建設(shè)用地交易管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)建設(shè)用地交易管理，規(guī)范建設(shè)用地交易行為，保障土地資源的合理利用和交易安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易活動(dòng)及其管理。集體建設(shè)用地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)的，參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：建設(shè)用地交易必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，確保交易行為合法合規(guī)。2.公開(kāi)公平公正原則：交易信息應(yīng)公開(kāi)透明，交易過(guò)程應(yīng)公平公正，保障各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。3.節(jié)約集約利用原則：鼓勵(lì)節(jié)約集約利用土地，提高土地利用效率。4.市場(chǎng)配置原則：充分發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的決定性作用，促進(jìn)土地資源合理流動(dòng)。二、建設(shè)用地交易主體與條件（一）交易主體1.出讓人：市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門(mén)或其委托的土地交易機(jī)構(gòu)。2.受讓人：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。3.轉(zhuǎn)讓人：依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者。4.承租人：符合條件的自然人、法人和其他組織。5.抵押人：以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押的土地使用者。（二）交易條件1.出讓土地符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地年度供應(yīng)計(jì)劃。已完成土地征收、拆遷補(bǔ)償安置等前期工作，具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)條件。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.轉(zhuǎn)讓土地已按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。共有的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)其他共有人書(shū)面同意。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的土地不得轉(zhuǎn)讓，但法律規(guī)定的除外。依法收回土地使用權(quán)的土地不得轉(zhuǎn)讓。權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地不得轉(zhuǎn)讓。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的土地不得轉(zhuǎn)讓。3.租賃土地符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。土地權(quán)屬清晰，無(wú)爭(zhēng)議。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。4.抵押土地土地使用者已依法取得土地使用權(quán)證書(shū)。土地使用權(quán)未被依法查封、扣押、監(jiān)管或者受到其他形式的限制。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)符合出讓合同約定的開(kāi)發(fā)投資條件。三、建設(shè)用地交易方式（一）出讓1.招標(biāo)出讓：市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗藚⒓油稑?biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。2.拍賣出讓：市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門(mén)發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。3.掛牌出讓：市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。（二）轉(zhuǎn)讓1.出售：建設(shè)用地使用權(quán)人將其建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，由他人支付價(jià)款的行為。2.交換：建設(shè)用地使用權(quán)人與他人相互交換建設(shè)用地使用權(quán)的行為。3.贈(zèng)與：建設(shè)用地使用權(quán)人將其建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人的行為。（三）租賃1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。2.土地租賃合同應(yīng)包括租賃土地的位置、面積、用途、租賃期限、租金及支付方式、土地使用條件、合同的變更和解除、違約責(zé)任等內(nèi)容。（四）抵押建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指土地使用者以其依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的建設(shè)用地使用權(quán)折價(jià)或者以拍賣、變賣該建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)款優(yōu)先受償。四、建設(shè)用地交易程序（一）出讓程序1.編制出讓方案：市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)需求，編制建設(shè)用地出讓方案，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。2.發(fā)布出讓公告：出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門(mén)在指定的媒體和土地交易場(chǎng)所發(fā)布出讓公告，公告期不得少于20日。出讓公告應(yīng)包括出讓宗地的基本情況、出讓方式、競(jìng)買(mǎi)人資格要求、報(bào)名時(shí)間、地點(diǎn)、出讓時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。3.報(bào)名與資格審查：競(jìng)買(mǎi)人在公告規(guī)定的報(bào)名時(shí)間內(nèi)，持相關(guān)資料到指定地點(diǎn)報(bào)名。市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資格進(jìn)行審查，符合條件的發(fā)給競(jìng)買(mǎi)資格證明。4.組織交易活動(dòng)：招標(biāo)出讓：組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)人。拍賣出讓：組織拍賣會(huì)，確定競(jìng)得人。掛牌出讓：在掛牌期限截止時(shí)，根據(jù)競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)結(jié)果確定競(jìng)得人。5.簽訂出讓合同：競(jìng)得人確定后，市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門(mén)與競(jìng)得人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。出讓合同應(yīng)明確出讓宗地的位置、面積、用途、出讓年限、出讓價(jià)款、付款方式、交地時(shí)間、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限、竣工時(shí)間等內(nèi)容。6.繳納出讓價(jià)款：競(jìng)得人按照出讓合同約定，按時(shí)足額繳納出讓價(jià)款。7.辦理土地登記：競(jìng)得人繳納出讓價(jià)款后，持出讓合同等相關(guān)資料到國(guó)土資源主管部門(mén)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。（二）轉(zhuǎn)讓程序1.申請(qǐng)與受理：轉(zhuǎn)讓人向國(guó)土資源主管部門(mén)提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，提交土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓雙方身份證明等相關(guān)資料。國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，符合受理?xiàng)l件的予以受理。2.審核與公示：國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)轉(zhuǎn)讓宗地進(jìn)行審核，核實(shí)土地權(quán)屬、土地利用情況等。經(jīng)審核符合轉(zhuǎn)讓條件的，在土地交易場(chǎng)所進(jìn)行公示，公示期不得少于5日。3.簽訂轉(zhuǎn)讓合同：公示無(wú)異議的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同。4.繳納稅費(fèi)：轉(zhuǎn)讓雙方按照國(guó)家規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。5.辦理土地變更登記：受讓人持轉(zhuǎn)讓合同、稅費(fèi)繳納憑證等相關(guān)資料到國(guó)土資源主管部門(mén)辦理土地變更登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。（三）租賃程序1.申請(qǐng)與受理：土地使用者向國(guó)土資源主管部門(mén)提出租賃申請(qǐng)，提交土地使用權(quán)證書(shū)、租賃申請(qǐng)書(shū)、租賃合同草案等相關(guān)資料。國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，符合受理?xiàng)l件的予以受理。2.審核與批準(zhǔn)：國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)租賃宗地進(jìn)行審核，核實(shí)土地權(quán)屬、土地利用情況等。經(jīng)審核符合租賃條件的，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。3.簽訂租賃合同：經(jīng)批準(zhǔn)后，國(guó)土資源主管部門(mén)與土地使用者簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。4.繳納租金：土地使用者按照租賃合同約定，按時(shí)足額繳納租金。5.辦理土地登記：土地使用者繳納租金后，持租賃合同等相關(guān)資料到國(guó)土資源主管部門(mén)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。（四）抵押程序1.申請(qǐng)與受理：抵押人向國(guó)土資源主管部門(mén)提出抵押申請(qǐng)，提交土地使用權(quán)證書(shū)、主債權(quán)合同、抵押合同、抵押人身份證明等相關(guān)資料。國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，符合受理?xiàng)l件的予以受理。2.審核與登記：國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)抵押宗地進(jìn)行審核，核實(shí)土地權(quán)屬、土地利用情況等。經(jīng)審核符合抵押條件的，辦理土地抵押登記手續(xù)，頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。3.抵押合同變更與解除：抵押合同變更或者解除的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)資料到國(guó)土資源主管部門(mén)辦理變更或者注銷抵押登記手續(xù)。4.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人依法申請(qǐng)人民法院拍賣、變賣抵押的建設(shè)用地使用權(quán)，從所得價(jià)款中優(yōu)先受償。五、建設(shè)用地交易信息公開(kāi)（一）公開(kāi)內(nèi)容1.出讓土地信息：包括出讓宗地的位置、面積、用途、出讓年限、出讓方式、出讓底價(jià)、競(jìng)買(mǎi)人資格要求等。2.轉(zhuǎn)讓土地信息：包括轉(zhuǎn)讓宗地的位置、面積、用途、土地取得方式、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓條件等。3.租賃土地信息：包括租賃宗地的位置、面積、用途、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)等。4.抵押土地信息：包括抵押宗地的位置、面積、用途、抵押金額、抵押權(quán)人等。（二）公開(kāi)方式1.土地交易場(chǎng)所：在土地交易場(chǎng)所設(shè)立信息公告欄，及時(shí)發(fā)布建設(shè)用地交易信息。2.政府網(wǎng)站：通過(guò)政府國(guó)土資源網(wǎng)站等媒體平臺(tái)，公開(kāi)建設(shè)用地交易信息。3.新聞媒體：通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播等新聞媒體，適時(shí)發(fā)布建設(shè)用地交易信息。六、建設(shè)用地交易監(jiān)管（一）建立監(jiān)管制度1.建立建設(shè)用地交易監(jiān)測(cè)制度，對(duì)建設(shè)用地交易活動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握交易動(dòng)態(tài)。2.建立建設(shè)用地交易信用評(píng)價(jià)制度，對(duì)交易主體的交易行為進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，將信用評(píng)價(jià)結(jié)果作為市場(chǎng)準(zhǔn)入和監(jiān)管的重要依據(jù)。（二）加強(qiáng)監(jiān)督檢查1.國(guó)土資源主管部門(mén)定期對(duì)建設(shè)用地交易活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，重點(diǎn)檢查交易程序是否合法、交易信息是否公開(kāi)、交易價(jià)格是否合理等。2.對(duì)違反本辦法規(guī)定的交易行為，依法責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，