住建部抵押管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)《住建部抵押管理辦法》的制定，旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益。本辦法依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)制定。（二）適用范圍本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)的，依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。（三）基本原則1.依法原則：房地產(chǎn)抵押活動(dòng)必須遵守法律法規(guī)，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。2.自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用原則：抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上，依法設(shè)定抵押關(guān)系，誠(chéng)實(shí)守信地履行合同義務(wù)。3.房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)同時(shí)抵押的原則。二、房地產(chǎn)抵押的定義與范圍（一）房地產(chǎn)抵押的定義本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。（二）可抵押房地產(chǎn)的范圍1.依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。2.以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。3.依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。4.以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。（三）不得抵押的房地產(chǎn)1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。三、抵押當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)（一）抵押人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利抵押人享有對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)，但應(yīng)當(dāng)保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。在抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。2.義務(wù)抵押人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知抵押權(quán)人抵押房地產(chǎn)的狀況。抵押人應(yīng)當(dāng)妥善保管抵押房地產(chǎn)，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受抵押權(quán)人的監(jiān)督檢查。抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。（二）抵押權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的資料。抵押權(quán)人有權(quán)對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2.義務(wù)抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照抵押合同的約定，履行對(duì)抵押人的義務(wù)。抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守法定程序，不得損害抵押人和其他利害關(guān)系人的合法權(quán)益。四、房地產(chǎn)抵押合同（一）抵押合同的形式與內(nèi)容1.形式房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。2.內(nèi)容抵押人、抵押權(quán)人的名稱(chēng)或者個(gè)人姓名、住所。主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額。抵押房地產(chǎn)的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等。抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任。債務(wù)人履行債務(wù)的期限。抵押權(quán)滅失的條件。違約責(zé)任。爭(zhēng)議解決方式。抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)。雙方約定的其他事項(xiàng)。（二）抵押合同的變更與終止1.變更抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷(xiāo)抵押登記。2.終止債務(wù)履行完畢，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)將抵押房地產(chǎn)返還抵押人。抵押合同解除或者終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同解除或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)抵押登記。五、房地產(chǎn)抵押登記（一）登記的意義與作用房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)抵押合同生效的必要條件。未經(jīng)登記，房地產(chǎn)抵押合同不發(fā)生法律效力，抵押權(quán)人的合法權(quán)益得不到法律保護(hù)。（二）登記機(jī)關(guān)與管轄1.登記機(jī)關(guān)城市房地產(chǎn)抵押登記由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)。2.管轄以依法取得的房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)為房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)。以在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)為核發(fā)該建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)行政主管部門(mén)。（三）登記程序1.申請(qǐng)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同到房地產(chǎn)管理部門(mén)提出抵押登記申請(qǐng)，并提交下列文件：抵押登記申請(qǐng)書(shū)。抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明。抵押合同。《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明?？梢宰C明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料。可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。2.受理登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人提交的文件進(jìn)行審查，符合條件的予以受理。3.審核登記機(jī)關(guān)對(duì)受理的申請(qǐng)進(jìn)行審核，對(duì)抵押物的權(quán)屬、價(jià)值、抵押范圍等進(jìn)行核實(shí)。4.登記經(jīng)審核符合登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)予以登記的，向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，并在抵押人房屋所有權(quán)證書(shū)上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，將房屋所有權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)交抵押人保管。對(duì)不予登記的，書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。（四）登記的效力1.抵押權(quán)設(shè)立：房地產(chǎn)抵押登記后，抵押權(quán)設(shè)立，抵押權(quán)人依法享有抵押權(quán)。2.對(duì)抗效力：已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償。同一抵押物上存在多個(gè)抵押權(quán)的，按照登記的先后順序清償。六、房地產(chǎn)抵押的效力（一）對(duì)抵押房地產(chǎn)的效力1.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。2.抵押權(quán)設(shè)定后，抵押房地產(chǎn)的孳息由抵押人收取，但抵押權(quán)人有權(quán)要求從孳息中優(yōu)先受償。（二）對(duì)主債權(quán)及其他相關(guān)債權(quán)的效力1.抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。2.同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。七、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（一）實(shí)現(xiàn)的條件與方式1.條件債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，債務(wù)人不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。2.方式折價(jià)：抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商一致，將抵押房地產(chǎn)折價(jià)歸抵押權(quán)人所有，以清償債務(wù)。拍賣(mài)：抵押權(quán)人依法將抵押房地產(chǎn)委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。變賣(mài)：抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)以合理價(jià)格變賣(mài)，以變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。（二）清償順序1.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。2.主債權(quán)及利息。3.違約金、損害賠償金。（三）對(duì)抵押房地產(chǎn)的處置1.抵押權(quán)人在處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，保障交易的合法性和公正性。2.處置抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人繼續(xù)追償；價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有。八、法律責(zé)任（一）抵押當(dāng)事人的法律責(zé)任1.抵押人隱瞞抵押房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。2.抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，抵押人應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。3.抵押權(quán)人未按照抵押合同的約定履行義務(wù)，給抵押人造成損失