萊蒙鵬源集團富陽工程市場報告萊蒙置業(yè)(富陽)2021年3月目錄第一局部大杭州房地產(chǎn)市場格局演變第二局部杭州豪宅幅員擴張進程第三局部近期土地市場成交分析第四局部大之江板塊格局形成及開展第五局部富陽東洲板塊資源及優(yōu)勢第六局部富陽工程運作節(jié)點說明大杭州房地產(chǎn)市場格局演變杭州為中國七大古都之一，已有2200多年歷史。作為華夏文明的發(fā)祥地之一，先后出現(xiàn)過極具特色的良渚文化、吳越文化、南宋及明清文化，構(gòu)成了“文化之邦〞和歷史名城的品位。杭州是中國著名的風景旅游城市，素有“人間天堂〞之稱。自然賦予的獨特環(huán)境和幾千年的人類文化積淀，造就著名中外的自然景觀和人文景觀，是著名的旅游勝地。全市有兩個國家級風景名勝區(qū)：一是西湖風景名勝區(qū)，二是富春江－新安江－千島湖國家風景名勝區(qū)。

2001年杭州榮獲“聯(lián)合國人居獎〞、“中國人居環(huán)境獎〞，是中國最具開展?jié)摿妥钇桨驳某鞘兄?。杭州?yōu)秀的人居環(huán)境吸引了大量的國內(nèi)外知名開發(fā)商。杭州商品房市場從1994年開始啟動，一直為外鄉(xiāng)民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所壟斷。2005年國家宏觀調(diào)控后，在2006、2007年集中涌入大量的全國品牌開發(fā)商。2021年之后的杭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)聚集了幾乎所有的全國各大房產(chǎn)大鱷。從進駐的區(qū)域來看，各大開發(fā)商根本都以外圍板塊作為他們進駐杭州的跳板，以及作為后期開發(fā)的主戰(zhàn)場〔05-06年申花、三墩、城北等區(qū)域均處于啟動開展期，是當時杭州市場的外圍板塊〕。

進駐時間開發(fā)商首次進駐區(qū)域其他進駐區(qū)域開發(fā)項目目前項目狀態(tài)2007.12卓越濱江/待開發(fā)2005.10嘉里華豐市中心樺楓居、嘉里中心樺楓居在售、嘉里中心待開發(fā)2008初中糧蕭山聞堰/易筑在售2007.2世茂下沙濱江世茂濱江花園、杭政儲出[2007]75號地塊在售2007.2朗詩下沙朗詩世茂國際街區(qū)售罄2006.12中海濱江三墩、之江錢塘山水、金溪園、篁外錢塘山水和金溪園售罄，篁外在售2007.7中天三墩/自在城金地開發(fā)2007.7金地三墩/自在城在售2006.10復地喬司連城國際在售2007.10遠洋城北/大運河商務(wù)中心待售2006.5凱德城北錢江新城視界、來福士廣場視界二期在售來福士待開發(fā)高德錢江新城/高德置地廣場待售2009.12龍湖下沙/杭政儲出[2009]85-87地塊待開發(fā)2005.8新鴻基錢江新城/萬象城.悅府在售2005.8華潤錢江新城/萬象城.悅府在售2007.8九龍倉之江錢江新城高爾夫藝墅待售2006.5萬科九堡城西、良渚、富陽魅力之城、西溪蝶園、良渚文化村、公望、金色家園魅力之城交付、西溪蝶園二期在售，良渚文化村在售2007.5金隅下沙/金隅.觀瀾時代在售2007.7保利下沙申花東灣、杭政儲出[2009]48地塊杭政儲出[2009]56地塊東灣在售地塊待開發(fā)2007.7雅戈爾市中心和留下之江隱寓、西溪晴雪、篁外未開盤杭州外來開發(fā)商信息下沙板塊：金隅、世茂、保利、朗詩、龍湖華豐板塊：嘉里聞堰板塊：中糧濱江板塊：中海、卓越、世茂三墩板塊：中天、金地喬司板塊：復地城北板塊：遠洋、凱德錢江新城板塊：高德、新鴻基、華潤之江板塊：九龍倉、雅戈爾、華潤九堡板塊：萬科市中心板塊：雅戈爾留下板塊：雅戈爾申花板塊：保利良渚板塊：萬科富陽板塊：萬科、復地杭州外來開發(fā)商分布東洲板塊：萬科結(jié)論國內(nèi)及境外一流開發(fā)商進駐對杭州各區(qū)域的房地產(chǎn)市場均產(chǎn)生了明顯的價格拉升作用。經(jīng)歷了2021年的市場回暖，杭州在中國房地產(chǎn)市場中，已經(jīng)和北京、上海、深圳一起被列為“金磚四城〞。在各大公司的戰(zhàn)略中，杭州均已列為長期多工程開發(fā)的重點市場。杭州豪宅幅員擴張進程杭州豪宅版圖市場外擴東洲板塊根據(jù)杭州城市以及度假板塊發(fā)展，主要表現(xiàn)為以下六個板塊，第一輪外擴：沿城西南擴展之江板塊：屬西湖區(qū)，城市別墅群落，2000年開發(fā)；代表項目：綠城玫瑰園第二輪外擴：呈發(fā)散狀外擴銀湖板塊：屬富陽市，距西湖18公里，2001年開發(fā)；代表項目：金都富春山居閑林板塊：屬余杭區(qū)，距西湖15公里，2001年開發(fā)；代表項目：綠城桃花源小和山板塊：屬西湖區(qū)，距西湖13公里，2003年開發(fā)；代表項目：浪漫河山湘湖板塊：屬杭州市蕭山區(qū)，距西湖20公里，2002年開發(fā)；代表項目：宋城地中海別墅綠城九溪玫瑰園杭州第一代別墅代表產(chǎn)品2001開工開發(fā)的金都富春山居富陽銀湖板塊的代表別墅大盤小和山板塊的代表別墅工程——浪漫和山綠城桃花源閑林板塊最高端的別墅工程第三輪外擴：繼續(xù)向西延伸青山湖板塊：屬臨安市青山鎮(zhèn)，距西湖32公里，2004年開發(fā)；代表工程：錦繡錢塘、綠城青山湖玫瑰園千島湖板塊：屬淳安縣，距西湖129公里，2004年開發(fā)，代表工程：綠城千島湖度假公寓、順發(fā)隨園第四輪外擴：繼續(xù)向西南、向北延伸東洲板塊：屬富陽市，距西湖19公里，2006年開發(fā)；代表工程：萬科公望莫干山板塊：屬德清市，距西湖40公里，2021年開發(fā)。代表工程：金都莫干山陽光田園結(jié)論：隨著市區(qū)周邊近郊的開發(fā)逐漸飽和，杭州低密度豪宅板塊不斷外擴，帶動客源逐步外移。目前，東洲板塊已經(jīng)成為交通便利和山水資源豐富的近郊豪宅新興板塊。近期土地市場成交分析1995-2021年杭州市供地根本情況〔單位：畝〕年份商品房用地住宅用地公建用地合計1995-199713462253359919981462180164219994926355520001819242206120011868542241020022359474283320033567127548422004256115144075200516391586322520062703972367520074197164758442008145793423912009422411425366合計274911185039341杭州率先在全國于1999年實施了經(jīng)營性土地全面掛招拍制度。經(jīng)營性土地掛招拍制度增強了土地市場競爭性和透明度，最終是顯化了土地價值，進而在房地產(chǎn)熱的背景下，掛招拍地價不斷上升，又強化房價上漲的預(yù)期，推動房價的上漲。杭州地價也同步帶動了周邊近郊其他縣市的土地升值。

近期杭州土地市場成交分析2021年四季度及2021年一季度宗地名稱宗地位置出讓面積容積率樓面地價總成交價競得人成交日期（M2）元/m2萬元杭政儲出[2009]59號59號之江轉(zhuǎn)塘R21-01、02、03地塊90640215281277005華潤置地2009/10/27杭政儲出[2009]81號拱墅區(qū)(田園R21-15地塊)240601.61111842800綠城房地產(chǎn)集團有限公司2009/12/1杭政儲出[2009]91號濱江區(qū)(月明路北(1)地塊)475482.515318182088綠城房地產(chǎn)集團有限公司2009-12-8杭政儲出[2009]92號濱江區(qū)(月明路北(2)地塊)501632.515397193088綠城房地產(chǎn)集團有限公司2009-12-8杭政儲出[2010]8號江干區(qū)(天城單元C2/R21-04地塊)1151031071537000江蘇華廣置業(yè)有限公司2010-3-9杭政儲出[2010]9號拱墅區(qū)(祥符單元R21-01地塊,原迪美化纖地塊)1011462.610210268500浙江省建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司、浙江發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-3-11公望逸城八墅本案１８號地塊１８號地塊指標占地：１２萬平米容積率：１.０樓面價：８６００元／㎡本案指標占地：２８.７萬平米容積率：１.２樓面價：５６６４元／㎡近期富陽土地市場成交分析2021年12月25日，富政儲出〔2021〕18號地塊出讓，位于東洲板塊，在丹楓華墅工程北側(cè)，占地12萬平方米，180畝。成交樓面地價8600元/平方米，容積率1.0，由浙江奔騰房地產(chǎn)開發(fā)取得。相比離杭州市中心同距離區(qū)域及東洲區(qū)域內(nèi)成交的土地，本地塊有明顯的土地價格優(yōu)勢。2021年杭州新拍土地樓面價格分布圖9500-110006000-720080087000-820074585700-590013000-15000993320963242952064915300152819966本案：56648600杭州新中心錢江新城杭州傳統(tǒng)中心西湖華潤置地2021年10月27日奔騰房產(chǎn)2021年12月25日大之江板塊格局形成及開展轉(zhuǎn)塘東洲銀湖富陽市靈山風景區(qū)中國美院杭州市委黨校黃公望國家森林公園浙江工業(yè)大學錢江新城濱江區(qū)午潮山國家森林公園富春山居高爾夫球場產(chǎn)品類型板塊項目名稱物業(yè)類型銷售價格別墅轉(zhuǎn)塘國都陽明谷獨棟別墅6-8萬/平方米東洲萬科公望獨棟別墅4-5萬/平方米轉(zhuǎn)塘綠城未來世界項目法式精裝聯(lián)排5-7萬/平方米轉(zhuǎn)塘雅戈爾篁外排屋2.3-3萬/平方米銀湖金都富春山居二手獨立別墅2.6-3萬/平方米公寓轉(zhuǎn)塘金都高爾夫藝墅精裝修高層公寓3萬/平方米轉(zhuǎn)塘圖元公寓精裝修高層公寓2.2萬/平方米轉(zhuǎn)塘公元沐橋精裝修平層大宅3萬/平方米轉(zhuǎn)塘新帝郎郡毛坯高層公寓1.7-2萬/平方米大之江板塊競爭項目售價陰影局部價格為未開盤物業(yè)市場報價國都陽明谷

雅戈爾篁外圖元公寓萬科公望公元沐橋豪華精裝修平層大宅金都九龍倉合作工程高爾夫藝墅全精裝修高層公寓國都陽明谷萬科公望綠城未來世界工程金都富春山居雅戈爾篁外高爾夫藝墅圖元公寓公元沐橋新帝郎郡本案結(jié)論：杭州的轉(zhuǎn)塘、富陽的東洲、銀湖以三足鼎立的態(tài)勢構(gòu)成了一個杭州最集中的豪宅板塊。其中別墅單價在2—8萬區(qū)間。該板塊擁有與市區(qū)便捷的交通、杭州最豐富的山水資源、房產(chǎn)開發(fā)的高端歷史地位，加之從2021年到2021年的全國一線品牌房企高端產(chǎn)品的陸續(xù)面世，已經(jīng)成為大杭州市場上，別墅和高端公寓齊頭并進的大之江豪宅板塊。未來市場前景十分樂觀。富陽東洲工程資源分析工程優(yōu)勢萊蒙創(chuàng)造的豪宅經(jīng)驗保證1、豐富的豪宅開發(fā)經(jīng)驗2、獨特的產(chǎn)品創(chuàng)新能力3、豐富的市場規(guī)劃能力4、優(yōu)秀的住宅開發(fā)質(zhì)量5、優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略聯(lián)盟資源6、高溢價的土地價格7、所在區(qū)域背山面水，坐北朝南8、擁有江景、濕地、山景多層次景觀工程時機1、富陽融杭大力推進2、富陽東洲及沿江高端配套啟動3、西湖時代邁向錢江時代，錢江新城、濱江區(qū)成為杭州新中心4、國家嚴格控制別墅用地審批，低密度產(chǎn)品供給缺乏5、萬科、綠城等眾多實力開發(fā)商共聚東洲、板塊強強打造6、豐富的交通配套快速啟動雙軸輻射富陽融入大杭州城市開展富陽的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，主營造紙及紙制品業(yè)、通信設(shè)備制造及加工業(yè)以及有色金屬采選、冶煉及壓延加工業(yè)等；100多個紙類品種、300多家通訊企業(yè)及傳統(tǒng)紡織服裝業(yè)等，民營經(jīng)濟走在全國前列；富陽市2021年人均GDP達5萬以上，同一年，臨安市和桐廬縣的人均GDP均為4萬。富陽市擁有豐富且雄厚的民營產(chǎn)業(yè)，有較強的經(jīng)濟實力。板塊背景－－產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟優(yōu)勢富陽東洲板塊有較強的文化底蘊、優(yōu)美的自然景觀、世界一流的度假酒店，如：富春山居度假村、富春高爾夫、郁達夫故里、黃公望森林國家公園等。東洲板塊擁有多重景觀，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，高檔屬性確立。板塊背景－－自然景觀優(yōu)勢富春山居的設(shè)計特色，也呈現(xiàn)在它的高爾夫俱樂部上。高爾夫球場由曾任南非GaryPlayer球場首席設(shè)計師的DanielJ.Obermeyer所設(shè)計，由18洞、79個沙坑、12道水障礙組成，是中國華東地區(qū)唯一以茶園為主題的丘陵地形國際標準高爾夫球場。富春山居中國首家入選頂級設(shè)計酒店的奢華酒店該度假中心距本地塊兩公里，車程5分鐘板塊背景－－融入杭州的規(guī)劃開展城市開展方向：從以舊城為核心的團塊狀布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江開展；實現(xiàn)城市東擴，旅游西進，沿江開發(fā)，跨江的城市空間開展戰(zhàn)略；“一主三副、六大組團〞開放式空間結(jié)構(gòu)模式。沿江城市開展軸：下沙新城、錢江新城〔CBD〕、江南新城、東洲運動休閑新城〔富陽〕；城市生態(tài)開展軸：形成西湖度假區(qū)、之江度假區(qū)、西溪濕地、杭州西郊公園、野生動物園〔富陽〕杭州城市特性決定城市西、南為開展方向，而富陽處于生態(tài)開展和沿江城市開展的雙軸輻射，融入大杭州城市開展下沙新城城市新CBD西湖西溪濕地之江西郊公園富陽江南新城本案杭州主城生態(tài)發(fā)展軸沿江發(fā)展軸小客廳、大陽臺富陽高端的規(guī)劃配套，提升板塊價值板塊背景－－小客廳工程區(qū)域引入大型產(chǎn)業(yè)，推動區(qū)域內(nèi)居住人氣，結(jié)合自身優(yōu)秀的自然景觀打造以運動休閑為主題的生態(tài)型人居新城。東洲街道著力打造運動休閑新城，培育運動休閑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，作為富陽市接軌杭州市的橋頭堡，融入杭州生活品質(zhì)建設(shè)；北支江整治和黃公望森林公園開發(fā)為一體，以東洲綜合碼頭開發(fā)為主，形成南部聚居區(qū)；綠城與富陽政府已簽訂協(xié)議，開發(fā)東洲島。擬建造一個集水上運動碼頭、水上運動效勞中心、體育廣場、城市江濱公園、會議會展中心、商務(wù)酒店等于一體，與富陽主城區(qū)、城市“小客廳〞功能互補、相映生輝的城市“大陽臺〞。東洲島富春江黃公望、衡山等本案富春江內(nèi)江杭富高速公路G320杭新景高速錢塘江富陽城市“小客廳”運動休閑帶城市“大陽臺”高爾夫用地黃公望森林公園游艇碼頭特色商業(yè)街商業(yè)娛樂和辦公區(qū)域城市綠心板塊背景－－大陽臺工程一橋、兩路、兩隧道交通改善吸引杭州錢江新中心客群杭州是中國最興旺的長江三角洲中僅次于上海的區(qū)域性大都市，也是浙江省省會，離上海、寧波僅180多公里。杭州是華東地區(qū)的交通樞紐，滬杭、杭贛、宣杭、杭甬、杭金衢高速公路，蕭山國際機場、京杭大運河和錢塘江等交通設(shè)施使杭州可直接輻射至國內(nèi)外大城市。

東洲板塊是富陽連接杭州的門戶位置。直接連接杭新景高速。

隨著國道、高速等公路的投入使用，加強了富陽市東洲板塊與杭州的交通便捷度。規(guī)劃中的杭州都市經(jīng)濟圈高速公路環(huán)線〔杭州“二繞〞〕圈進了富陽主城區(qū)，拉近了杭州和富陽的距離。東洲島富春江黃公望、衡山等本案富春江內(nèi)江杭富沿江公路G320杭新景高速錢塘江富陽板塊背景－－交通便捷優(yōu)勢杭富沿江公路西起富春江第一大橋北岸引道，經(jīng)東洲進入杭州西湖區(qū)，全長18余公里，雙向6車道拓寬工程即將完工.錢江7橋正籌建中,是實現(xiàn)富陽與杭州無縫對接、加快從郊縣向郊區(qū)轉(zhuǎn)變的重點根底設(shè)施交通建設(shè)道路目前車程未來車程杭富雙向六車道拓寬2010年10月本案——錢江新城26公里40分鐘30分鐘錢江七橋2011年完工本案——濱江區(qū)16公里40分鐘15分鐘黃公望隧道貫通規(guī)劃中本案——銀湖區(qū)9公里20分鐘10分鐘銀湖-小和山隧道貫通2012年竣工本案——小和山高教園區(qū)25公里40分鐘25分鐘沿江大道拓寬2010年10月本案——富陽市區(qū)8公里20分鐘10分鐘板塊背景－－未來交通優(yōu)勢杭州的購置習慣中有很強的區(qū)域認同感，即城西客戶認可城西、城東客戶認可城東。本工程地處杭州西南，與杭州新城市中心錢江新城一脈沿江。而錢江新城、濱江區(qū)大量積聚市政府公務(wù)機構(gòu)、文教產(chǎn)業(yè)、世界500強企業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀人群。未來交通的利好會大量就近吸引錢江新城和濱江的高端客戶。

錢江新城進駐機構(gòu)

杭州市政府

杭州大劇院

杭州文廣集團

高德置地廣場—七星級酒店

萬象城

濱江區(qū)進駐知名企業(yè)

阿里巴巴總部

網(wǎng)易總部

諾基亞

摩托羅拉

阿爾卡特

博世、松下、三菱

大宇、宜家、麥德隆等

建設(shè)中的錢江七橋錢江新城本案六和塔銀湖—東洲隧道銀湖—小和山隧道對于以錢江新城和濱江為工作圓心的高端人士，在低密度別墅板塊的選擇上，東洲以其快速開展的便捷交通成為他們購置的主要選擇區(qū)域。

青山湖板塊閑林板塊德清板塊小和山轉(zhuǎn)塘錢江新城本案機會Opportunity區(qū)域1.緊鄰杭州西湖區(qū)，未來大杭州規(guī)劃利好于富陽，對杭州客戶的吸引增大2、周邊高爾夫、度假村等再杭州擁有較響口碑市場1、隨著政府的導向性規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)將有大規(guī)模的供應(yīng)量，提升區(qū)域品牌2、區(qū)域內(nèi)將建設(shè)有一定體量的獨棟等高端產(chǎn)品，提升區(qū)域品質(zhì)感產(chǎn)品1、項目多重景觀支撐，打造區(qū)域豪宅典范客源1、緊鄰杭州西湖區(qū)，有吸引杭州客戶的機會2、錢江七橋等規(guī)劃后將會吸引到來自錢江新城、濱江等區(qū)域的客戶從工程戰(zhàn)