義烏物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)義烏市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省定價(jià)目錄》等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于義烏市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照本辦法規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得無(wú)故拖欠。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.對(duì)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅的界定按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.政府指導(dǎo)價(jià)的具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式（一）包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。（二）酬金制1.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。4.業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)確定（一）政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定1.市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定并公布。2.制定政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，遵循合理、公平、公開的原則。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供相應(yīng)的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等計(jì)費(fèi)方式收取。具體計(jì)費(fèi)方式由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的酬金比例或者數(shù)額，向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)時(shí)間，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）繳納規(guī)定1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收期限不得超過(guò)一年。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。3.物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）欠費(fèi)處理1.業(yè)主或者物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主或者物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。3.經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的變更與調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價(jià)的變更與調(diào)整1.政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況、業(yè)主承受能力等因素，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并向社會(huì)公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照調(diào)整后的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的變更與調(diào)整1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前將調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的理由、依據(jù)、調(diào)整幅度等情況告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。3.業(yè)主對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)等渠道反映情況，也可以依法向人民法院提起訴訟。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門的職責(zé)1.市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。3.市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴舉報(bào)，及時(shí)調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報(bào)人。（二）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的職責(zé)1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行記錄，并向社會(huì)公布。3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法成立，并監(jiān)督其履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。（三）其他部門的職責(zé)其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的相關(guān)工作。九、法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰：擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的；不按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；其他價(jià)格違法行為。2.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。3.市價(jià)格主