南通物業(yè)選聘管理辦法一、引言物業(yè)管理對于提升居民生活品質(zhì)、維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定至關(guān)重要。為了規(guī)范南通地區(qū)物業(yè)選聘工作，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本管理辦法。希望大家認(rèn)真遵守，共同營造良好的居住環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于南通市內(nèi)各類住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)項目的選聘管理活動。三、基本原則1.公平公正原則在物業(yè)選聘過程中，要確保所有參與的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都能在平等的條件下競爭，不偏袒任何一方。我們鼓勵通過公開、透明的程序選拔出最適合項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.合法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策文件，確保選聘工作的每一個環(huán)節(jié)都合法有效。3.業(yè)主主導(dǎo)原則充分尊重業(yè)主的意愿，保障業(yè)主在物業(yè)選聘中的知情權(quán)、參與權(quán)和決定權(quán)。希望大家積極參與到選聘過程中，共同為小區(qū)選擇優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。四、物業(yè)選聘流程（一）籌備階段1.成立業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表等組成籌備組，負(fù)責(zé)組織業(yè)主大會的籌備工作?；I備組應(yīng)在成立后[X]日內(nèi)將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。2.確定選聘方式根據(jù)小區(qū)實際情況，籌備組可以通過以下方式確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：公開招標(biāo)：適用于規(guī)模較大、業(yè)主人數(shù)較多的小區(qū)?；I備組應(yīng)在相關(guān)媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，邀請符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)。邀請招標(biāo)：對于專業(yè)性較強、有特殊要求的物業(yè)項目，可以邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)。協(xié)議選聘：對于業(yè)主人數(shù)較少、規(guī)模較小的小區(qū)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以采用協(xié)議選聘的方式。（二）招標(biāo)階段（以公開招標(biāo)為例）1.編制招標(biāo)文件籌備組應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項目的基本情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)文件的編制要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。2.發(fā)布招標(biāo)公告在規(guī)定的媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，公告期不得少于[X]日。招標(biāo)公告應(yīng)包括招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的基本情況、獲取招標(biāo)文件的辦法等內(nèi)容。3.發(fā)售招標(biāo)文件潛在投標(biāo)人在獲取招標(biāo)文件后，應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件?；I備組應(yīng)向潛在投標(biāo)人提供必要的現(xiàn)場勘查條件。（三）投標(biāo)階段1.提交投標(biāo)文件投標(biāo)人應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)將投標(biāo)文件密封送達(dá)指定地點。投標(biāo)文件應(yīng)包括投標(biāo)函、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、投標(biāo)報價表、物業(yè)服務(wù)方案、業(yè)績證明材料等內(nèi)容。2.開標(biāo)籌備組應(yīng)在規(guī)定的時間和地點組織開標(biāo)會議，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)時，由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。（四）評標(biāo)階段1.組建評標(biāo)委員會評標(biāo)委員會由業(yè)主代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員人數(shù)為[X]人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于評標(biāo)委員會成員總數(shù)的三分之一。評標(biāo)委員會成員應(yīng)從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中隨機抽取。2.評標(biāo)評標(biāo)委員會按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，向招標(biāo)人推薦不超過[X]名有排序的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。（五）中標(biāo)及簽約階段1.中標(biāo)公示招標(biāo)人應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于[X]日。公示期間，如有異議，招標(biāo)人應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)查處理。2.簽訂物業(yè)服務(wù)合同中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)在[X]日內(nèi)與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。五、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.基本服務(wù)內(nèi)容房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：定期對房屋及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)，確保其正常運行。環(huán)境衛(wèi)生管理：保持小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，及時清運垃圾。綠化養(yǎng)護(hù)管理：對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保其生長良好。秩序維護(hù)管理：負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，維護(hù)小區(qū)秩序。車輛停放管理：合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，引導(dǎo)車輛有序停放。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同類型的物業(yè)項目，制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)響應(yīng)時間、客戶滿意度等方面的要求。具體標(biāo)準(zhǔn)可參考國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及行業(yè)通行做法。六、物業(yè)服務(wù)費用1.費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用一般包括人員工資、辦公費用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、秩序維護(hù)費用等。2.計費方式物業(yè)服務(wù)費用可以采用包干制或酬金制。包干制：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。3.費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用需要調(diào)整時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前[X]日告知業(yè)主，并說明調(diào)整的理由和幅度。調(diào)整方案應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。七、監(jiān)督管理1.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.行業(yè)主管部門監(jiān)督房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)選聘活動進(jìn)行監(jiān)督管理，對違反本辦法的行為依法進(jìn)行查處。3.信用管理建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、誠信經(jīng)營等情況進(jìn)行記錄。信用檔案將作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與后續(xù)項目投標(biāo)和評選的重要依據(jù)。八、違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期未整改的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.業(yè)主違約責(zé)任業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定按