泰興市房地產(chǎn)管理辦法總則目的與依據(jù)為加強泰興市房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃等行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等活動。基本原則房地產(chǎn)管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、便民的原則，實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理。房地產(chǎn)開發(fā)管理開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)條件設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；注冊資本100萬元以上；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.資質(zhì)申請與審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請資質(zhì)等級，主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合條件的核發(fā)資質(zhì)證書；對不符合條件的，書面通知申請人并說明理由。項目開發(fā)建設(shè)管理1.項目立項與規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，按照基本建設(shè)程序履行立項、規(guī)劃、用地、施工等審批手續(xù)。2.項目資本金管理房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定比例繳存項目資本金，專項用于該項目的開發(fā)建設(shè)。項目資本金的繳存、使用和監(jiān)管辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同有關(guān)部門制定。3.項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計要求進行建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量和安全。房地產(chǎn)交易管理商品房預(yù)售管理1.預(yù)售條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2.預(yù)售許可申請與審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提交下列材料：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；商品房預(yù)售方案。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起10個工作日內(nèi)，對符合條件的，核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；對不符合條件的，書面通知申請人并說明理由。3.預(yù)售合同管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用示范文本，并報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。商品房銷售管理1.銷售條件商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。2.銷售價格管理商品房銷售價格實行明碼標(biāo)價制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處醒目位置公示商品房銷售價格、價格浮動情況以及優(yōu)惠折扣等信息。3.銷售合同管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)與買受人簽訂書面商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并按照規(guī)定辦理合同備案手續(xù)。二手房交易管理1.交易流程二手房交易應(yīng)當(dāng)簽訂書面買賣合同，并按照下列程序辦理：買賣雙方簽訂買賣合同；買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查；房地產(chǎn)交易管理部門對符合條件的，予以辦理過戶手續(xù)；對不符合條件的，不予辦理并書面說明理由。2.交易資金監(jiān)管二手房交易實行交易資金監(jiān)管制度。買賣雙方可以自行選擇資金監(jiān)管銀行，將交易資金存入監(jiān)管賬戶。交易完成后，按照約定劃轉(zhuǎn)資金。房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理登記種類與程序1.初始登記房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；建設(shè)用地使用權(quán)證明；建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；房屋已竣工的證明；房屋測繪報告；其他必要材料。市不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)，對符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。2.轉(zhuǎn)移登記因買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、分割、合并等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；其他必要材料。前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。市不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)，對符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書。3.變更登記房屋所有權(quán)人姓名或者名稱變更的，房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的，房屋面積增加或者減少的，同一所有權(quán)人分割、合并房屋的，應(yīng)當(dāng)申請房屋所有權(quán)變更登記，并提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；證明發(fā)生變更事實的材料；其他必要材料。市不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)，對符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書。4.注銷登記經(jīng)依法登記的房屋發(fā)生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)注銷登記：房屋滅失的；放棄所有權(quán)的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請房屋所有權(quán)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；證明房屋所有權(quán)消滅的材料；其他必要材料。市不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)，對符合條件的，予以注銷登記，收回房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書。登記效力與證書管理1.登記效力不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。2.證書管理房屋所有權(quán)證書是權(quán)利人享有房屋所有權(quán)的證明。房屋所有權(quán)證書由市不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一印制、頒發(fā)。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)租賃管理租賃合同管理1.合同簽訂房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃房屋的基本情況、租金及交付方式、租賃期限、維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.租金管理房屋租金標(biāo)準(zhǔn)由租賃雙方協(xié)商確定，但不得違反國家和地方有關(guān)規(guī)定。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以根據(jù)市場行情，定期發(fā)布房屋租金指導(dǎo)價格。租賃登記備案房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自租賃合同簽訂、變更、終止之日起30日內(nèi)，到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，并提交下列材料：1.房屋租賃合同；2.房屋租賃當(dāng)事人身份證明；3.房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；4.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理房屋租賃登記備案申請之日起3個工作日內(nèi)，對符合登記備案條件的，予以登記備案，并向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明。房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中介機構(gòu)資質(zhì)管理1.資質(zhì)條件設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.資質(zhì)申請與審批房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請資質(zhì)等級，主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合條件的核發(fā)資質(zhì)證書；對不符合條件的，書面通知申請人并說明理由。中介服務(wù)行為規(guī)范1.服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，提供真實、準(zhǔn)確、完整的房地產(chǎn)信息，為委托人提供專業(yè)、規(guī)范、高效的服務(wù)。2.收費管理房地產(chǎn)中介服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理監(jiān)督檢查職責(zé)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃等活動中的違法行為。投訴舉報處理市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)市場投訴舉報制度，及時受理和處理投訴舉報事項。對經(jīng)查實的違法行為，依法予以處罰。法律責(zé)任開發(fā)企業(yè)違法行為責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：1.未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；2.超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；3.擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的；4.未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；5.未按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的；6.故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的；7.將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的房屋交付使用的；8.在保修期限內(nèi)對房屋質(zhì)量問題不履行保修義務(wù)的。交易當(dāng)事人違法行為責(zé)任房地產(chǎn)交易當(dāng)事人有下列行為之一的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：1.以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段，騙取房屋交易登記的；2.偽造、涂改房屋權(quán)屬證書的；3.非法買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃房屋的；4.利用房屋買賣