青島購房管理辦法一、總則（一）目的為了加強青島市房地產市場管理，規(guī)范購房行為，維護房地產市場秩序，保障購房當事人的合法權益，促進房地產市場健康發(fā)展，根據(jù)國家有關法律法規(guī)及相關政策規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在青島市行政區(qū)域內進行的各類房屋買賣、租賃及相關房地產交易活動。（三）基本原則1.依法管理原則嚴格依據(jù)國家法律法規(guī)和本市相關政策開展購房管理工作，確保各項管理措施合法合規(guī)。2.公平公正原則保障購房當事人在交易過程中的平等地位，維護公平競爭的市場環(huán)境，公正處理各類購房糾紛。3.便民高效原則簡化辦事流程，提高服務效率，為購房當事人提供便捷、優(yōu)質的服務，降低交易成本。二、購房資格管理（一）本市戶籍居民購房資格1.本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）在本市已擁有1套住房的，可以再購買1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。2.對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房和二手住房。（二）非本市戶籍居民購房資格1.非本市戶籍居民家庭在本市購房，應提供自購房之日起前2年內在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險證明。2.對能夠提供上述證明的非本市戶籍居民家庭，在本市已擁有1套住房的，可以再購買1套住房；對在本市已擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房和二手住房。（三）購房資格審核程序1.購房人在申請購房時，應如實填寫購房資格申請表，并提交相關證明材料。2.房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構應在銷售現(xiàn)場顯著位置公示購房資格審核條件和程序，并協(xié)助購房人進行資格申請。3.住房城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門對購房人提交的申請材料進行審核，審核結果應在規(guī)定時間內反饋給購房人。三、新建商品住房銷售管理（一）預售許可管理1.房地產開發(fā)企業(yè)申請新建商品住房預售許可，應符合下列條件：已取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售資金專用賬戶；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.房地產開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應提交下列材料：預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書；土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設的資金證明；工程施工合同及關于施工進度的說明；商品房預售方案，預售方案應包括項目基本情況、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內容；法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。3.住房城鄉(xiāng)建設部門應自受理預售許可申請之日起10個工作日內，對符合條件的，頒發(fā)《商品房預售許可證》；對不符合條件的，書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。（二）銷售行為規(guī)范1.房地產開發(fā)企業(yè)應按照經批準的預售方案進行銷售，不得擅自變更。2.房地產開發(fā)企業(yè)應在銷售現(xiàn)場顯著位置公示以下內容：開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書；土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證；預售房源信息，包括房屋坐落、樓號、房號、戶型、面積、價格、銷售狀態(tài)等；購房資格審核條件和程序；商品房買賣合同示范文本；預售資金監(jiān)管賬戶信息；投訴舉報電話。3.房地產開發(fā)企業(yè)應與購房人簽訂商品房買賣合同，并按照合同約定履行義務。4.房地產開發(fā)企業(yè)不得采取虛假宣傳、惡意炒作等不正當手段哄抬房價，誤導購房人。5.房地產開發(fā)企業(yè)不得捂盤惜售、囤積房源，不得限制購房人使用住房公積金貸款或商業(yè)貸款。（三）預售資金監(jiān)管1.新建商品住房預售資金應全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照預售資金監(jiān)管協(xié)議進行監(jiān)管，確保預售資金用于項目建設。2.預售資金監(jiān)管賬戶應根據(jù)項目建設進度分節(jié)點按比例撥付使用。具體撥付比例如下：基礎完工后，撥付至預售資金總額的20%；主體結構完工后，撥付至預售資金總額的40%；竣工驗收合格后，撥付至預售資金總額的60%；完成房屋所有權首次登記后，撥付至預售資金總額的85%；剩余的15%作為質量保證金，在房屋交付使用滿2年且無質量問題后，由監(jiān)管銀行撥付給開發(fā)企業(yè)。3.房地產開發(fā)企業(yè)申請使用預售資金時，應提交資金使用計劃和相關證明材料，經住房城鄉(xiāng)建設部門審核同意后，由監(jiān)管銀行按照規(guī)定撥付。四、二手住房交易管理（一）交易流程規(guī)范1.二手住房買賣雙方達成交易意向后，應簽訂存量房買賣合同，并共同向房地產經紀機構或住房城鄉(xiāng)建設部門指定的存量房交易服務窗口申請辦理交易手續(xù)。2.辦理交易手續(xù)時，買賣雙方應提交下列材料：存量房買賣合同；買賣雙方身份證明；房屋所有權證書；其他需要提供的材料。3.住房城鄉(xiāng)建設部門對買賣雙方提交的材料進行審核，符合條件的，予以辦理交易手續(xù)，并出具交易確認書。（二）交易資金監(jiān)管1.二手住房交易資金可以通過房地產經紀機構或住房城鄉(xiāng)建設部門指定的存量房交易資金監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管。2.買賣雙方應在存量房買賣合同中約定交易資金監(jiān)管方式和監(jiān)管賬戶信息。3.交易資金監(jiān)管賬戶應按照下列規(guī)定進行資金劃轉：買賣雙方辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)后，監(jiān)管銀行按照存量房買賣合同約定，將交易資金劃轉給賣方。如買賣雙方在交易過程中發(fā)生糾紛，經人民法院或仲裁機構裁決后，監(jiān)管銀行按照裁決結果進行資金劃轉。（三）經紀機構管理1.房地產經紀機構從事二手住房經紀業(yè)務，應依法取得營業(yè)執(zhí)照，并在住房城鄉(xiāng)建設部門備案。2.房地產經紀機構應建立健全內部管理制度，加強對從業(yè)人員的培訓和管理，規(guī)范經紀服務行為。3.房地產經紀機構及其從業(yè)人員不得有下列行為：隱瞞真實房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；為不符合交易條件的房屋提供經紀服務；偽造、涂改房屋交易文件和憑證；挪用、占用交易資金；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用；法律、法規(guī)禁止的其他行為。五、住房租賃管理（一）租賃合同管理1.住房租賃當事人應簽訂書面租賃合同，并向住房城鄉(xiāng)建設部門備案。2.租賃合同應包括下列內容：租賃雙方當事人的姓名（名稱）、住所；房屋坐落、面積、結構、附屬設施設備等基本情況；租金及押金數(shù)額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；租賃期限；房屋維修責任；物業(yè)服務、水、電、燃氣、供熱等相關費用的繳納責任；爭議解決辦法和違約責任；其他約定事項。3.住房租賃當事人可以參照住房城鄉(xiāng)建設部門制定的租賃合同示范文本簽訂合同。（二）租賃登記備案1.住房租賃當事人簽訂租賃合同后，應自合同簽訂之日起30日內，持租賃合同、租賃雙方身份證明、房屋所有權證書等材料，到住房城鄉(xiāng)建設部門辦理租賃登記備案手續(xù)。2.住房城鄉(xiāng)建設部門應自受理租賃登記備案申請之日起3個工作日內，對符合條件的，予以登記備案，并出具租賃登記備案證明；對不符合條件的，書面通知當事人并說明理由。（三）租賃市場監(jiān)管1.住房城鄉(xiāng)建設部門應加強對住房租賃市場的監(jiān)管，定期對租賃房屋進行檢查，規(guī)范租賃行為，維護租賃市場秩序。2.住房城鄉(xiāng)建設部門應建立住房租賃信息服務平臺，發(fā)布租賃房源信息，為租賃當事人提供便捷的信息服務。3.住房城鄉(xiāng)建設部門應會同相關部門加強對住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范住房租賃企業(yè)經營行為，防范租賃市場風險。六、房地產市場監(jiān)測與調控（一）市場監(jiān)測1.住房城鄉(xiāng)建設部門應建立健全房地產市場監(jiān)測體系，定期對房地產市場運行情況進行監(jiān)測分析，及時掌握市場動態(tài)。2.房地產市場監(jiān)測內容包括：新建商品住房和二手住房的供應、銷售、價格、庫存等情況，住房租賃市場情況，房地產開發(fā)企業(yè)經營情況等。3.住房城鄉(xiāng)建設部門應定期發(fā)布房地產市場監(jiān)測報告，為政府決策和市場主體提供參考依據(jù)。（二）調控措施1.市政府根據(jù)房地產市場形勢，適時出臺房地產市場調控政策，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2.調控政策包括限購、限貸、稅收、土地供應等方面的政策措施。3.住房城鄉(xiāng)建設部門應會同相關部門加強對調控政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保政策落實到位。七、法律責任（一）購房人責任1.購房人提供虛假證明材料騙取購房資格的，由住房城鄉(xiāng)建設部門取消其購房資格，已簽訂購房合同的，購房合同無效，造成的損失由購房人承擔；構成犯罪的，依法追究刑事責任。2.購房人未按照合同約定履行義務的，應承擔違約責任；造成對方損失的，應依法賠償損失。（二）房地產開發(fā)企業(yè)責任1.房地產開發(fā)企業(yè)未取得預售許可擅自預售商品房的，由住房城鄉(xiāng)建設部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。2.房地產開發(fā)企業(yè)未按照經批準的預售方案進行銷售的，由住房城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正，逾期不改正的，處3萬元以下的罰款。3.房地產開發(fā)企業(yè)采取虛假宣傳、惡意炒作等不正當手段哄抬房價，誤導購房人的，由住房城鄉(xiāng)建設部門責令改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，暫停其網簽資格，并向社會公示。4.房地產開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源的，由住房城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，暫停其網簽資格，并向社會公示。5.房地產開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定使用預售資金的，由住房城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正，并處挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，暫停其網簽資格，并向社會公示。（三）房地產經紀機構責任1.房地產經紀機構未依法取得營業(yè)執(zhí)照或未在住房城鄉(xiāng)建設部門備案從事經紀業(yè)務的，由工商行政管理部門和住房城鄉(xiāng)建設部門按照職責分工依法予以查處。2.房地產經紀機構及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定的，由住房城鄉(xiāng)建設部門責令改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重