世聯(lián)地產(chǎn)2021年5月惠州豪宅開展研究惠州豪宅開展歷程1蛇口半島華僑城香密湖梅沙片區(qū)尖崗山橫崗觀瀾坂田紅樹灣中心區(qū)一級資源區(qū)深圳豪宅開展歷程分布圖銀湖第一階段：頂級資源區(qū)域開發(fā)，一線海景與一線湖景開發(fā)；豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)；代表工程蛇口半山別墅、銀湖山莊第四階段：城市新區(qū)區(qū)域開發(fā)，區(qū)域的規(guī)劃價值未來開展空間，次級自然資源區(qū)域；代表工程中信紅樹灣、紅樹西岸第三階段：城市中心區(qū)域占有，城市資源豐富區(qū)域，高密度豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)；代表工程星河國際、雅頌居、黃埔雅苑，時間上與第二階段有所交叉第五階段：城市近郊自然資源區(qū)域開發(fā)，豪宅產(chǎn)品郊區(qū)化；代表工程星河丹堤、圣莫麗斯第一階段：頂級資源區(qū)域開發(fā)，一線海景與一線湖景開發(fā)；豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)；代表工程蛇口半山別墅、銀湖山莊第二階段：城市內(nèi)的二級自然資源區(qū)域開發(fā)，區(qū)位成熟交通便利；代表項目熙園、水榭花都、波托菲諾豐澤湖深圳的豪宅開展之路：深圳擁有完整的山、海、湖資源，深圳豪宅開展代表了完整的豪宅開展歷程資源條件產(chǎn)品特點價格表現(xiàn)代表工程2001-2004，兩階段有所交叉2004-20052005-2007銀湖山莊蛇口半山別墅黃埔雅苑雅頌居星河國際熙園蘭溪谷水榭花都波托菲諾中信紅樹灣紅樹西岸香蜜湖1號星河丹堤圣莫麗斯十七英里占據(jù)城市最好資源，銀湖與蛇口一級的自然資源豪宅在城市近郊區(qū)域占據(jù)城市中心區(qū)資源內(nèi)部打造自身大環(huán)境資源占據(jù)城市稀缺的二級自然資源區(qū)位開展成熟，交通便利城市新開發(fā)區(qū)域二級自然資源僅剩成熟區(qū)域地塊城市近郊區(qū)域，二三級資源資源城市新城中心低密度產(chǎn)品為主，注重大尺度，注重景觀資源利用打造產(chǎn)品密度增加注重產(chǎn)品材質(zhì)及產(chǎn)品尺度產(chǎn)品形象大幅提升，風(fēng)格突出注重戶型創(chuàng)新高密度產(chǎn)品為主產(chǎn)品適度創(chuàng)新高配置，高配套戶型適度創(chuàng)新個性化產(chǎn)品出現(xiàn)是區(qū)域價格5-6倍是區(qū)域價格1.5-2倍是區(qū)域價格2-3倍是區(qū)域價格1.5-4倍是區(qū)域價格1.5-4倍90年代-2002頂級自然資源主導(dǎo)階段城市中心資源主導(dǎo)階段二級自然資源主導(dǎo)階段城市新區(qū)主導(dǎo)階段城市近郊自然資源主導(dǎo)階段03-05年，惠州還缺乏對豪宅概念的理解，大多數(shù)人認(rèn)為別墅就是豪宅，對景觀、地段、資源的占有沒有明確的概念；藍(lán)波灣合生國際新城奧園惠州豪宅開展歷程：第一階段——別墅就是豪宅其他本地開發(fā)商在干啥呢？隆生----東湖花園約3000元/平米麗日----麗日百合約3000元/平米金裕---碧水灣約3000元/平米30年藍(lán)波灣為惠城區(qū)域首個別墅型工程，首批別墅單價約5400-6000元/平米，超過當(dāng)時在售各工程一倍有余，在惠州奠定了首個別墅豪宅概念項目位置地處水口門戶地帶，緊靠廣汕公路，毗鄰惠澳大道進(jìn)出口占地面積為20萬平方米建筑面積約13.28萬平方米主力戶型別墅客戶深圳客戶、本地客戶惠州豪宅開展歷程：第一階段——別墅就是豪宅藍(lán)波灣的入市作為惠州別墅豪宅的起點，之后又陸續(xù)出現(xiàn)了奧林匹克花園以及合生國際新城等工程項目位置惠州市惠城區(qū)水口中心區(qū)2、3號小區(qū)占地面積91萬㎡建筑面積127萬㎡容積率1.5主力戶型聯(lián)排別墅、小高層客戶主要以深圳香港客戶為主，惠州本地客戶少數(shù)，客戶多為私企業(yè)主，以自住為目的奧林匹克花園推出時間主力戶型均價第一批07.08別墅單位開盤6700元/平米（精裝修8000元/平米）第二批08.11.17開盤6500元/平米（精裝修8500元/平米）第三批09.01.15開盤6500元/平米（毛坯房）惠州豪宅開展歷程：第一階段——別墅就是豪宅藍(lán)波灣的入市作為惠州別墅豪宅的起點，之后又陸續(xù)出現(xiàn)了奧林匹克花園以及合生國際新城等工程項目位置惠州市惠城區(qū)水口中心區(qū)2、3號小區(qū)物業(yè)管理康景物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積640000㎡建筑面積1100000㎡容積率1.7主力戶型聯(lián)排別墅客戶基本以深圳投資客為主，純投資占少數(shù)，多數(shù)為投資偏自住為主；有少量惠州水口本地客；合生國際新城推出時間占地面積主力戶型均價一期2006年10月1日16萬平米TOHO建筑面積180-320平米。首推159套，2007年5月1日售完，開盤6500元/平米二期2006年11月20日（已售完）開盤7200元/平米，現(xiàn)價約9000元/平米三期8月11日7萬平米三期推出299套別墅，其中街墅100套，雙拼116套（可能先賣），雙拼別墅321平方米為5房三廳六衛(wèi)，聯(lián)排別墅83套300.75平方米為五房兩廳五衛(wèi),三期約11000元/平方米（帶裝修）左右隨著城市的開展，客戶對豪宅的認(rèn)識不斷成熟，生活水平日益提高，更多的客戶開始為資源買單；因此出現(xiàn)了大量資源型豪宅高爾夫莊園白鷺湖帝景灣富力港中心惠州豪宅開展歷程：第二階段——資源造就豪宅隨著城市的不斷開展，惠州的豪宅從單純的別墅豪宅轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y源型豪宅；并出現(xiàn)了遠(yuǎn)郊型強(qiáng)勢資源的高端物業(yè)單位；如白鷺湖、合生高爾夫莊園奧林匹克花園推出時間主力戶型均價第一批07.10四孖屋、聯(lián)排、獨棟獨棟25000-30000元；聯(lián)排15000元；四孖屋12000元第二批08.08聯(lián)排、獨棟獨棟20000元；聯(lián)排14000元第三批08.11聯(lián)排、雙拼雙拼12000元；聯(lián)排14000元第四批09.07聯(lián)排、雙拼雙拼16000元；聯(lián)排14000元超五星級酒店娛樂購物區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)高層住宅高層住宅高層住宅高層住宅高層住宅游艇碼頭游泳池項目位置惠州市區(qū)東北部、轄屬惠城區(qū)汝湖鎮(zhèn)，占地面積1.6萬畝建筑面積201.2萬㎡主力戶型聯(lián)排、獨棟、雙拼、公寓客戶項目前期以深港客戶為主，惠州客戶逐步上升，度假、投資、自主均占一定比例。業(yè)主主要以私企老板為主惠州豪宅開展歷程：第二階段——資源造就豪宅隨著城市的不斷開展，惠州的豪宅從單純的別墅豪宅轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y源型豪宅；并出現(xiàn)了遠(yuǎn)郊型強(qiáng)勢資源的高端物業(yè)單位；如白鷺湖、合生高爾夫莊園合生高爾夫推出時間主力戶型均價第一批09.08別墅6300元/平米第二批09.10別墅6500元/平米；帶裝修1500元/平米第三批10.05二期聯(lián)排單位9800元/平米（帶1500元/平米精裝修）第四批11.05聯(lián)排、公寓聯(lián)排9800元/平米精裝修；公寓5100元/平米（帶1200元/平米精裝修）項目位置位于惠州市東江上游的水口東部新城片區(qū)。占地面積207萬平米建筑面積122萬㎡主力戶型別墅、公寓客戶項目前期以深港客戶為主，二期惠州客戶逐步上升，度假、投資、自主均占一定比例。業(yè)主主要以私企老板為主惠州豪宅開展歷程：第二階段——資源造就豪宅在江北區(qū)域出現(xiàn)了依托一線海景資源的高層豪宅，帝景灣；帝景灣打破了別墅即是豪宅的概念，成為惠州首個高層豪宅物業(yè)；帝景灣推出時間主力戶型均價第一批06.06高層單位6000元/平米第二批08.01高層210㎡單位9500元/平米第三批09.09高層408㎡單位14000元/平米第四批10.05高層280-370㎡單位15000-18000元/平米第五批11.04高層280-370㎡單位一線江景1600元/㎡；二線江景12000元/平米項目位置惠城區(qū)江北區(qū)文昌一路1號(東江大橋北)占地面積20萬平米建筑面積60萬㎡主力戶型高層住宅客戶主要以惠州本地土豪老板為主，均以自住為職業(yè)目的帝景灣工程作為惠州首個高層豪宅物業(yè)的代表，高出市場價格一倍以上；且豪宅地位保持至今惠州豪宅開展歷程：第二階段——資源造就豪宅帝景灣推出時間主力戶型均價第一批08.05.17高層單位10000元/平米第二批09.05.12高層185-300單位6500元/平米第三批10-07.01商鋪、公寓、寫字樓、高層商鋪14000元/平米；公寓15000元/平米；寫字樓18000元/平米；高層折后9000元/平米第四批10.05高層280-370㎡單位15000-18000元/平米第五批11.04高層280-370㎡單位一線江景1600元/㎡；二線江景12000元/平米項目位置惠城區(qū)江北東江二路1號（第一小學(xué)旁）占地面積58101平米建筑面積292953萬㎡主力戶型高層住宅客戶主要以惠州本地老板為主，均以自住為職業(yè)目的隨后出現(xiàn)了富力港中心等濱江一線高層豪宅，占據(jù)絕佳地段、一線景觀，成為惠州的豪宅標(biāo)桿；城市化氣氛日益濃厚，老城區(qū)商業(yè)以及配套開展趨于成熟，客戶開始為地段買單，因此出現(xiàn)了城市型豪宅的趨勢瓏湖灣華茂中心惠州豪宅開展歷程：第三階段——城市型豪宅城市的逐步開展，資源型豪宅不在稀缺，消費者的生活水品日益提高，豪宅正面臨者從資源型像城市型的轉(zhuǎn)變；今年年初面世的瓏湖灣已經(jīng)成為城市型豪宅工程的代表；項目位置惠城區(qū)金山大道與惠沙堤二路交匯處類型/規(guī)模項目總占地面積138372平方米建筑面積450000平方米，規(guī)劃828戶，本次推售為一期產(chǎn)品。

推售套數(shù)推售110套，推售戶型高層113—140㎡雙拼K1238㎡L1267—281㎡聯(lián)排J1—B195—211㎡開盤時間2011年1月8日（下午14:00）開盤地點方直·瓏湖灣營銷中心實收均價高層8000元/平米雙拼4萬元/平方聯(lián)排2萬元/平方銷售率開盤當(dāng)天高層銷售約25套，銷售率約41%；聯(lián)排銷售約30，銷售率約75%；雙拼銷售約4套，銷售率約100%客戶構(gòu)成客戶來源以惠州客戶為主，其次為深圳，廣州客戶。瓏湖灣作為金山湖區(qū)域的代表，立志打造成惠州的高端品質(zhì)樓盤，目前實現(xiàn)高層0.8萬/平米，雙拼4萬/平米的標(biāo)桿價格，取代了帝景灣歷年來的豪宅地位惠州豪宅開展歷程：第三階段——城市型豪宅城市的逐步開展，資源型豪宅不在稀缺，消費者的生活水品日益提高，豪宅正面臨者從資源型像城市型的轉(zhuǎn)變；今年年初面世的瓏湖灣已經(jīng)成為城市型豪宅工程的代表；華貿(mào)中心占據(jù)江北CBD核心地段，集合市政配套、體育中心、市民樂園等多種配套于一身，強(qiáng)勢打造惠城區(qū)高端豪宅物業(yè)。其工程主要以高層為主；均價約15000元/平米，預(yù)計7-8月正式開盤在豪宅的開展之路上，我們的城市已經(jīng)走過了別墅就是豪、資源就是豪階段，正在處于城市中心區(qū)域占有階段。同時正在向著第四階段的城市新區(qū)開發(fā)階段過渡。——那么，我們的客戶又處于哪個階段，有什么樣的演變過程？惠州客戶演變過程207年1-5月公爵小鎮(zhèn)成交客戶構(gòu)成71%深圳客戶，29%香港客戶高爾夫莊園的一期別墅客戶主要以深圳關(guān)內(nèi)客戶為主；惠州本地客戶占少數(shù)早期的惠州原住民選擇自建房，對商品房需求不大；本地的高端客戶比例較少，購置能力較弱；因此惠州早期的高端工程均被深圳客戶消化。早期的高層豪宅工程深圳客戶仍然占據(jù)一定比例，但主力群體以本地高端客戶為主；早期惠州開展尚未成熟，客戶整體水平處于中下階段；但仍然存在少量的高端客戶；此類客戶多為爆發(fā)戶、生意人，屬于土豪階級，對帝景灣較為青睞早期帝景灣客戶比例早期的帝景灣定位的核心群體為惠州高端群體，比例較少；因此帝景灣開盤推售的單位較少，推售80-100來套；且銷售速度一般08年市場低迷階段，帝景灣工程出現(xiàn)過一次斷貨階段；現(xiàn)階段別墅豪宅主要以惠州本地客戶為主，多數(shù)為企業(yè)高管、私企業(yè)主等具有較大經(jīng)濟(jì)實力的客戶群體為主通過惠州自住客戶的比例上升，可以看出惠州城市以及產(chǎn)業(yè)進(jìn)幾年來的開展水平，本地的高端物業(yè)不再依賴深圳客戶；帝景灣成交客戶組成以私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理和公務(wù)員為主，他們屬于社會中的上層階層，收入較為豐厚現(xiàn)階段高層豪宅的本地客戶比例同樣得到提升，同樣私企業(yè)主與公務(wù)員占多數(shù)比例；通過比照可看出，高層與別墅均以本地私企業(yè)主為主力群體，而高層豪宅客戶中出現(xiàn)了不少的普通職員以及自由職業(yè)者；說明惠州整體開展水平上升，未來潛力較大；惠州開展歷程及未來展望3客戶為什么會開展變化？未來將如何繼續(xù)演變？數(shù)據(jù)來源:惠州統(tǒng)計信息公眾網(wǎng)惠州在珠三角的經(jīng)濟(jì)地位排名靠前，其經(jīng)濟(jì)增長速度更是雄踞榜首蘇州經(jīng)濟(jì)的迅猛開展，提高了城市居民的收入，使其住宅消費能力大幅度提高，給惠州房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大商機(jī)08年惠州GDP首次突破千億局部企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時受到影響，然而后期開展依然迅速2001200220032004200520062007200820092010GDP（億）478.9526.5586.5686.4803.49351085129014581730名義增長率9.0%10.0%11.4%17.0%17.0%16.4%16.0%18.9%13.2%18.6%視角1——經(jīng)濟(jì)：珠三角九市中，GDP總值名列第六；增長保持強(qiáng)勁，雄踞榜首；開展極為迅速。進(jìn)入04年后，惠州經(jīng)濟(jì)長期保持10%以上的增長率，社會經(jīng)濟(jì)開展迅速；而惠州房地產(chǎn)市場也在05年開始進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期；08年又是一個增長頂峰；人均可支配收入、社會消費品零售總額均保持強(qiáng)勁增長勢頭。2021年通貨膨脹，市場受到了調(diào)控的影響，增長率環(huán)比有所下降，但市場購置力仍存在上漲市場空間。視角1——經(jīng)濟(jì)：惠州經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長、抗風(fēng)險能力強(qiáng)，對房地產(chǎn)市場提供長期穩(wěn)定支撐20002001200220032004200520062007200820092010常住人口59.361.061.299.1101.1102.1103.9107.0108.79112.56116.52人均GDP23513.023779.026486.030097.030564.034862.038290.042723.0428094926766560視角1——經(jīng)濟(jì)：自03年開始的人均GDP穩(wěn)定增長，財富積累開始擴(kuò)大化，給惠州帶來大量的中端購置能力群體視角2——城市交通：到2021年惠州將構(gòu)建成“5橫3縱〞8條高速公路及廈深高速鐵路組成高速網(wǎng)絡(luò)，與廣州、深圳、廈門等國內(nèi)大中城市交通將更加便利。未來區(qū)域內(nèi)外軌道交通的建成，惠州內(nèi)部將進(jìn)一步整合，外部深莞惠一體化會進(jìn)一步加快。區(qū)域影響“異城族〞將成時尚“軌道經(jīng)濟(jì)〞將成熱點公路時代進(jìn)入公交時代樓市影響樓市起伏節(jié)奏趨同深莞樓價洼地抹平速度加快產(chǎn)品差異化趨勢進(jìn)一步明顯視角2——城市交通：深莞惠一體化，惠州城市價值將進(jìn)一步得到展示，對房地產(chǎn)市場刺激明顯三環(huán)路：貫穿而過，連接河南岸及江北區(qū)域〔全線已貫穿〕四環(huán)路：貫穿而過，連接金山湖及江北區(qū)域〔其中南段已開工建設(shè)，現(xiàn)已局部通車〕四環(huán)路南段惠大高速：緊鄰區(qū)域，以連接廣惠高速及大亞灣〔已開工建設(shè)〕惠州大道東段：貫穿而過，連接江北區(qū)域及惠東〔已開工建設(shè)〕據(jù)了解，隨著四環(huán)路建成通車，將承擔(dān)起惠州過境公路功能；因此，三環(huán)路的功能將隨之發(fā)生改變，變?yōu)槌鞘械缆芬暯?——城市交通：惠州城市交通網(wǎng)絡(luò)分析視角3——土地人口：2003年撤市合區(qū)，惠州行政區(qū)劃面積發(fā)生較大調(diào)整，尤其是惠城區(qū)面積得到較大幅度的擴(kuò)張?；莩菂^(qū)惠陽區(qū)大亞灣區(qū)惠東縣博羅縣龍門縣2002年41919102683396287022952010年1410994268339627952295單位：平方公里視角3——土地人口：規(guī)劃區(qū)內(nèi)人口規(guī)模和建設(shè)用地規(guī)模呈現(xiàn)大幅度增長趨勢規(guī)劃區(qū)2021年、2021年配套人口規(guī)模分別為230萬人和370萬人。人口規(guī)模開展趨勢建設(shè)用地規(guī)模開展趨勢規(guī)劃區(qū)2021年、2021年的城市建設(shè)用地規(guī)模分別控制在253平方公里、427平方公里。——資料來源于?惠州市城市總體規(guī)劃〔2006-2021〕綱要??惠州統(tǒng)計年鑒?惠城戶籍人口的增長高于人口增長，主要是因為第三產(chǎn)業(yè)的增長，帶來的高素質(zhì)人才的參加；目前從絕對數(shù)量來說，惠州人口增速對房地產(chǎn)市場增長支撐極為有限視角3——土地人口：惠州人口增長對房地產(chǎn)支撐較弱，但人口素質(zhì)穩(wěn)步提升，中高端置業(yè)能力加強(qiáng)視角4——產(chǎn)業(yè)開展：惠州市規(guī)劃提升第三產(chǎn)業(yè)比例，將引入大量高新效勞業(yè)中心鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)板塊工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)板塊城市中心區(qū)板塊開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)板塊視角4——產(chǎn)業(yè)開展：未來惠州市將形成“2+6〞強(qiáng)勢支柱產(chǎn)業(yè)體系和四大強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)板塊

“2+6〞強(qiáng)勢支柱產(chǎn)業(yè)“２〞：石化、電子信息兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)“6〞：特色農(nóng)業(yè)、汽車零部件業(yè)、水泥建材業(yè)、服裝制鞋業(yè)、旅游業(yè)、港口物流業(yè)工業(yè)年增加值〔億元〕占GDP比重〔%〕主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2010年產(chǎn)值年增加值特色農(nóng)業(yè)20億元以上——汽車零部件業(yè)150億元50億元水泥建材業(yè)100億元30億元服裝制鞋業(yè)350億元100億元旅游業(yè)100億元——港口物流業(yè)——50億元四大強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)占地產(chǎn)業(yè)類型進(jìn)駐企業(yè)年產(chǎn)值惠城數(shù)碼工業(yè)園21平方公里電子信息產(chǎn)業(yè)、光機(jī)電產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代裝備與汽車配件產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè)等普利司通等企業(yè)100多億元西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)30平方公里電子信息、汽車零部件等，主要包括響水河工業(yè)園、東風(fēng)車城、西區(qū)科技園等東風(fēng)本田、三洋、住友、永昶、寶興、合正、東風(fēng)、龍億、普利司通、新華昌等——水口水口工業(yè)區(qū)42.38平方公里納偉仕、健力、TCL金能電池、統(tǒng)將、同健、天祥、和鑫實業(yè)、君宇紙品、南旋、宏凱工業(yè)、兆婷化妝品等陳江-仲愷惠臺工業(yè)區(qū)6.7平方公里基本形成電子信息、機(jī)電一體化、食品飲料和新材料為重點地產(chǎn)業(yè)框架。日本的SONY、SPG、KENWOOD、信華精機(jī)，美國的寶豐ATI電子、順福達(dá)電子、冠惠、先通光電，意大利的URMET，澳大利亞的CLIPSAL，臺灣的TURBOCOMM、惠成、COOLERMASTER，香港的益生堂等?！賽鸶咝录夹g(shù)區(qū)10-15公頃數(shù)字視聽產(chǎn)品、通信設(shè)備、汽車電子產(chǎn)品、計算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、新型元器件、汽車零配件、生物制藥和現(xiàn)代物流業(yè)等SONY、TCL、三星等近500家企業(yè)，先后與香港、臺灣、日本、韓國等國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)關(guān)系炒200億元惠陽——大亞灣大亞灣石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)27.8平方公里石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)中海殼牌、中海煉油、LNG電廠等85億元視角4——產(chǎn)業(yè)開展：產(chǎn)業(yè)分布示意表格2021年惠州房地產(chǎn)新開工面積為1322.27萬平米，與去年同期相比有大幅上升，上升幅度是239.92%；竣工面積為564.59萬平米，同比去年增幅為27.64%，同時10年新開工面積與竣工面積比為2.34：1。10年惠州房地產(chǎn)銷售面積627.3萬平米，與去年同期相比上升了41.43%，銷售額為311.17億元，與去年同期相比上升了62.89%；視角5——房地產(chǎn)開展：惠州市場開展起步較晚，總體上升趨勢明顯11年惠州商品房累計銷售均價為4961元/平米，與去年相比增長了16.3%，增長速度明顯加快。視角5——房地產(chǎn)開展：在經(jīng)歷07年的大幅增長后，惠州價格體系增長平穩(wěn)且幅度較小，泡沫空間較小視角5——房地產(chǎn)開展：09年“量價齊升〞，10年經(jīng)過季節(jié)性調(diào)整后，樓市繼續(xù)進(jìn)入平緩的上升空間；市場存量影響：1、09年之前，惠州市場存量維持在300萬平米以上，且產(chǎn)品面積偏大質(zhì)量價差價格偏低，對新推售大盤造成擠壓；2、10年市場存量急劇縮減，導(dǎo)致市場均價居高不下，同時新盤推售壓力減小。視角5——房地產(chǎn)開展：10年底惠州市場存量已缺乏100萬平米，存量的變化代表著需求的旺盛；視角5——房地產(chǎn)開展：需求量不斷增大，短暫時期內(nèi)出現(xiàn)“供不應(yīng)求〞局面；市場需求量巨大小結(jié)經(jīng)濟(jì)開展：經(jīng)濟(jì)的不斷開展，惠州進(jìn)入珠三角前6，且還在不斷提高，人均單產(chǎn)上升，代表著生活水平的提高，未來開展惠州認(rèn)為對物質(zhì)的最求將會逐步增大；城市交通：惠州5縱3橫的宏觀規(guī)劃，將拉近與廈門、深圳、廣州等珠三角主要城市之間的距離；城區(qū)內(nèi)部未來四環(huán)的建設(shè)，將承擔(dān)起惠州過境公路功能；因此，三環(huán)路的功能將隨之發(fā)生改變，變?yōu)槌鞘械缆?；交通路網(wǎng)不斷興旺，城市開展?jié)摿薮?；產(chǎn)業(yè)開展：大量的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐惠州，將會帶動惠州人口的提升，產(chǎn)業(yè)的不斷開展暗示著客戶置業(yè)比例將會上升；土地人口：從02年——12年惠城區(qū)域行政區(qū)域面積增加了3.5倍，人口比例不斷增加，預(yù)計2021年將到達(dá)370萬人；人口密度的提升代表著未來對于房產(chǎn)的需求更加強(qiáng)烈；需求小結(jié)：1、惠州早期的工程均已“量大就是美〞為概念；大量的開發(fā)，迅速的走量，出現(xiàn)供過于求的局面，因此價格增長速度較為緩慢，缺乏質(zhì)的變化；2、自09、10年開始成交量與推售量根本趨于持平，說明需求量大大增加，剛性需求強(qiáng)烈，惠州購房水平提高；3、隨著城市的不斷開展，GDP不斷增長，慢慢會出現(xiàn)供小于求的趨勢，那是房地產(chǎn)市場將處于精品化階段，城市中將會有明顯的富人區(qū)、中產(chǎn)區(qū)、白領(lǐng)區(qū)的圈層劃分；惠州市場豪宅版塊分析4惠城按照城市規(guī)劃分為8大板塊CBD一線江景豪宅板塊江北CLD居住生活板塊水口區(qū)域新居住板塊東江新城新居住板塊金山湖區(qū)域新居住板塊東平老城區(qū)居住板塊麥地、南岸老城區(qū)居住板塊龍豐上排紅花湖區(qū)域居住板塊白鷺湖,06年,別墅/洋房天地源；別墅東方威尼斯,別墅/洋房沿江路城市外圍資源型豪宅：工程價值表達(dá)在資源+高端產(chǎn)品+大社區(qū)，別墅+中大戶型為主，別墅8000元/平米江北城市濱江核心型豪宅：工程價值表達(dá)在地段+完善的城市配套，大戶型為主，價格10000-13000元/平米紅花湖城市中心資源型豪宅：工程價值表達(dá)在資源+高端產(chǎn)品+地段，別墅+中大戶型，別墅11000–20000元/平米，洋房5500-6500元/平米潤園,06年,別墅/洋房萬林湖,07年,別墅/洋房奧園,06年,別墅山水城,10年,別墅/洋房帝景灣華貿(mào)中心,11年,高層佳兆業(yè)中心,10年,高層鳳凰谷,07年,別墅/高層瓏湖灣,10年,別墅/高層保利達(dá)工程中洲工程金山湖、水口城市型豪宅：工程價值表達(dá)在區(qū)域潛力、景觀，大戶型為主，價格8000-10000元/平米惠城區(qū)域各版塊：主要分為江北濱江豪宅區(qū)、沿江路資源型豪宅區(qū)、紅花湖城市中心資源型豪宅區(qū)、金山湖東平水口城市型豪宅區(qū)從工程價值來看，以江北為中心的豪宅化進(jìn)程已開始，城市價值逐步在工程價格上表達(dá)屬性：行政中心/頂級豪宅區(qū)/城市價值第一圈代表樓盤：帝景灣、華貿(mào)中心、金域華庭主流均價：7000-15000元/m2開展趨勢：商務(wù)、行政、高檔住宅屬性：大盤區(qū)域/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價值第二圈代表樓盤：翡翠灣、東湖八區(qū)、翡儷港主流均價：6500-11000元/m2開展趨勢：純居住區(qū)，中高檔住宅屬性：熱點片區(qū)/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價值第三圈代表樓盤：瓏湖灣、金山湖國墅園、山水華府、金山湖花園主流均價：5500-8000元/m2開展趨勢：南部新城，未來居住中心屬性：新興大盤區(qū)/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價值第三圈代表樓盤：萬林湖、山水江南、名流印象、熙龍小鎮(zhèn)主流均價：4300-6500元/m2開展趨勢：城市的延伸、資源大盤江北金山湖南線大東平城市價值分布線〔依次降低〕價格：8000-10000價格：13000-18000第二極：高端工程：翡翠灣、萬林湖、潤園、碧水灣第一極：豪宅：瓏湖灣、帝景灣、華貿(mào)中心價格：5000-7000第三極：中高端工程：萬科金域華庭、陽光御園、山水華府惠城房地產(chǎn)市場：按照不同檔次，可劃分為中高端、高端和豪宅三個層級現(xiàn)階段的熱點豪宅分布主線，是由江北濱江線到東平，沿新開河到金山湖；華茂中心翡儷港翡翠灣瓏湖灣未來城市開展的分析：富人區(qū)域板塊、中產(chǎn)階層板塊、白領(lǐng)區(qū)域板塊白領(lǐng)板塊富人、中產(chǎn)階級板塊中產(chǎn)階級板塊白領(lǐng)、普通階級板塊富人板塊項目名稱占地面積（m2)建面（m2)產(chǎn)品類型11年推售量荷蘭水鄉(xiāng)40萬60萬多層、小高層、高層8萬（三期）東方威尼斯17萬26萬聯(lián)排別墅、洋房、小高層8萬（二期）中信水岸城25萬75萬小高層、高層、別墅11萬天地源水口項目18萬20萬別墅、高層10萬龍光東江新城項目10萬20萬高層10萬合生上觀國際40萬100萬小高層、高層10萬寶安水口項目12萬25萬別墅、高層10萬鼎峰項目27萬67.5萬高層預(yù)計10萬盈超項目3萬7.4萬別墅、高層預(yù)計4萬中頤項目7.8萬33萬高層預(yù)計10萬萬科項目25.3萬32.8萬洋房、小高層、高層預(yù)計12萬雙城國際5.6萬28.4萬-------預(yù)計6萬合生帝景灣23萬42萬小高層、高層預(yù)計8萬奧園100萬130萬聯(lián)排別墅、小高層、洋房預(yù)計10萬東南項目1萬2萬——預(yù)計2萬鵬基萬林湖42萬33萬多層、小高層、高層、獨立、臺地別墅8萬（明年）潤園30萬21.7萬獨棟、聯(lián)排、疊拼、小高層預(yù)計8萬（二期）山水江南7.2萬10萬多層、別墅4萬（二期）東江學(xué)府90萬160萬高層、小高層——山水華府12萬23萬高層8.5萬南山詩意4.7萬9.8萬小高層預(yù)計6萬TCL陳江項目8萬約12萬預(yù)計小高層、高層預(yù)計6萬TCL金山湖項目6.5萬15萬預(yù)計高層、小高層預(yù)計7萬從市場推量來看，10-11兩年惠城的市場供給量超過600萬平米，其中11年將到達(dá)350萬平米以上東江新城片區(qū)約80萬江北〔含沿江路〕片區(qū)約120萬南部新城約70萬其它片區(qū)〔南線、仲愷〕約80萬江北片區(qū)產(chǎn)品分化明顯，核心區(qū)的豪宅化和CLD的居家化同時進(jìn)行，但戶型面積以舒適型為主202120212021宏益公館工程，80~140平米二、三、四房萬科江北工程，88~170平米二房到五房雙城國際，40—110平米一到三房鼎峰江北工程，88~170平米二房到五房華貿(mào)工程，150平米以上三房為主佳兆業(yè)工程，40~170平米舒適性產(chǎn)品為主泰通工程，120平米以上舒適性產(chǎn)品為主金泓工程，120平米以上舒適性產(chǎn)品為主保利工程，別墅及100平米以上高層為主湯泉工程，別墅及100平米以上高層為主五礦工程，別墅及100平米以上高層為主奧園，別墅及100平米以上高層為主區(qū)域典型工程列舉江北一線CBD濱江區(qū)域?qū)儆诨莩琼敿壓勒瑓^(qū)域，北三環(huán)周邊屬于CLD居住區(qū)域，等級劃分較為明顯；東江新城—水口為新興片區(qū)，早期以高附加值產(chǎn)品為主，11年以舒適型產(chǎn)品為主202120212021水岸城，75-117㎡緊湊型產(chǎn)品為主水岸城濱江，130平米以上舒適型產(chǎn)品為主天地源，別墅及100平米以上高層為主合生上觀國際，130平米以上產(chǎn)品為主寶安工程，別墅及110平米以上三房為主珠光工程，120平米舒適性產(chǎn)品為主光耀翡儷港工程，別墅及120平米以上舒適性產(chǎn)品為主沿海高速工程德威工程升利工程龍光工程瓏湖灣工程，別墅及120平米以上舒適性產(chǎn)品為主區(qū)域典型工程列舉東江新城屬于新規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域內(nèi)部資源豐富，且金山大橋的開通對區(qū)域內(nèi)部的交通體系具有良好的促進(jìn)作用，區(qū)域內(nèi)資源較好地段已成為惠州城市型豪宅的標(biāo)準(zhǔn)；紅花湖、下角、南線區(qū)域—資源較為豐富，且距離城市較近；主要以舒適型戶型為主，202120212021萬林湖，135—140㎡三房單位鳳凰谷147-170平米三房四房；192-290㎡聯(lián)排別墅華軒桃花源73-139㎡兩房四房金泓下角工程山水江南二期130-150平米大戶型四房單位名流印象65-78平米小戶型單位區(qū)域典型工程列舉御西湖98-155平米N+2戶型單位紅花湖區(qū)域，東邊距離河南岸老城區(qū)，北面距離江北CBD較近，具有一定的城市資源，且區(qū)域內(nèi)部的自然資源較為豐富，未來具有豪宅的趨勢；屬于開展中的富人以及中產(chǎn)階層板塊南部新城經(jīng)過早期大戶型供給后，隨著配套成熟，產(chǎn)品供給將逐步緊湊居家化202120212021山水華府工程，80~140平米TCL香榭園工程，106~171三、四房為主合立方，70~120居家產(chǎn)品為主東江學(xué)府工程，120平米以上產(chǎn)品