美達(dá)集團(tuán)·北城廣場工程

——LOFT及商鋪專項(xiàng)研究土木咨詢美達(dá)工程組4/6/2025謹(jǐn)呈：美達(dá)集團(tuán)

第一局部：關(guān)于LOFT產(chǎn)品的研究配置LOFT的初衷思路LOFT的市場表現(xiàn)LOFT的特征分析本工程的LOFT策略為什么會(huì)想到配置LOFT產(chǎn)品？本工程土地性質(zhì)及市場操作經(jīng)驗(yàn)看，只能打造小戶型產(chǎn)品通過“以租代售〞方式快速回籠資金。工程規(guī)劃約3.78萬平方米，按平均45㎡/套的面積核算，將有約840套小戶型，這么大的量如果產(chǎn)品單一的話，將形成較大的市場壓力。21打造局部LOFT，豐富產(chǎn)品線，切入不同細(xì)分市場，降低風(fēng)險(xiǎn)3理由一為什么會(huì)想到配置LOFT產(chǎn)品？從建安本錢來看，LOFT產(chǎn)品的造價(jià)比平層小戶型公寓一般高出約600—800元/㎡；就本區(qū)域而言，本工程的LOFT產(chǎn)品售價(jià)預(yù)期比平層小戶型公寓的售價(jià)預(yù)期高出不止1000元/㎡。21在去化情況同等的情況下，LOFT產(chǎn)品能為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)更高的利潤率理由二配置LOFT的初衷思路LOFT的市場表現(xiàn)LOFT的特征分析本工程的LOFT策略易構(gòu)街區(qū)新青年廣場鈦合國際西城時(shí)代御鋒大廈金色城品水印一號(hào)金通汽配城杭州LOFT產(chǎn)品分布易構(gòu)街區(qū)A:產(chǎn)權(quán)式酒店/酒店式公寓B:寫字樓3-5層為產(chǎn)權(quán)式酒店，6-16層為酒店式公寓，其中頂層為loft戶型，其余為平層公寓；面積段在32—84㎡，主力面積為42㎡；總共推出258套酒店式公寓Loft分布：A、B幢頂層公寓銷售情況原因Loft均價(jià)為平層均價(jià)的1.8倍，實(shí)為買二得二，性價(jià)比低總價(jià)高，提高門檻。12Loft去化情況較整體去化情況，較差面積段平層公寓loft公寓推出套數(shù)去化套數(shù)去化率推出套數(shù)去化套數(shù)去化率40㎡以下102102100%2150%41-50㎡16015698%4125%51-60㎡

11100%61-70㎡2020

600%71-80㎡524994%19842%81㎡以上504692%匯總24223597%321134%新青年廣場A幢:復(fù)式辦公樓B、C、D幢：小戶型公寓Loft分布：C、D幢頂層C、D幢為平層小戶型公寓，面積在33-88方，2005年1月份、7月份開盤，目前已根本售罄，頂層為60-120方LOFT，07年對外銷售，價(jià)格為21000。戶型面積段推出套數(shù)推出面積已售套數(shù)已售面積剩余套數(shù)剩余面積（㎡）去化率平層40方以下40615256.540515223.513399.8%41-50方16660.2916660.2900100.0%61-70方20135520135500100.0%71-80方14108412924216085.2%81-90方119381193800100.0%匯總46719293.46419100.319399.0%頂層LOFT65方85200085200.0%80-90方14115221601250013.9%120方21600200.0%匯總24168821602210209.5%公寓銷售情況原因07年loft開盤均價(jià)21000，05年平層價(jià)格9500，上漲過快單價(jià)高，面積大，高總價(jià)，高門檻。12Loft去化情況較整體去化情況，極差鈦合國際2號(hào)樓:酒店式公寓1號(hào)樓:寫字樓Loft分布：2號(hào)樓頂層2號(hào)樓為18層酒店式公寓，其中頂層為40㎡左右的loft，1號(hào)樓OFFICE王座是27層百米甲級(jí)寫字樓，總建筑面積約24000㎡，戶型面積從75㎡-190㎡不等。公寓銷售情況—來自透明售房網(wǎng)未售出房源已售出房源限制房源頂層loft共推出26套，已售出12套，目前在售剩余l(xiāng)oft價(jià)格在32000-36000之間。原因LOFT均價(jià)為平層公寓的1.6倍，性價(jià)比相對較低總價(jià)過高12Loft去化情況一般西城時(shí)代Loft分布：頂部5層單身公寓（在售）寫字樓（未開）首次開盤，推出單身公寓共六層，其中4-8層為平層公寓，19層為loft戶型。共推出133套小戶型，其中l(wèi)oft公寓23套，均毛坯

推出套數(shù)已售套數(shù)均價(jià)面積段平層公寓110966600-6700元/㎡邊套68/77㎡兩房，中間套50-60㎡一房Loft公寓231110000元/㎡約55㎡公寓銷售情況原因loft與平層均價(jià)比例為1.47單價(jià)高，總價(jià)較高12淡市下，Loft去化速度尚可其中，最快去化的戶型為平層邊套，兩房緊湊戶型受青睞。平層公寓總價(jià)低，去化速度比loft公寓快。御峰大廈Loft分布：3-9層該樓盤1-2層為商業(yè)，3-9層為loft公寓，其中3-7層層高4.98米，8-9層層高4.78米，剩余10-19層為辦公樓。2021年9月份開盤，loft均價(jià)13000，去化迅速，推出231套，剩下36套，辦公樓均價(jià)11000，截止目前去化率較低。未售出房源已售出房源限制房源〔已內(nèi)銷〕銷售情況原因地段，周邊配套逐漸成熟價(jià)格相當(dāng)于同地段70年商品房平層價(jià)格，性價(jià)比高12Loft去化較快金色城品純粹獨(dú)幢loft產(chǎn)品銷售情況金色城品于2021年3月份推出，共205套loft公寓，均價(jià)23000元/㎡，一天內(nèi)全部去化。原因品牌+地段+產(chǎn)品價(jià)格相當(dāng)于同地段工程平層價(jià)格，超高性價(jià)比吸引客戶12Loft去化迅速水印一號(hào)1號(hào)樓:水印一號(hào)Loft分布：獨(dú)幢該loft用地原為小區(qū)會(huì)館,50年產(chǎn)權(quán)。面積段推出套數(shù)推出面積去化套數(shù)去化面積去化率31-40㎡44145241135593.2%41-50㎡1326072129593497.7%51-60㎡44247539219188.6%loft銷售情況推出水印一號(hào)loft小戶型公寓，層高4.6米，買一層得兩層。面積為31-60㎡，主力供給面積為46㎡，均價(jià)9500元/㎡，主力總價(jià)35-50萬，共推出220套，現(xiàn)根本售罄。原因50年產(chǎn)權(quán)，均價(jià)9500，水印康庭70年商品房均價(jià)11000房價(jià)普漲的宏觀環(huán)境下，高性價(jià)比產(chǎn)品受到追捧。12Loft去化迅速金通汽配城公寓金通汽配城四期公寓2007年3月左右推出，沒有做市場推廣宣傳，內(nèi)部銷售為主；戶型為32㎡左右的loft，層高4.98米，共推出90套；總價(jià)18萬左右，一天之內(nèi)售光。原因?qū)痈咻^高，較舒適買一得二，高得房率，高性價(jià)比12Loft去化非常迅速總價(jià)極低2Loft產(chǎn)品匯總樓盤名稱Loft套數(shù)公寓總套數(shù)Loft套數(shù)占比Loft均價(jià)平層均價(jià)Loft均價(jià)：平層均價(jià)Loft位置Loft推廣銷售情況易構(gòu)街區(qū)3227412％1600085001.8頂層／34％新青年廣場4849110％2100095002.2頂層／8％鈦合國際263607％3400210001.6頂層／46％西城時(shí)代2313325％1000068001.47頂部5層／50％御峰大廈23137562183-9層共19層銀泰邊上的loft85％金色城品205205100％23000／純loft西湖邊的loft稀缺物業(yè)一天售罄水印一號(hào)220220100％9500／同期二手均12000左右純loft買一層得兩層售罄金通汽配城9090100％18萬/套／均價(jià)6800純loft內(nèi)銷一天售罄Loft為非主打產(chǎn)品Loft產(chǎn)品純粹對杭州LOFT產(chǎn)品市場表現(xiàn)總結(jié)

Loft為非主打產(chǎn)品Loft產(chǎn)品純粹產(chǎn)品層面均以小面積為主，30—60㎡，以控制總價(jià)定價(jià)層面Loft與平層價(jià)格比越小，去化率越高與同區(qū)域普通公寓價(jià)格相當(dāng)，去化迅速推廣層面一般沒有針對Loft進(jìn)行推廣統(tǒng)一主題語針對Loft在市場上大力推廣2.個(gè)盤銷售情況的好壞取決于多個(gè)方面，對于Loft而言，定價(jià)上真正表達(dá)“物有所值〞是決定銷售好壞的關(guān)鍵因素；通過分析，我們可以看出：3.純粹的Loft個(gè)盤便于在市場上做營銷推廣，很大層面上提升了其去化速度。配置LOFT的初衷思路LOFT的市場表現(xiàn)LOFT的特征分析本工程的LOFT策略核心賣點(diǎn)客群特征主要從以下兩個(gè)方面研究LOFT的特征：通過訪談已購業(yè)主、意向客戶、業(yè)內(nèi)人士等了解購置LOFT產(chǎn)品的客群特征；重點(diǎn)選取德泰御峰、金通汽配城公寓、西城時(shí)代等與本工程處在同一區(qū)域且近期銷售的工程客戶。結(jié)合市場表現(xiàn)，及客戶訪談等了解LOFT的產(chǎn)品需求特征，總結(jié)出LOFT產(chǎn)品的核心競爭力。已購房客戶訪談1購置物業(yè)：德泰御峰loft公寓，約40㎡，總價(jià)51萬業(yè)主基本資料：蔣先生，40歲，私營業(yè)主，年收入50萬以上，杭州人購買LOFT的用處：工作在附近，住家比較遠(yuǎn)。打算短期以自用為主，工作晚了或是有什么特殊情況可以有個(gè)落腳處。將來不用了也可以拿來投資。促使其下單的主要原因：離自己工作地點(diǎn)近，很方便；地段好，配套齊全，將來的投資價(jià)值大；買一層得兩層面積，合算?？蛻魳?biāo)簽：商務(wù)人士、偶爾型自住已購房客戶訪談2購置物業(yè)：德泰御峰loft公寓，約40㎡，總價(jià)45萬業(yè)主基本資料：陸先生，65歲，政府退休人員，現(xiàn)在某公司掛職，年收入15萬以上，杭州本地人購買LOFT的用處：給女兒買的婚房，過渡用。促使其下單的主要原因：在金通汽配城公寓已經(jīng)搶購到一套LOFT，認(rèn)同LOFT產(chǎn)品；看重其地段好及配套，除了可短期自用外，還有較強(qiáng)投資價(jià)值?？蛻魳?biāo)簽：看中Loft性價(jià)比、過渡型自住已購房客戶訪談3購置物業(yè)：德泰御峰loft公寓，約40㎡，總價(jià)48萬業(yè)主基本資料：樓先生，50歲，政府退休人員，監(jiān)理公司工程部經(jīng)理，年收入15萬以上，杭州人購買LOFT的用處：給兒子買的婚房促使其下單的主要原因：同時(shí)期同地段的普通住宅都在1.3萬以上，買LOFT出一層的錢可以得兩層面積，性價(jià)比很高；看過樣板房，覺得非常實(shí)用，兒子也喜歡這樣的房子?？蛻魳?biāo)簽：看中Loft性價(jià)比、過渡型自住已購房客戶訪談4購置物業(yè)：西城時(shí)代Loft公寓，約55㎡，總價(jià)55萬業(yè)主基本資料：李小姐，38歲，文化商城私營業(yè)主，年收入20萬以上，溫州人購買LOFT的用處：自己住，將來不住可租出去促使其下單的主要原因：在杭州做生意多年，前期主要把錢放在生意上沒有買房，后來杭州的房價(jià)太高不想買了，導(dǎo)致現(xiàn)在還在租房住。這個(gè)房子總價(jià)低，可以承受，離工作點(diǎn)近很方便，得房率也高，想想比租房合算，就買了?？蛻魳?biāo)簽：看中Loft性價(jià)比、過渡型自住已購房客戶訪談5購置物業(yè)：金通汽配城Loft公寓，約30㎡，總價(jià)18萬業(yè)主基本資料：許小姐，33歲，祥符鎮(zhèn)原居民在金通汽配城上班，年收入5萬以上，家庭有拆遷款等，家境豐裕購買LOFT的用處：短期自用促使其下單的主要原因：價(jià)格合理且買一層得兩層面積，性價(jià)比高；將來自己房子要差拆，可以過渡，不用出去租房。已購房客戶訪談6購置物業(yè)：金色城品Loft公寓，頂層，約60㎡，層高5.8m，總價(jià)200萬左右業(yè)主基本資料：李小姐，29歲，房地產(chǎn)咨詢行業(yè)，年收入5萬以上，家境豐裕，紹興人在杭工作購買LOFT的用處：婚房促使其下單的主要原因：地段絕對優(yōu)勢，價(jià)格合理本身喜歡新奇事物，非常喜歡LOFT產(chǎn)品客戶標(biāo)簽：時(shí)尚一族，認(rèn)同Loft個(gè)性化產(chǎn)品，自住已購房客戶訪談7購置物業(yè)：金色城品Loft公寓，約46㎡，總價(jià)115萬左右業(yè)主基本資料：王先生，36歲，證券金融行業(yè)副總級(jí)，年收入50萬以上，住在逸天廣場，新杭州人購買LOFT的用處：投資促使其下單的主要原因：看中地段的稀缺性，市中心，離西湖近，投資價(jià)值突顯；認(rèn)為LOFT產(chǎn)品超高性價(jià)比，非常合算意向購房但未下單客戶訪談1意向購置物業(yè)：德泰御峰Loft公寓業(yè)主基本資料：錢先生，50歲，監(jiān)理公司普通職員，年收入約4萬左右，瓶窯人購買LOFT的用處：兒子在杭州城北上班，想給兒子在杭州買個(gè)房子購買意向的主要原因：買一層得兩層，利用率高，合算；地段好，兒子上班方便。未下單原因：1.3萬/㎡的價(jià)格還是相對較高，超出其承受能力。對本項(xiàng)目LOFT的測試：價(jià)格合適還是會(huì)考慮買Loft，還是最合算的。能承受35萬以下的總價(jià)?？蛻魳?biāo)簽：認(rèn)同Loft高得房率，過渡型自住意向購房但未下單客戶訪談2意向購置物業(yè)：德泰御峰Loft公寓業(yè)主基本資料：苗先生，52歲，公司普通職員，年收入約5~6萬，杭州人購買LOFT的用處：買給兒子當(dāng)婚房購買意向的主要原因：性價(jià)比高，兩室兩廳在同地段買普通公寓至少要100萬以上未下單原因：家庭存款有限，50萬總價(jià)有些高，目前承受不起對本項(xiàng)目LOFT的測試：可能這個(gè)項(xiàng)目時(shí)間來不及了，我們是計(jì)劃09年買了兒子結(jié)婚的，要是早點(diǎn)話還是愿意買Loft，兒子本身也比較喜歡?？蛻魳?biāo)簽：認(rèn)同Loft高得房率，過渡型自住意向購房但未下單客戶訪談3意向購置物業(yè)：金通汽配城Loft公寓業(yè)主基本資料：陳小姐，32歲，祥符鎮(zhèn)原住民，拿到過拆遷補(bǔ)償款，家境豐裕購買LOFT的用處：自用或者租出去都可以購買意向的主要原因：便宜、合算未下單原因：幾乎全部被內(nèi)定了，沒有搶到對本項(xiàng)目LOFT的測試：我還是想買個(gè)LOFT，總價(jià)在40萬左右的話要看看在當(dāng)時(shí)來看和旁邊的項(xiàng)目比有沒有明顯的優(yōu)勢的。業(yè)內(nèi)人士訪談1杭州市場上的LOFT產(chǎn)品一般銷售怎樣？這個(gè)問題不能一概而論，因?yàn)闋I銷銷售的因素很多，包括開發(fā)商的目標(biāo)、產(chǎn)品本身、定價(jià)、區(qū)位、時(shí)機(jī)、營銷等等，每個(gè)盤的銷售當(dāng)然也是不一樣的。不過總的來說，Loft產(chǎn)品因?yàn)槭翘鸵粚拥腻X享受兩層的面積，性價(jià)比是高的，去化也整體比較好，市場認(rèn)知度很高。一般購買的用途是什么？自住和投資都有，自己用的一般年輕人過渡住一下，或者還有人拿來開公司；一些地段或是配套特別好的也有買來投資的?？偟膩碚f還是自用的比例較購買LOFT的一般是哪類人？自住客的話還是以年輕人居多，或者家長買給孩子住的，另外就是創(chuàng)業(yè)買來辦公的；投資客的話就沒有什么特定的區(qū)別了，只要覺得有投資價(jià)值就會(huì)下單。LOFT好賣還是平層小戶型公寓好賣？基本上買這兩類產(chǎn)品的是不同的人，所以也沒法這樣橫向來比較。買loft的還是以自用為主，只要這個(gè)產(chǎn)品能讓人覺得物有所值就好賣；買平層的一般投資客為主，這個(gè)盤要么升值空間大，要么租賃價(jià)值高。在LOFT的產(chǎn)品打造及推廣上應(yīng)該注意什么？杭州市場上Loft產(chǎn)品一般還是以居住功能來主推賣的比較好，那就在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還是要多考慮到居住的舒適性，另外，LOFT核心優(yōu)勢就是買一層面積享受兩層的高性價(jià)比，那在定價(jià)上要合理把握，既要保證開發(fā)商的利潤率，又要讓顧客真正感到“物超所值”。漢嘉銷售代理公司總經(jīng)理金飛業(yè)內(nèi)人士訪談2去年萬科的金色成品一天售罄，取得這樣的成績主要是什么因素？產(chǎn)品、價(jià)格、地段、推廣多方面的因素都有吧，這個(gè)項(xiàng)目根據(jù)我們?nèi)f科自己的產(chǎn)品體系，定位的是商務(wù)住宅。Loft產(chǎn)品本身性價(jià)比高也是個(gè)很大的賣點(diǎn)，60多萬就能在西湖邊擁有一套萬科出品的一室兩廳，吸引力還是很大的。不過我們一天售完，說明我們定價(jià)還是偏低了。至少是低于了市場的預(yù)期吧。購買金色成品的主要是哪些人？買來主要是用作投資還是自用？省內(nèi)的人為主，其中有很多溫州客戶?？蛻粢话愣加脕碜宰〖嫱顿Y，純粹性的投資客戶還是少數(shù)，其中也有一批年輕人買來當(dāng)婚房用的。LOFT還是自用的多，金色成品中自用客戶達(dá)到65%左右，可能別的地段不如我們項(xiàng)目的loft產(chǎn)品這個(gè)比例更高。你覺得打造LOFT產(chǎn)品時(shí)，最核心的點(diǎn)是什么？LOFT本身就是購買一層享受兩層的這樣一個(gè)高性價(jià)比產(chǎn)品，這也是它的核心賣點(diǎn)，買LOFT的客戶大都是價(jià)值型客戶，他覺得這個(gè)東西值了才會(huì)買。所以在定價(jià)時(shí)候千萬不能顛覆了這個(gè)核心價(jià)值點(diǎn)，要是價(jià)格比同樣的平層高出太多那就沒有多大意義了。杭州萬科房地產(chǎn)營銷中心董先生LOFT客群特征總結(jié)通過對杭州LOFT的客群了解，可以將購置LOFT的客群作如下分類：客群分類客群特征描述選擇LOFT原因關(guān)注度居家自住客群年輕人為主，總價(jià)承受能力不高，喜歡LOFT的空間感低總價(jià)、高得房率、高性價(jià)比居住舒適性、總價(jià)自用辦公客群小型公司低總價(jià)辦公場所空間大小、地段投資客群有較強(qiáng)資金實(shí)力及投資意識(shí)成熟商圈帶來的辦公或自用租賃客群地段租賃價(jià)值、物業(yè)升值潛力主力客群次主力客群LOFT產(chǎn)品的主力客群以自用為主LOFT核心競爭力高得房率空間別離3高性價(jià)比2Loft的最大魅力買一得二層高較高，可分割成兩層1個(gè)性化……4高性價(jià)比是loft產(chǎn)品核心賣點(diǎn)配置LOFT的初衷思路LOFT的市場表現(xiàn)LOFT的特征分析本工程的LOFT策略本工程LOFT與平層的比例

總建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積套均面積每層套數(shù)總層數(shù)總套數(shù)平層小戶型公寓22800㎡950㎡45㎡2124504LOFT公寓14950㎡1150㎡55㎡2113273在目前的設(shè)計(jì)方案中，為一幢LOFT公寓及一幢平層小戶型公寓，具體配比方下：

總套數(shù)去化率銷售時(shí)間開盤時(shí)間易構(gòu)街區(qū)38497%一年半07.7月新青年廣場46799%兩年05.1月宜家時(shí)代41076%一年半07.10月劍橋公社約1000套88%兩年半07.8月與同性質(zhì)工程套數(shù)比照：

總套數(shù)去化率銷售情況御峰大廈23185%快速金色城品205100%一天售罄水印一號(hào)220100%快速去化金通汽配城90100%一天售罄與市場上同性質(zhì)工程類比，本工程平層公寓及LOFT公寓總量為正常范圍區(qū)間。平層小戶型公寓LOFT公寓LOFT產(chǎn)品在城北區(qū)域已經(jīng)具有較高的市場認(rèn)知度御鋒大廈水印一號(hào)金通汽配城本項(xiàng)目城北區(qū)域?qū)OFT產(chǎn)品的認(rèn)知度及市場接受度較高，是本工程LOFT公寓在推廣銷售上的一大利好因素。快速去化的純粹LOFT工程中，有三個(gè)工程分布在城北區(qū)域：

總套數(shù)去化率銷售情況御峰大廈23185%快速水印一號(hào)220100%快速去化金通汽配城90100%一天售罄建議本工程打造整幢純粹LOFT產(chǎn)品2.區(qū)域內(nèi)純粹的LOFT工程的成功銷售提振本工程定位整幢LOFT信心；5.純粹LOFT產(chǎn)品在營銷推廣更易操作；4.LOFT公寓與平層公寓主力購置客群不同，應(yīng)同時(shí)進(jìn)入兩個(gè)細(xì)分市場，防止進(jìn)入單一市場的較大風(fēng)險(xiǎn)；3.從市場情況預(yù)判，平層公寓約504套的總量已經(jīng)需要約兩年時(shí)間消化；1.市場層面顯示，純粹LOFT產(chǎn)品去化速度普遍較快；6.LOFT產(chǎn)品相比平層公寓，能帶來更高利潤率。理由有六：本工程LOFT策略產(chǎn)品打造客群定位以自住居家型客群為主力客群；面積設(shè)置在40—60㎡，以控制總價(jià)，同時(shí)注重居家舒適性；營銷推廣以實(shí)用居家，買一層得兩層高性價(jià)比為主要賣點(diǎn)推廣；定價(jià)策略決定去化速度的重要因素，合理定價(jià)，突顯LOFT的最大優(yōu)勢，給人感“物超所值〞的震撼；銷售策略一定做精裝修樣板房，體驗(yàn)式營銷。第二局部：關(guān)于獨(dú)棟商鋪的研究獨(dú)幢商鋪的定位思路商鋪的市場表現(xiàn)訪談及借鑒案例獨(dú)幢商鋪建議城北商業(yè)現(xiàn)狀及消費(fèi)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)杭州城北作為老的工業(yè)區(qū)，歷來人口密集?，F(xiàn)在的主要商業(yè)以沿街商鋪為主，由歷年自然開展而成，未經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布無明顯規(guī)律，以日常生活配套為主。商業(yè)開展特點(diǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)原居民、外來務(wù)工者、新城北人三足鼎立自然開展而來、無規(guī)化、雜、小面積街鋪、日常配套為主拱墅區(qū)現(xiàn)轄7個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn)，常住人口已超過30萬。原居民〔農(nóng)民及城市老居民〕占最大比例；農(nóng)居點(diǎn)及老小區(qū)也成為外來務(wù)工人員的群居地；同時(shí)，隨著城北許多大型房地產(chǎn)工程的開發(fā)，新城北人也逐漸融入了這個(gè)區(qū)塊。城北街鋪現(xiàn)狀城北大型商業(yè)工程研究隨著城北的開展，規(guī)劃了一些大型綜合性商業(yè)，目前經(jīng)營及在建的工程主要有以下六個(gè)工程，在這里重點(diǎn)分析與本工程的競爭關(guān)系。運(yùn)河廣場〔運(yùn)營中〕為市政工程，臨拱墅區(qū)政府，主力店為世紀(jì)聯(lián)華超市，其余還有國美、KFC、九百萬碗、知味觀等，經(jīng)營良好。點(diǎn)評：是拱墅區(qū)目前集客能力較強(qiáng)的大型商業(yè)工程。主力業(yè)態(tài)為超市+餐飲，但是缺乏娛樂性業(yè)態(tài)。復(fù)地北城中心〔在建〕位于汽車北站西側(cè)，目前在建，定位為3萬左右寫字樓，12萬方的商業(yè)，為商場形式，具體業(yè)態(tài)待定。點(diǎn)評：商業(yè)局部工程目前處于停滯狀態(tài)，且該工程商業(yè)單層面積過大，不利經(jīng)營。商業(yè)也未作前期業(yè)態(tài)定位，目前情況來看，該工程運(yùn)作起來有較大難度。工程對面地塊〔潛在〕總建面6萬方，目前未開工，據(jù)介紹為超市、寫字樓、酒店式公寓的綜合體。點(diǎn)評：超市定位與本工程相近，本工程在規(guī)模上占優(yōu)勢，需搶占市場先機(jī)，確保引進(jìn)物美超市為主力店，帶動(dòng)整體商業(yè)人氣。城北大型商業(yè)工程研究上海百聯(lián)工程從拱墅區(qū)政府相關(guān)部門了解，上海百聯(lián)暫時(shí)沒有在橋西板塊開發(fā)商業(yè)體的打算，目前意向拿莫干山路現(xiàn)百安居的物業(yè)，進(jìn)駐一個(gè)大型的賣場。點(diǎn)評：此工程賣場開業(yè)要建立在百安居退場的根底上，目前的形式看來，百安居退場再開業(yè)的時(shí)間可能會(huì)快于本工程，如假設(shè)為賣場進(jìn)駐，將對本工程的物美賣場有一定沖擊。臺(tái)州路商業(yè)綜合體為杭州正中置業(yè)開發(fā)的尚品街區(qū)，一幢6層高的建筑，總建筑面積20884平方米，1—4層是商鋪，明確表示為一些精品小商業(yè)，5、6層為寫字樓；至于東側(cè)的臺(tái)州路步行街，也將打造成一條以家居用品為主的特色街區(qū)。點(diǎn)評：此工程定位為家居用品特色街，與本工程商業(yè)定位不同，不會(huì)形成競爭。富強(qiáng)商業(yè)中心位于申花板塊，原為歐尚超市二期所在，規(guī)劃商業(yè)超市、商務(wù)辦公兩個(gè)區(qū)塊，目前已被杭州銀泰購物廣場吞并。原有的銀泰購物廣場，建筑面積12萬平方米，規(guī)劃以商場為主，同時(shí)包括酒店、寫字樓等商業(yè)業(yè)態(tài)。吞并歐尚超市后，商業(yè)業(yè)態(tài)待定。點(diǎn)評：此工程被銀泰吞并后，其規(guī)模檔次均在本工程之上，不在同一競爭層次，預(yù)計(jì)受到的影響較小。獨(dú)幢商業(yè)在本工程中的定位本工程整體定位核心開展方向：區(qū)域商業(yè)娛樂中心功能定位業(yè)態(tài)定位散布在廣場上，可獨(dú)立分割，整幢進(jìn)行銷售，以快速回籠資金。大型商業(yè)中心帶動(dòng)下的廣場步行街型商業(yè)，業(yè)態(tài)以餐飲及精品購物為主。獨(dú)幢商業(yè)獨(dú)幢商鋪的定位思路商鋪的市場表現(xiàn)訪談及借鑒案例獨(dú)幢商鋪建議本工程獨(dú)幢商鋪類比商鋪分布宜家時(shí)代蘭庭國際金色蘭庭楓華府地本項(xiàng)目易構(gòu)街區(qū)同區(qū)域成熟街區(qū)成熟街區(qū)——楓華府第商鋪主力戶型：一樓層高5.8米，二樓層高3.6米開間6-8米商鋪銷售情況單價(jià)3.8萬左右，大局部商鋪總價(jià)在600萬以上，總共57間商鋪，其中38間為兩層連賣，面積集中在180-300㎡。整體全部去化，250-300方去化最快面積段

間數(shù)去化間數(shù)可售間數(shù)總價(jià)600㎡以上單層賣220

2000萬以上兩層賣431250-300㎡單層賣1101000萬左右兩層賣25241200-250㎡單層賣220800萬左右兩層賣440150-200㎡單層賣000600萬左右兩層賣770100-150㎡單層賣330400萬左右50-100㎡單層賣11110200萬左右學(xué)院路文二路商鋪總體量：15600㎡成熟街區(qū)——金色藍(lán)庭商鋪主力戶型：兩層連賣，面積220-340㎡。商鋪銷售情況成交均價(jià)2.7萬，成交7套商鋪中，6套為兩層連賣，面積在250-350㎡。成交均為大面積商鋪，總價(jià)集中在600萬左右及以上，200㎡以下商鋪無成交面積段

間數(shù)去化間數(shù)可售間數(shù)總價(jià)300㎡以上單層賣413750-900萬兩層賣633250-300㎡單層賣303600-750萬兩層賣523200-250㎡單層賣101500-650萬兩層賣615150-200㎡單層賣202350-500萬兩層賣000100-150㎡單層賣200250-350萬兩層賣002商鋪總體量：7800㎡成熟街區(qū)——華都·蘭庭國際商鋪主力戶型：兩層連賣230-330㎡，開間8-10米進(jìn)深15-16米層高為一樓4.2米二樓4.8米商鋪銷售情況成交均價(jià)2.7萬/㎡，兩層連賣商鋪面積在230-330㎡，全部去化。小面積商鋪位置相對最差，去化差?？們r(jià)500萬左右及以上的共16間，去化14間，100㎡以下無成交面積段

間數(shù)去化間數(shù)可售間數(shù)總價(jià)1000㎡以上單層賣2202500萬以上兩層賣000300-350㎡單層賣000800-1000萬兩層賣440250-300㎡單層賣202650-800萬兩層賣550200-250㎡單層賣000500-650萬兩層賣330150-200㎡單層賣101400-550萬兩層賣110100-150㎡單層賣110250-400萬50-100㎡單層賣303120-250萬50㎡以下單層賣909120萬以下商鋪總體量：8100㎡同區(qū)域街區(qū)——宜家時(shí)代商鋪主力戶型：單層，面積集中在200-300㎡。商鋪銷售情況整體全部去化，其中面積在200-300㎡的商鋪為17間，占比65%。面積段

間數(shù)去化間數(shù)剩余間數(shù)總價(jià)2647.19單層賣1102500萬左右708.28單層賣110800萬左右300-350㎡單層賣330500-600萬250-300㎡單層賣330400-500萬200-250㎡單層賣11110300-400萬150-200㎡單層賣321200-350萬100-150㎡單層賣330150-250萬50-100㎡單層賣11070-150萬商鋪共三層，分層銷售。成交均價(jià)1.5萬/平方米，共26間商鋪，總價(jià)在300萬左右及以上的商鋪有20間。商鋪總體量：9600㎡同區(qū)域街區(qū)——易構(gòu)街區(qū)商鋪主力戶型：兩層連賣，面積集中在100-150㎡。商鋪銷售情況兩層連體商鋪，單層面積在50多㎡居多，均價(jià)1.5萬/㎡，主力總價(jià)在160萬。小面積去化情況反而較差。面積段

間數(shù)去化間數(shù)可售間數(shù)總價(jià)200-250㎡以上單層賣000300-450萬兩層賣220150-200㎡單層賣000220-300萬兩層賣1477100-150㎡單層賣220150-230萬兩層賣3227550-100㎡單層賣65170-150萬兩層賣63350㎡以下單層賣53270萬以下共67間商鋪，總價(jià)在130-200萬的有34間。商鋪總體量：7800㎡商鋪市場情況總結(jié)市面上沿街商鋪兩層連賣的工程也較多，但三層連賣較少；成熟街區(qū)沿街商鋪主力供給面積在300㎡左右，總價(jià)一般600萬以上，整體去化情況好，相比而言小面積去化不理想；銷售形式市場表現(xiàn)本工程區(qū)域沿街商鋪整體去化情況好，主力面積在200㎡左右，總價(jià)區(qū)間在160-350萬。內(nèi)部構(gòu)造商鋪層高較高，一般在4.5m以上，成熟街區(qū)沿街商鋪開間在8m以上，單層面積在120-150㎡；成熟度較差區(qū)域的商鋪面積略有減少。獨(dú)幢商鋪的定位思路商鋪的市場表現(xiàn)訪談及借鑒案例獨(dú)幢商鋪建議業(yè)內(nèi)人士訪談1在杭州兩層連賣或者三層連賣的商鋪銷售情況怎樣？什么面積的比較好賣？這種商鋪一般是社區(qū)商業(yè)或是沿街商業(yè)?？偟膩碚f商鋪銷售情況還是不錯(cuò)的，畢竟有很多來自溫州、寧波地區(qū)的投資客戶支撐。面積好不好賣還是看在什么區(qū)域了，因?yàn)椴煌膮^(qū)域業(yè)態(tài)需求不一樣。偏一點(diǎn)地方的商鋪主要是日常配套，單層面積40多方的最好賣，像親親家園。成熟街區(qū)一般會(huì)開精品店、品牌餐飲等，經(jīng)營上就需要三、四百方，在成熟的區(qū)域，這樣的鋪也好賣的，反倒是有些面積小的鋪賣得慢。像本項(xiàng)目這樣的購物廣場上的商鋪，多大的面積比較好賣？商鋪有很多因素，也不能籠統(tǒng)說大面積好賣還是小面積好賣。關(guān)鍵還是要看業(yè)態(tài)怎么定位。即使這個(gè)鋪開發(fā)商日后不招商管理，也要有個(gè)初步的業(yè)態(tài)定位，要知道什么樣的業(yè)態(tài)在這個(gè)項(xiàng)目中最適合，再根據(jù)業(yè)態(tài)定位來確定面積，否則只是一味考慮做大或是做小很難準(zhǔn)確定位。像該項(xiàng)目這樣的廣場步行街，業(yè)態(tài)肯定是以購物及餐飲為主，那在商鋪?zhàn)畛醯脑O(shè)計(jì)上就要考慮到日后的經(jīng)營。這兩種業(yè)態(tài)一般對面積有一定要求，精品店一般兩層150-300㎡,餐飲可能更大一些。像精品店或是餐飲對開間、進(jìn)深、層高有什么喜好？一般要求開間大點(diǎn)8米以上，進(jìn)深不要太深12米以內(nèi)，層高4.5左右就可以了。面積大總價(jià)高會(huì)不會(huì)影響銷售速度？銷售速度不是總價(jià)決定的，投資客戶也是分層次的，一般越是大筆的投資越是看有沒有投資價(jià)值。在物業(yè)排布及外立面上要注意什么？物業(yè)形態(tài)盡量靈活，通路設(shè)計(jì)合理，忌諱死氣沉沉的物業(yè)。裕興房產(chǎn)國際商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理沈敏強(qiáng)對本工程建議：打造適合精品店、餐飲等業(yè)態(tài)經(jīng)營的店鋪。業(yè)內(nèi)人士訪談2就您所知，商鋪一般都是什么人在買？是買去投資還是自己經(jīng)營？投資的多，一般很少有人自己經(jīng)營的。購買商鋪的客戶一般最關(guān)注哪些因素？這些人都是投資的，當(dāng)然是投資的回報(bào)，也就是日后的租金能回報(bào)怎樣。當(dāng)然不同類型商鋪購買者關(guān)注的角度不同，像買專業(yè)市場的產(chǎn)權(quán)式商鋪的人關(guān)注這個(gè)商業(yè)體的整體規(guī)劃、布局、經(jīng)營的業(yè)態(tài)、商業(yè)管理公司的操盤能力會(huì)多一些。沿街商鋪客戶主要還是看這個(gè)區(qū)域的人氣、消費(fèi)能力怎樣，相關(guān)的鋪面日后經(jīng)營什么業(yè)態(tài)可以火起來，再就是具體的通路、展示面、面積等因素了。商鋪銷售上應(yīng)該注意些什么？商鋪銷售主要么還是要有題材，也就能通過未來區(qū)域的發(fā)展前景及項(xiàng)目自身的升值空間、投資回報(bào)率的設(shè)定等打動(dòng)客戶。另外就是自身商鋪的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要合理，重要的要考慮動(dòng)線合理，立面夠展示，大面寬，進(jìn)深不能太長，層高適當(dāng)做高等。最好是對日后的經(jīng)營業(yè)態(tài)有個(gè)初步的定位。就您的經(jīng)驗(yàn)對北城廣場的獨(dú)幢商鋪有什么好的建議？這個(gè)項(xiàng)目只要裙房商業(yè)中大超市、主力娛樂等商家能進(jìn)來，這部分的商鋪去化應(yīng)該不成問題，因?yàn)楫吘褂芯C合商業(yè)的帶動(dòng)，又是街鋪的概念。關(guān)鍵要產(chǎn)品做好，我個(gè)人感覺面積可以適當(dāng)做大，太小不利經(jīng)營，單層面積做到100㎡左右。像我們這個(gè)獨(dú)幢商鋪有些限制，進(jìn)深20米是直接一分為二做成背靠背的形式，還是索性分開，打造一條內(nèi)街更好？條件允許的話當(dāng)然是打造成內(nèi)街比較好?。”旧磉@里就是步行街的形式，內(nèi)街的話多了好幾個(gè)臨街面，而且你這個(gè)內(nèi)街不是完全意義上的內(nèi)街，它內(nèi)側(cè)是臨廣場的，這樣商鋪的價(jià)值大大提升了。背靠背的話不僅少了很多臨街面，這個(gè)街沒有什么活力，從經(jīng)營角度上來說不好，那投資價(jià)值就相應(yīng)減少了。杭州智聯(lián)房地產(chǎn)代理銷售部葉經(jīng)理對本工程建議：面積適當(dāng)做大，內(nèi)街形式優(yōu)于“背靠背〞。業(yè)內(nèi)人士訪談3一般而言，為了快速去化，商鋪面積越小總價(jià)越低可能去化速度越快，但實(shí)際經(jīng)營中這么小的面積又滿足不了經(jīng)營業(yè)態(tài)的需求，怎樣找到平衡？這也的確是現(xiàn)實(shí)中商鋪存在的一些問題，像杭州的元華、涌進(jìn)廣場說白了都是這樣的問題。后來比較有效的就是產(chǎn)權(quán)式商鋪或者帶租約銷售，這個(gè)在大型商業(yè)比如專業(yè)市場中用的比較多，也是現(xiàn)行的較好的方式。像北城廣場的這些獨(dú)幢商業(yè)，本身體量不大，也沒有必要采用這樣復(fù)雜的方式，只要前期物業(yè)設(shè)計(jì)合理，銷售問題應(yīng)該不大的。你覺得北城廣場的獨(dú)幢商鋪怎樣設(shè)計(jì)比較利于銷售？一般購買商鋪的都是投資者，自己經(jīng)營的不多。但這些人也是越來越精明，他們關(guān)注的就是我買的鋪可不可以租出去收到合適的租金，只有日后能租出去才能有收益。所以這個(gè)還是要有個(gè)初步的業(yè)態(tài)定位，這樣銷售時(shí)候也比較好推廣。對北城廣場獨(dú)幢商鋪有什么好的建議？既然北城廣場是購物娛樂商業(yè)中心，而且日后還有物美進(jìn)來，那這個(gè)街鋪的價(jià)值還是很高的，業(yè)態(tài)上也應(yīng)該是購物類業(yè)態(tài)為主。要是必須兩層或三層連賣的話，建議主力面積集中在200㎡左右，10米開間*8米進(jìn)深，層高一樓高點(diǎn)達(dá)到5米左右，二、三樓3米5左右，盡量少做三樓，另外把最好的位置留給最大的商家，可視面好的面積可以適當(dāng)最大，后面面積最小，這樣有利于位置稍差點(diǎn)的商鋪的去化。大大小小面積都配置些。物業(yè)建筑風(fēng)格上有什么好的建議？最好是現(xiàn)代風(fēng)格的，多用玻璃幕墻，這樣展示面佳，投資者和經(jīng)營者都喜歡的。另外獨(dú)幢商鋪可以錯(cuò)落有秩排布，組織好動(dòng)線，增加購物的趣味。杭州希銳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司工程一組總監(jiān)應(yīng)偉兵對本工程建議：主力面積200㎡左右，玻璃幕墻展示，錯(cuò)落排布。您一般會(huì)選擇什么樣的商鋪進(jìn)行投資？我投資商鋪已經(jīng)有了些時(shí)間了，以前不懂，是跟著別人買的多，也的確賺了錢?，F(xiàn)在我自己也積累了經(jīng)驗(yàn)，我還是比較喜歡買沿街的商鋪，成熟的區(qū)域或者是前景非?？春玫模@樣培育時(shí)間短點(diǎn)，我風(fēng)險(xiǎn)小。比如說同時(shí)有兩間鋪，一間位置好面積大總價(jià)高，另一間位置差面積小總價(jià)低，您會(huì)選擇哪一間？你問的這個(gè)問題我在現(xiàn)實(shí)投資中的確遇到過，也有過教訓(xùn)。以前最開始投資商鋪時(shí)候，這兩間鋪我就選了便宜的，心想租金也查不到哪里去，我朋友買了位置好的，后來我的鋪?zhàn)饨?快多，他的就是4快多，他那個(gè)回報(bào)率比我的高多了。所以投商鋪跟別的不一樣，位置相當(dāng)最要，我再買商鋪就要先選位置好的商鋪，一般入口處啊，一看就能看到的。位置不好的再便宜我也不買了。對商鋪本身有什么要求？比如說開間、進(jìn)深、層高的具體要求？通路一定要好啰，這個(gè)是最基本的。在一個(gè)就是一般商鋪的門面要大點(diǎn)，我是喜歡租給賣服裝的，租金高么，他們一般要求門面越寬越好，最好能有個(gè)十米以上，面積單層100多㎡左右，層高要在4米5以上，