常德小區(qū)物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)常德小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于常德小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)用的收取與使用、物業(yè)的使用與維護(hù)、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作等。（三）基本原則1.以人為本原則。以業(yè)主的需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則。嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法開展物業(yè)管理活動(dòng)。3.公開公平公正原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、物業(yè)費(fèi)用的收取等事項(xiàng)應(yīng)公開透明，接受業(yè)主監(jiān)督，確保公平公正。4.服務(wù)與管理并重原則。在加強(qiáng)物業(yè)管理的同時(shí)，注重為業(yè)主提供良好的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)與管理的有機(jī)結(jié)合。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）選聘1.本小區(qū)通過(guò)公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)作出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行明確約定。（二）資質(zhì)要求1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)。2.從事本小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門的要求。（三）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔，垃圾的收集、運(yùn)輸和處理等；綠化養(yǎng)護(hù)管理，包括小區(qū)內(nèi)花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等；秩序維護(hù)管理，包括小區(qū)內(nèi)的安全巡邏、門崗值班、車輛停放管理等；房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。三、物業(yè)費(fèi)用（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.本小區(qū)物業(yè)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)實(shí)際情況等因素確定，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。2.物業(yè)費(fèi)用可以按照建筑面積、套數(shù)等方式計(jì)算收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。（二）收費(fèi)方式1.物業(yè)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（三）費(fèi)用調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，合理使用物業(yè)費(fèi)用。因物業(yè)服務(wù)成本上升等原因確需調(diào)整物業(yè)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。2.物業(yè)費(fèi)用調(diào)整應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。（四）費(fèi)用使用與監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)費(fèi)用管理制度，定期公布物業(yè)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)費(fèi)用的收支報(bào)表，并接受業(yè)主委員會(huì)的審計(jì)。3.物業(yè)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，不得挪作他用。任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。四、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，合理使用物業(yè)，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。2.業(yè)主不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)或者外觀，不得在建筑物的共有部分搭建建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、秩序維護(hù)等管理制度，愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，保持小區(qū)整潔、美觀、安全。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行。2.業(yè)主專有部分的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)損壞，影響其他業(yè)主正常使用的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。（三）專項(xiàng)維修資金1.本小區(qū)按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定，建立專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理等應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的交存、使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。五、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.本小區(qū)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。但是，業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3.業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。3.業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）運(yùn)作規(guī)則1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。六、投訴處理與爭(zhēng)議解決（一）投訴處理1.業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題有投訴的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，也可以向業(yè)主委員會(huì)或者當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門投訴。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)予以答復(fù)和處理。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)處理業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛，維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定。（二）爭(zhēng)議解決1.業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生爭(zhēng)議的，可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。2.協(xié)商解決是指業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行平等協(xié)商，達(dá)成一致意見，解決爭(zhēng)議的方式。3.調(diào)解解決是指由業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)或者其他相關(guān)部門介入，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的爭(zhēng)議進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議，解決爭(zhēng)議的方式。4.仲裁解決是指業(yè)主、物業(yè)使