宜賓市小區(qū)管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)宜賓市小區(qū)的規(guī)范化管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，營(yíng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，保障業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于宜賓市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)（含商住小區(qū)）的管理活動(dòng)。基本原則1.以人為本原則：充分尊重業(yè)主意愿，保障業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法履行管理職責(zé)，規(guī)范管理行為。3.公平公正原則：對(duì)待業(yè)主和物業(yè)使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)，維護(hù)小區(qū)各方的合法權(quán)益。4.共同治理原則：鼓勵(lì)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)單位共同參與小區(qū)管理，形成共建共享的良好局面。管理職責(zé)1.業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)：代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，履行法律法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，決定小區(qū)重大事項(xiàng)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，履行對(duì)小區(qū)房屋及配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理的職責(zé)。3.相關(guān)部門：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督；城市管理部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生等方面的違法行為進(jìn)行查處；公安部門負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序，依法處理各類治安案件；其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好小區(qū)管理工作。小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1.小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和相關(guān)規(guī)范要求，合理布局各類設(shè)施，確保小區(qū)功能完善、環(huán)境優(yōu)美。2.配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)與小區(qū)主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用，不得擅自改變用途。工程質(zhì)量與驗(yàn)收1.建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行施工，確保小區(qū)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量。2.小區(qū)建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)依法組織竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參與小區(qū)建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)督促建設(shè)單位整改，確保小區(qū)交付使用時(shí)符合管理要求。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主權(quán)利依法享有對(duì)專有部分的所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，提出建議和意見。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)小區(qū)公共事務(wù)享有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.業(yè)主義務(wù)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好管理工作。按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備，不得損壞、擅自占用或改變用途。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.會(huì)議召集：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。3.會(huì)議形式：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。4.決定事項(xiàng)：業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途；利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)1.組成與選舉：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。3.工作規(guī)則：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則，明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、會(huì)議制度、工作程序等內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行審核、管理和監(jiān)督。服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.基本服務(wù)內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理。物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)檔案資料的管理。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公開承諾。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限、服務(wù)內(nèi)容等方面的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂：業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。2.履行：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3.變更與解除：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同履行期間，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除合同。物業(yè)使用與維護(hù)物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守相關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。3.業(yè)主、物業(yè)使用人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途；占用、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；法律、法規(guī)禁止的其他行為。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)影響房屋安全或者其他業(yè)主正常使用的情形時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。經(jīng)書面通知后，業(yè)主仍未履行維修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因維修、更新和改造造成業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。4.專項(xiàng)維修資金的管理與使用：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清掃保潔工作，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得隨地吐痰。3.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置合理數(shù)量的垃圾收集容器，并定期清理、運(yùn)輸。垃圾運(yùn)輸應(yīng)當(dāng)密閉化，防止二次污染。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好公共區(qū)域的消毒、除害等工作，預(yù)防和控制疾病傳播。綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化管理相關(guān)規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，保持綠化景觀良好。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的花草樹木，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。3.未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變小區(qū)綠化規(guī)劃或占用綠化用地。確需改變或占用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)恢復(fù)綠化。小區(qū)公共秩序維護(hù)與安全管理公共秩序維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定公共秩序維護(hù)制度，配備必要的秩序維護(hù)人員，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)工作。2.秩序維護(hù)人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，文明執(zhí)勤，不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。4.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守公共秩序，不得妨礙他人正常生活。安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照安全管理相關(guān)規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全管理工作，確保業(yè)主、物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)設(shè)置門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等安全設(shè)施設(shè)備，并確保其正常運(yùn)行。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行登記和查驗(yàn)，嚴(yán)禁無關(guān)人員、車輛進(jìn)入小區(qū)。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，確保其完好有效。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防管理規(guī)定，不得占用、堵塞消防通道，不得損壞消防設(shè)施設(shè)備。小區(qū)停車管理停車設(shè)施規(guī)劃與建設(shè)1.小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃停車設(shè)施，確保滿足業(yè)主停車需求。2.新建小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求建設(shè)停車庫(kù)（位），并與小區(qū)主體工程同步交付使用。停車管理規(guī)定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定停車管理規(guī)定，明確停車秩序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，并向業(yè)主公示。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照停車管理規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車秩序進(jìn)行管理，對(duì)違規(guī)停車行為進(jìn)行勸阻、制止。經(jīng)勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門。4.小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)情況定期向業(yè)主公示。法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人法律責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，未履行相應(yīng)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。給其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.業(yè)主、物業(yè)使用人違反法律法規(guī)規(guī)定，實(shí)施違法行為的，由相關(guān)部門依法予以處罰。物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。給業(yè)主、物業(yè)使用人