房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法必看題庫(kù)知識(shí)點(diǎn)》考試題含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共15題）1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的（）作出估計(jì)。A.市場(chǎng)價(jià)值B.使用價(jià)值C.投資價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值答案：A2.某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同約定成交價(jià)格為500萬(wàn)元，其中買方需支付賣方3%的傭金，該交易屬于（）。A.正常交易B.利害關(guān)系人之間的交易C.急于出售的交易D.有特別動(dòng)機(jī)的交易答案：A（傭金由買方支付屬正常交易費(fèi)用，不影響價(jià)格正常性）3.收益法中，凈收益的測(cè)算應(yīng)基于（）。A.實(shí)際收益B.客觀收益C.歷史最高收益D.預(yù)測(cè)最高收益答案：B4.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成不包括（）。A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)成本C.銷售稅費(fèi)D.折舊后的殘值答案：D（成本法價(jià)格=土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的主要區(qū)別是（）。A.是否考慮資金時(shí)間價(jià)值B.是否計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).是否扣除銷售稅費(fèi)D.是否估算后續(xù)開(kāi)發(fā)成本答案：A6.某住宅用地剩余使用年限為40年，采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取的可比實(shí)例剩余使用年限為50年，若土地還原率為6%，則年限修正系數(shù)為（）。（已知：（11/(1+6%)^40）/（11/(1+6%)^50）≈0.85）A.0.85B.1.18C.0.92D.1.05答案：A7.下列不屬于最高最佳利用具體內(nèi)容的是（）。A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳交易方式答案：D8.某宗房地產(chǎn)年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，資本化率為8%，則該房地產(chǎn)價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.875B.700C.1250D.350答案：A（凈收益=100×(130%)=70萬(wàn)元，價(jià)值=70/8%=875）9.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的房地產(chǎn)，這種估價(jià)屬于（）。A.現(xiàn)時(shí)價(jià)值評(píng)估B.歷史價(jià)值評(píng)估C.預(yù)測(cè)價(jià)值評(píng)估D.現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估答案：B10.市場(chǎng)法中，交易情況修正的目的是將可比實(shí)例的（）修正為正常價(jià)格。A.成交價(jià)格B.市場(chǎng)價(jià)格C.理論價(jià)格D.評(píng)估價(jià)格答案：A11.成本法中，建筑物折舊不包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然增值答案：D12.某寫(xiě)字樓月租金為300元/㎡，空置率為5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，則年凈收益為（）元/㎡。A.300×12×(15%)×(140%)B.300×12×(15%)×40%C.300×12×5%×(140%)D.300×12×(1+5%)×(140%)答案：A13.下列房地產(chǎn)中，最適用收益法估價(jià)的是（）。A.學(xué)校B.公園C.寫(xiě)字樓D.政府辦公樓答案：C14.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常采用（）測(cè)算。A.市場(chǎng)法B.成本法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：A15.估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的確定應(yīng)綜合考慮（）。A.單一方法的計(jì)算結(jié)果B.不同方法的測(cè)算結(jié)果C.委托人的要求D.評(píng)估師的主觀判斷答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)價(jià)格的特征包括（）。A.受區(qū)位影響大B.是權(quán)益價(jià)格C.形成時(shí)間較長(zhǎng)D.容易受交易者個(gè)別因素影響答案：ABCD2.市場(chǎng)法中，選取可比實(shí)例的要求有（）。A.與估價(jià)對(duì)象用途相同B.交易類型與估價(jià)目的吻合C.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近D.成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格答案：ABCD3.收益法的參數(shù)包括（）。A.凈收益B.報(bào)酬率C.收益期限D(zhuǎn).開(kāi)發(fā)成本答案：ABC4.成本法中，土地取得成本的構(gòu)成包括（）。A.土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).拆遷補(bǔ)償費(fèi)用C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.契稅答案：ABCD5.最高最佳利用分析應(yīng)遵循的原則有（）。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.價(jià)值最大化答案：ABCD6.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素包括（）。A.交通條件B.外部配套設(shè)施C.環(huán)境景觀D.土地形狀答案：ABC（土地形狀屬實(shí)物因素）7.估價(jià)程序包括（）。A.受理估價(jià)委托B.確定估價(jià)基本事項(xiàng)C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象D.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告答案：ABCD8.下列屬于房地產(chǎn)外部折舊的是（）。A.周邊新建垃圾處理廠B.城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致容積率降低C.建筑物設(shè)備老化D.小區(qū)物業(yè)管理水平下降答案：AB（C為物質(zhì)折舊，D為功能折舊）9.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用對(duì)象包括（）。A.生地B.毛地C.在建工程D.舊房改造答案：ABCD10.估價(jià)報(bào)告的組成部分包括（）。A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)結(jié)果報(bào)告D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告答案：ABCD三、判斷題（每題1分，共10題）1.房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合，允許存在一定誤差。（）答案：√2.同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下的價(jià)值可能不同。（）答案：√3.市場(chǎng)法中，可比實(shí)例的成交價(jià)格必須是實(shí)際成交的價(jià)格。（）答案：√4.收益法中，凈收益=潛在毛收入空置和收租損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（）答案：√5.成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是開(kāi)發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)。（）答案：×（應(yīng)為客觀利潤(rùn)）6.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，靜態(tài)分析法不考慮資金時(shí)間價(jià)值。（）答案：√7.房地產(chǎn)的實(shí)物折舊可以通過(guò)修復(fù)成本法測(cè)算。（）答案：√8.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果必須反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀情況。（）答案：√9.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可用于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格。（）答案：√10.拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)遵循公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（）答案：×（應(yīng)遵循政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）四、簡(jiǎn)答題（每題5分，共5題）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法的操作步驟。答案：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)（統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價(jià)格單位）；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益）；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格；⑧綜合確定最終估價(jià)結(jié)果。2.收益法中，如何確定收益期限？答案：收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限孰短原則確定。若建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；若建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，收益期限為土地使用權(quán)剩余期限，且需考慮建筑物在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)的處理方式（如無(wú)償收回時(shí)需扣除相應(yīng)價(jià)值）。3.成本法中，如何計(jì)算建筑物折舊？答案：建筑物折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。計(jì)算方法有：①年限法（直線法、成新折扣法）；②市場(chǎng)提取法（通過(guò)可比實(shí)例的價(jià)格、重置成本等反推折舊）；③分解法（分別測(cè)算各類型折舊并相加）。4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式是什么？動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的主要區(qū)別是什么？答案：基本公式：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值后續(xù)開(kāi)發(fā)成本后續(xù)管理費(fèi)用后續(xù)銷售費(fèi)用后續(xù)投資利息后續(xù)銷售稅費(fèi)后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)取得稅費(fèi)。區(qū)別：動(dòng)態(tài)分析法考慮資金時(shí)間價(jià)值（折現(xiàn)），靜態(tài)分析法不考慮；動(dòng)態(tài)分析法中的后續(xù)開(kāi)發(fā)成本等用未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)值表示，靜態(tài)分析法用未來(lái)發(fā)生的終值表示；動(dòng)態(tài)分析法不單獨(dú)計(jì)算投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（已隱含在折現(xiàn)中），靜態(tài)分析法需單獨(dú)計(jì)算。5.簡(jiǎn)述最高最佳利用原則的內(nèi)涵及分析步驟。答案：內(nèi)涵：房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下，能使估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大化的利用方式。分析步驟：①確定法律上允許的利用方式；②技術(shù)上可能的利用方式；③經(jīng)濟(jì)上可行的利用方式（收入≥成本）；④比較不同利用方式下的價(jià)值，選擇價(jià)值最大的作為最高最佳利用。五、計(jì)算題（共3題，第1題8分，第2題8分，第3題9分，共25分）1.某成片開(kāi)發(fā)土地，面積10000㎡，容積率2.5，開(kāi)發(fā)周期2年，分兩期開(kāi)發(fā)（每期1年），各期投入開(kāi)發(fā)成本分別為總開(kāi)發(fā)成本的60%和40%。總開(kāi)發(fā)成本為5000元/㎡（按建筑面積計(jì)），管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的2%，銷售稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的5.5%，投資利息率為6%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為20%（按開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和地價(jià)之和計(jì)算）。開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值為20000元/㎡（建筑面積），試采用靜態(tài)分析法計(jì)算該土地的總價(jià)（不考慮取得稅費(fèi)）。解：①總建筑面積=10000×2.5=25000㎡②開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值=25000×20000=50000萬(wàn)元③總開(kāi)發(fā)成本=25000×5000=12500萬(wàn)元④管理費(fèi)用=12500×3%=375萬(wàn)元⑤投資利息=地價(jià)×[(1+6%)^21]+(12500+375)×[60%×(1+6%)^1.51+40%×(1+6%)^0.51]（簡(jiǎn)化計(jì)算：靜態(tài)分析法通常假設(shè)地價(jià)在期初投入，開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用在期中投入，故利息=地價(jià)×6%×2+(12500+375)×6%×1=0.12地價(jià)+12875×0.06=0.12地價(jià)+772.5萬(wàn)元）⑥銷售費(fèi)用=50000×2%=1000萬(wàn)元⑦銷售稅費(fèi)=50000×5.5%=2750萬(wàn)元⑧開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(地價(jià)+12500+375)×20%=0.2地價(jià)+2575萬(wàn)元⑨根據(jù)公式：地價(jià)=開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)代入得：地價(jià)=5000012500375(0.12地價(jià)+772.5)10002750(0.2地價(jià)+2575)整理：地價(jià)+0.12地價(jià)+0.2地價(jià)=5000012500375772.51000275025751.32地價(jià)=5000019972.5=30027.5地價(jià)=30027.5/1.32≈22748.11萬(wàn)元2.某商場(chǎng)建筑面積10000㎡，土地剩余使用年限40年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命50年。已知該商場(chǎng)年有效毛收入為3000萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，報(bào)酬率為8%（土地報(bào)酬率7%，建筑物報(bào)酬率9%）。采用土地剩余技術(shù)計(jì)算土地價(jià)值（假設(shè)建筑物價(jià)值在收益期末為0）。解：①年凈收益=3000×(140%)=1800萬(wàn)元②建筑物年折舊額=建筑物價(jià)值×(1/50)（假設(shè)直線折舊）③設(shè)建筑物價(jià)值為B，土地價(jià)值為L(zhǎng)，總價(jià)值V=L+B④根據(jù)土地剩余技術(shù)，土地凈收益=土地價(jià)值×土地報(bào)酬率=0.07L⑤建筑物凈收益=年凈收益土地凈收益建筑物折舊=18000.07LB/50⑥同時(shí)，建筑物凈收益=建筑物價(jià)值×建筑物報(bào)酬率=0.09B聯(lián)立得：18000.07LB/50=0.09B→1800=0.07L+0.11B⑦總收益期限取土地剩余年限40年，建筑物在40年后剩余壽命10年，但假設(shè)期末價(jià)值為0，故建筑物價(jià)值B=建筑物凈收益×[11/(1+0.09)^40]/0.09⑧土地價(jià)值L=土地凈收益×[11/(1+0.07)^40]/0.07=0.07L×[11/(1+0.07)^40]/0.07→L=土地凈收益×年金現(xiàn)值系數(shù)（簡(jiǎn)化計(jì)算：假設(shè)收益期限內(nèi)凈收益不變，總凈收益=1800萬(wàn)元，報(bào)酬率取綜合報(bào)酬率，或直接按土地剩余技術(shù)公式：L=(凈收益建筑物凈收益)/土地報(bào)酬率，其中建筑物凈收益=B×建筑物報(bào)酬率，B=建筑物凈收益×[11/(1+9%)^40]/9%，但更簡(jiǎn)單的方法是設(shè)總價(jià)值V=1800/8%×[11/(1+8%)^40]≈1800/0.08×(11/21.7245)≈22500×0.9539≈21462.75萬(wàn)元又V=L+B，且B=建筑物價(jià)值=建筑物凈收益×[11/(1+9%)^40]/9%，而建筑物凈收益=年凈收益土地凈收益=18000.07L代入得：B=(18000.07L)×[11/(1+9%)^40]/0.09≈(18000.07L)×10.7574又V=L+B=21462.75，故L+(18000.07L)×10.7574=21462.75解得L≈(21462.751800×10.7574)/(10.07×10.7574)≈(21462.7519363.32)/(10.753)≈2099.43/0.247≈8499.72萬(wàn)元）3.某可比實(shí)例成交價(jià)格為12000元/㎡（建筑面積），成交日期為2022年6月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年6月。該類房地產(chǎn)2022年7月至2023年6月的價(jià)格指數(shù)分別為：101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112（均以上月為100）。試計(jì)算該可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況調(diào)整后價(jià)格。解：①價(jià)格指數(shù)為環(huán)比指數(shù)，需計(jì)算從2022年6月到2023年6月的總指數(shù)。②2022年6月為基期（設(shè)為100），2022年7月為101，8月=101×102/100=103.02，9月=103.02×103/100≈106.11，10月≈106.11×104/100≈110.35，11月≈110.35×105/100≈115.87，12月≈