武威市商品房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)武威市商品房市場(chǎng)管理，規(guī)范商品房交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售、預(yù)售、交付及相關(guān)管理活動(dòng)。本辦法所稱商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上建設(shè)的，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，并已辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，用于銷售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依照國(guó)家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理，確保各項(xiàng)管理活動(dòng)有法可依、依法進(jìn)行。2.公平公正原則保障商品房交易當(dāng)事人在市場(chǎng)交易中的平等地位，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，公正處理各類商品房交易糾紛。3.誠(chéng)實(shí)守信原則倡導(dǎo)商品房交易當(dāng)事人誠(chéng)實(shí)守信，如實(shí)提供相關(guān)信息，履行合同義務(wù)，共同營(yíng)造良好的市場(chǎng)信用氛圍。二、商品房預(yù)售管理（一）預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.向市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。（二）預(yù)售許可申請(qǐng)與審批1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)；土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。2.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的決定。同意預(yù)售的，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明理由。（三）預(yù)售合同管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同向市房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2.商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。三、商品房銷售管理（一）銷售條件1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：已取得《商品房預(yù)售許可證》；已通過(guò)竣工驗(yàn)收備案；供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。（二）銷售價(jià)格管理1.商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，但不得違反國(guó)家和地方政府有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)，公示商品房?jī)r(jià)格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)依據(jù)。明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。（三）銷售代理管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。3.受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。（四）面積誤差處理1.商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供房屋測(cè)繪報(bào)告。2.合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）÷合同約定面積×100%四、商品房交付管理（一）交付條件1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書(shū)；已按合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過(guò)竣工驗(yàn)收備案；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。（二）交付程序1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，將交付時(shí)間、地點(diǎn)及交付手續(xù)的辦理方式等書(shū)面通知買受人。2.買受人在接到交付通知后，應(yīng)當(dāng)按照通知要求的時(shí)間和地點(diǎn)辦理交付手續(xù)。辦理交付手續(xù)時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)提供有效身份證件及合同約定的其他證明文件。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容?！蹲≌褂谜f(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織買受人對(duì)商品房進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接單。驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)整改，并承擔(dān)整改費(fèi)用，直至達(dá)到交付條件。（三）保修責(zé)任1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期從交付之日起計(jì)算。2.在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。五、商品房交易資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則商品房交易資金監(jiān)管應(yīng)當(dāng)遵循政府監(jiān)管、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管的原則。（二）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶，用于商品房預(yù)售資金的收存、使用和管理。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、市房地產(chǎn)管理部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。（三）資金繳存1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售方案中明確的預(yù)售資金繳存方式，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。2.買受人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的付款方式，將購(gòu)房款直接存入監(jiān)管賬戶。（四）資金使用1.商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度分階段使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)管理部門提交下列資料：商品房預(yù)售資金使用申請(qǐng)表；工程形象進(jìn)度證明材料；施工單位、監(jiān)理單位出具的工程款支付證明；其他相關(guān)證明材料。2.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和資金使用計(jì)劃，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的申請(qǐng)進(jìn)行審核。審核通過(guò)的，出具同意使用預(yù)售資金的證明文件；審核不通過(guò)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明理由。3.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照市房地產(chǎn)管理部門出具的同意使用預(yù)售資金的證明文件，將相應(yīng)額度的預(yù)售資金撥付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理（一）備案管理1.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)，到市房地產(chǎn)管理部門備案。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案申請(qǐng)表；營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；法定代表人身份證明；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格證書(shū)；服務(wù)場(chǎng)所證明；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本；其他相關(guān)資料。（二）業(yè)務(wù)規(guī)范1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠(chéng)實(shí)守信，依法開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書(shū)面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等事項(xiàng)。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得有下列行為：捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)串通捂盤惜售、炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格；對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易；泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益；為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利；改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租；侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋；為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（三）監(jiān)督管理1.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的監(jiān)督管理，定期進(jìn)行檢查和抽查。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)接受市房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督檢查，如實(shí)提供有關(guān)資料，不得拒絕或者阻礙。3.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用檔案，記錄其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、違法違規(guī)行為等信息，并向社會(huì)公示。七、法律責(zé)任（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的商品房交付使用的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期整改，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市房地產(chǎn)管理部門吊銷資質(zhì)證書(shū)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按照合同約定的時(shí)間交付商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；造成買受人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，未按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)依據(jù)的，由價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定予以處罰。5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，處警告，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法責(zé)任1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定備案的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬(wàn)元以下的罰款。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬(wàn)元罰款；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處以3萬(wàn)元罰款：捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)串通捂盤惜售、炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格的；對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)的；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易的；泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益的；為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利的；改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租的；侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的；承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋的；為不符合交