地產(chǎn)全成本管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，規(guī)范成本核算與控制流程，提高成本管理水平，確保項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售及售后服務(wù)等全過(guò)程的成本管理。（三）基本原則1.全面性原則：涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的各項(xiàng)成本，確保成本管理無(wú)死角。2.目標(biāo)性原則：明確成本管理目標(biāo)，將成本控制貫穿于項(xiàng)目各環(huán)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。3.動(dòng)態(tài)性原則：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整成本管理策略和措施，確保成本始終處于可控狀態(tài)。4.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則：明確各部門(mén)和崗位在成本管理中的職責(zé)、權(quán)力和利益，做到責(zé)任到人、獎(jiǎng)懲分明。二、成本管理組織與職責(zé)（一）成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組成立以公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)，各部門(mén)負(fù)責(zé)人為成員的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組。負(fù)責(zé)制定成本管理目標(biāo)和政策，審議重大成本事項(xiàng)，協(xié)調(diào)解決成本管理中的重大問(wèn)題。（二）成本管理部門(mén)設(shè)立專門(mén)的成本管理部門(mén)，配備專業(yè)的成本管理人員。其職責(zé)包括：1.負(fù)責(zé)制定和完善成本管理制度和流程。2.參與項(xiàng)目前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供成本建議和控制目標(biāo)。3.負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本預(yù)算的編制、審核和調(diào)整。4.監(jiān)控項(xiàng)目成本執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本偏差問(wèn)題。5.定期進(jìn)行成本分析和總結(jié)，為公司決策提供依據(jù)。（三）其他部門(mén)職責(zé)1.工程部門(mén)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程建設(shè)的組織和實(shí)施，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范進(jìn)行施工，控制工程質(zhì)量和進(jìn)度，合理控制工程成本。2.設(shè)計(jì)部門(mén)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，在滿足項(xiàng)目功能和品質(zhì)要求的前提下，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低設(shè)計(jì)成本。3.采購(gòu)部門(mén)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資和設(shè)備的采購(gòu)工作，通過(guò)招標(biāo)、詢價(jià)等方式，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，降低采購(gòu)成本。4.營(yíng)銷部門(mén)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售策劃和推廣工作，制定合理的銷售價(jià)格，控制營(yíng)銷費(fèi)用。5.財(cái)務(wù)部門(mén)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的核算和財(cái)務(wù)管理，提供成本數(shù)據(jù)支持和財(cái)務(wù)分析，監(jiān)督成本管理制度的執(zhí)行情況。三、成本核算（一）成本核算對(duì)象根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和管理要求，合理確定成本核算對(duì)象。一般以獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的不同物業(yè)類型等作為成本核算對(duì)象。（二）成本項(xiàng)目及核算內(nèi)容1.土地成本：包括土地出讓金、土地契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2.前期工程費(fèi)：如項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)等。3.建筑安裝工程費(fèi)：涵蓋土建工程、安裝工程、裝飾裝修工程等費(fèi)用。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括供水、供電、供氣、排水、道路、綠化等費(fèi)用。5.公共配套設(shè)施費(fèi)：如幼兒園、會(huì)所、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如項(xiàng)目管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。（三）成本核算方法采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本分為直接成本和間接成本。直接成本直接計(jì)入成本核算對(duì)象，間接成本按照一定的分配方法分?jǐn)傆?jì)入各成本核算對(duì)象。（四）成本核算流程1.成本數(shù)據(jù)收集：各部門(mén)按照成本核算要求，及時(shí)收集和整理相關(guān)成本數(shù)據(jù)，并報(bào)送成本管理部門(mén)。2.成本數(shù)據(jù)審核：成本管理部門(mén)對(duì)收集到的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。3.成本核算與記賬：根據(jù)審核后的成本數(shù)據(jù)，按照成本核算方法進(jìn)行成本核算，并編制記賬憑證，登記成本明細(xì)賬。4.成本報(bào)表編制：定期編制成本報(bào)表，反映項(xiàng)目成本的發(fā)生情況和成本控制結(jié)果。四、成本預(yù)算（一）預(yù)算編制原則1.以項(xiàng)目目標(biāo)成本為依據(jù)，確保預(yù)算的合理性和可行性。2.結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，合理安排成本支出。3.充分考慮市場(chǎng)變化和風(fēng)險(xiǎn)因素，預(yù)留一定的彈性空間。（二）預(yù)算編制依據(jù)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和投資估算。2.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和圖紙。3.市場(chǎng)價(jià)格信息和歷史成本數(shù)據(jù)。4.公司制定的成本控制指標(biāo)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。（三）預(yù)算編制流程1.啟動(dòng)預(yù)算編制：成本管理部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，下達(dá)預(yù)算編制通知，明確預(yù)算編制的范圍、要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。2.部門(mén)預(yù)算編制：各部門(mén)按照預(yù)算編制依據(jù)和要求，結(jié)合本部門(mén)職責(zé)和項(xiàng)目實(shí)際情況，編制本部門(mén)的成本預(yù)算草案，并報(bào)送成本管理部門(mén)。3.預(yù)算匯總與審核：成本管理部門(mén)對(duì)各部門(mén)報(bào)送的預(yù)算草案進(jìn)行匯總，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與相關(guān)部門(mén)溝通并調(diào)整。4.預(yù)算審批與下達(dá)：經(jīng)審核后的成本預(yù)算報(bào)公司成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批，審批通過(guò)后下達(dá)執(zhí)行。（四）預(yù)算調(diào)整在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，如因市場(chǎng)變化、設(shè)計(jì)變更、政策調(diào)整等原因?qū)е骂A(yù)算需要調(diào)整的，由相關(guān)部門(mén)提出調(diào)整申請(qǐng)，經(jīng)成本管理部門(mén)審核后，報(bào)公司成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。五、成本控制（一）土地成本控制1.在土地獲取階段，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析，合理確定土地價(jià)格和出讓條件。2.積極參與土地競(jìng)拍或談判，爭(zhēng)取有利的土地資源，降低土地成本。（二）前期工程費(fèi)控制1.優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的成本增加。2.通過(guò)招標(biāo)、詢價(jià)等方式，選擇資質(zhì)良好、價(jià)格合理的設(shè)計(jì)單位和咨詢機(jī)構(gòu)，控制前期工程費(fèi)用。（三）建筑安裝工程費(fèi)控制1.加強(qiáng)工程招標(biāo)管理，嚴(yán)格按照招標(biāo)程序選擇施工單位，確保施工單位具備相應(yīng)的資質(zhì)和實(shí)力，合理確定工程價(jià)格。2.加強(qiáng)工程合同管理，明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)，嚴(yán)格控制工程變更和簽證，確保工程費(fèi)用在合同范圍內(nèi)。3.加強(qiáng)工程進(jìn)度和質(zhì)量控制，避免因工期延誤和質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的成本增加。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)控制1.根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求，合理確定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免過(guò)度建設(shè)。2.通過(guò)招標(biāo)、詢價(jià)等方式，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，降低基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)控制1.按照規(guī)劃要求，合理確定公共配套設(shè)施的建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，避免不必要的浪費(fèi)。2.在公共配套設(shè)施建設(shè)過(guò)程中，加強(qiáng)成本控制，確保費(fèi)用不超過(guò)預(yù)算。（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)控制1.嚴(yán)格控制項(xiàng)目管理人員數(shù)量和費(fèi)用支出，精簡(jiǎn)管理機(jī)構(gòu)，提高工作效率。2.加強(qiáng)辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等費(fèi)用的管理，制定合理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審批程序。六、成本分析與考核（一）成本分析1.定期進(jìn)行成本分析，對(duì)比實(shí)際成本與預(yù)算成本的差異，分析成本偏差的原因。2.從成本構(gòu)成、成本變動(dòng)趨勢(shì)、成本控制效果等方面進(jìn)行深入分析，為成本管理決策提供依據(jù)。3.根據(jù)成本分析結(jié)果，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出改進(jìn)措施和建議，不斷完善成本管理工作。（二）成本考核1.建立成本考核制度，明確考核指標(biāo)和考核方法。2