南京劃撥住宅管理辦法一、引言在南京的城市發(fā)展進(jìn)程中，劃撥住宅作為一種重要的住房資源形式，對于滿足居民的居住需求、保障城市的住房供應(yīng)體系穩(wěn)定發(fā)揮著關(guān)鍵作用。為了確保劃撥住宅的合理管理與有效利用，我們依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定了本管理辦法。本辦法旨在規(guī)范劃撥住宅的各項管理工作，使其能夠更好地服務(wù)于廣大居民，同時維護(hù)城市住房資源的公平與有序。二、適用范圍本辦法適用于南京市范圍內(nèi)所有通過劃撥方式取得土地并建設(shè)的住宅項目及其相關(guān)管理活動。涵蓋了各類劃撥住宅的產(chǎn)權(quán)登記、使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、交易處置等各個環(huán)節(jié)。無論是新建的劃撥住宅小區(qū)，還是已建成多年的老舊劃撥住宅區(qū)域，均需遵循本辦法的規(guī)定進(jìn)行管理。三、基本原則1.合法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家和地方關(guān)于土地管理、住房建設(shè)、房地產(chǎn)交易等方面的法律法規(guī)，確保劃撥住宅管理工作在法律框架內(nèi)進(jìn)行。所有管理行為都要有明確的法律依據(jù)，不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。2.公平公正原則對待每一位劃撥住宅的使用者和相關(guān)權(quán)益人，都要秉持公平公正的態(tài)度。在產(chǎn)權(quán)登記、分配使用、維修費(fèi)用分?jǐn)偟确矫?，做到一視同仁，不偏袒任何一方，保障各方的合法?quán)益。3.合理利用原則鼓勵合理利用劃撥住宅資源，提高住房的使用效率。避免出現(xiàn)閑置、浪費(fèi)等現(xiàn)象，通過有效的管理措施，促進(jìn)住房資源的優(yōu)化配置，使其能夠更好地滿足居民的居住需求。4.維護(hù)公共利益原則劃撥住宅的管理要充分考慮公共利益，保障城市的整體規(guī)劃和發(fā)展。在進(jìn)行各類管理決策時，要權(quán)衡個體利益與公共利益的關(guān)系，確保公共利益得到優(yōu)先維護(hù)。四、產(chǎn)權(quán)管理1.產(chǎn)權(quán)登記建設(shè)單位在劃撥住宅項目竣工驗收合格后，應(yīng)及時向不動產(chǎn)登記部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。需提交完整準(zhǔn)確的相關(guān)資料，包括土地劃撥決定書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗收備案表等。不動產(chǎn)登記部門要嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行審核，確保產(chǎn)權(quán)登記信息的真實性和準(zhǔn)確性。對于符合條件的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)登記，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。2.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)明確劃撥住宅的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地上的住宅產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)人享有房屋的占有、使用權(quán)利，但在處置等方面受到一定限制。3.產(chǎn)權(quán)變更劃撥住宅產(chǎn)權(quán)人因繼承、贈與等原因發(fā)生變更的，繼承人或受贈人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。辦理時需提交相關(guān)證明材料，如繼承公證書、贈與合同等。若因企業(yè)改制、單位合并分立等原因?qū)е聞潛茏≌a(chǎn)權(quán)變更的，相關(guān)單位應(yīng)按照規(guī)定程序辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并及時向管理部門備案。五、使用管理1.入住管理建設(shè)單位在交付劃撥住宅時，應(yīng)向住戶提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書。明確告知住戶住宅的結(jié)構(gòu)類型、使用年限、保修范圍、注意事項等內(nèi)容。住戶在入住前，應(yīng)與管理單位簽訂入住協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。協(xié)議內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用繳納方式、房屋使用規(guī)范等。2.使用規(guī)范鼓勵住戶合理使用劃撥住宅，不得擅自改變房屋的用途和結(jié)構(gòu)。如需對房屋進(jìn)行裝修改造，應(yīng)提前向管理單位提出申請，并按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。禁止在劃撥住宅內(nèi)從事違法違規(guī)活動，如群租、經(jīng)營易燃易爆物品等。管理單位要加強(qiáng)巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)行為，維護(hù)小區(qū)的正常秩序。3.物業(yè)服務(wù)管理單位應(yīng)通過公開招標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為劃撥住宅區(qū)域提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要制定詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核機(jī)制，定期接受業(yè)主的監(jiān)督和評價。管理單位要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，確保服務(wù)質(zhì)量達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。六、維修養(yǎng)護(hù)管理1.維修責(zé)任劃分明確劃撥住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任。屬于保修期內(nèi)的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修；超過保修期的，按照“誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的原則，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)維修費(fèi)用。對于房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，無論是否在保修期內(nèi)，建設(shè)單位都應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任，并及時采取措施確保住戶的生命財產(chǎn)安全。2.維修資金管理建立劃撥住宅專項維修資金制度，業(yè)主按照規(guī)定繳納專項維修資金。專項維修資金由管理單位統(tǒng)一代管，專款專用，不得挪作他用。管理單位要定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。在使用專項維修資金時，要按照規(guī)定的程序進(jìn)行申請、審核、公示等，確保資金使用的公開透明。3.維修計劃與實施管理單位應(yīng)定期對劃撥住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和評估，制定年度維修計劃。維修計劃要充分考慮房屋的實際狀況和業(yè)主的需求，合理安排維修項目和資金。在實施維修項目時，要選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位，并簽訂維修合同。施工過程中要加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督，確保維修質(zhì)量達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。七、交易管理1.交易限制劃撥住宅在滿足一定條件下可以進(jìn)行交易，但需按照規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。具體交易條件和程序按照南京市房地產(chǎn)交易管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.交易程序產(chǎn)權(quán)人如需轉(zhuǎn)讓劃撥住宅，應(yīng)向管理單位提出申請，并提交相關(guān)證明材料。管理單位對申請進(jìn)行審核，符合條件的出具同意交易的證明。產(chǎn)權(quán)人持同意交易證明等材料到房地產(chǎn)交易市場辦理交易手續(xù)。在交易過程中，要按照規(guī)定繳納土地出讓金等費(fèi)用，并辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。八、監(jiān)督管理1.管理部門職責(zé)明確相關(guān)管理部門在劃撥住宅管理中的職責(zé)分工。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對劃撥住宅建設(shè)、維修等方面的監(jiān)督管理；自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對劃撥土地的管理和監(jiān)督；不動產(chǎn)登記部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記等工作；其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)做好配合工作。各管理部門要加強(qiáng)溝通協(xié)作，建立信息共享機(jī)制，形成管理合力，共同做好劃撥住宅的管理工作。2.監(jiān)督檢查管理部門要定期對劃撥住宅的管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。檢查內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)登記、使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、交易處置等方面。對于發(fā)現(xiàn)的問題，要及時下達(dá)整改通知書，責(zé)令相關(guān)單位限期整改。鼓勵業(yè)主對劃撥住宅管理中的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督舉報。管理部門要及時受理舉報，并進(jìn)行調(diào)查處理，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。3.信用管理建立劃撥住宅管理信用檔案，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等相關(guān)主體的信用信息進(jìn)行記錄。對于存在違法違規(guī)行為的主體，要將其不良信用記錄納入信用檔案，并在一定范圍內(nèi)進(jìn)行公示。對信用良好的主體，在政策扶持、項目申報等方面給予一定的優(yōu)惠和支持；對信用不良的主體，要加強(qiáng)監(jiān)管，限制其參與相關(guān)項目，促使其規(guī)范自身行為。九、附則1.