物業(yè)服務費管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范本公司物業(yè)服務費用的管理，保障物業(yè)服務活動的正常開展，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》以及相關法律法規(guī)和行業(yè)標準，結合本公司實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司提供物業(yè)服務的所有物業(yè)項目，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等各類物業(yè)類型。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：物業(yè)服務費用的收取、使用和管理應嚴格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標準，確保各項活動合法合規(guī)。2.合理公平原則：根據(jù)物業(yè)服務的內容、質量和成本，合理確定物業(yè)服務費標準，確保業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的權利義務公平對等。3.公開透明原則：物業(yè)服務費用的收支情況應定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督，確保費用使用透明化。4.?？顚Ｓ迷瓌t：物業(yè)服務費應專項用于物業(yè)服務合同約定的服務內容，不得挪作他用。二、物業(yè)服務費的構成與標準（一）構成物業(yè)服務費一般由以下部分構成：1.人員費用：包括物業(yè)服務人員的工資、獎金、福利、社會保險等。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：如電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)等的維修、保養(yǎng)費用。3.清潔衛(wèi)生費用：包括公共區(qū)域的清掃、保潔、垃圾清運等費用。4.綠化養(yǎng)護費用：用于物業(yè)區(qū)域內的花草樹木養(yǎng)護、修剪、澆水、施肥等費用。5.秩序維護費用：包括安全保衛(wèi)、巡邏、門禁管理等費用。6.辦公費用：物業(yè)服務企業(yè)用于日常辦公的費用，如辦公用品、水電費、通訊費等。7.固定資產折舊：物業(yè)服務企業(yè)使用的固定資產按照規(guī)定計提的折舊費用。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：為物業(yè)區(qū)域內的共用部位、共用設施設備及公眾責任購買的保險費用。9.經業(yè)主同意的其他費用：如物業(yè)服務合同約定的特約服務費用等。（二）標準制定1.市場調研：定期對周邊同類物業(yè)的服務費用標準進行調研，了解市場行情，為制定合理的物業(yè)服務費標準提供參考。2.成本核算：根據(jù)物業(yè)服務的實際需求，詳細核算各項費用成本，包括人員配置、物資采購、設備維護等，確保費用標準能夠覆蓋服務成本。3.服務質量評估：結合本公司的服務質量目標和承諾，評估不同服務等級對應的成本投入，綜合考慮服務質量與費用的匹配度。4.業(yè)主意見征求：通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會或問卷調查等方式，廣泛征求業(yè)主對物業(yè)服務費標準的意見和建議，充分考慮業(yè)主的承受能力和需求。5.價格聽證：對于調整物業(yè)服務費標準的情況，可組織價格聽證會，邀請業(yè)主代表、相關部門及專家等參加，聽取各方意見，確保標準調整合理、公正。6.綜合確定：在充分考慮市場調研、成本核算、服務質量評估、業(yè)主意見征求等因素的基礎上，綜合確定物業(yè)服務費標準，并報相關部門備案。物業(yè)服務費標準應根據(jù)物業(yè)服務成本、市場行情、服務質量等因素適時調整。調整時應遵循本辦法規(guī)定的程序，確保調整過程合法、合理、透明。三、物業(yè)服務費的收取（一）收費方式1.包干制：由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔。物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定的服務內容和標準提供服務，并自行承擔物業(yè)服務成本。2.酬金制：在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。本公司可根據(jù)不同物業(yè)項目的特點和業(yè)主需求，選擇合適的收費方式。采用酬金制收費方式的，應在物業(yè)服務合同中明確約定酬金比例、服務成本范圍、酬金支付方式等內容。（二）收費時間與周期1.收費時間：物業(yè)服務費應按照物業(yè)服務合同約定的時間收取。首次收費時間一般為業(yè)主辦理入住手續(xù)時，之后應在每月或每季度的固定日期收取。2.收費周期：物業(yè)服務費的收費周期可根據(jù)物業(yè)服務合同約定確定，一般為每月、每季度或每年。（三）欠費處理1.催繳通知：對于逾期未繳納物業(yè)服務費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)應在欠費之日起[X]個工作日內發(fā)出催繳通知，明確告知欠費金額、繳費期限及逾期后果。2.溝通協(xié)商：接到催繳通知后，物業(yè)服務企業(yè)應主動與業(yè)主溝通，了解欠費原因，協(xié)商解決方案。對于因物業(yè)服務質量問題導致業(yè)主欠費的，應及時改進服務，爭取業(yè)主理解并補繳費用。3.法律途徑：經多次溝通協(xié)商仍未繳納物業(yè)服務費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務合同約定，通過法律途徑追討欠費。在采取法律行動前，應收集充分的證據(jù)，如物業(yè)服務記錄、催繳通知、業(yè)主欠費明細等。4.信用管理：建立業(yè)主信用檔案，將欠費情況納入信用記錄。對于長期欠費且拒不繳納的業(yè)主，可在適當范圍內公示其欠費信息，并與相關信用平臺對接，對其信用產生影響。四、物業(yè)服務費的使用（一）預算編制1.年度預算：物業(yè)服務企業(yè)應每年編制物業(yè)服務費年度預算，明確各項費用的支出計劃和金額。年度預算應根據(jù)物業(yè)服務合同約定的服務內容、標準以及上一年度的費用支出情況進行編制。2.預算審批：年度預算編制完成后，應提交業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議通過。如采用酬金制收費方式，業(yè)主大會或業(yè)主委員會還應根據(jù)預算情況確定物業(yè)服務企業(yè)的酬金數(shù)額。3.預算調整：在預算執(zhí)行過程中，如因政策調整、市場價格波動、服務內容增加或減少等原因需要調整預算的，物業(yè)服務企業(yè)應及時編制預算調整方案，報業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議通過。（二）費用支出管理1.支出審批：各項費用支出應嚴格按照公司財務管理制度進行審批，確保支出合理、合規(guī)。審批流程應明確各級審批權限和責任，確保每一筆費用都經過嚴格審核。2.費用核算：建立健全費用核算制度，對物業(yè)服務費的各項支出進行詳細核算，確保費用支出與預算相符。定期對費用支出情況進行分析，查找成本控制的關鍵點，采取有效措施降低成本。3.合同管理：對于涉及較大金額的物業(yè)服務采購項目，應簽訂詳細的服務合同，明確服務內容、質量標準、價格、付款方式等條款。在合同執(zhí)行過程中，嚴格按照合同約定進行付款和監(jiān)督，確保服務質量和費用支出的合理性。4.物資采購管理：規(guī)范物資采購流程，建立供應商評估和選擇機制，確保采購物資的質量和價格合理。對于常用物資，可采用集中采購的方式，降低采購成本。（三）財務公開1.定期公示：物業(yè)服務企業(yè)應定期向業(yè)主公開物業(yè)服務費的收支情況，一般每季度或每半年公示一次。公示內容應包括收入明細、支出明細、余額等，確保業(yè)主能夠清楚了解費用的收支情況。2.公示方式：公示方式可采用在物業(yè)區(qū)域內顯著位置張貼公告、在公司網站或業(yè)主微信群發(fā)布等形式，方便業(yè)主查閱。3.業(yè)主查詢與監(jiān)督：業(yè)主有權隨時查詢物業(yè)服務費的收支情況，物業(yè)服務企業(yè)應積極配合業(yè)主的查詢要求，并提供相關資料和解釋。對于業(yè)主提出的疑問和意見，應及時進行回復和處理。五、監(jiān)督與檢查（一）內部監(jiān)督1.財務審計：定期對物業(yè)服務費的收支情況進行內部審計，檢查費用支出是否符合規(guī)定、財務核算是否準確、預算執(zhí)行是否到位等。審計結果應及時向公司管理層報告，并作為改進管理的依據(jù)。2.服務質量監(jiān)督：建立服務質量監(jiān)督機制，定期對物業(yè)服務項目進行檢查和評估，確保服務質量符合合同約定標準。對于發(fā)現(xiàn)的問題，及時督促相關部門進行整改，并跟蹤整改情況。3.人員考核：加強對物業(yè)服務人員的考核管理，將物業(yè)服務費的收取、使用和管理情況納入員工績效考核體系，激勵員工積極履行職責，提高服務質量和管理水平。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主大會監(jiān)督：業(yè)主大會有權對物業(yè)服務費的收支情況進行監(jiān)督，審議物業(yè)服務企業(yè)提交的年度預算、決算報告等。業(yè)主大會可通過決議的方式對物業(yè)服務費的管理提出意見和建議，物業(yè)服務企業(yè)應認真執(zhí)行。2.業(yè)主委員會監(jiān)督：業(yè)主委員會代表業(yè)主對物業(yè)服務費的使用情況進行監(jiān)督，有權查閱物業(yè)服務企業(yè)的財務賬目、合同文件等資料。業(yè)主委員會可定期召開會議，聽取物業(yè)服務企業(yè)關于物業(yè)服務費管理情況的匯報，并對發(fā)現(xiàn)的問題提出整改要求。3.業(yè)主監(jiān)督渠道：建立健全業(yè)主監(jiān)督渠道，如設立意見箱、開通投訴熱線、建立業(yè)主微信群等，方便業(yè)主反映問題和提出建議。物業(yè)服務企業(yè)應及時回復業(yè)主的監(jiān)督意見，并將處理結果向業(yè)主反饋。（三）政府部門監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)應接受政府相關部門的監(jiān)督檢查，按照要求提供物業(yè)服務費管理的相關資料和信息。對于政府部門提出的整改意見，應認真落實，確保物業(yè)服務費管理工作規(guī)范、合法。六、法律責任（一）物業(yè)服務企業(yè)責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務合同約定提供服務或者擅自提高收費標準的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)改正，并按照合同約定承擔違約責任。2.物業(yè)服務企業(yè)違反法律法規(guī)規(guī)定，挪用物業(yè)服務費的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的費用，給予警告，并處挪用金額[X]倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。3.物業(yè)服務企業(yè)未按照本辦法規(guī)定進行財務公開或者公開內容虛假的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，予以通報批評。