棗莊維修基金管理辦法一、總則（一）目的為了加強棗莊市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于棗莊市行政區(qū)域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。（三）基本原則1.專戶存儲、專款專用原則住宅專項維修資金應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.業(yè)主決策、民主管理原則住宅專項維修資金的使用應當經業(yè)主依法共同決定。業(yè)主大會成立前，維修資金的使用由物業(yè)服務企業(yè)提出使用計劃，經所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審核后，報市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門備案；業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)服務企業(yè)提出使用計劃，經業(yè)主大會依法通過后，報市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門備案。3.公開透明、接受監(jiān)督原則住宅專項維修資金的管理和使用應當公開透明，接受業(yè)主、業(yè)主大會和相關部門的監(jiān)督。市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門應當建立住宅專項維修資金信息公開制度，定期公布維修資金的交存、使用、增值收益等情況，方便業(yè)主查詢和監(jiān)督。二、交存（一）交存主體1.商品住宅的業(yè)主商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。2.售后公有住房的業(yè)主售后公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。（二）交存標準1.商品住宅商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調整。2.售后公有住房售后公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。（三）交存方式1.業(yè)主自行交存業(yè)主可以直接將住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交。2.開發(fā)建設單位代收代交商品住宅的開發(fā)建設單位應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將代收的首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，并將存入情況及時告知業(yè)主。（四）交存程序1.業(yè)主交存業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。業(yè)主可以通過銀行轉賬、現(xiàn)金繳存等方式交存住宅專項維修資金。2.開發(fā)建設單位代收代交商品住宅的開發(fā)建設單位應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將代收的首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，并將存入情況及時告知業(yè)主。開發(fā)建設單位應當在代收住宅專項維修資金時，向業(yè)主出具由市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。3.公有住房售房單位交存售后公有住房的售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在交存住宅專項維修資金時，向市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門出具由財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。三、使用（一）使用范圍住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。（二）使用程序1.提出使用方案物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)實際情況提出住宅專項維修資金使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、施工單位選擇等內容。2.業(yè)主大會依法通過業(yè)主大會成立前，維修資金的使用由物業(yè)服務企業(yè)提出使用計劃，經所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審核后，報市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門備案；業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)服務企業(yè)提出使用計劃，經業(yè)主大會依法通過后，報市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門備案。3.組織實施物業(yè)服務企業(yè)應當按照經業(yè)主大會通過的使用方案組織實施維修和更新、改造工作。在實施過程中，應當做好現(xiàn)場記錄，收集相關資料，并接受業(yè)主、業(yè)主大會和相關部門的監(jiān)督。4.竣工驗收維修和更新、改造工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)應當組織相關單位進行竣工驗收。驗收合格的，應當將工程決算和審計報告報市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門備案；驗收不合格的，應當責令施工單位返工，直至驗收合格。5.結算支付維修和更新、改造工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定與施工單位進行結算，并將結算情況報市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門備案。市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門應當根據(jù)結算情況，從住宅專項維修資金專戶中支付相應的維修費用。（三）緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下程序辦理：1.物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出應急處置方案物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主應當立即組織制定應急處置方案，明確維修和更新、改造的具體內容、費用預算、施工單位選擇等事項，并報所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審核。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審核街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在接到應急處置方案后24小時內進行審核，并將審核意見反饋給物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主。3.組織實施物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主應當按照經街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審核的應急處置方案組織實施維修和更新、改造工作。在實施過程中，應當做好現(xiàn)場記錄，收集相關資料，并接受業(yè)主、業(yè)主大會和相關部門的監(jiān)督。4.竣工驗收維修和更新、改造工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主應當組織相關單位進行竣工驗收。驗收合格的，應當將工程決算和審計報告報市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門備案；驗收不合格的，應當責令施工單位返工，直至驗收合格。5.結算支付維修和更新、改造工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主應當按照合同約定與施工單位進行結算，并將結算情況報市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門備案。市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門應當根據(jù)結算情況，從住宅專項維修資金專戶中支付相應的維修費用。（四）費用分攤1.商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。2.售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。3.售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。四、管理（一）專戶管理住宅專項維修資金應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。專戶管理銀行應當定期向市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門報送住宅專項維修資金賬戶余額對賬單，并建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、業(yè)主大會和相關部門的查詢。（二）財務管理住宅專項維修資金的財務管理應當執(zhí)行國家有關規(guī)定，建立健全財務管理制度，定期編制財務會計報告，如實反映住宅專項維修資金的收支情況。住宅專項維修資金的會計核算應當執(zhí)行國家統(tǒng)一的會計制度，按照規(guī)定設置會計科目，進行明細核算。住宅專項維修資金的收支應當嚴格按照規(guī)定的程序辦理，做到手續(xù)完備、賬目清楚、內容真實、數(shù)字準確。（三）信息管理市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門應當建立住宅專項維修資金信息管理系統(tǒng)，對住宅專項維修資金的交存、使用、管理等情況進行實時監(jiān)控和動態(tài)管理。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當建立住宅專項維修資金使用情況公示制度，定期將住宅專項維修資金的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權查詢本人住宅專項維修資金的交存、使用、余額等情況，市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門和專戶管理銀行應當及時提供相關信息。五、監(jiān)督（一）部門監(jiān)督市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門應當會同財政部門，加強對住宅專項維修資金交存、使用、管理情況的監(jiān)督檢查。市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門應當定期對住宅專項維修資金的交存、使用、管理情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題的，應當及時責令整改。財政部門應當加強對住宅專項維修資金財務管理情況的監(jiān)督檢查，確保住宅專項維修資金的安全和有效使用。（二）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權監(jiān)督住宅專項維修資金的使用情況。業(yè)主大會可以通過業(yè)主委員會，要求物業(yè)服務企業(yè)定期公布住宅專項維修資金的使用情況，并對使用情況進行檢查。業(yè)主有權對住宅專項維修資金的使用情況提出異議，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當及時處理業(yè)主的異議，并將處理情況告知業(yè)主。（三）社會監(jiān)督任何單位和個人對住宅專項維修資金的交存、使用、管理等情況有權進行舉報。市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門應當及時受理舉報，并依法進行查處。市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門應當建立住宅專項維修資金信用檔案，對住宅專項維修資金交存、使用、管理等情況進行記錄，并向社會公布。對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，依法予以處罰，并記入信用檔案。六、法律責任（一）業(yè)主及相關單位的法律責任1.業(yè)主未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。2.開發(fā)建設單位、公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定交存、提取住宅專項維修資金的，由市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處3萬元以下的罰款。3.挪用住宅專項維修資金的，由市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。4.物業(yè)服務企業(yè)未按照本辦法規(guī)定及時、準確、完整地公示住宅專項維修資金使用情況的，由市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。5.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。（二）相關部門工作人員的法律責任市、縣（市、區(qū)）房地產主管部門、財政部門及其工作