...wd......wd......wd...物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題的淺析與對(duì)策摘要物業(yè)管理作為二十一世紀(jì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，雖然它牽涉的面廣，涉及的問(wèn)題復(fù)雜，但作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，卻為廣闊市民了解甚少，但它卻無(wú)時(shí)無(wú)刻不在市民身邊，影響著市民生活的方方面面。然而物業(yè)效勞企業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題卻其中困擾著物業(yè)效勞企業(yè)，阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的快速安康開(kāi)展。關(guān)鍵詞：物業(yè)效勞、收費(fèi)、問(wèn)題、解決方法一、物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)狀分析目前對(duì)物業(yè)管理的理解有兩種流派，一種是站在效勞角度理解的：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人的委托，依照物業(yè)效勞合同，對(duì)房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理工程進(jìn)展維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人或使用人提供綜合性的有償效勞；另一種流派是站在管理角度理解的：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

綜合以上兩種流派，可以達(dá)成一個(gè)統(tǒng)一的理念，即物業(yè)管理是：立足于效勞、崇尚于管理、起源于市場(chǎng)、生存系于收費(fèi)。

物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)即效勞行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)的生存運(yùn)作基于收取的物業(yè)效勞費(fèi)用，1996年原國(guó)家計(jì)委、建立部以計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)發(fā)布?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法?，規(guī)定“物業(yè)管理效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供效勞的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)〞。政府開(kāi)場(chǎng)干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)行為，物業(yè)管理收費(fèi)逐步進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化。但是，?暫行方法?未能解決合理收費(fèi)的問(wèn)題。2003年國(guó)家開(kāi)展與改革委員會(huì)、建立部以發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)發(fā)布?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?〔2004年1月1日起實(shí)施〕，更進(jìn)一步提升了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的社會(huì)效應(yīng)，為物業(yè)效勞費(fèi)用的收取提供了法律依據(jù)。實(shí)習(xí)單位簡(jiǎn)介：河南廣匯物業(yè)管理，成立于1997年，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政部、客服部、工程部、安管部、資產(chǎn)管理中心、網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控中心、財(cái)務(wù)中心等幾個(gè)部門(mén)，現(xiàn)有員工一百多人，其中中級(jí)以上職稱(chēng)管理人員30余人，是一家二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。管理工程有：廣匯國(guó)貿(mào)大廈，廣匯PAMA小區(qū)等。2012年12月本人參加廣匯物業(yè)PAMA小區(qū)工程客服部，參與了公司2012年度物業(yè)費(fèi)的收取，三年的理論知識(shí)學(xué)習(xí)結(jié)合工作中的經(jīng)歷經(jīng)歷及對(duì)鄭州其他物業(yè)公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在,幾乎所有的物業(yè)管理公司都陷入物業(yè)效勞費(fèi)收取難的困境，那么，其原因何在，又有何解決方法呢問(wèn)題主要在以下幾個(gè)方面。二、物業(yè)收費(fèi)中面臨的問(wèn)題〔一〕開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題1.開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)效勞費(fèi)。如規(guī)劃的變更，造成容積率提高，綠地面積減少，監(jiān)控等配套設(shè)施不到位都會(huì)造成業(yè)主的不滿(mǎn)而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋質(zhì)量有問(wèn)題，如漏水、墻體開(kāi)裂、粉刷層脫落時(shí)，在保修期內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修補(bǔ)時(shí)不及時(shí)，質(zhì)量不到位，再加上一些物業(yè)公司和房產(chǎn)公司的特殊關(guān)系，導(dǎo)致一局部業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題在物管費(fèi)欠交中占20%-35%左右。2.開(kāi)發(fā)商越權(quán)承諾，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)效勞費(fèi)。開(kāi)發(fā)商許諾的事情無(wú)法兌現(xiàn)，如小區(qū)的設(shè)施規(guī)劃，物業(yè)費(fèi)的減免等，業(yè)主的憤怒無(wú)處發(fā)泄最終只能以拒交物業(yè)費(fèi)的形式來(lái)進(jìn)展抗?fàn)?。〔二〕業(yè)主的問(wèn)題1.效勞付費(fèi)理念跟不上。效勞付費(fèi)，就好象用水用電要交費(fèi)，收看有線電視要付費(fèi)一樣，可一些業(yè)主由于跟不上時(shí)代的開(kāi)展，物業(yè)效勞付費(fèi)理念跟不上，認(rèn)為無(wú)需物業(yè)或沒(méi)感受到物業(yè)的效勞為理由拒交物業(yè)費(fèi)。2.治安狀況差，引起業(yè)主拒交物業(yè)效勞費(fèi)。每個(gè)小區(qū)或多或少都存在財(cái)物被盜的現(xiàn)象，業(yè)主認(rèn)為交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就應(yīng)該保證業(yè)主的財(cái)物萬(wàn)無(wú)一失，如鑫苑名家、廣匯PAMA等，這類(lèi)問(wèn)題在欠交物業(yè)效勞費(fèi)占5%-15%。3.維權(quán)手段比較少?，F(xiàn)在業(yè)主維權(quán)還是以個(gè)人為主，還不是主動(dòng)通過(guò)建立業(yè)主委員會(huì)來(lái)維權(quán)。在調(diào)查的住宅小區(qū)中，已成立的業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)只占到30%，而個(gè)人維權(quán)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，業(yè)主一般沒(méi)有足夠的時(shí)間去維權(quán)，物業(yè)公司正是抓住了這一弱點(diǎn)而未完全履行物業(yè)公司的義務(wù)。4.盲目從眾心理，幸運(yùn)心理，導(dǎo)致物管費(fèi)不交面惡性擴(kuò)大。由于一些業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)，一些業(yè)主欠交了物業(yè)效勞費(fèi)后，另一些業(yè)主看到欠交物管費(fèi)的不交了就不交了，也產(chǎn)生了從眾心理，妄圖逃避物業(yè)費(fèi)?！踩承谄髽I(yè)的問(wèn)題1.人員素質(zhì)低，效勞不到位是造成拒付物管費(fèi)的主要原因。效勞理念差，物業(yè)公司本應(yīng)該根據(jù)物業(yè)效勞合同的要求履行效勞，但一些效勞企業(yè)把自己的身份作為管理者，而不是效勞者，沒(méi)有把業(yè)主作為平等的被效勞者主體來(lái)對(duì)待，平時(shí)不能及時(shí)溝通早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。效勞不到位，少效勞、不效勞現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，尤其是小區(qū)清潔、保安、裝潢垃圾清運(yùn)、樓道保潔等內(nèi)容，不少小區(qū)未能按事先承諾的標(biāo)準(zhǔn)兌現(xiàn)，調(diào)查中住戶(hù)對(duì)雜物堆積、電子防盜門(mén)不及時(shí)維修等現(xiàn)象更為不滿(mǎn)。2.收支透明度低，主動(dòng)承受業(yè)主監(jiān)視的自覺(jué)性跟不上。業(yè)主對(duì)自己所繳納的管理費(fèi)用的支出有知情權(quán)、物管沒(méi)有對(duì)業(yè)主作財(cái)務(wù)明細(xì)公開(kāi)，而這些卻給業(yè)主們留下了虛假虧空的想象和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高和亂收亂支的疑心。3.物業(yè)效勞的整體特性。物業(yè)效勞提供的也是一種公共產(chǎn)品，與電力、自來(lái)水、有線電視、等效勞有較大的差異。物業(yè)效勞提供的是綜合效勞，對(duì)欠繳物業(yè)效勞費(fèi)的業(yè)主限制少，物業(yè)效勞企業(yè)不可能像電力部門(mén)、自來(lái)水公司、播送電視臺(tái)、電信部門(mén)對(duì)欠費(fèi)的用戶(hù)實(shí)行停電、停水、停播、停頓使用的措施，物業(yè)收費(fèi)的整體難度較大?！菜摹痴蜕鐣?huì)的問(wèn)題1.政策的空白點(diǎn)。一些炒房者的物業(yè)效勞費(fèi)收取更難，特別是外地炒房者，聯(lián)系上都很難，收費(fèi)就更難。另外，由于炒房者轉(zhuǎn)讓房屋，進(jìn)展權(quán)屬登記時(shí)，沒(méi)有制度和措施強(qiáng)行約束要求交清物業(yè)效勞費(fèi)。房屋的受讓方根據(jù)?國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定：受讓人不對(duì)房屋受讓前產(chǎn)生的物業(yè)效勞費(fèi)負(fù)責(zé)，導(dǎo)致物業(yè)效勞企業(yè)對(duì)物業(yè)轉(zhuǎn)讓前這段時(shí)間的物業(yè)效勞費(fèi)索要無(wú)門(mén)。2.政府承諾的問(wèn)題。政府承諾也是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，一些政府應(yīng)建的市政工程未按時(shí)建立也會(huì)造成業(yè)主對(duì)物業(yè)的不滿(mǎn)而將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上。3.空置率高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收取困難。由于存在房?jī)r(jià)預(yù)期升值和炒房行為推動(dòng)房產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致目前房屋空置率增高，在廣匯PAMA小區(qū)，空置率幾乎占到了40%。4.規(guī)劃不夠完善，帶來(lái)物管效率低，相對(duì)提高了物業(yè)效勞的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加了管理的難度。在規(guī)劃小區(qū)建立中，局部開(kāi)發(fā)商只考慮了銷(xiāo)售，方便交通，而無(wú)視物業(yè)管理，造成小區(qū)出口多，物業(yè)分散，從而增加了物業(yè)管理本錢(qián)和管理難度。

三、解決物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題的方法那么，針對(duì)物業(yè)管理中存在的這些問(wèn)題，應(yīng)該采取什么措施來(lái)提高物業(yè)收費(fèi)率呢政府、社會(huì)、物業(yè)企業(yè)及業(yè)主在其中應(yīng)該發(fā)揮什么樣的作用呢有以下幾個(gè)方面可以參考?！惨弧硲?yīng)加強(qiáng)宣傳，建立互信的關(guān)系，著力解決收繳率低下的問(wèn)題對(duì)廣闊業(yè)主加強(qiáng)物管工作職能和作用的宣傳，使之充分認(rèn)識(shí)到做好物管工作可以營(yíng)造良好的生活環(huán)境。物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)可運(yùn)用小區(qū)宣傳欄、發(fā)放傳單、召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)等多種形式，廣泛宣傳物業(yè)管理的職能、效勞范圍、政府相關(guān)政策以及對(duì)小區(qū)管理的要求等，幫助業(yè)主走出認(rèn)識(shí)誤區(qū)，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立起消費(fèi)即要付費(fèi)的觀念。政府職能部門(mén)也要通過(guò)電視、報(bào)紙等群眾媒體，大力宣傳物業(yè)管理效勞等方面的政策法規(guī)，用政策引導(dǎo)物管企業(yè)和廣闊業(yè)主建立和諧合作的關(guān)系。(二〕重新審核本錢(qián)、多方聽(tīng)取意見(jiàn)，適時(shí)調(diào)整住宅小區(qū)物業(yè)效勞收費(fèi)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)綜合效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)目前的人工本錢(qián)的調(diào)整而適時(shí)的修改。目前鄭州市的物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的，由于這幾年物價(jià)的持續(xù)上漲太快，最低工資標(biāo)準(zhǔn)也屢次調(diào)整，再加上物業(yè)效勞是勞動(dòng)密集型企業(yè)，人員的勞務(wù)開(kāi)支占總開(kāi)支的80%左右，國(guó)家為防止物價(jià)上漲過(guò)快，物管企業(yè)屢次要求提高物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被推遲，適時(shí)的修改物業(yè)法律刻不容緩?！踩晨茖W(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域，讓業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮物業(yè)管理的主角作用業(yè)主物權(quán)管理理念和消費(fèi)理念的缺失，造成自我管理機(jī)制不完善，業(yè)主委員會(huì)建立難，發(fā)揮作用更難。有些居民嫌煩、怕得罪人、不愿挑頭，再加上業(yè)主委員會(huì)成員純粹是盡義務(wù)，沒(méi)有報(bào)酬、吃力不討好，因而，局部小區(qū)至今無(wú)法建立業(yè)主委員會(huì)，致使許多問(wèn)題難以通過(guò)正常途徑解決。還有些已建立的業(yè)主委員會(huì)工作不正常，未發(fā)揮應(yīng)有的作用?！菜摹晨茖W(xué)規(guī)劃，管理先行，提高物業(yè)管理的效率政府規(guī)劃部門(mén)在規(guī)劃時(shí)就應(yīng)該充分考慮今后的物業(yè)管理的問(wèn)題，總結(jié)目前因規(guī)劃帶來(lái)的物業(yè)管理的缺陷。在開(kāi)發(fā)住宅時(shí)事先明確合理的物業(yè)管理區(qū)域，在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)必須由同一物業(yè)公司管理，在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)整體開(kāi)發(fā)，可分期開(kāi)發(fā)、分不同的公司開(kāi)發(fā)。并在規(guī)劃的同時(shí)事先明確物業(yè)的使用性質(zhì)和合理布局，做到商娛學(xué)等效勞型社會(huì)設(shè)施應(yīng)在方便居民生活的同時(shí)，也應(yīng)該考慮防止與局部居民生活的沖突，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造。〔五〕企業(yè)要內(nèi)修外練，政府要加強(qiáng)效勞和監(jiān)管，提供物業(yè)效勞企業(yè)開(kāi)展新環(huán)境1.企業(yè)要內(nèi)修外練，提高素質(zhì)。企業(yè)要制定標(biāo)準(zhǔn)化的管理制度，通過(guò)制度強(qiáng)化效勞的質(zhì)量，從細(xì)節(jié)上出真情，從質(zhì)量上求信譽(yù)。要加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，讓每一位員工知道其職責(zé)和操作規(guī)程，自身加強(qiáng)對(duì)效勞質(zhì)量的檢查，并通過(guò)對(duì)業(yè)主的回訪，檢驗(yàn)和發(fā)現(xiàn)效勞中存在的問(wèn)題，不斷提升效勞質(zhì)量。2.政府多給少取，鼓勵(lì)更多的人參與物業(yè)效勞行業(yè)。加強(qiáng)對(duì)從事物業(yè)工作的人員培訓(xùn)，建立輪訓(xùn)制度，提升從事物業(yè)效勞人員的素質(zhì)，對(duì)物管人員輪訓(xùn)對(duì)口部門(mén)實(shí)行免費(fèi)的優(yōu)惠政策。對(duì)通過(guò)ISO認(rèn)證的獲得三級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)欠交物業(yè)效勞費(fèi)的炒房者，在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)要求其提供物業(yè)效勞費(fèi)交納情況，對(duì)欠交的待交齊后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，創(chuàng)立誠(chéng)信社會(huì)。3.建立誠(chéng)信檔案，去除不良物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)效勞的主管部門(mén)應(yīng)對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)的行為進(jìn)展標(biāo)準(zhǔn)，制定物業(yè)效勞合同的指導(dǎo)性文本，讓合同各方的利益更具體、更明確、合同更便于操作，到達(dá)各方的義務(wù)更好的履行，利益得到更好的維護(hù)，對(duì)不按物業(yè)效勞合同履行的物業(yè)企業(yè)要進(jìn)展指導(dǎo)和奉勸，并建立檔案，對(duì)企業(yè)的不良行為屢勸不聽(tīng)從的、履行合同差的、業(yè)主反響強(qiáng)烈的物業(yè)效勞企業(yè)要從物業(yè)效勞行業(yè)清退，提升物業(yè)效勞行業(yè)的整體素質(zhì)。4.扶優(yōu)創(chuàng)品牌，讓物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)行集約化管理。物業(yè)效勞與其它效勞一樣，也應(yīng)該走品牌之路，創(chuàng)誠(chéng)信度高、效勞質(zhì)量?jī)?yōu)、滿(mǎn)意度高的優(yōu)秀企業(yè)。通過(guò)優(yōu)秀企業(yè)帶動(dòng)更多的物業(yè)效勞企業(yè)向良性方向開(kāi)展，讓優(yōu)秀的物業(yè)效勞企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)效益的同時(shí)也帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益