武漢小區(qū)如何管理辦法總則目的與依據(jù)本管理辦法旨在加強(qiáng)武漢小區(qū)的規(guī)范化管理，維護(hù)小區(qū)的正常秩序，營造安全、舒適、整潔、和諧的居住環(huán)境。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及武漢市關(guān)于小區(qū)管理的政策規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況制定本辦法。適用范圍本辦法適用于武漢市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。包括但不限于居民住宅、商業(yè)配套設(shè)施、公共綠地、停車場、物業(yè)管理用房等區(qū)域。基本原則1.以人為本原則：以滿足小區(qū)居民的生活需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，充分尊重居民意愿，保障居民合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和武漢市地方規(guī)章，依法履行管理職責(zé)，規(guī)范管理行為，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。3.民主自治原則：鼓勵(lì)和引導(dǎo)小區(qū)居民積極參與小區(qū)管理，通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式，實(shí)現(xiàn)民主決策、民主監(jiān)督，共同管理小區(qū)事務(wù)。4.專業(yè)服務(wù)原則：引入專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，運(yùn)用科學(xué)的管理方法和先進(jìn)的技術(shù)手段，提高小區(qū)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。小區(qū)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)業(yè)主大會(huì)1.成立與組成：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)1.產(chǎn)生與任期：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成，每屆任期不超過5年，可連選連任。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)與條件：從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證書，并符合國家和地方規(guī)定的條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)管理，安全防范和秩序維護(hù)等；制定物業(yè)服務(wù)計(jì)劃和應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督；協(xié)助業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作，配合社區(qū)居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作；法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。社區(qū)居民委員會(huì)1.指導(dǎo)與監(jiān)督：社區(qū)居民委員會(huì)對小區(qū)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的矛盾和問題，促進(jìn)小區(qū)和諧穩(wěn)定。2.職責(zé)：宣傳國家法律法規(guī)和政策，引導(dǎo)居民遵守小區(qū)管理規(guī)定；協(xié)助街道辦事處做好小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆選舉工作；調(diào)解居民之間的糾紛，維護(hù)小區(qū)社會(huì)秩序；組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富居民精神文化生活；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)向業(yè)主反饋業(yè)主意見和建議；配合相關(guān)部門做好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、治安防范、消防安全等工作。小區(qū)服務(wù)與管理物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理：包括房屋建筑主體和共用設(shè)施設(shè)備的日常巡查、維修保養(yǎng)、定期檢測等，確保其正常運(yùn)行和使用安全。2.環(huán)境衛(wèi)生管理：制定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期清掃、清運(yùn)垃圾，保持小區(qū)公共區(qū)域整潔衛(wèi)生，做好垃圾分類投放、收集、運(yùn)輸和處理工作。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理：對小區(qū)內(nèi)的公共綠地、樹木、花卉等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，定期修剪、澆水、施肥、病蟲害防治，保持綠化景觀美觀。4.安全防范與秩序維護(hù)：制定小區(qū)安全防范制度，設(shè)置門崗、巡邏崗，配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，實(shí)行24小時(shí)值班制度，維護(hù)小區(qū)公共秩序，保障居民人身和財(cái)產(chǎn)安全。5.車輛停放管理：合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，規(guī)范車輛停放秩序，對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記、引導(dǎo)，收取停車費(fèi)用（如有）。6.其他服務(wù)：根據(jù)業(yè)主需求和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供其他相關(guān)服務(wù)，如代收代繳水電費(fèi)、快遞收發(fā)、房屋托管等。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，明確各項(xiàng)服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)要求、服務(wù)頻次、服務(wù)質(zhì)量考核指標(biāo)等，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)到行業(yè)先進(jìn)水平。2.服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等因素確定，并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等形式收取。3.服務(wù)監(jiān)督與考核：建立健全物業(yè)服務(wù)監(jiān)督與考核機(jī)制，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、評估和考核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔：制定小區(qū)清掃保潔制度，明確清掃保潔范圍、頻次和標(biāo)準(zhǔn)。每日定時(shí)清掃小區(qū)公共區(qū)域，及時(shí)清理垃圾和雜物，保持地面干凈整潔。對樓道、電梯等部位定期進(jìn)行清掃消毒，確保環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。2.垃圾分類處理：按照武漢市垃圾分類管理規(guī)定，設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器，引導(dǎo)居民正確分類投放垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)將分類后的垃圾及時(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)至指定的垃圾處理場所，確保垃圾分類工作順利進(jìn)行。3.環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)：定期對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)和更新，確保垃圾桶、果皮箱、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等設(shè)施完好無損，正常使用。加強(qiáng)對公共廁所的管理，保持清潔衛(wèi)生，無異味。小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理1.綠化規(guī)劃與建設(shè)：根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，制定綠化規(guī)劃方案，合理布局綠化景觀，增加綠化覆蓋率。在綠化建設(shè)過程中，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，確保綠化質(zhì)量。2.綠化養(yǎng)護(hù)措施：定期對小區(qū)內(nèi)的樹木、花卉、草坪等進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保植物生長良好，景觀效果美觀。加強(qiáng)對綠化設(shè)施的維護(hù)管理，如圍欄、花架、噴泉等，保持其完好無損。3.綠化改造與提升：根據(jù)小區(qū)發(fā)展和居民需求，適時(shí)對綠化景觀進(jìn)行改造和提升，增加新的綠化品種和景觀元素，打造優(yōu)美舒適的居住環(huán)境。小區(qū)安全防范與秩序維護(hù)1.安全防范制度：建立健全小區(qū)安全防范制度，明確安全防范責(zé)任和措施。加強(qiáng)門崗管理，對進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行嚴(yán)格登記和檢查，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。2.巡邏防控：制定巡邏計(jì)劃，安排專人定時(shí)巡邏小區(qū)公共區(qū)域，重點(diǎn)加強(qiáng)對夜間、節(jié)假日等時(shí)段的巡邏防控。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件，維護(hù)小區(qū)治安秩序。3.安全設(shè)施設(shè)備管理：配備必要的安全設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控?cái)z像頭、門禁系統(tǒng)、消防器材等，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和更新，確保其正常運(yùn)行和使用安全。加強(qiáng)對消防設(shè)施設(shè)備的管理，定期組織消防演練，提高居民的消防安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力。4.秩序維護(hù)服務(wù)：維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，制止各類違法違規(guī)行為，如亂停亂放、亂搭亂建、噪音擾民等。協(xié)助相關(guān)部門做好小區(qū)內(nèi)的治安管理工作，配合公安機(jī)關(guān)打擊各類違法犯罪活動(dòng)。小區(qū)車輛停放管理1.停車位規(guī)劃：根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理規(guī)劃停車位，包括地面停車位和地下停車位。在停車位設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)和標(biāo)線，確保車輛停放有序。2.車輛停放管理：對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，引導(dǎo)車輛按照規(guī)定的位置停放。加強(qiáng)對停車位的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理車輛亂停亂放等問題。對長期占用公共通道、消防通道等違規(guī)停車行為進(jìn)行勸阻和制止，情節(jié)嚴(yán)重的可采取鎖車等措施。3.停車費(fèi)用管理：按照相關(guān)規(guī)定收取停車費(fèi)用，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，并進(jìn)行公示。停車費(fèi)用的收取和使用應(yīng)當(dāng)規(guī)范透明，接受業(yè)主監(jiān)督。小區(qū)專項(xiàng)維修資金管理專項(xiàng)維修資金的籌集1.籌集范圍：住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。2.籌集方式：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。保修期滿后，建設(shè)單位按照相關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金移交給業(yè)主大會(huì)管理。專項(xiàng)維修資金的使用1.使用范圍：專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。具體包括房屋主體結(jié)構(gòu)、屋頂、外墻、樓梯間、電梯、消防設(shè)施、給排水管道等的維修和更換。2.使用程序：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，報(bào)專項(xiàng)維修資金管理部門審核。專項(xiàng)維修資金管理部門審核通過后，按照相關(guān)規(guī)定組織實(shí)施維修工程，并對維修費(fèi)用進(jìn)行核算和公示。維修費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。專項(xiàng)維修資金的管理與監(jiān)督1.管理機(jī)構(gòu)：成立專項(xiàng)維修資金管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的管理和監(jiān)督工作。專項(xiàng)維修資金管理委員會(huì)由業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、社區(qū)居民委員會(huì)代表等組成。2.管理制度：建立健全專項(xiàng)維修資金管理制度，明確管理職責(zé)、使用程序、資金核算、信息公開等內(nèi)容，確保專項(xiàng)維修資金的安全、規(guī)范使用。3.監(jiān)督檢查：加強(qiáng)對專項(xiàng)維修資金使用情況的監(jiān)督檢查，定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。對違反專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定的行為，依法予以處理。小區(qū)應(yīng)急管理應(yīng)急預(yù)案制定1.應(yīng)急預(yù)案體系：制定小區(qū)綜合應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、洪水、電梯故障、突發(fā)公共衛(wèi)生事件等各類突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。同時(shí)，針對不同類型的突發(fā)事件，制定專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案和現(xiàn)場處置方案。2.應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)：明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)的組成和職責(zé)，成立應(yīng)急指揮中心，負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮和協(xié)調(diào)突發(fā)事件的應(yīng)急處置工作。各應(yīng)急救援小組按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)具體的應(yīng)急救援任務(wù)。3.應(yīng)急響應(yīng)程序：建立健全應(yīng)急響應(yīng)程序，明確突發(fā)事件的報(bào)告、預(yù)警、響應(yīng)、處置、恢復(fù)等環(huán)節(jié)的工作流程和要求。一旦發(fā)生突發(fā)事件，能夠迅速啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)采取有效的應(yīng)急措施。應(yīng)急演練與培訓(xùn)1.應(yīng)急演練：定期組織應(yīng)急演練，檢驗(yàn)和提高應(yīng)急預(yù)案的可行性和有效性，增強(qiáng)居民和物業(yè)服務(wù)人員的應(yīng)急處置能力。應(yīng)急演練每年不少于1次，演練內(nèi)容包括火災(zāi)撲救、地震疏散、電梯救援等。2.應(yīng)急培訓(xùn)：加強(qiáng)對居民和物業(yè)服務(wù)人員的應(yīng)急培訓(xùn)，提高其應(yīng)急意識(shí)和應(yīng)急技能。應(yīng)急培訓(xùn)內(nèi)容包括突發(fā)事件的預(yù)防、報(bào)警、自救互救、應(yīng)急處置等方面的知識(shí)和技能。應(yīng)急物資儲(chǔ)備1.應(yīng)急物資儲(chǔ)備制度：建立應(yīng)急物資儲(chǔ)備制度，明確應(yīng)急物資的儲(chǔ)備種類、數(shù)量、存放地點(diǎn)、管理責(zé)任人等內(nèi)容。應(yīng)急物資應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和更新，確保其完好有效。2.應(yīng)急物資儲(chǔ)備種類：儲(chǔ)備必要的應(yīng)急物資，如滅火器、消防水帶、應(yīng)急照明設(shè)備、急救藥品、食品、飲用水、帳篷、棉被等，以滿足突發(fā)事件應(yīng)急處置的需要。小區(qū)投訴與糾紛處理投訴處理機(jī)制1.投訴受理渠道：設(shè)立投訴受理電話、郵箱、信箱等渠道，方便業(yè)主和居民投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人負(fù)責(zé)接聽投訴電話，及時(shí)處理業(yè)主和居民的投訴。2.投訴處理流程：對業(yè)主和居民的投訴進(jìn)行登記，明確投訴事項(xiàng)、投訴人、聯(lián)系方式等信息。及時(shí)調(diào)查核實(shí)投訴事項(xiàng)，分析原因，制定解決方案，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)反饋投訴處理結(jié)果。3.投訴處理跟蹤與回訪：對投訴處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤，確保問題得到徹底解決。定期對投訴人進(jìn)行回訪，了解其對投訴處理結(jié)果的滿意度，不斷改進(jìn)投訴處理工作。糾紛調(diào)解機(jī)制1.糾紛調(diào)解組織：成立小區(qū)糾紛調(diào)解委員會(huì)，由業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、社區(qū)居民委員會(huì)代表等組成。糾紛調(diào)解委員會(huì)負(fù)責(zé)調(diào)解小區(qū)內(nèi)的各類糾紛，促進(jìn)小區(qū)和諧穩(wěn)定。2.