329套）月均去化率25套（開盤至今13個月）停車位數(shù)量536個項目地址硚口古田四路（古田四路與南泥灣大道之間）供給產(chǎn)品：工程為4棟高層〔3棟18層，1棟32層〕組成，另外1棟17層公寓樓以及集中商業(yè)體組成開盤時間：2021-5-26日，推出3、4、5#樓。2021-9-16日，LOFT公寓開盤，主推40-42平米房源，認(rèn)籌1萬抵3萬，開盤一次性付款9折，貸款92折，LOFT公寓最低價8894元，最高價10801元在售情況：目前主推40-42平米LOFT公寓，起價9775元/平米，今年年底交房〔4棟住宅已全部售罄〕交付時間：2021-01-31日，3#、4#、5#樓入住2025/7/17片區(qū)商業(yè)個案表現(xiàn)-聯(lián)發(fā)九都府〔輕軌沿線商鋪〕項目名稱聯(lián)發(fā)九都府（商鋪）商鋪類型綜合體/購物中心標(biāo)準(zhǔn)層高5.2米（凈高5米）開盤時間2011-10-1面積區(qū)間80~100平米（不可分割）均價一樓：50000元/平米二樓：30000元/平米三樓：20000元/平米租售模式直接銷售+返租目前銷售階段現(xiàn)房銷售情況100平米起售，還剩5-6間一樓沿街商鋪竣工時間2011-7-1物業(yè)費3.00元/平方米·月供給產(chǎn)品：1-3層為商鋪〔地上3層，地下1層〕開盤時間：2021年10年1日在售情況：目前在售面積80-100平米，一樓均價50000元/平米，二樓30000元/平米，三樓20000元/平米2025/7/17片區(qū)商業(yè)個案表現(xiàn)-保利香檳國際〔輕軌地鐵沿線商鋪〕供給產(chǎn)品：局部1-2層臨街底商，地上2層。開盤時間：2021年3月17日。在售情況：10#樓在售商鋪，面積60、110、180平米，一樓4-5萬，二樓2-3萬；2#樓一樓租金：260-280元/平米·月。交付時間：2021年8月底。項目名稱保利香檳國際（商鋪）商鋪類型住宅底商標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米面積區(qū)間50~1000平米均價一樓：40000——50000元/平米二樓：20000——30000元/平米租售模式直接出售目前銷售階段期房銷售情況10#樓還剩5-6間商鋪，面積60、110、180平米；2#樓還剩2-3間商鋪，面積55、76、90平米?？⒐r間2013-9-1物業(yè)費商業(yè)4.2元/平方米·月住宅2.5元/平方米·月；片區(qū)樓市開展結(jié)論：住宅：建筑風(fēng)格：逐漸統(tǒng)一，以“歐現(xiàn)〞+“ArtDeco〞為主，品質(zhì)感較強；產(chǎn)品：高品質(zhì)住宅以90-150平米戶型為主，吸引片區(qū)內(nèi)外再改客戶；親民住宅以90平米以下及90-125平米戶型為主，吸引片區(qū)內(nèi)首置及首改客戶；價格：9500——16000元/平，逐漸與武漢中心區(qū)價格拉近，未來隨著區(qū)域其他大型綜合體工程的入市，將進(jìn)一步推高片區(qū)價格水平；客層：客戶來源區(qū)域逐漸外拓，主要受惠于交通的改善及標(biāo)桿工程的入市；速度：月均去化速度約50—80套商業(yè)：受惠于凱德廣場、融僑錦江、越秀、中森華、宜家、名流工程等一線工程的刺激，片區(qū)商業(yè)價格預(yù)期在逐步拉升。價格平穩(wěn)且逐步提升，去化均速度處武漢一線水平2025/7/17探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)度進(jìn)入策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕房地產(chǎn)市場典型表現(xiàn)地塊開展策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕土地市場狀況區(qū)域取地可行性分析區(qū)域取地必要性分析如何進(jìn)入意向地區(qū)？戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面取地策略研究邏輯結(jié)構(gòu)區(qū)域樓市現(xiàn)狀與規(guī)劃〔內(nèi)部雄起動因〕意向地塊分析〔內(nèi)部質(zhì)素〕武漢樓市過往表現(xiàn)及趨勢〔外部開展機遇分析〕區(qū)域土地成交走勢——后續(xù)進(jìn)入拍賣程序地塊增多區(qū)域土地整體情況：2021年整個硚口區(qū)域土地市場較為平淡，土地成交面積和土地成交建筑面積都處于主城區(qū)低位。一方面是由于硚口區(qū)域土地供給量少；另一方面是由于區(qū)域內(nèi)沒有大面積的城中村土地出讓；2021年隨著舊城改造的進(jìn)展，越來越多的空地將進(jìn)入拍賣程序，但截止2021年6月僅有一宗成交。區(qū)域土地成交價格表現(xiàn)——價格處一線水平硚口區(qū)域平均樓面地價約2403元/㎡，僅僅位于青山、武昌之后，價格水平相對較高；住宅用地中，硚口區(qū)全年僅出讓三宗，其中時代天宇競得地塊樓面地價5824元/㎡，刷新硚口區(qū)單價地王，支撐硚口區(qū)整體最高樓面地價。區(qū)域認(rèn)知項目名稱可售面積預(yù)計開盤時間中森華項目345萬方2014-2015年名流項目240萬方（含還建）新居城項目69萬方琴斷口項目29萬方廣電項目53.4萬方區(qū)域正處于從東向西進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級和舊城改造的階段，未來居住及商業(yè)開展重心將西移，區(qū)域商業(yè)將迎來快速開展的時機。片區(qū)開展趨勢：隨著工業(yè)園區(qū)不斷成熟，房地產(chǎn)開發(fā)量逐年增大，未來區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量將超過750萬㎡，規(guī)劃至2021年人口將到達(dá)30萬人。地塊開展時機：“短、平、快〞片區(qū)未來〔3—5年內(nèi)〕供給趨勢及開展趨勢取地必要性啟示較高的價格實現(xiàn)根底較廣的客戶層面較快的銷售速度短平快的開發(fā)模式能有效躲避風(fēng)險2025/7/17探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)度進(jìn)入策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕房地產(chǎn)市場典型表現(xiàn)地塊開展策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕土地市場狀況區(qū)域取地可行性分析區(qū)域取地必要性分析如何進(jìn)入意向地區(qū)？戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面取地策略研究邏輯結(jié)構(gòu)區(qū)域樓市現(xiàn)狀與規(guī)劃〔內(nèi)部雄起動因〕意向地塊分析〔內(nèi)部質(zhì)素〕武漢樓市過往表現(xiàn)及趨勢〔外部開展機遇分析〕2025/7/172025/7/17基于3C環(huán)境的工程開發(fā)策略推導(dǎo)——古田二路地塊：市場環(huán)境客戶構(gòu)成工程本體工程運作策略開發(fā)策略：“短、平、快〞開發(fā)競爭策略：平價、快跑產(chǎn)品策略：物業(yè)組合：住宅+公寓〔loft)+商鋪住宅：90平米以下戶型滿足政府要求90平米以上戶型以宜居性三房為主〔單套面積少于105平〕公寓：LOFT，層高5.4米〔解決商業(yè)用電、用水問題〕，主力面積30-50平米商鋪：2層底商+3層裙樓，總面積約計6100平古田二路地塊開發(fā)策略2025/7/172025/7/17基于3C環(huán)境的工程開發(fā)策略推導(dǎo)——工農(nóng)路地塊：市場環(huán)境客戶構(gòu)成工程本體工程運作策略開發(fā)策略：“短、平、快〞開發(fā)競爭策略：平價、快跑產(chǎn)品策略：物業(yè)組合：住宅+二層底商住宅：90平米以下戶型滿足政府要求90平米以上戶型以宜居性三房〔單套面積少于105平〕、舒適性三房〔少于125平〕為主住宅面積總計53760平商鋪：2層底商+配套用房，總面積13440平，其中配套用房1000平工農(nóng)路地塊開發(fā)策略2025/7/17探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)度進(jìn)入策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕房地產(chǎn)市場典型表現(xiàn)地塊開展策略意向板塊〔西漢口片區(qū)〕土地市場狀況區(qū)域取地可行性分析區(qū)域取地必要性分析如何進(jìn)入意向地區(qū)？戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面取地策略研究邏輯結(jié)構(gòu)區(qū)域樓市現(xiàn)狀與規(guī)劃〔內(nèi)部雄起動因〕意向地塊分析〔內(nèi)部質(zhì)素〕武漢樓市過往表現(xiàn)及趨勢〔外部開展機遇分析〕古田二路地塊公寓價格實現(xiàn)度預(yù)估根底一季度二季度三季度2012年四季度一季度翰林瓏城，746套30-120平一房、兩房、三房，其中30-60公寓約250套左右中城國際，剩余1500多套；主力戶型75-90㎡兩房西馬名仕，剩余700多套，31-90㎡精裝一房、兩房金海名都，剩余200多套；主力戶型29-108㎡一房、兩房、三房武漢城市廣場，剩余約260套，主力戶型41-118平米漢口中心區(qū)華南國際廣場，剩余100多套；主力戶型47、75㎡一房、兩房思聯(lián)公館，剩余100多套；主力戶型33-63㎡中華城，剩余1690多套，主力戶型36-160㎡青年公寓、SOHO公寓聯(lián)發(fā)九都府蒙緹公館，420套，主力戶型36-64平米裕亞俊園，437套，主力戶型42-80平米大武漢1911，主力面積60平米，120套左右南國大武漢soho，主力戶型34-87㎡，1520套2013年古田二路地塊公寓價格實現(xiàn)度預(yù)估1、根據(jù)工程的輻射范圍，分別選取聯(lián)發(fā)九都府、匯豐名企SOHO和保利香檳國際作為比準(zhǔn)樓盤；2、根據(jù)公寓產(chǎn)品的根本特點，選擇地段、配套、產(chǎn)品和品牌作為評分項。本工程(古田二路〕匯豐名企SOHO保利香檳國際聯(lián)發(fā)九都府地段價值交通配套周邊配套產(chǎn)品形態(tài)均價10650700092361100070%15%15%25%25%20%15%品牌價值15%總分927188價值修正系數(shù)取值1.1，本工程公寓〔LOFT)市場均價約10100元/平米古田二路地塊商鋪價格實現(xiàn)度預(yù)估——硚口商業(yè)情況古田二路地塊商鋪價格實現(xiàn)度預(yù)估——硚口商業(yè)情況硚口商業(yè)市場情況區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)多以住宅底商為主，業(yè)態(tài)較為零散，整體氣氛較為薄弱區(qū)域內(nèi)后續(xù)入市的住宅工程也存在少量底商供給，且引進(jìn)了局部主力商家，對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)格局有一定的促進(jìn)；但區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的幾大商超及品牌連鎖店的坪效相對仍處于中等偏低水平。古田二路地塊商鋪價格實現(xiàn)度預(yù)估——硚口商業(yè)情況嘉嘉美居國際燈飾城匯豐企業(yè)天地本案聯(lián)發(fā)九都府2012年硚口代表性商鋪項目名稱地域價格(元/平)體量(平米）聯(lián)發(fā)九都府解放大道與古田四路交匯處一層54000；二層27000；三層1800017720匯豐企業(yè)天地長豐大道與古田二路交匯處3500066731嘉嘉美居國際燈飾城硚口區(qū)長豐大道158號4000020000古田二路地塊商鋪價格實現(xiàn)度預(yù)估——硚口商業(yè)情況項目租金（元/月·㎡）2030405060708090100150200300400廣電江灣新城

東方花城

漢口春天

融僑錦城

香港印象

天澤一方

天順園

2008城市花園

紫薇花園

漢水熙園

弘鑫花園

潤和花園

南國大武漢家裝二期

萬家廣場

嘉嘉美居國際燈飾城

盛世長豐

保利香檳國際

主力租金水平標(biāo)桿租金水平區(qū)域內(nèi)除大型商超及專業(yè)市場外，社區(qū)商業(yè)的平均租金集中在50-80元/㎡2025/7/17區(qū)域商業(yè)小結(jié)：1、商業(yè)氣氛：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)氣氛相對較為薄弱，業(yè)態(tài)較為零散，使得本工程的開展存在一定的契機。2、未來供給：片區(qū)內(nèi)未來將出現(xiàn)大體量的集中商業(yè)供給，會對本工程有一定的影響；但由于本工程商業(yè)體量較小，輻射范圍相對較小，與其他大型商業(yè)工程不構(gòu)成直接競爭，因此本工程需要重點把握現(xiàn)有目標(biāo)客群。3、租金水平：區(qū)域內(nèi)老小區(qū)的社區(qū)商鋪租金普遍較低，近期開發(fā)的住宅工程底商及商業(yè)街租金水平那么相對較高。古田二路地塊商鋪價格實現(xiàn)度預(yù)估——硚口商業(yè)情況聯(lián)發(fā)九都府35000元/㎡嘉嘉美居國際燈飾城40000元/㎡保利香檳國際20000元/㎡匯豐企業(yè)天地34000元/㎡項目商業(yè)面積（萬㎡）售價（元/㎡）嘉嘉美居國際燈飾城240000匯豐企業(yè)天地6.734000聯(lián)發(fā)九都府1.835000保利香檳國際1.235000根據(jù)中科多年住宅底商的銷售經(jīng)營發(fā)現(xiàn)，客戶對于商鋪的價值認(rèn)知存在幾個關(guān)鍵臨界點，成為客戶“買鋪箴言〞。選取依據(jù)：在片區(qū)內(nèi)有一定影響力的工程工程綜合素質(zhì)與本工程有一定的可比性古田二路地塊商鋪價格實現(xiàn)度預(yù)估——比準(zhǔn)商業(yè)工程選取2025/7/17古田二路地塊商鋪價格實現(xiàn)度預(yù)估——比準(zhǔn)商業(yè)工程選取項目因素嘉嘉美居國際燈飾城匯豐企業(yè)天地聯(lián)發(fā)九都府保利香檳國際本案地段28%2525262324項目形態(tài)10%99887商鋪結(jié)構(gòu)13%111110109項目形象18%1516151513交通13%111012109可用產(chǎn)權(quán)年限10%999910發(fā)展商品牌8%67785合計100%8685858379價格

均價40000均價34000均價35000均價35000均價30000根據(jù)綜合評分，結(jié)合工程特點，與周邊競爭工程進(jìn)行比較，工程可實現(xiàn)的銷售均價測算依據(jù)：〔首層35000，二層21000，三樓12000〕底商實收均價：28000元/平；裙樓商業(yè)實收均價：22000元/平2025/7/17建安本錢明細(xì)項目單位用地面積建筑面積建安成本單價占地面積平方米13202綜合容積率

4.68商住比5:5總建筑面積平方米21,29761800

其中:住宅平方米

309001000LOFT公寓平方米248001200

商鋪平方米住宅底商兩層：2200；公寓裙樓三層：3900底商：1200裙樓：2400地下室132022000測算前提一：建安本錢包括公共配套、地下室、公共綠化本錢分?jǐn)?，開發(fā)周期為2年；地下室視為滿鋪用地面積2025/7/17開發(fā)前期準(zhǔn)備費150.00計算標(biāo)準(zhǔn)合計（萬元）1勘察設(shè)計費

38

3報批報建增容費

30

4基礎(chǔ)設(shè)施配套費

80

5臨時設(shè)施費

2.3

合計927土地獲得價款計算標(biāo)準(zhǔn)合計（萬元）1政府地價

15400

2

契稅總地價的4%616

3

不可預(yù)見費總地價的3%462

合計164782025/7/17開發(fā)間接費

計算標(biāo)準(zhǔn)合計

（萬元）

1工程管理費6.00

372財務(wù)費63003不可預(yù)見費0.05按主體投資額的5%估算550合計6887期間費用

計算標(biāo)準(zhǔn)

1管理費用0.03按照主體投資額的3%估算

4082銷售費用0.01按總銷售收入的0.8%估算5653招商費用合計971流轉(zhuǎn)稅費商業(yè)按照總收15%計，住宅按8%計8523測算前提：假設(shè)工程需貸款3個億，為期1.75年，年利率按12%計算。2025/7/17成本明細(xì)金額（萬元）單位成本（元/㎡）土地成本154002492后期辦證費用及不可預(yù)見費1078174前期準(zhǔn)備費927150建安工程費（含基礎(chǔ)設(shè)施）110001780開發(fā)間接費：工程管理費370.6

財務(wù)費用63001019

不可預(yù)見費55089期間費用：管理費用40866銷售、招商費用56591合計（不含稅）36265

稅金85231379總計（含稅）447867242測算前提：住宅比照市場個案賽達(dá)國際均價9500元/平米測算2025/7/17測算前提二：參照住宅及公寓的市場價格，定義年增長率為5%；商業(yè)定義其年增長率為8%，銷售周期為2年；

假設(shè)商鋪一層去化年度比為6:4，住宅14年去化80%，商鋪60%〔裙樓局部〕，其余局部2021年去化完畢。古田二路地塊銷售收入估算項目名稱單位合計20142015銷售單價元/平米住宅：9500住宅：9900公寓：10100公寓：10600商鋪：22000商鋪：23800銷售面積平米住宅：24720住宅：2.3484億住宅：0.61182億公寓：0公寓：0公寓：2.6288億商鋪：2340商鋪：0.5148億商鋪：0.95928億銷售收入7.0631億住宅：2.96022億公寓：2.6288億商業(yè)：1.47408億2.8632億4.1999億測算前提三：住宅比照市場個案賽達(dá)國際均價9500元/平米測算測算根底：自有資金為零，啟動資金3個億全部由貸款取得古田二路地塊開發(fā)經(jīng)濟效益成本金額（萬元）單位成本（元/㎡）成本總計（含稅）447867242收入金額（萬元）單位收入（元/㎡）建筑面積總收入7063111429稅后利潤25845萬元稅后單方利潤4182元/平米古田二路地塊開發(fā)進(jìn)度安排2021.10月前，進(jìn)場施工，完成環(huán)評，發(fā)改委立項，取得一書一證2021.12月開始蓄客2021.5月住宅開盤2021.10月裙樓商業(yè)開盤2021.12月住宅銷售80%裙樓商業(yè)去化60%2021.5月公寓開盤，商業(yè)持續(xù)去化2021.12月住宅、公寓銷售95%商業(yè)去化85%2021.10月2021.12月古田二路地塊合作模式——合作方介紹古田二路地塊合作模式建議——模式一合作模式一：凈地買斷，建設(shè)外包給華爾瑞古田二路地塊合作模式建議——模式一利潤計算成本明細(xì)金額（萬元）單位成本（元/㎡）開發(fā)間接費：工程管理費370.6

財務(wù)費用（按照前期貸款一個億，貸期1.5年）1800291

不可預(yù)見費55089期間費用：管理費用40866銷售、招商費用56591稅金85231379買斷費支出410006634成本合計528838577總銷售收入7063111429稅后利潤177482872說明：此種情況下，工程需要貸款的資金視為2021年支付給華爾瑞的1個億古田二路地塊合作模式建議——模式二合作模式二：聯(lián)合開發(fā)，共享利潤古田二路地塊合作模式建議——模式二合作模式二利潤計算成本明細(xì)金額（萬元）單位成本（元/㎡）土地成本154002492后期辦證費用及不可預(yù)見費1078174前期準(zhǔn)備費927150建安工程費（含基礎(chǔ)設(shè)施）110001780開發(fā)間接費：工程管理費370.6

不可預(yù)見費55089期間費用：管理費用40866銷售、招商費用56591合計（不含稅）299654849稅金85231379總計（含稅）384886228總收入7063111429分成后利潤19285.8

財務(wù)費用（借款1.8個億，年利12%，借期1.75年）3780凈利潤15505.825092025/7/17建安本錢明細(xì)項目單位用地面積建筑面積建安成本單價（元/平）占地面積平方米21000綜合容積率

3.2商住比8:2總建筑面積平方米67200

其中:住宅平方米

5376010001200

商鋪平方米12440

配套用房平方米10001000地下室130002000測算前提一：建安本錢包括公共配套、地下室、公共綠化本錢分?jǐn)?，開發(fā)周期為2年開發(fā)前期準(zhǔn)備費150.00計算標(biāo)準(zhǔn)合計（萬元）1勘察設(shè)計費

38

3報批報建增容費

30

4基礎(chǔ)設(shè)施配套費

80

5臨時設(shè)施費

2.3

合計1008土地獲得價款計算標(biāo)準(zhǔn)合計（萬元）1政府地價

18000

2

契稅總地價的4%7203

不可預(yù)見費總地價的3%540合計192602025/7/17開發(fā)間接費

計算標(biāo)準(zhǔn)合計

（萬元）

1工程管理費6.