如意新城營銷策略初探新聯(lián)贏地產(chǎn)參謀2021年3月我們現(xiàn)在在哪里？

據(jù)銷售中心提供信息數(shù)據(jù)目前銷售住宅和商業(yè)總共不到100套！總銷不超過2000萬！我們現(xiàn)在在哪里

樂陵位于山東西北部，魯冀兩省交界處，距渤海直線距離50公里，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈?，F(xiàn)轄8鎮(zhèn)4鄉(xiāng)4個(gè)街道辦事處，總面積1237.2平方公里，耕地面積102萬畝，總?cè)丝?5萬。樂陵地理位置優(yōu)越，處于北京、天津、濟(jì)南、泰安等城市構(gòu)成的南北走向經(jīng)濟(jì)龍脈的中心位置，是山東的北大門和主要進(jìn)京門戶。205國道和4條省級干線公路縱橫穿越，80公里半徑范圍內(nèi)，分別與京滬鐵路、京福高速公路、黃驊港、濟(jì)南機(jī)場相接，交通條件十分優(yōu)越?；?/p>

溯2021年4月25日破土開工2021年6月代理公司入場預(yù)計(jì)2021年8月竣工11萬平米目前封頂12棟商住樓期間戶外、電視、單頁等廣告推廣期間針對紅棗市場招商同時(shí)啟動(dòng)進(jìn)行尋根紅棗市場尋根之行，我們所看到的，聽到的，想到的朱集棗園市場朱集棗園市場啟示之一歷史問題：紅棗市場為鎮(zhèn)街道辦事處建設(shè)，有10年以上歷史，現(xiàn)在經(jīng)營管理無序，形象破敗不統(tǒng)一，道路凌亂。目前拆遷難度也較大，需要政府下定決心！紅棗市場入口老市場商鋪形象老市場商鋪形象老市場商鋪形象啟示之二資源問題：金絲小棗經(jīng)營商戶除了經(jīng)營自己的棗園，還從其他棗園和河北滄州等地進(jìn)貨，向山東、浙江、云南、河北等5省市批發(fā)。啟示之三倉庫問題：附近冷庫有3-5個(gè)，儲藏能級都在1000噸以上，紅棗市場還有搭建的大棚子用于曬棗，商戶門前的路邊平地也作為臨時(shí)存貨之用。紅棗大棚啟示之四租金問題：現(xiàn)在紅棗市場最貴的商鋪70-80平米年租金1萬元左右，一般的50-60平米年租金3000元。啟示之五交通問題：紅棗市場的自家農(nóng)用車、卡車經(jīng)常無牌，遭到交通部門的查處和禁止通行。紅棗市場交通啟示之六 商戶擔(dān)憂的問題： 1、租金問題：目前在老市場租金相當(dāng)廉價(jià)，門口的商鋪面30積多平方米，一年租金3000元。商戶普遍擔(dān)憂新市場一旦開始租金不廉價(jià)。 銷路問題：棗的收集方向大局部都是往東、往北去。在老市場方便一些，離新市場較遠(yuǎn)。 人脈關(guān)系遷移關(guān)系：老市場成立至今已經(jīng)13年，商業(yè)氣氛已經(jīng)形成，人的消費(fèi)觀念與習(xí)慣已經(jīng)形成。商戶的人脈關(guān)系、合作伙伴目前階段只認(rèn)知老市場。商戶擔(dān)憂至今遷移后，影響自己的生意。 運(yùn)輸問題：以往旺季棗農(nóng)運(yùn)輸?shù)臅r(shí)候樂陵市交通管理亂查亂罰情況比較嚴(yán)重。以前距離老市場較近，交警查車較少，棗農(nóng)還能接受。新市場運(yùn)輸較遠(yuǎn)，而棗農(nóng)的運(yùn)輸車輛多位農(nóng)用車，無牌、超載的情況嚴(yán)重，商戶擔(dān)憂棗農(nóng)沒人運(yùn)輸過去。 沒有儲藏空間：旺季的時(shí)候商戶為了占有市場，棗的儲藏需要大量空間。新市場目前欠缺。工程名稱中國樂陵義烏〔國際〕商貿(mào)城位置新汽車站往西200米產(chǎn)品類型2層或4層，住宅與底商組合體量占地1200畝，分三期開發(fā)戶型住宅90-130，商鋪單間14.4平，最高77平價(jià)格住宅2600-2800，商鋪5180-5830元，最高價(jià)7080元租金最好鋪面6500，其次4500，最次3000物業(yè)費(fèi)一平米一月一元裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝配套水電，暖氣營銷進(jìn)程一期自去年7月1日，已經(jīng)試營業(yè)，入場率85%審視對手工程名稱翠湖天地產(chǎn)品類型22層高層體量約320套戶型115平-150平價(jià)格三層3620元，九層、十層3680元，十一層層3998元裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯營銷狀態(tài)先期所推量消化80%，新加房源五一開盤審視對手工程名稱帝都花園工程位置高科路與棗城北大街交匯處產(chǎn)品類型7層小高層與5層多層體量17棟，3月份推約180套戶型主力戶型90-130平價(jià)格7號樓與8號樓為電梯小高層一層2958，二層3058，三層3158四層3258，五層3288，六層2218七層281811號樓一層2958，二層3240，三層3220四層2900，五層2600裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝無內(nèi)門工程進(jìn)度已封頂，年底交房營銷狀態(tài)已售出5棟，6號樓春節(jié)推出幾近清盤，7、8、11號樓，三月份推出，認(rèn)購一般審視對手工程名稱盛世清華園工程位置新一中對過產(chǎn)品類型5+1多層戶型90-130平價(jià)格一層3367，二、三層3387，四層3247五層2747，閣樓1350裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝無內(nèi)門營銷狀態(tài)最后一期，消化50%審視對手工程主打?qū)W區(qū)房優(yōu)勢，但對于工程其它價(jià)值并無多大挖掘，致使工程亮點(diǎn)單一，在產(chǎn)品類型變換較快的市場競爭中，漸漸下位。工程名稱國際名仕工程位置百貨大樓向北50米產(chǎn)品類型28層超高層體量224套戶型100-108平兩室裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝、毛坯營銷狀態(tài)銷售一般審視對手盡管工程位置絕佳，但是工程規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)都不盡如意，致使工程市場接受度很低工程名稱棗城名珠工程位置二中西200米路北產(chǎn)品類型17層高層與6層多層體量一期推量約550套戶型90-130平價(jià)格高層：一層3180，二層3220，三層3280四五層3380，6-9層3468，10-16層348017層3280多層：一二三層3480，四層3300，五層2900六層2480裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯營銷狀態(tài)認(rèn)購45%審視對手本工程由房管局開發(fā)，決定了工程中低檔的價(jià)格定位，主打宜居，產(chǎn)品無特色。工程名稱中泰新城位置阜盛東路與魏王城路交匯處產(chǎn)品類型多層與小高層體量3棟6層，1棟7層，2棟11層戶型88-130平價(jià)格多層價(jià)格四層3120.五層2860.閣樓2080優(yōu)惠四層一下交十萬每平米優(yōu)惠100。五層以上交五萬優(yōu)惠50工程進(jìn)度根本封頂，明年五一交房裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝，無內(nèi)門營銷進(jìn)度三棟多層，開盤一個(gè)月，四層一下根本售罄，審視對手位置較好，價(jià)格較為廉價(jià)，是其認(rèn)購比較好的主要云因工程名稱皇冠花園位置二中西100米路北產(chǎn)品類型多層與高層混合體量先開8棟高層戶型90-130平價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)3000營銷狀態(tài)前期蓄客期審視對手工程主打園林與品質(zhì)，但是前期營銷導(dǎo)入不夠充分，致使蓄客期客戶量不夠。盛泰名都位置開元東路實(shí)驗(yàn)小學(xué)對面產(chǎn)品類型多層與高層混合體量最后三棟高層，先開2棟，約150套價(jià)格起價(jià)3346，層差20元裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝，無內(nèi)門工程進(jìn)度主體工程起到6層，年底交房營銷進(jìn)程消化50%審視對手工程主打?qū)W區(qū)優(yōu)勢，除此之外別無亮點(diǎn)審視對手工程名稱翡翠綠洲工程位置盛世清華園北體量42棟多層價(jià)格一二三層3400，四層3248五層2958，六層2900營銷進(jìn)程一期推6棟多層，消化50%由于前期清華園將地塊炒熱，因此工程入市價(jià)格較高，但市場反響一般審視對手工程名稱澳林財(cái)富家園工程位置義務(wù)商貿(mào)城南產(chǎn)品類型多層與小高層混合體量3棟小高層，4棟多層戶型89-123平價(jià)格一層3580，二三層3680，四層3480，五層2980，閣樓2180商鋪均價(jià)7600裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝營銷進(jìn)程一期推三棟多層，4月23開盤，交5萬優(yōu)先選房、99折優(yōu)惠，開盤當(dāng)天下定每平米優(yōu)惠50元，一次性付清在優(yōu)惠98折工程主打園林與品質(zhì)，多重優(yōu)惠但位置較為偏，前期蓄認(rèn)購并不理想審視對手工程名稱國強(qiáng)英倫灣工程位置云紅大街與開元大道交匯處產(chǎn)品類型多層、小高層與別墅混合體量7棟多層、4棟小高層與假設(shè)干別墅戶型95平兩室，114平三室，148平三室價(jià)格兩棟樓分別起價(jià)3348，層差20元裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝工程進(jìn)度明年7月份交房營銷進(jìn)程前期推8號與9號兩棟11層小高層消化75%，二期6棟多層，已預(yù)訂3棟工程主打科技品質(zhì)，靠近學(xué)區(qū)，價(jià)格適中因此消化良好，但是，由于營銷力量不夠，價(jià)格比較保守，工程價(jià)值未充分爆發(fā)。考問消費(fèi)者 據(jù)市場調(diào)查了解，樂陵現(xiàn)在人均工資收入1800到1900元/月；高收入階層集中在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、局部工業(yè)企業(yè)中高層管理人員、以及局部個(gè)體私營工商業(yè)主。政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的中高層管理人員是最具購置力的客戶群，收入遠(yuǎn)高于樂陵市平均工資水平,目前他們一般都對目前的居住狀態(tài)不是十分滿意,為改善居住條件而二次置業(yè)。值得注意的是：年輕的消費(fèi)群體也逐漸成為樂陵的主流客戶?？紗栂M(fèi)者樂陵消費(fèi)理念需要加以引導(dǎo)，對附加本錢較為看重。消費(fèi)者對戶型的需求僅停留在滿足型的居住層面，而對住房平面內(nèi)動(dòng)靜、干濕、私密性等功能區(qū)分方面認(rèn)識較為淺顯。對物業(yè)管理、居住理念缺乏認(rèn)同感。對物管收費(fèi)持反對態(tài)度，認(rèn)為增加了生活本錢。居住理念缺乏認(rèn)同感?？紗栂M(fèi)者多層易接受，小高層、高層銷售相對抗性較大〔但正在慢慢改變〕。由于受傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣影響，認(rèn)為住多層比住小高層、高層更實(shí)惠，且認(rèn)為上下樓梯比高層方便。

審視總結(jié)1、從開發(fā)量看，樂陵年開發(fā)量比較穩(wěn)定，一直維持在50萬平左右；2、從開發(fā)區(qū)域看，由前期的集中在開元大道與云紅大街，逐漸轉(zhuǎn)移到西環(huán)與南環(huán)；3、從產(chǎn)品類型看，多層、高層混合入市；但多層仍然為客戶普遍接受！4、從裝修標(biāo)準(zhǔn)來看，大都為毛坯與簡裝；5、從新能源與新材料的利用來看，地暖與太陽能的運(yùn)用普片匱乏，建筑材料中的新材料的運(yùn)用也是空白；6、從戶型分布來看，90-130平的兩室與三室仍舊是市場主力戶型；7、從價(jià)格來看，多層均價(jià)3200-3400元左右，高層由于處于先期市場預(yù)熱期均價(jià)3300-3500元；8、從營銷水平看，營銷水平仍舊停留在地段訴求，產(chǎn)品價(jià)值挖掘不夠，并且業(yè)務(wù)人員能力，參差不齊，較為一般；審視總結(jié)房價(jià)走勢房價(jià)區(qū)域比較反躬自己樂陵二手房的均價(jià)大約在2739元／㎡，而新房均價(jià)3200元/㎡,相差17%左右，在合理的范圍之內(nèi)；將來隨著經(jīng)濟(jì)的開展，在二手房和新房的相互聯(lián)動(dòng)下，樂陵的房價(jià)還是比較樂觀的。我們也需要重新回歸好好地審視自己，全方位地......樂陵巨變SWOT分析優(yōu)勢：城市優(yōu)勢：樂陵位于黃河經(jīng)濟(jì)三角區(qū)的西部，位于德濱高速和京滬高速的交匯處，是聞名全國的金絲小棗的最大產(chǎn)地和故土，經(jīng)濟(jì)開展在德州地區(qū)首屈一指。交通優(yōu)勢：位于興隆南大街南北主干線和南3號線交匯處，與市中心區(qū)不到5分鐘車程。興隆南大街南至德濱高速方便通達(dá)，大約10分鐘車程。輻射優(yōu)勢：樂陵獨(dú)特的城市位置，周邊環(huán)繞慶云、惠民、商河等，商業(yè)影響可達(dá)200公里以上。區(qū)位優(yōu)勢：位于樂陵南城開展中心，與南部棗公園、西部新的行政中心、東湖公園三大中心并位而居。

SWOT分析環(huán)境優(yōu)勢：工程遠(yuǎn)期規(guī)劃有人民公園，南接自然林地，空氣清新自然寧靜，自然居住氣氛尚佳。規(guī)劃優(yōu)勢：住宅外立面造型簡練莊重。多層洋房局部3-4層，建筑天際線上下錯(cuò)落有致。商業(yè)面積30—140平，公攤系數(shù)不超過20%，商業(yè)得房率高達(dá)81%。商業(yè)實(shí)用面積較大，商鋪有交易廳、小庫房和衛(wèi)生間，功能分區(qū)自然合理。產(chǎn)品優(yōu)勢：90—140平墅質(zhì)洋房，2層洋房帶南向50-60平米的小院。住宅外立面造型簡練莊重，有別墅的氣質(zhì)。住宅公攤系數(shù)不超過4%，得房率高達(dá)96%。升值優(yōu)勢：70年產(chǎn)權(quán)商鋪，比一般商業(yè)多出30年收益價(jià)格優(yōu)勢：2021年的試探性推廣銷售價(jià)格對客戶很有吸引力SWOT分析劣勢：配套劣勢：目前工程四周缺乏生活配套設(shè)施如大型超市、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等。公交劣勢：目前工程公交線路直達(dá)市區(qū)的線路幾乎沒有，對于沒有私家車的出行不太方便。商業(yè)劣勢：一期市場業(yè)態(tài)目前定位棗、蔬菜、干果、水產(chǎn)、糧油副食品等市場，規(guī)模體量不具有絕對優(yōu)勢規(guī)模?？臻g劣勢：樓間距只有24米，商業(yè)占據(jù)10米左右，可供使用的公共空間只有15米左右。層高也3米左右。形象劣勢：商業(yè)只有分散的地上一層空間，缺乏聚合的商業(yè)SWOT分析劣勢：居住劣勢：商業(yè)市場的交易車輛、聲音、氣味、人群對居住氣氛的影響很大SWOT分析時(shí)機(jī)：以前的老的棗市場政府需要拆遷，提升市場管理形象，帶來經(jīng)營客戶的時(shí)機(jī)樂陵現(xiàn)有的蔬菜市場都聚集在北部，西城和南城目前沒有規(guī)劃大體量的農(nóng)副產(chǎn)品市場工程，蘊(yùn)藏了市場先機(jī)。SWOT分析我們的住宅問題在哪里住宅的核心價(jià)值在哪里？面對競爭如何打造新的買點(diǎn)？如何針對客戶的實(shí)際需求提升住宅的品質(zhì)和形象如何解決社區(qū)的管理以及商住互相干擾的影響？如何運(yùn)用特異的手法有效地推廣宣傳住宅？我們的商業(yè)問題在哪里本原問題如何破解商業(yè)的破解策略商業(yè)形象描述商業(yè)10大優(yōu)勢價(jià)值再造商業(yè)托管方式目前國內(nèi)商業(yè)普遍存在著招商困難的壓力，同時(shí)市場前期需要3-5年的培育期。中國樂陵金絲小棗市場前期同樣存在這樣的問題，因此常用的商業(yè)返租銷售的方式也必須采用！建議返租3年，每年年回報(bào)8%。商業(yè)價(jià)風(fēng)格整采用3年返租銷售的方式，每年回報(bào)8%。目前商鋪總價(jià)=調(diào)整后商鋪總價(jià)-調(diào)整后商鋪總價(jià)X24%商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議四周臨街商鋪原那么上不進(jìn)行經(jīng)營限制。主要定位為銀行、通訊、郵局、電信、藥店、超市、貨運(yùn)、餐飲等配套和品牌店。商業(yè)經(jīng)營管理建議商業(yè)經(jīng)營管理建議物流配送建議流配送管理方案——打效勞牌 為了加強(qiáng)如意新城市場的輻射半徑和效勞品牌 建議公司如果組建物流中心尚處于起步階段，缺乏物流管理經(jīng)驗(yàn)和市場操作經(jīng)驗(yàn)，按照少投入，盡早盡快效勞市場的原那么，初期建議與市場上起步早、規(guī)模大、信譽(yù)好的國內(nèi)乃及山東省有名的大型物流公司合作，逐步摸索經(jīng)驗(yàn)，使業(yè)務(wù)漸漸走上正規(guī)。以招商的形式將物流公司吸引入大市場經(jīng)營，由我公司制定完整標(biāo)準(zhǔn)的制度統(tǒng)一管理，首先將我公司房屋租賃給物流公司，物業(yè)公司收取物業(yè)公司水、電、暖等各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)、倉儲費(fèi)等。商業(yè)營銷爆破點(diǎn)南部商業(yè)區(qū)域大炒作樂陵論劍—樂陵專業(yè)物流大市場頂峰論壇贏在樂陵——我要?jiǎng)?chuàng)業(yè)百萬富翁俱樂部全國招募中樂陵100個(gè)商業(yè)風(fēng)云人物評選活動(dòng)首家“5S商鋪銀行〞驚現(xiàn)樂陵齊魯分銷網(wǎng)絡(luò)的爆破“6年回購〞增值方案城市規(guī)劃南部新城大炒作南進(jìn)是最大的趨勢南進(jìn)是天然的承接南進(jìn)有立體交通優(yōu)勢南進(jìn)有產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)根底南城有明星重點(diǎn)工程工程政府大規(guī)劃和大支持活動(dòng)營銷活動(dòng)營銷3年免租減免6年稅費(fèi)及相關(guān)行政費(fèi)用車輛綠色通行20-80萬貸款擔(dān)保特價(jià)房住宅購置權(quán)子女入學(xué)享受市民同等待遇住宅的破解策略住宅建筑立面形象目前樂陵地產(chǎn)工程建筑風(fēng)格單一，以簡約實(shí)用的現(xiàn)代風(fēng)格為主，西方和歐式建筑元素較少，缺乏大膽創(chuàng)新，具有東方特色的歐式建筑風(fēng)格是市場的空白點(diǎn)；建筑外立面設(shè)計(jì)相對保守，線條缺乏流暢，外立面色彩樸實(shí)無華。建議如意新城的住宅立面采用西班牙風(fēng)格。樂陵巨變樣板間形象展示樣板房是捕獲消費(fèi)者的第二陣地，展示的是開發(fā)商的實(shí)力，詮釋的是工程的定位和未來的生活方式。合理的樣板房可以創(chuàng)造一種特殊的空間氣氛，刺激消費(fèi)者的欲望，到達(dá)銷售推廣的目的。樣板房作為開盤的常規(guī)武器，是成功推盤的前奏曲。樣板間展示樣板間展示樣板間展示尋找聚焦主力目標(biāo)客群精準(zhǔn)化營銷精準(zhǔn)化營銷針對年輕客群:為愛而婚，為婚而房，2萬元大禮包為你辦嫁妝！一天午后,我翻開相冊,我驚訝啦,22歲時(shí)的她,笑容是那樣的甜美,眼睛是那樣的甜美,象陽光女孩那樣,象一朵鮮艷芬芳的花兒.我決定就在今年的夏天,帶她到如意新城去買套100平米的書香雅居,然后為她租一間商鋪,辭別我們的愛情之旅,給她一個(gè)意外的驚喜.2021年全年期間，憑2021年結(jié)婚證購房，可獲得2萬元大禮包〔禮包1萬元購房代金券,8000裝修代金券、2000元家電裝修代金券〕精準(zhǔn)化營銷感動(dòng)樂陵——100個(gè)感恩的人物〔100個(gè)感恩的故事〕精準(zhǔn)化營銷針對經(jīng)營客群：客戶日志15：00今天剛做了3筆金絲小棗的大生意15：02兩分鐘后回家坐在如意新城的陽光露臺里15：12煮了一杯咖啡，望著人民公園里女兒玩耍的背影，呼吸著楊柳飄香，翻著喜愛的2021年5月?時(shí)尚?雜志，讓疲憊的心靈漫漫松弛，哪怕在此